譚智仁+羅干淇
上期我們提到民營企業(yè)的企業(yè)商業(yè)評估方法和分析,本期我們繼續(xù)討論另外一個對上市舉足輕重的課題——固定資產(chǎn)評估。
背景
估值,無論涉及哪一類資產(chǎn)評估都需要不偏不倚,具有客觀性。按照《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》 (International Valuation Standards) 分類,資產(chǎn)評估大概可分為商業(yè)評估(Business and Business Interests)、無形資產(chǎn) (Intangible Assets)評估、金融工具 (Financial Instruments)評估、房地產(chǎn)(Real Property Interests)評估、及廠房與設(shè)備(Plant and Equipment)評估。在國內(nèi)選擇境外上市的企業(yè)以后兩者(房地產(chǎn)、廠房與設(shè)備)即固定資產(chǎn)評估(fixed asset valuation)較為常見。本文將對固定資產(chǎn)評估做出詳談。(其他部分請參閱《財經(jīng)界》雜志十月及十一月刊:民營企業(yè)境外上市的美學(xué)——風(fēng)骨系列(一)介紹篇及(二)商業(yè)評估篇)
評估師資格
民企于境外上市大多選擇中國香港、英國、美國、新加坡等市場。這些國家和地區(qū)都有當(dāng)?shù)氐膶I(yè)機(jī)構(gòu)來規(guī)范物業(yè)評估,如香港的香港測量師學(xué)會(HKIS)、英國的英國皇家特許測量師學(xué)會(RICS)、美國的美國估價學(xué)會(AI)、新加坡的新加坡測量師與估價師學(xué)會(SISV)等。一個合格的評估師需要具有獨(dú)立性(independent)和專業(yè)資格(qualified)。以香港市場為例,按照香港交易所主板上市規(guī)則,若評估師或其所屬公司屬于發(fā)行人或其雇員、董事或合伙人等,便已經(jīng)失去其獨(dú)立性。此外,就上市公司所持有的不同國家和地區(qū)的物業(yè)而言,評估師需具備當(dāng)?shù)氐倪m當(dāng)專業(yè)資格及在當(dāng)?shù)貙ν愇飿I(yè)進(jìn)行估值的經(jīng)驗,才可稱為專業(yè)評估師。
近來,國內(nèi)有不少評估師都獲取英國皇家特許測量師學(xué)會的專業(yè)資格,而該學(xué)會在多國市場都有較高認(rèn)可度。
估價標(biāo)準(zhǔn)與方法
跟商業(yè)評估一樣,固定資產(chǎn)評估一般都按照《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》。英國皇家特許測量師學(xué)會所編制的《RICS 估價-專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2014年1月》(也稱為紅皮書)便采用了《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》。紅皮書內(nèi)列出 RICS專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制條款,并闡明了成員進(jìn)行估價工作時需使用《RICS 行為準(zhǔn)則》。該強(qiáng)制條款包括:
PS1–提供書面估價的標(biāo)準(zhǔn)和實踐聲明遵從性;
PS2–道德、勝任力、客觀性和公開性。
另外,紅皮書還列出全球估價實踐聲明強(qiáng)制執(zhí)行條款, 要求提供一個符合《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的估價,包括:
VPS1-最低聘用條款;
VPS2-視察與調(diào)查;
VPS3-估價報告;
VPS4-價值基準(zhǔn)、假設(shè)與特殊假設(shè)。
此外,紅皮書內(nèi)RICS 估價實踐指南提及了數(shù)項建議性條款,包括:
VPGA 1–財務(wù)報表內(nèi)容估價;
VPGA 2–用作貸款的估價;
VPGA 3–企業(yè)及企業(yè)權(quán)益估值;
VPGA 4–個體經(jīng)營相關(guān)房地產(chǎn)的估價;
VPGA 5–廠房和設(shè)備估價;
VPGA 8–投資組合、收藏品和財產(chǎn)組合估價。
根據(jù)《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》,一份齊全的估價報告應(yīng)該列明以下重要信息,包括:
(1)估價師的身份和地位;
(2)確認(rèn)客戶和任何其他目標(biāo)用戶;
(3)估價的目的;
(4)確認(rèn)待估價資產(chǎn)或負(fù)債;
(5)價值基準(zhǔn);
(6)估價基準(zhǔn)日;
(7)調(diào)查范圍;
(8)所依據(jù)的信息的性質(zhì)和來源;
(9)假設(shè)和特殊假設(shè);
(10)使用、分配或出版限制;
(11)確認(rèn)已根據(jù)《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行任務(wù);
(12)估價方法與論證;
(13)估價金額或估價結(jié)果;
(14)估價報告的日期。
《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》對評估方法也闡述了相關(guān)要求。標(biāo)準(zhǔn)提到固定資產(chǎn)評估方法主要有市場法(Market Approach)、收益法(Income Approach)和成本法(Cost Approach)。另外在待開發(fā)項目估價中,剩余法(Residual Approach)也是一種重要的評估方法。接下來,我們對這幾種常見估值方法進(jìn)行簡要介紹。
◆市場法 (Market Approach)
市場法是一種國際通行的估值方法又稱比較法,通過比較有價格信息的相同或類似資產(chǎn)的一種評估方法。就房地產(chǎn)而言,相類似的比較案例就是可比較物業(yè)的成交價格。在進(jìn)行評估時,??紤]的因素有物業(yè)的位置、交通、配套設(shè)施、周圍環(huán)境景觀、建筑物規(guī)模、面積、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、坐向、物業(yè)年齡及維護(hù)狀況等。對于市場信息比較完備的地區(qū),市場法是最簡單通用的評估方法,廣泛適用于住宅、寫字樓、商鋪等物業(yè),評估師需要準(zhǔn)確把握每個對住宅價格有影響的因素,做出合適的調(diào)整,才能掌握市場法的精髓。
◆收益法 (Income Approach)
收益法是透過把資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流折現(xiàn),轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在資本價值,從而估算物業(yè)價值的一種方法,包括收入資本法(Income Capitalisation)和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(Discounted Cash Flow)。收入資本法通過利用反映資產(chǎn)風(fēng)險的資本化率,將某時段內(nèi)的收益轉(zhuǎn)化為價值進(jìn)行估值的。而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法則是透過釆用貼現(xiàn)率把評估資產(chǎn)未來各期時段內(nèi)生產(chǎn)之凈收益轉(zhuǎn)換至現(xiàn)值的一種估值方法。
收益法常應(yīng)用于有收益性的房地產(chǎn)評估項目中,如商場、寫字樓、住宅、酒店、出租倉庫、出租廠房等有租金收益的物業(yè)。在應(yīng)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時,常涉及一系列的假設(shè),來反映如租金增長率、租期續(xù)訂、管理費(fèi)支付、稅項扣除、通脹預(yù)期等因素對物業(yè)價值的影響。這些假設(shè)都是該評估方法的可變因素。
◆成本法 (Cost Approach)
成本法主要是通過考慮重新建造或設(shè)置相同資產(chǎn)的成本與折舊而進(jìn)行評估的方法。除需計算出建造此全新資產(chǎn)的成本外,還要考慮資產(chǎn)的使用年期、損耗程度的折舊損失。其背后的理念是買家不會用比成本高的價錢購買該資產(chǎn)。成本法除了主要應(yīng)用于評估廠房及設(shè)備外,時常用于房地產(chǎn)評估,如一些比較少市場成交而限制運(yùn)用市場法,或較少收益而限制使用收益法,又或是一些有特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)。對于民營工業(yè)企業(yè),特別是當(dāng)物業(yè)處于偏遠(yuǎn)地區(qū)時,或者非標(biāo)準(zhǔn)廠房,例如煉鋼車間、化工廠房,成本法起著非常重要的作用,但評估師需要儲備一定的工程造價知識才能準(zhǔn)確的應(yīng)用成本法進(jìn)行評估。
◆剩余法(Residual Approach)
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,即按照預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等得到的剩余價值,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。剩余法主要用于待開發(fā)的土地或者正在發(fā)展的項目。評估師在估價過程中要做出合理的假設(shè),按照最高最佳使用原則,將物業(yè)的預(yù)期開發(fā)價值計算出來,同時開發(fā)成本及利潤也要按照市場狀況作出合理的估算。由于剩余法中使用的參數(shù)較多,在實際評估過程中往往會結(jié)合市場法來交叉檢查,以判斷物業(yè)的市場價值的合理性。
民企在全球主要市場
◆香港市場
民企在境外上市或融資規(guī)模較大的當(dāng)屬香港聯(lián)合交易所。據(jù)統(tǒng)計,僅2012至2013年度,就有11家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市,總?cè)谫Y規(guī)模超過120億港幣。相對于其他股票市場,香港聯(lián)合交易所對于物業(yè)評估有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匾?guī)范,分別于主板及創(chuàng)業(yè)版上市規(guī)則有獨(dú)立章節(jié)涵蓋物業(yè)權(quán)益估值及資料披露的相關(guān)規(guī)定。除直接上市外,民企也可進(jìn)行非常重大收購或反向收購來香港借殼上市,而評估師在上市及并購過程中均起著非常重要的作用。
估值報告除了一般披露外,需要把物業(yè)用途區(qū)分為持作發(fā)展的物業(yè)、持作投資的物業(yè)、持作自用的物業(yè)及持作出售的物業(yè)。對于國內(nèi)物業(yè)而言,須就土地使用權(quán)的問題征詢法律意見,并披露給相關(guān)評估師,便于后者在有關(guān)的估值報告中闡述該法律意見書及作出的相關(guān)考慮。若某物業(yè)為持作發(fā)展的物業(yè),評估師常常從發(fā)展商角度分析,以剩余法作估值方法。估值報告需要將該評估方法里所做出的假設(shè)如發(fā)展總值、建筑費(fèi)用、發(fā)展商利潤、利息支出等作說明。若上市公司非物業(yè)業(yè)務(wù)權(quán)益的賬面值占其資產(chǎn)總值15%或以上,則需要提供有關(guān)物業(yè)權(quán)益的估值報告全文。以上事項都是對于涉及到國內(nèi)房產(chǎn)的公司在香港市場上市時常遇到的情況。
◆其他市場
除了香港聯(lián)交所,很多民企亦會選擇紐約證券交易所、倫敦證券交易所、新加坡交易所等地上市。例如近來的一種新趨勢,國內(nèi)有不少地產(chǎn)項目透過房地產(chǎn)信托(REIT)形式于新加坡市場上市。雖然公司背景以外資為主,但這也反映出民企如果有合適的地產(chǎn)項目,也可以考慮用該種方式集資。
境內(nèi)物業(yè)評估的特點
◆土地性質(zhì)及年期
有別于境外土地的性質(zhì),國內(nèi)土地主要分為國有土地和集體土地。國家擁有土地的所有權(quán),單位或者個人擁有土地的使用權(quán),而使用權(quán)隨土地取得方式的不同有著不同的年期和使用條件。最常見的土地取得方式主要有劃撥和出讓。集體土地即農(nóng)民集體所有的土地多數(shù)以劃撥方式取得。這類土地的流轉(zhuǎn)和開發(fā)受到很大的限制,也很少需要對這類土地進(jìn)行估價。國有土地使用權(quán)主則要以出讓方式取得。個人或單位通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得具有一定使用年期的土地使用權(quán)。這部分土地由于轉(zhuǎn)讓、融資和上市需要往往成為評估機(jī)構(gòu)估價的主要對象。
中國的出讓土地按照用途有著不同的最高使用年期限制,例如住宅用地70年,工業(yè)用地50年,綜合及辦公用地50年以及商業(yè)用地40年。這些使用年期在評估過程中尤其是收益法中需要特別留意。
◆產(chǎn)權(quán)及權(quán)證
國內(nèi)物業(yè)在評估過程中一個很重要的步驟是核查相關(guān)的權(quán)證,有別于香港的查冊制度,國內(nèi)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)持有人擁有不同的權(quán)證,例如土地需要國有土地使用證、土地出讓合同;建筑物需要房屋所有權(quán)證;在建工程需要建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等。這些權(quán)證的部分缺失將會直接提升物業(yè)的轉(zhuǎn)讓或出租風(fēng)險,特別是用作香港聯(lián)交所上市或并購用途的估價,評估師需要依賴相關(guān)的法律意見書來對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險作出說明,在極端情況下,如無任何產(chǎn)權(quán)而直接開發(fā)土地會導(dǎo)致相關(guān)建筑物的市場價值為零。
◆市場成交記錄
香港及其他發(fā)達(dá)國家及地區(qū)往往有著完善的物業(yè)成交記錄供公眾參考。而在國內(nèi),大部分城市的成交記錄處于封閉狀態(tài),評估師大多只可以依靠當(dāng)?shù)刂薪榈某山挥涗浕蛘呦囝愃莆飿I(yè)的叫價來判斷可比較案例。目前在北京、上海等一線城市,成交記錄已開始逐漸完善,但在一些三四線城市或者鄉(xiāng)村,成交記錄仍不容樂觀。這些資料的缺失會影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確度。因而,對于廠房及工業(yè)物業(yè)這一類市場成交記錄較為罕見的物業(yè),常以成本法評估的主要方法。
廠房及設(shè)備評估的特點
廠房和設(shè)備是固定資產(chǎn)的重要組成部分,但與大部分的房地產(chǎn)不同,其具有特定的特征,例如廠房和設(shè)備可全部或部分固定在房地產(chǎn)上,也可移動或重新安置;由于特定市場的技術(shù)變革,一些廠房和設(shè)備的折舊速度和房地產(chǎn)相比而言或快或慢;而廠房和設(shè)備既可以包括在房地產(chǎn)權(quán)益當(dāng)中,也可以單獨(dú)估價?;谶@些特點,估價師在評估廠房和設(shè)備時,要根據(jù)估價目的做出不同的假設(shè),同時要弄清諸如該物品的類型、規(guī)格、容量和用途等事項,然后考慮諸如年限、效率、條件、經(jīng)濟(jì)和功能老化,以及預(yù)計的總計和剩余的使用經(jīng)濟(jì)工作壽命等事項。
結(jié)語
固定資產(chǎn)評估在資產(chǎn)評估中起著非常重要的作用,特別是民營房地產(chǎn)及工業(yè)企業(yè),在境外進(jìn)行上市、融資及并購過程中,評估師的地位尤其重要。值得注意的是,境外評估師在對國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行評估時,需要根據(jù)當(dāng)?shù)胤杉巴恋卣哌m時做出應(yīng)變,同時嚴(yán)格按照《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》當(dāng)中的規(guī)范出招,這樣才能在國際化的視野下,協(xié)助民營企業(yè)在境外上市達(dá)到“利益最大化”的目標(biāo)。
財經(jīng)界2014年12期