陳效東

（山西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山西 臨汾 041000）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肇始于上世紀(jì)80年代初期，從少數(shù)城市試點(diǎn)，逐步推廣到全國(guó)。從此，城市居民住宅從單位福利分配轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐愤M(jìn)入市場(chǎng)分配。1998年之前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟，國(guó)家對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)在政策上并不確定，房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾不興。1997年的亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)持續(xù)通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)使得政府決定催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)以拉動(dòng)內(nèi)需，以此為背景，1998年，央行發(fā)布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。這一影響深遠(yuǎn)的決策是亞洲金融危機(jī)后改善市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其效應(yīng)持續(xù)至今，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。到2012年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)13%。由于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、技術(shù)勞動(dòng)密集、占用資本量大，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響不容小覷。

住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分，其年投資額從2003年的不足7000億元大幅上升到了2012年的近5萬(wàn)億元（住宅房地產(chǎn)銷售情況與此接近），占全部房地產(chǎn)投資的比重近七成。住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，不僅牽動(dòng)了消費(fèi)者的神經(jīng)，也是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著商品住宅價(jià)格的不斷推高，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和業(yè)外的廣泛爭(zhēng)論，力挺者有之，唱衰者有之，“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”亦不絕于耳，特別是近兩年，商品住宅價(jià)格在不同地區(qū)的不同表現(xiàn)，讓消費(fèi)者更加看不明白，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策亦是舉棋不定，因此，研究住宅房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制，為政府和消費(fèi)者提供決策參考有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，一般因素有：供求關(guān)系、土地使用制度、財(cái)政金融政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、人口密度、收入水平、城市設(shè)施、交通狀況、環(huán)境狀況等，個(gè)人因素有：孩子教育（選擇學(xué)區(qū)）、贍養(yǎng)老人（選擇靠近老人住所）、房屋結(jié)構(gòu)外形的喜好等。一個(gè)區(qū)域住宅房地產(chǎn)價(jià)格的形成，是以上各因素綜合作用的結(jié)果。在不同區(qū)域和階段，各因素所起的作用會(huì)發(fā)生一定變化，從而影響該區(qū)域商品住宅的價(jià)格走勢(shì)。例如，當(dāng)某學(xué)區(qū)學(xué)校教育水平下降后，會(huì)導(dǎo)致該區(qū)域商品住宅價(jià)格的下降。面對(duì)如此眾多的影響因素，該從何處著手研究住宅房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)機(jī)制呢？考慮到本屆政府更加重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，因此放松房地產(chǎn)政策的速度可能較慢，政府政策支持的空間和有效性可能大打折扣，政府在未來(lái)還會(huì)在多大程度上會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要引擎也存在爭(zhēng)議；此外，全球金融危機(jī)后我國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了一波基建和保障房熱潮，相關(guān)政策空間已較此前收窄，因此，政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，十八大以來(lái)，中央政府堅(jiān)定的反腐決心，減少了房地產(chǎn)業(yè)的不可控因素。另外，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)，正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分轉(zhuǎn)變。綜合以上分析，本文利用蛛網(wǎng)模型這一數(shù)學(xué)工具，只考慮價(jià)格因素，研究住宅房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)機(jī)制，構(gòu)建了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系傳導(dǎo)機(jī)制模型，對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究。

一、蛛網(wǎng)模型的構(gòu)建

蛛網(wǎng)模型（Cobweb model）運(yùn)用彈性原理解釋某些生產(chǎn)周期較長(zhǎng)的商品在失去均衡時(shí)發(fā)生的不同波動(dòng)情況的一種動(dòng)態(tài)分析理論。本文研究排除收入因素的影響，只考慮價(jià)格因素，通過(guò)蛛網(wǎng)模型對(duì)太原市房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行研究。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和研究需要，構(gòu)建需求函數(shù)和供給函數(shù)模型。如（1）式。

設(shè)定模型假設(shè)條件為：本期產(chǎn)量Qt決定于前一期的價(jià)格 Pt－l。

在供求達(dá)到平衡狀態(tài)下，（1）式中Dt=St，解得關(guān)于當(dāng)期價(jià)格P的差分方程，具體表達(dá)式為見(jiàn)（2）式。

當(dāng)供給曲線的斜率小于需求曲線的斜率，即模型中|e|<|b|時(shí)，則住宅價(jià)格Pt收斂，此時(shí)稱為收斂型蛛網(wǎng)模型，具體表現(xiàn)如圖1。當(dāng)|e|>|b|時(shí)，住宅價(jià)格Pt發(fā)散，此時(shí)稱為發(fā)散型蛛網(wǎng)模型，如圖2所示。當(dāng)|e|=|b|時(shí)，住宅價(jià)格Pt以兩個(gè)固定值有規(guī)律重復(fù)循環(huán)，此時(shí)稱為穩(wěn)定型蛛網(wǎng)模型，如圖3所示。

圖1 收斂型蛛網(wǎng)模型

圖2 發(fā)散型蛛網(wǎng)模型

圖3 穩(wěn)定型蛛網(wǎng)模型

收斂型、發(fā)散型以及穩(wěn)定型三種不同的蛛網(wǎng)模型，揭示了在不同的供、求的相互作用下，價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制。具體表現(xiàn)為以下三種情況：①當(dāng)某一成交價(jià)格對(duì)應(yīng)的需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率大于供給曲線的斜率時(shí)，供求的變動(dòng)與價(jià)格是向均衡點(diǎn)Q*和P*收斂的，在市場(chǎng)的作用下，超額的供給幅度或超額的需求幅度會(huì)逐漸減少，直到最后達(dá)到均衡狀態(tài)，需要注意的是，這種均衡是一種動(dòng)態(tài)均衡。②當(dāng)某一成交價(jià)格對(duì)應(yīng)的需求價(jià)格彈性小于供給價(jià)格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率小于供給曲線的斜率時(shí)，供求的變動(dòng)與價(jià)格是向均衡點(diǎn)Q*和P*遠(yuǎn)離的，在市場(chǎng)的作用下，超額的供給幅度或超額的需求幅度會(huì)逐漸增加，呈現(xiàn)發(fā)散狀態(tài)，這種是一種動(dòng)態(tài)的不穩(wěn)定均衡。③當(dāng)某一成交價(jià)格對(duì)應(yīng)的需求價(jià)格彈性等于供給價(jià)格彈性，圖像表征為需求曲線的斜率等于供給曲線的斜率時(shí)，供求的變動(dòng)與價(jià)格會(huì)始終圍繞均衡點(diǎn)循環(huán)往復(fù)，呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源及處理

本研究以全國(guó)房地產(chǎn)的年度銷售額、年度投資額、年度平均銷售價(jià)格為主要研究對(duì)象，對(duì)2003年至2012年相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。具體數(shù)據(jù)如表1。

三、房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制供求分析

本文實(shí)證研究中統(tǒng)計(jì)回歸過(guò)程以EVIEWS6.0為工具，通過(guò)對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，根據(jù)本文所構(gòu)建的需求和供給函數(shù)模型，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，實(shí)證結(jié)果如表2、表3。

表1 2003年至2012年住宅房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表

表2 年銷售額與年平均價(jià)格回歸結(jié)果表

表3 年投資額與年平均價(jià)格回歸結(jié)果表

以式（1）為基礎(chǔ)，根據(jù)表2、表3實(shí)證結(jié)果，生成具體需求函數(shù)與供給函數(shù)如下：

需求曲線：Dt=-31376.88+14.722×Pt

供給曲線：Dt=-39691.08+19.773×Pt-1

可以看出，這里供需達(dá)到平衡點(diǎn)時(shí)，均衡點(diǎn)為P*=1646.05。供給曲線的斜率為e=19.773，需求曲線斜率為b=14.722，二者相比較，前者明顯大于后者，說(shuō)明此時(shí)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制呈現(xiàn)正反饋的發(fā)散狀。在這種機(jī)制傳導(dǎo)影響下，隨著時(shí)間的推移，價(jià)格越來(lái)越偏離均衡點(diǎn)，即價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)越來(lái)越大的振蕩狀況。如果這種振蕩機(jī)制長(zhǎng)期存在下去，則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)諸多不穩(wěn)定因素，增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

通過(guò)對(duì)實(shí)證的結(jié)果進(jìn)行分析，說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制具備發(fā)散特征，處于不穩(wěn)定狀態(tài)。分析其主要原因，可能與中國(guó)居民貧富差距的持續(xù)增大和投資渠道缺乏有一定關(guān)系。不斷上漲的房?jī)r(jià)一方面使得財(cái)富水平和收入水平較高的群體熱衷于投資房地產(chǎn)，另一方面也越來(lái)越偏離了占大多數(shù)的中低收入群體的住房支付能力。所以最終會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)日益明顯的供求結(jié)構(gòu)失衡，呈現(xiàn)出高空置率與買不起房的人越來(lái)越多的現(xiàn)象并存的局面。

因此，政府應(yīng)該采取措施，防止中國(guó)住宅市場(chǎng)失衡的現(xiàn)象加劇：（1）加強(qiáng)保障房建設(shè)，使住宅回歸居住消費(fèi)的本質(zhì)屬性，解決中低收入群體的住房問(wèn)題；（2）拓寬投資渠道，放開(kāi)壟斷行業(yè)的投資限制，保護(hù)民營(yíng)企業(yè)中小投資者利益；（3）征收二套以上住房的房地產(chǎn)稅，加大持有多余住房的成本，使更多住房回到市場(chǎng)流通中。

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