王一蕾

摘要：在人口老齡化日益嚴(yán)峻的今天，我國的社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)正持續(xù)加重，如果僅依靠現(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)模式將很難應(yīng)對。然而直接采用在西方國家有很大接受度的，可作為多支柱養(yǎng)老體系一員的“以房養(yǎng)老”模式，在我國目前狀況下卻屢屢碰壁。綜合考慮我國社會、經(jīng)濟(jì)及政策現(xiàn)實(shí)，本文分析了“以房養(yǎng)老”模式在我國推廣時遇到的三大障礙，并提出相應(yīng)的破解策略，以期為我國“以房養(yǎng)老”模式的推行提供參考。

關(guān)鍵詞：人口老齡化;以房養(yǎng)老;發(fā)展障礙;策略

一、 引言

在人口老齡化日益嚴(yán)峻的今天，我國的社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)正持續(xù)加重，如果僅依靠現(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)模式將很難應(yīng)對。我們需要從實(shí)施“以房養(yǎng)老”的社會背景出發(fā)，全面地調(diào)查分析我國目前對“以房養(yǎng)老”的研究成果，找出影響推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式推廣所面臨的問題，從而提出相應(yīng)的對策。

（一）我國實(shí)施“以房養(yǎng)老”的社會背景

自我國1980年開始實(shí)施“獨(dú)生子女”政策至今，我國對人口增長的控制已取得突出成效。但是，在經(jīng)濟(jì)社會壓力得到緩解的同時，我國也形成了人數(shù)龐大的“失獨(dú)家庭”。根據(jù)黃建的研究[1]，1975年至2010年間，有將近2000萬名父親和母親成為了失獨(dú)老人。這些老年人因無子女贍養(yǎng)將面臨或正在遭受巨大的養(yǎng)老、醫(yī)療和心理等方面的困擾。研究認(rèn)為，將無人繼承的房產(chǎn)作為抵押換取優(yōu)質(zhì)的晚年生活，對這些老人在生理和心理上都是更佳的選擇。

2013年中國社科院的調(diào)查顯示[2]，我國有18.6%的城鄉(xiāng)家庭擁有兩套以上住房。這意味著這些家庭可以選擇在老人年邁之際用一套房產(chǎn)的價值讓老人的生活質(zhì)量得到很大的提升，這樣做可以很大程度豐富老人的老年生活，同時也可減輕子女贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)。

老年人的身體條件會隨著年齡的增長而下降，與之相反的是持續(xù)增加的醫(yī)療費(fèi)用。閆萍等做的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示[3]，2006年醫(yī)療費(fèi)用支出占年收入50%以上的老年人占老年人比例的33.3%，該比例還在呈逐年增加的趨勢。對于醫(yī)療費(fèi)用比例過高的老人，微薄的退休金已經(jīng)無法兼顧日常生活和醫(yī)療費(fèi)用，然而，一味依賴已經(jīng)構(gòu)建新的家庭單位的子女也會給他們帶來巨大的生活壓力。此時采用“以房養(yǎng)老”的方式來貼補(bǔ)生活不失為一種值得考慮的選擇。

（二）文獻(xiàn)綜述

我國目前對“以房養(yǎng)老”的研究可主要分為兩大類：實(shí)地調(diào)研類和理論分析類。

實(shí)地調(diào)研[4][5]主要針對特定地區(qū)（尤指人口老齡化嚴(yán)重并且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)如北京、上海）的老年人的參與“以房養(yǎng)老”意愿及在該地區(qū)的可行性，或“以房養(yǎng)老”在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀，為實(shí)施“以房養(yǎng)老”模式提供了寶貴的第一手研究資料。

理論分析又可分為中外對比型和方案探索型：中外對比型[6][7]著重全面分析西方國家的“以房養(yǎng)老”模式（以美國的養(yǎng)老按揭為典型代表）以總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，并與中國的“以房養(yǎng)老”發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行對比，提出需要改良之處，乃至進(jìn)一步提出解決方向，為“以房養(yǎng)老”在我國的理論發(fā)展開拓了視野;方案探索型[8][9][10]則著眼于中國的國情，總結(jié)國內(nèi)國外成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)，有針對性的給出較完整的理論發(fā)展模式，為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施提供了一定的理論基礎(chǔ)。 根據(jù)我國目前階段的研究和社會反映的實(shí)際情況可以發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)有很多學(xué)者對“以房養(yǎng)老”的發(fā)展必要性和可行性進(jìn)行了大量研究和推進(jìn)，但是“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展仍不理想。究其原因還是這些研究成果仍停留在大框架下，一味主張西方國家的成功經(jīng)驗(yàn)，只說明了必要性卻缺少切實(shí)可行的方案，若有也大多是比較空洞的概念。因此，為早日減輕我國的社會養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，將“以房養(yǎng)老”成功推廣為我國多支柱養(yǎng)老體系中的一支，在已有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步結(jié)合我國國情，提出更為切實(shí)可行的方案是十分有必要的。

二、“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展現(xiàn)狀考察

我國目前嘗試過的“以房養(yǎng)老”模式主要有三種：養(yǎng)老按揭模式、售房返租模式和以租換養(yǎng)模式[11]。總體而言，這三種模式的發(fā)展情況代表了我國“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展現(xiàn)狀，然而這三種模式都在推行不久之后就遭受冷遇甚至宣告失敗。

（一）養(yǎng)老按揭模式

養(yǎng)老按揭，是一種“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的養(yǎng)老方式。以中信銀行于2011年發(fā)起的業(yè)務(wù)為例，老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給銀行，銀行按60%左右的評估價按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款，貸款期限最長為10年。期限屆滿后，老人一次性償還貸款的本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。中信銀行的這項業(yè)務(wù)盡管并不受公眾喜愛，但還是開啟了國內(nèi)金融養(yǎng)老的先河，也是目前唯一的一個仍在營運(yùn)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。雖然養(yǎng)老按揭模式是最接近國外住房反向抵押貸款的一種“以房養(yǎng)老”模式，理應(yīng)有著廣闊的發(fā)展空間，但是，由于過多的申請條件限制，如：申請老人至少擁有兩套住房，并且要求用于抵押的房產(chǎn)有較高的經(jīng)濟(jì)價值，變現(xiàn)能力強(qiáng)等，使得具備申請條件的人數(shù)無法大量增加。但是，站在銀行的角度而言，嚴(yán)格的申請門檻是降低風(fēng)險的最大保證。盡管開辦這項業(yè)務(wù)有利于解決民生問題，維護(hù)社會穩(wěn)定，但是，銀行的根本目的還是從該業(yè)務(wù)中獲利，所以較高的標(biāo)準(zhǔn)自然無法避免。因此，該模式難于大規(guī)模推行，形成了一個僵局。

（二）售房返租模式

售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的售房款來分期支付房租，這也是在思想上比較容易接受的一種方式，老人可以根據(jù)自己計劃來安排這筆資金的使用。但是從另一個角度考慮，這要求老人有較高的理財能力，以保證既能每月交納租金還能留有余錢。這種運(yùn)行模式對于目前我國的老年人群而言要求過高，因?yàn)橐坏┦д`就會陷入財務(wù)危機(jī)，而且老年人普遍無法承受這種風(fēng)險。此外，房屋的價值會因?yàn)槭袌龅牟▌佣蠓儎?，老人一般不具備有關(guān)房地產(chǎn)投資的知識，所以對于房產(chǎn)出售時的價值無法做出正確的市場評估，很容易導(dǎo)致并不必要的糾紛。2007年上海公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”的方案就因?yàn)檎嬲暾堅圏c(diǎn)的對象僅只有個位數(shù)就在半年左右悄然停止。

（三）以租換養(yǎng)模式

以租換養(yǎng)模式是指將老人的自住房出租，用租金來補(bǔ)貼養(yǎng)老金的方式。老人可以根據(jù)需要選擇搬入養(yǎng)老院以獲得更好的照料，用租金來支付相關(guān)費(fèi)用，或者是搬到地段較差的地方租住以租金的差價來補(bǔ)充養(yǎng)老金。但是，根據(jù)目前的情況來看，無論是哪種方式，老人都需要離開已經(jīng)生活多年的環(huán)境，這對適應(yīng)能力已經(jīng)大幅下降的老年人而言難以接受。除此之外，讓陌生人住到自己的房子里面對大部分已經(jīng)對居住多年的房屋有深厚感情的老人也是無法忍受的。雖然在搬去另一個陌生的環(huán)境之外，采用以租換養(yǎng)的老人還可以選擇搬入子女家庭和自己的兒女共同生活，但是根據(jù)調(diào)查顯示，見圖1，超過70%的老人不愿與子女同住，并且有年齡越小越明顯的趨勢，所以這個選項可以排除。因此，盡管以租換養(yǎng)模式風(fēng)險最小，但還是因?yàn)槔夏耆似毡榈呐懦庑睦矶鵁o法受到歡迎。如2007年，北京市民政局在石景山區(qū)啟動了“養(yǎng)老房屋銀行”項目，但是因使用者不足10人，半年之內(nèi)該項目就夭折停滯了，其失敗的首要原因就是因?yàn)槔先藢ζ浞桨赣袕?qiáng)烈的抵觸心理。

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三、推行“以房養(yǎng)老”的三大障礙

當(dāng)前推行“以房養(yǎng)老”的模式存在三大障礙。即思想文化障礙、技術(shù)實(shí)施障礙和政策變動障礙。

（一）思想文化障礙

在中國傳統(tǒng)道德觀中，如果家中老人需要變賣家產(chǎn)來維持晚年生活則說明他的子女極為不孝。中國人又普遍講究“面子”，即使確實(shí)是因?yàn)閮号恍?，有意逃避贍養(yǎng)老人的責(zé)任，老人主動要求采用“以房養(yǎng)老”的方法來求得一個安穩(wěn)晚年，其子女也會強(qiáng)加阻撓，逼迫老人放棄對自己最有利得養(yǎng)老方案以繼承價值不菲的房產(chǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，見圖2，有77%的年輕人不同意父母“以房養(yǎng)老”。

中國人，尤其是50后和60后對房產(chǎn)很重視，不會輕易地變更產(chǎn)權(quán)，見圖3。他們認(rèn)為房子是一個家庭的根本所在，應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)給兒女而不應(yīng)因?yàn)樽约旱陌矘范盅悍慨a(chǎn)。例如現(xiàn)有的近千萬“失獨(dú)家庭”中，盡管已經(jīng)失去了可以作為直接繼承人的子女，他們也有極大的可能受到這種傳統(tǒng)思想的阻撓而放棄用“以房養(yǎng)老”來使晚年生活獲得更大的慰藉[12]。

除此之外，因?yàn)樵缒曩J款買房而給生活增加了很大的負(fù)擔(dān)的老人，不愿再因房子而與銀行進(jìn)行“交易”的也不在少數(shù)。強(qiáng)烈的心理陰影使得他們在主觀意愿上就排斥了“以房養(yǎng)老”這個選項。

（二）技術(shù)實(shí)施障礙

首先，我國目前的房屋估價體系不成熟，二手房市場也不完善，長期房價波動未來能預(yù)期到的可能性很小，所以，銀行或保險機(jī)構(gòu)對于房屋的真實(shí)價值無法進(jìn)行正確的估計。其次，我國普遍住房為公寓式住房而非獨(dú)立住房，對于盤活住房和資金的回流有很大的制約。所以出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，很多有實(shí)力推行相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)都持觀望態(tài)度。

除此之外，我國養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老設(shè)施缺口很大，養(yǎng)老床位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會的需求，養(yǎng)老服務(wù)也并未能達(dá)到有針對性和切實(shí)滿足老人生活及照料的需求。以上?！袊丝诶淆g化最嚴(yán)重的城市之一為例，60歲及以上的老人占常住人口的23.4%，而養(yǎng)老床位只占老年人口的3%，兩者之間的差距巨大。因此，老人可能在采用“以房養(yǎng)老”后仍無法滿足自己對于養(yǎng)老的需求，后顧之憂無法忽視。

同時，因?yàn)槿狈Ｂ氄块T的正式監(jiān)管，老人只能被動地接受金融機(jī)構(gòu)提出的方案而無法得知該方案是否公平公正和是否存在謀取暴利的行為。因此，出于對金融機(jī)構(gòu)基本信任的擔(dān)憂，老人對“以房養(yǎng)老”抱有很大的疑慮。

（三）政策變動障礙

土地制度是目前制約我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展的最大障礙。我國目前的土地政策讓城市居民對房屋只有70年使用權(quán)，土地的真正所有者是國家。使用期過后對房屋會如何處理尚未有明確的政策出臺，這種高風(fēng)險的不可預(yù)測性讓金融機(jī)構(gòu)只能望而卻步。

作為老年人人數(shù)最多的群體—農(nóng)村的老年人因?yàn)閷τ谵r(nóng)村宅基地的政策限制，不能滿足產(chǎn)權(quán)變更的養(yǎng)老模式，使得該項養(yǎng)老模式基本只能面向城市居民，大大縮小了適用范圍。

與此同時，同樣作為民生熱點(diǎn)關(guān)注話題，房價變動也開始頻頻受到政策的影響。然而因?yàn)槲覈膰樘厥?，這種政策影響的持久性，作用效果等并沒有可以參考的先例，房價的上漲是否就會因此而受到抑制，還是會變本加厲的反彈都不能做出明確的定論。因此，房產(chǎn)在估值時，出于對己方最有利的考慮，老人與金融機(jī)構(gòu)仍然會有發(fā)生糾紛的可能。

四、“以房養(yǎng)老”三大障礙的對策

（一）深化服務(wù)

在各大社區(qū)設(shè)立服務(wù)站點(diǎn)，為有需要“以房養(yǎng)老”來補(bǔ)充養(yǎng)老金、符合申請要求的老人提供專業(yè)、個性化的指導(dǎo)，為老人提供便利的服務(wù)以增加申請的成功率。針對生活困難并且符合申請標(biāo)準(zhǔn)，但是，因家庭阻攔或個人原因而放棄申請的老人，服務(wù)站點(diǎn)將進(jìn)行心理輔導(dǎo)并作游說工作，力求使老人能夠得到最好的養(yǎng)老方案，安度晚年。

加大對養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如配套小區(qū)建設(shè)養(yǎng)老院、增加護(hù)工數(shù)量提高護(hù)理人員素質(zhì)等以滿足部分無法自理的老人“以房養(yǎng)老”的根本目的。

改革養(yǎng)老院入住標(biāo)準(zhǔn)，對于公辦養(yǎng)老院，按照老人的健康狀況、自理能力、經(jīng)濟(jì)狀況等進(jìn)行綜合評估，優(yōu)先“三無”、低保老人、家庭生活困難老人以及因個人原因而采用“以房養(yǎng)老”方式老人入住，政府出資和政府資助的養(yǎng)老院也都應(yīng)依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)定位。

（二）保障交易

在各大地市的社會養(yǎng)老保險局增加“以房養(yǎng)老”的服務(wù)，針對開辦相關(guān)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理，以提高金融機(jī)構(gòu)的公信力。如：以政府名義組織對“以房養(yǎng)老”的正面宣傳，使公眾能夠理性全面的看待“以房養(yǎng)老”，將申請辦理手續(xù)的全部流程公布并說明監(jiān)管部門在其中職責(zé)以示公正等。

在推行初期保障金融機(jī)構(gòu)的最低盈利率，以刺激金融機(jī)構(gòu)開辦業(yè)務(wù)的積極性。如：與試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的金融保險機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議以帶動“以房養(yǎng)老”的初步發(fā)展，在達(dá)到一定申請數(shù)量后，再擴(kuò)大協(xié)議機(jī)構(gòu)的范圍。

設(shè)立并完善法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場，設(shè)立第三方房屋估價機(jī)構(gòu)使金融機(jī)構(gòu)和老人雙方能夠公平公正的交易，以期達(dá)到老人和金融機(jī)構(gòu)的利益都能得到維護(hù)的效果。

（三）政策配合

針對70年產(chǎn)權(quán)的問題，政府應(yīng)當(dāng)盡快承認(rèn)永久產(chǎn)權(quán)，并結(jié)合房產(chǎn)稅使公民能夠真正意義上的擁有自己的房屋，所有合乎法律法規(guī)的改造重建都是允許的，這是“以房養(yǎng)老”能夠成功實(shí)施的基礎(chǔ)。

輔助性政策應(yīng)當(dāng)盡快出臺，如對參與的金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠政策，減少審批手續(xù)減少稅費(fèi)等鼓勵非政府機(jī)構(gòu)參與競爭，還應(yīng)當(dāng)配套相應(yīng)的風(fēng)險管理為老人提供風(fēng)險補(bǔ)貼，使參與雙方都有更大的信心與積極性，由政府穩(wěn)健推動“以房養(yǎng)老”模式的建設(shè)。

政府當(dāng)局在出臺民生政策時應(yīng)當(dāng)更有全局觀，不能忽視各個社會問題之間的相關(guān)性，如：在調(diào)節(jié)房價過熱的問題時，應(yīng)當(dāng)將房價變動會對房產(chǎn)估值造成的影響考慮進(jìn)去，在建造安居小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制要求把配套的養(yǎng)老設(shè)施建立起來等。

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（指導(dǎo)老師：喬海曙）