南方周末記者 黃金萍 發(fā)自廣州

以“爛尾樓專業(yè)戶”“舊改專家”示人的開發(fā)商佳兆業(yè)可能從未想到，有一天會出現(xiàn)身份大逆轉(zhuǎn)，要由別人來收拾自己的殘局。

“沉默的佳兆業(yè)，未出聲的政府，熱鍋上的業(yè)主，多么鮮明的對比？”佳兆業(yè)城市廣場二期的一位業(yè)主在微博上寫道。

2015年1月開始，接踵而至的債務(wù)違約、合作伙伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全，查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業(yè)集團(tuán)，如多米諾骨牌一般節(jié)節(jié)垮塌。

自從2014年11月28日，佳兆業(yè)在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；一周后，佳兆業(yè)兩家位于深圳的子公司被政府限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益；再一周后，佳兆業(yè)創(chuàng)始人、董事長郭英成辭職，佳兆業(yè)深陷破產(chǎn)傳聞。

諸多掠食者聞風(fēng)而來。據(jù)新華網(wǎng)消息稱，融創(chuàng)地產(chǎn)團(tuán)隊十余人已經(jīng)進(jìn)駐佳兆業(yè)總部，對佳兆業(yè)做產(chǎn)權(quán)與債務(wù)評估。

在過去15年時間里，佳兆業(yè)究竟做了什么，以至于從地產(chǎn)新貴變成破落戶？

“爛尾樓專家”

佳兆業(yè)的發(fā)家故事始于爛尾樓。

2009年11月，佳兆業(yè)集團(tuán)赴港上市的招股說明書中提到：我們的集團(tuán)由郭氏家族所創(chuàng)辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)，其于深圳從事住宅物業(yè)開發(fā)。

郭氏家族，是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大，為香港富昌金融集團(tuán)主席，不直接參與佳兆業(yè)事務(wù)。郭英成是老二，擔(dān)任佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事，郭英智是老三，為佳兆業(yè)副主席、執(zhí)行董事。郭氏三兄弟為人低調(diào)，除了佳兆業(yè)業(yè)績發(fā)布會，從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關(guān)于授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示，郭英成祖籍普寧市大壩鎮(zhèn)鐵山洋村，這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關(guān)資料幾乎為空白。在佳兆業(yè)招股說明書中，對于郭英成、郭英智的介紹，也是從1999年創(chuàng)立佳兆業(yè)集團(tuán)開始，此前的教育、從業(yè)經(jīng)歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是，“搞房地產(chǎn)生意之前，我們在潮汕一帶做貿(mào)易及工業(yè)生意，因為見同鄉(xiāng)搞房地產(chǎn)生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

相關(guān)工商資料及佳兆業(yè)招股說明書顯示，郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業(yè)實業(yè)有限公司、深圳市星寶利實業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市吉利隆實業(yè)有限公司——的經(jīng)營范圍均為興辦實業(yè)、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)。這也和郭英成所說的“貿(mào)易及工業(yè)生意”相吻合。

1999年8月31日，深圳市佳兆業(yè)實業(yè)有限公司經(jīng)營范圍增加了一條，“在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)”。

這一年，他們拿到了深圳龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)的一個爛尾別墅群地塊，將其改造成為綜合住宅項目。當(dāng)時布吉屬于深圳特區(qū)“關(guān)外”，位置偏僻。

2000年8月15日，深圳市佳兆業(yè)實業(yè)有限公司更名為深圳佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

更名半個月后，桂芳園第一期公開發(fā)售時，新盤還處在一片爛尾別墅簇?fù)碇校?0棟5至6層高的多層住宅，分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設(shè)計感的樓盤，桂芳園一期很快獲得市場響應(yīng)，2001年佳兆業(yè)一鼓作氣開發(fā)完2、3、4期，之后又在別墅群東面繼續(xù)拿地、一共開發(fā)了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區(qū)。

2004年6月，佳兆業(yè)的第二宗住宅項目“可園”公開發(fā)售，同樣位于龍崗布吉鎮(zhèn)。

很快，佳兆業(yè)就開始將觸角從關(guān)外伸到關(guān)內(nèi)、從住宅拓展到了商業(yè)地產(chǎn)。2003年11月6日下午，在七家公司參與的競拍中，佳兆業(yè)以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業(yè)中心，成為佳兆業(yè)第一個商住綜合開發(fā)項目。

這不僅是深圳當(dāng)年拍賣的最大一宗爛尾樓項目，也是廣東省當(dāng)年拍賣標(biāo)的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業(yè)在招股說明書中寫到，2005年，佳兆業(yè)在翻新爛尾樓子悅臺的同時，也翻新了廣州的爛尾樓物業(yè)廣州金茂項目，也就是中誠廣場。

1992年，泰國華人KULPHAT.SA-NGA（中文名鐘華）回國創(chuàng)業(yè)，注冊成立廣州鵬城房產(chǎn)有限公司，開發(fā)地產(chǎn)項目“中誠廣場”。

2002年3月4日，中誠廣場在封頂前已預(yù)售樓花，無法按時交樓面臨業(yè)主追討，廣州中院發(fā)布了債權(quán)人登記公告，隨后又致函廣東省高院，要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據(jù)《財經(jīng)》報道，半年后，一名叫范駿業(yè)的潮汕商人，以廣州駿鵬置業(yè)有限公司、金貿(mào)國際投資有限公司董事長身份，與鐘華簽訂了收購合同，以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤，余下6.7萬平米仍屬于鐘華，范駿業(yè)的兩家公司負(fù)責(zé)整個中誠廣場的裝修。

不過，范駿業(yè)資金不足，且因涉嫌合同詐騙和票據(jù)詐騙被廣州、天津兩地公安機(jī)關(guān)立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回，中誠廣場再度爛尾。

2004年11月，已受到通緝的范駿業(yè)仍以金貿(mào)國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿(mào)國際股東結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變動，以信托形式成為佳兆業(yè)的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批復(fù)同意后，廣州市中院要求金貿(mào)國際在一個月內(nèi)將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔(dān)保有限公司，為金貿(mào)國際的9.24億元收購款提供了擔(dān)保。

隨后廣州市中院調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業(yè)集團(tuán)賬戶轉(zhuǎn)入。中誠大廈的A座大樓隨后由中石化持有，改名“中石化大廈”，佳兆業(yè)則持有其B座，不過要減去部分此前在鐘華手中預(yù)售的房產(chǎn)。

據(jù)佳兆業(yè)招股說明書披露，2007年6月4日，佳兆業(yè)出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方，售價1億元人民幣。應(yīng)該說，佳兆業(yè)成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業(yè)入主后，鐘華開始向中紀(jì)委舉報潮汕幫經(jīng)濟(jì)問題，涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的，只有楊賢才一人。

2010年5月31日，原廣東省高級法院執(zhí)行局長楊賢才被判無期徒刑，其判決書中認(rèn)定，楊賢才接受佳兆業(yè)集團(tuán)董事長郭成（郭英成的別名）的請托，為金貿(mào)國際收購廣州中誠廣場提供幫助，后收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業(yè)似乎絲毫未受此案影響。

“舊改”生意 2005年開始，佳兆業(yè)走出深圳，開始向珠三角周邊拓展，以合作開發(fā)、公司收購等方式在全國范圍內(nèi)布局。在成立近十年后，2009年5月，佳兆業(yè)才第一次通過招拍掛獲得土地儲備，以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日，佳兆業(yè)赴港上市。盡管上市首日破發(fā)，但也融得34億元，相當(dāng)于其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周，深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應(yīng)逐年遞減下，鼓勵舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行重建。為佳兆業(yè)從“爛尾樓專家”進(jìn)化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業(yè)還是很小的一家地產(chǎn)公司，一位深圳地產(chǎn)界人士對南方周末記者回憶說，當(dāng)新地越來越少，佳兆業(yè)這樣有著舊改經(jīng)驗的公司就開始引人注目了。他注意到這家企業(yè)是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日，佳兆業(yè)深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷，最大優(yōu)惠幅度達(dá)1萬元／平米，成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年，中國政府一共發(fā)布了三條關(guān)于樓市調(diào)控政策，地產(chǎn)商的日子都不好過。但佳兆業(yè)卻開啟了有史以來最激進(jìn)的擴(kuò)張布局，在2010年全年一共取得了16個項目地塊，新增建筑面積約540萬平方米，拿地金額合計約52億元人民幣。

為此，佳兆業(yè)在2010年4月發(fā)行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達(dá)13.5%，打破了此前恒大地產(chǎn)保持的13%的息率紀(jì)錄；8月又將位于廣州的佳兆業(yè)廣場以19億元的價格賣給恒大地產(chǎn)，錄得約8億元凈收益，以緩解資金緊張。

2010年12月底，時任佳兆業(yè)總裁的黃傳奇接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，佳兆業(yè)在2010年戰(zhàn)略性進(jìn)軍三四線城市，以應(yīng)對政策調(diào)控，試圖通過擴(kuò)大規(guī)?？偭?、快速周轉(zhuǎn)來提高盈利能力，這一年新進(jìn)入8個城市。

不過，爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業(yè)舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日，在年報發(fā)布會上，佳兆業(yè)集團(tuán)副主席譚禮寧談到，“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當(dāng)高，均會超過50%?！?/p>

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志曾參與過房地產(chǎn)企業(yè)的舊改工作，他對南方周末記者表示，不少做舊改的房地產(chǎn)企業(yè)賺了第一桶金之后就轉(zhuǎn)行，因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始，佳兆業(yè)的公司戰(zhàn)略又從三四線城市轉(zhuǎn)移回一二線城市。

在佳兆業(yè)2012年度業(yè)績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發(fā)展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。2012年，佳兆業(yè)新增土地90%集中在一二線城市，2013年更是耗資141億增持一二線城市土地，在廣州、上海招拍掛中高價拿地，樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設(shè)土地畢竟有限，招拍掛之外，舊改成了開發(fā)商拿地的不二選擇。2012年5-6月間，佳兆業(yè)和萬科“不請自來”，圍繞著深圳南苑新村舊改發(fā)生一起拉鋸戰(zhàn)，雙方不惜以提高補償標(biāo)準(zhǔn)、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持，開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最后，這場爭奪戰(zhàn)以政府部門明確表態(tài)“該片區(qū)尚未納入‘城市更新范圍，更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月，佳兆業(yè)通過“代管代建”方式，拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”，進(jìn)入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷，又簡單地給拆遷貼上了黑色的標(biāo)簽，我們認(rèn)為所有粗暴的原因、根源就在于沒有把利益分配好，沒有均衡好。”2012年12月，佳兆業(yè)新任總裁金志剛在一個地產(chǎn)論壇發(fā)言稱，

這番話說完9個多月后，據(jù)中新社報道，2013年10月初，佳兆業(yè)下屬機(jī)構(gòu)之一、負(fù)責(zé)珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產(chǎn)開發(fā)公司，涉嫌逼遷，發(fā)生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上，有香港記者就舊改的利潤問題提問金志剛，得到的回答是：所有舊改的地段都是不錯的，同期投入資金產(chǎn)生利息，地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現(xiàn)在是眼睛一睜300億，眼睛一閉300億，走路想著300億，吃飯想著300億，聊天也在想著300億……”2014年9月3日，佳兆業(yè)集團(tuán)舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會，進(jìn)入年度銷售額300億元倒計時，佳兆業(yè)策劃營銷管理部總經(jīng)理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業(yè)有史以來最好的銷售業(yè)績年。兩個多月后，據(jù)佳兆業(yè)集團(tuán)的官方公告，2014年前11個月銷售額就到272億元，眼看勝利在望，佳兆業(yè)卻在最后沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日，深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被調(diào)查，此后一度傳出與之關(guān)系密切的佳兆業(yè)主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業(yè)隨后發(fā)布澄清公告。

一位接近佳兆業(yè)的深圳地產(chǎn)界人士告訴南方周末記者，佳兆業(yè)要出事的苗頭早就有了，2014年6月開始高管陸續(xù)被請去配合調(diào)查。

而佳兆業(yè)總裁金志剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業(yè)股票200萬股、200萬股和350萬股，前后套現(xiàn)2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業(yè)主席、執(zhí)行董事職務(wù)，郭氏兄弟更早便有了與佳兆業(yè)切割的動作。2014年12月3日，郭氏家族對佳兆業(yè)的信托持股量降為49.28%。

佳兆業(yè)中期財報顯示，截至2014年6月底，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款賬面總值111億元，總借款約為297.74億元，公司的負(fù)債凈額與權(quán)益總值比率為72.5%，低于同行水平，資產(chǎn)凈值200億元。

佳兆業(yè)的總借款中，約60.08億元將于一年內(nèi)償還，大部分不在償還期，但在“黑天鵝”效應(yīng)的影響下，越來越多的債權(quán)人提出了未償還的款項及時到期應(yīng)付的要求，這也給佳兆業(yè)資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業(yè)的問題不是錢?！币晃唤咏颜讟I(yè)的人士對南方周末記者表示，佳兆業(yè)債務(wù)有多種處理途徑，即使資金都被凍結(jié)，深圳潮汕圈子要湊錢很容易，他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經(jīng)歷。

前述深圳地產(chǎn)界人士則對南方周末記者說，現(xiàn)在一切不透明，如果佳兆業(yè)就這么在不透明的情況下資產(chǎn)被處置完畢，會不會重現(xiàn)深圳金光華官司？

2002年金光華集團(tuán)以舊城改造名義，協(xié)議低價獲取南國影視城舊改地塊，改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案，金光華董事長李亞鶴被帶走調(diào)查，2012年深圳市深圳市規(guī)土委沒收金光華廣場用地范圍內(nèi)的建筑物和其他設(shè)施并上繳國庫。目前，李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業(yè)和政府保持了驚人的一致——沉默。據(jù)一位參加了1月26日政府、佳兆業(yè)高管、業(yè)主協(xié)調(diào)會的業(yè)主告訴南方周末記者，鎖盤決定權(quán)很可能并不在地方政府手里。

一位不愿透露身份的佳兆業(yè)高管告訴南方周末記者，深圳市政府正在積極促成解決佳兆業(yè)的問題，有關(guān)佳兆業(yè)重組事宜，最快1月底會出公司公告。