邢丹

今年1月1日，《新華每日電訊》刊發(fā)了一篇題為《2015年，這些新規(guī)將影響我們的生活》的記者述評。在記者列舉的八項新規(guī)中，“不動產(chǎn)登記：合法財產(chǎn)更有保障”排在第一位。

新年伊始，國土資源部發(fā)出《關(guān)于貫徹實施〈不動產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》，要求各地各有關(guān)單位加快完成不動產(chǎn)登記職責整合工作，做好各類不動產(chǎn)登記資料移交整合，盡快設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記受理窗口，保障《不動產(chǎn)登記暫行條例》的順利實施。

據(jù)媒體報道，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》已經(jīng)形成初稿，目前正在征求意見階段。隨著不動產(chǎn)登記制度實施日期的臨近，公眾對這一制度的揣度、疑惑與期待也在升溫。在諸多議論中，有三個關(guān)注度比較高的焦點問題。

任何一項新政都會產(chǎn)生“一石激起千層浪”之后的“波紋效應(yīng)”——由落石的中心逐漸向外延展水波。對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可能導致的連鎖反應(yīng)，許多人首先想到的是房價走勢。

2014年4月，針對社會輿論的種種猜測，承擔不動產(chǎn)管理職能的國土資源部地籍管理司登記局有關(guān)負責人曾公開回應(yīng)：“不動產(chǎn)登記的主觀出發(fā)點不是出于對反腐、抑制房價的考慮，盡管客觀上可能多少有關(guān)聯(lián)?！?/p>

“不動產(chǎn)登記制度出臺，對房價的影響不會有想象中的那么大?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會副主任顧云昌表示，影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關(guān)系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟走向等，“不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價。”

除了官方的看法，一些業(yè)內(nèi)專家也認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并不會直接影響房價。地產(chǎn)界“大腕”任志強認為，樓市下行跟不動產(chǎn)統(tǒng)一登記沒什么關(guān)系，“美國早就有了，中國香港也有了，誰都可以查哪個人的房子多大、違章沒有，但人家該買大房子還是買大房子，只要收入合法就可以?！?/p>

但在這個問題上，有些判斷截然相反?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》出臺后，地產(chǎn)界大腕潘石屹在微博上留下五個字：“終于出臺了?！痹谒磥?，這一新政會增加二手房市場的供應(yīng)量，導致房價下跌。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩教授進一步分析稱，不動產(chǎn)登記對于房價走勢的影響，主要還是通過對消費者心理預(yù)期的影響表現(xiàn)出來，“不動產(chǎn)登記會使少量權(quán)貴和富人拋售房屋，也會影響官員今后購買房產(chǎn)的積極性”。不過，董藩教授也表示，這種影響只是短期的，一段時間過后沖擊效應(yīng)將會逐漸減弱。

“一個明顯的變化是，過去十年，房產(chǎn)被當作財產(chǎn)的主要藏匿形式，這在將來會出現(xiàn)變化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，不動產(chǎn)登記的啟動“標志著中國經(jīng)濟包括中國房地產(chǎn)進入存量調(diào)整階段”。一方面，過去以灰色資金購買的房產(chǎn)將可能轉(zhuǎn)變投資形式;另一方面，正常投資房產(chǎn)的群體可能由于對未來稅費提高的預(yù)期（房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅）而減少房產(chǎn)的持有量。

輿論聲中，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的第23條規(guī)定被頻頻提起。這條規(guī)定的內(nèi)容是：“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應(yīng)當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享?！?/p>

那么，四級登記信息的實時共享意味著什么？對于市民來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就意味著自家擁有房屋情況的“全透明”。

舉例來說，在哈爾濱市的房屋交易登記中心就可以查到市民在外地的房產(chǎn)（如果權(quán)限下放到市級的話），這與早已全國聯(lián)網(wǎng)的銀行征信系統(tǒng)相類似。在這種情況下，對首套房、二套房乃至多套房的認定將更容易。根據(jù)各地限購政策，異地炒房客不再是“漏網(wǎng)之魚”。

從長遠角度看，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度施行后，可以更清楚地了解全國不動產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為樓市調(diào)控長效機制的權(quán)威資料。

經(jīng)濟學者馬光遠在微博中表示，《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，意味著中國究竟有多少房子這個問題可能搞清楚了，也將意味著有此基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之后，房產(chǎn)稅等問題的征收有了基本依據(jù)，“當然，也意味著有太多房子的官員將不得不想辦法處理自己的房產(chǎn)，除非將官員房產(chǎn)界定為國家機密”。

北京四季房展組委會副秘書長鄭向東認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的各項政策可能會在適當時機陸續(xù)出臺，“總體思路是抑制炒房，加大持有成本。從長遠來看，如果房產(chǎn)稅出臺，會促使存量房進入市場交易，增加供應(yīng)，會在一定程度上控制房價繼續(xù)上升，在局部地區(qū)或區(qū)域，房價甚至有可能跌落”。

有學者指出，國家有關(guān)房產(chǎn)稅改革的思路還是比較明顯的。正如中國政法大學民商經(jīng)濟法學院教授符啟林所說，不動產(chǎn)登記可摸清全國房地產(chǎn)底數(shù)，有助于確定有關(guān)稅收制度的走向，“征收房地產(chǎn)稅可起到縮小貧富差距的作用，但哪些人擁有多處房源，哪些人是自住房，各自比例有多大，這些基礎(chǔ)信息都需要通過統(tǒng)一登記來獲取，也將影響到未來房地產(chǎn)稅的立法?！?/p>

有媒體指出，房產(chǎn)稅是針對房屋持有環(huán)節(jié)的稅費，目前社會各界對是否開征分歧較大，未來幾年全面征收房產(chǎn)稅的可行性很低。因此，不動產(chǎn)登記工作雖然有了明確的時間表，但并不意味著房產(chǎn)稅也會加速推出。

首都經(jīng)貿(mào)大學房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池認為，是否征收房產(chǎn)稅，需要看將來的政策制定，“房地產(chǎn)稅收改革不光指房產(chǎn)稅要不要征的問題，而是關(guān)于土地出讓金、交易流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅統(tǒng)一安排的問題?！?/p>

這就是說，不動產(chǎn)登記是全面開征房產(chǎn)稅的必要條件，卻非充分條件。至于房產(chǎn)稅何時開征、如何開征，還有待觀察。

《羊城晚報》聯(lián)合新浪網(wǎng)做的微調(diào)查顯示，超七成網(wǎng)友認為“不動產(chǎn)登記能起到反腐作用”。這種樂觀的判斷在一定程度上反映出民眾的心理期待。不過，一個需要正視的事實是，建立不動產(chǎn)登記制度的目的本身，并不直接指向反腐敗。

對此，《瞭望新聞周刊》的評論員文章《理性解讀不動產(chǎn)登記》指出，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，不能因為公眾的美好意愿而承擔不能夠也不應(yīng)該承擔的功效和責任。對不動產(chǎn)登記制度，不應(yīng)抱持超出其功能的寄托。

湖北省社會科學院哲學研究所研究員、《預(yù)防職務(wù)犯罪研究》雜志執(zhí)行主編唐坤認為，不動產(chǎn)登記制度與財產(chǎn)公開制度有顯著差別，不能混為一談，也不能相互取代。而且，從目前設(shè)計的登記技術(shù)來講，以人查房或者以房查人都存在漏洞，并不能輕易將腐敗官員的房產(chǎn)狀況摸清?！叭绻澑賳T將不動產(chǎn)登記在他人名下，只要手續(xù)合法齊全，登記部門就應(yīng)將其納入產(chǎn)權(quán)登記，即使反腐部門查詢起來也不易察覺?！?/p>

也有輿論認為，一項制度的本身自有其核心價值，同時也會導致衍生價值。從這個角度來看，不動產(chǎn)登記制度包含的衍生價值與派生功能，也能與反腐敗手段形成技術(shù)性對接。

今年1月4日，《北京青年報》刊發(fā)了一篇題為《不要貶低不動產(chǎn)登記的反腐功能》的署名文章。作者認為：“據(jù)報道，國土資源部起草的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》已形成初稿。實施細則特設(shè)‘登記資料的查詢、保護和利用專章，規(guī)定司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)、國家安全機關(guān)、公安機關(guān)有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記結(jié)果和原始登記資料。”“現(xiàn)在制定的實施細則，是基于《條例》的頂層設(shè)計而出臺的配套法規(guī)，以確?！稐l例》的實際操作與順利實施。細則明確司法機關(guān)、紀檢監(jiān)察機關(guān)等公權(quán)機關(guān)有權(quán)‘以人查房，這是對不動產(chǎn)登記制度的反腐功能的一種肯定?！?/p>

有專家建議，未來不動產(chǎn)登記制度還需繼續(xù)深化，與官員財產(chǎn)申報制度結(jié)合起來，加強對官員申報情況的核實力度，這一制度才會彰顯反腐效應(yīng)。

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布的第二天，新華社的一篇短評提出這樣的觀點：“與‘陽光立法性質(zhì)不同?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》屬于私法范疇，包括公務(wù)人員財產(chǎn)申報制度在內(nèi)的‘陽光立法屬于公法范疇。我們希望《不動產(chǎn)登記暫行條例》能成為一塊‘磚——不是拍人的磚，而是把陽光立法那塊‘玉引出來的‘磚。”