2014年12月18日，仲量聯(lián)行2014年青島房地產(chǎn)市場報告發(fā)布。報告顯示，杰正財富中心等優(yōu)質(zhì)辦公樓項目即將進駐嶗山商務(wù)區(qū)，金融和專業(yè)服務(wù)類公司繼續(xù)推高辦公樓租賃市場需求，乙級辦公樓市場供應(yīng)大幅增加。零售物業(yè)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步深入，預計未來可比項目租金仍將保持穩(wěn)定增長。房產(chǎn)政策松綁帶來住宅成交量的大幅增長，但高端住宅成交均價無明顯波動。

辦公樓市場

·嶗山商務(wù)區(qū)，熱度不減

嶗山商務(wù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國家級財富管理與金融改革實驗區(qū)——金家?guī)X金融新區(qū)，吸引了大批世界500強企業(yè)、上市公司和金融企業(yè)的入駐，催生了對優(yōu)質(zhì)辦公空間的市場需求。目前，嶗山商務(wù)區(qū)辦公樓市場存量占全市總存量的26%，但是在內(nèi)資企業(yè)，特別是金融企業(yè)的需求推動下，未來兩年嶗山區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓的供應(yīng)將會逐漸增多。其中，最引人矚目的當屬杰正集團和上實集團在啤酒城改造項目內(nèi)打造的全新甲級辦公樓——杰正財富中心。杰正財富中心在青島率先扛鼎LEED認證旗幟，竭力打造可持續(xù)發(fā)展綠色辦公風潮。杰正財富中心首開4.2米辦公層高，80%整層使用率，5A級智能化。

·金融和專業(yè)服務(wù)類公司持續(xù)推高需求

國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩使青島辦公樓的整體市場需求呈現(xiàn)保守增長的態(tài)勢。2014年，市南區(qū)甲級辦公樓市場需求旺盛，多棟樓宇迎來大面積租戶入駐。市北商務(wù)區(qū)部分優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃需求上漲明顯，有多個金融服務(wù)類企業(yè)入駐。從行業(yè)配比來看，金融和專業(yè)服務(wù)類公司需求強勁，成為辦公樓市場需求的主要來源，其中又以新成立內(nèi)資企業(yè)居多。

·未來兩年將迎來供應(yīng)高峰

預計2014年第四季度青島辦公樓整體租金將不會出現(xiàn)大幅波動，但未來兩年全市辦公樓市場將有近100萬平方米的新增供應(yīng)，市場去化壓力較大，業(yè)主對租賃市場信心將有所下降，但短期內(nèi)仍以觀望為主，租金水平將保持穩(wěn)定。甲級辦公樓市場將實現(xiàn)穩(wěn)中有升，多數(shù)的租賃成交仍將來自金融服務(wù)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)。

零售地產(chǎn)市場

·餐飲、娛樂及兒童品牌持續(xù)擴張

與國內(nèi)其他主要二線城市進行比較分析可知，青島的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場仍在起步階段。隨著中產(chǎn)階層的壯大，居民消費實力的增強，青島優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場必將迎來跨越式發(fā)展。今年全年整體需求穩(wěn)定，餐飲、娛樂及兒童品牌繼續(xù)保持擴張態(tài)勢。

·市場結(jié)構(gòu)調(diào)整進一步深入

青島的零售物業(yè)市場自去年以來新增供應(yīng)放緩，在激烈的市場競爭下，開發(fā)商需要更充裕的時間以提高運營和招商能力，或進行重新定位和內(nèi)部調(diào)整。2015年華潤萬象城、銀座商城和海信廣場二期等優(yōu)質(zhì)項目會使青島迎來零售地產(chǎn)的集體發(fā)力年。

住宅市場

·政策松綁推動成交量短期上漲

政府連續(xù)出臺寬松的房產(chǎn)政策，并全面取消房屋限購，推動青島住宅市場成交量增長，成交物業(yè)以城陽區(qū)、李滄區(qū)和西海岸新區(qū)的剛性需求為主。高端住宅市場方面，在政策放松和需求積累的共同推動下，部分改善型需求得到釋放，但高端住宅市場投資型需求的購房者仍保持觀望態(tài)度，預計會隨著信貸細則的出臺和進一步落實得到釋放。

·高端住宅成交均價保持穩(wěn)定

本季度高端住宅市場的成交均價基本持平。雖然成交量有所增長，但在經(jīng)過半年的成交低迷之后，開發(fā)商普遍承受較大的銷售壓力，部分非核心區(qū)物業(yè)推出優(yōu)惠房源和購房折扣，希望以價換量。相比之下，沿海一線的超高端物業(yè)價格無明顯波動，開發(fā)商堅持主打高端稀缺的營銷策略。受青島市高端住宅市場去化量持續(xù)低迷的影響，預計短期內(nèi)高端住宅市場價格將不會有明顯增長。但持續(xù)壓抑的剛性需求和改善性需求將會出現(xiàn)一定程度的集中釋放。

（本刊記者）endprint