作者簡介：王利軍（1988-），男，漢族，公共管理碩士研究生在讀，單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，社會(huì)保障專業(yè)，研究方向：住房制度。

摘要：以房養(yǎng)老模式的出現(xiàn)為我國人口老齡化背景下養(yǎng)老問題解決提供了多樣化選擇，但在試點(diǎn)地區(qū)的制度運(yùn)行中出現(xiàn)了許多問題。本文探討了我國目前以房養(yǎng)老的困局并在此基礎(chǔ)上提出了具體的對(duì)策措施。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；老齡化；反向抵押貸款

1.引言：

20世紀(jì)90年代以來，中國的老齡化進(jìn)程加快。65歲及以上老年人口從1990年的6299萬增加到2000年的8811萬，占總?cè)丝诘谋壤?.57%上升為6.96%，預(yù)計(jì)到2020年我國60歲以上的老年人口將達(dá)到2億。目前中國人口已經(jīng)進(jìn)入老年型，“4+2+1”家庭模式成主流，在職一代人口的養(yǎng)老壓力空前巨大，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”用老年人的住房為自己的養(yǎng)老買單——此模式即近年來興起的以房養(yǎng)老。

2.我國目前的以房養(yǎng)老模式

目前發(fā)達(dá)國家的以房養(yǎng)老以住房反向抵押貸款（或倒按揭）為基本模式，即老年人將自己所擁有的房產(chǎn)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)以房產(chǎn)市場估值為基礎(chǔ)將估值金額按照生命周期理論平均分配到老年人余歲年份，在養(yǎng)老年份中老年人從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流的財(cái)務(wù)安排制度。在實(shí)際操作中各國根據(jù)自身國情探索出了以此為基礎(chǔ)的多樣化的以房養(yǎng)老模式。

我國的以房養(yǎng)老模式以2013年9月16日國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”為標(biāo)志正式進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，在已開展試點(diǎn)的地區(qū)中南京的“租售換養(yǎng)”、上海的“以房自助養(yǎng)老”、北京的“養(yǎng)老房屋銀行”、杭州的“多項(xiàng)選擇”模式等是我國各地區(qū)探索實(shí)踐的典型模式。

但實(shí)際推行的過程中都或多或少的遇到了一些阻礙和問題，主要表現(xiàn)為與國情適應(yīng)性不高、制度的養(yǎng)老性和金融機(jī)構(gòu)的盈利性銜接不暢、有關(guān)制度實(shí)施的立法滯后、模式對(duì)老年人保障的層次性不高、對(duì)老年人保障存在漏洞等等。

3.我國目前以房養(yǎng)老模式的困局

3.1養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)保障不力

在美國等成熟市場，老年人以房養(yǎng)老而入住養(yǎng)老社區(qū)能提高晚年生活品質(zhì)，這一效果的實(shí)現(xiàn)是以美國完善且發(fā)達(dá)、為數(shù)眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的。在這種國情下大部分老年人會(huì)出于自愿選擇將自有房產(chǎn)抵押而到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。我國情況則大有不同，雖然以房養(yǎng)老已在各地實(shí)踐探索但效果并不理想，原因在于我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足常常有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求的情況出現(xiàn)。因此，在扶持發(fā)展以房養(yǎng)老的同時(shí)我國各級(jí)政府要大力加大對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)投資力度。

3.2房屋產(chǎn)權(quán)到期后制度安排缺失

我國現(xiàn)有房產(chǎn)實(shí)行的是70年產(chǎn)權(quán)制度，而大部分老年人現(xiàn)有房產(chǎn)剩余年限已經(jīng)不多，產(chǎn)權(quán)剩余時(shí)間短容易導(dǎo)致房屋市場估值較低，老年人余歲生活保障面臨很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。其次，房價(jià)的波動(dòng)或者政府依照法律規(guī)定對(duì)國有土地進(jìn)行收回的情況下都會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)而對(duì)老人的保障造成影響。再次，最關(guān)鍵的是產(chǎn)權(quán)到期后的制度安排我國法律法規(guī)中還沒有明確的規(guī)定。

3.3養(yǎng)兒防老傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固

傳統(tǒng)觀念中對(duì)國人影響最深的莫過于“養(yǎng)兒防老”，幾千年來老年人養(yǎng)老尤其農(nóng)村地區(qū)老年人的養(yǎng)老需求基本靠子女的贍養(yǎng)來解決。以房養(yǎng)老模式屬于舶來品要想在短期內(nèi)改變國人固有的養(yǎng)兒防老觀念還需很長的路要走。“但有方寸土，留與子孫耕”國人對(duì)中國傳統(tǒng)觀念寄托的太多的情感，傳統(tǒng)觀念是讓許多人接受以房養(yǎng)老跨不過去的一道坎。

3.4金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)割裂老年人心存疑慮

以房養(yǎng)老模式的運(yùn)行涉及到銀行、保險(xiǎn)公司等不同的金融機(jī)構(gòu)，但不同機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的經(jīng)營范圍又有所不同。比如，在住房反向抵押貸款中涉及到房產(chǎn)的處置問題但銀行卻只能通過法院拍賣實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)的處置；而保險(xiǎn)公司沒有反向抵押貸款的資質(zhì)造成了模式實(shí)行中金融支持的不足。金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的割裂亟需統(tǒng)一的平臺(tái)的提供，以使各金融機(jī)構(gòu)有意愿也有能力為老年人以房養(yǎng)老提供優(yōu)質(zhì)的金融支持。

4.我國以房養(yǎng)老困局的對(duì)策

4.1加大宣傳，培育公民多元化的養(yǎng)老觀念

政府應(yīng)利用各種渠道進(jìn)行不同養(yǎng)老方式尤其是以房養(yǎng)老模式的宣傳，使公眾認(rèn)識(shí)到以房養(yǎng)老是目前我國養(yǎng)老模式中的一種重要補(bǔ)充。對(duì)以房養(yǎng)老的運(yùn)行過程及對(duì)老年人養(yǎng)老的好處進(jìn)行充分的說明，讓老年人及年輕人都能夠選擇接受這種養(yǎng)老模式的實(shí)踐。首先破除舊有文化對(duì)民眾的思想束縛制度才能在運(yùn)行中不至于遇到較大的阻力。

4.2完善金融體系建設(shè)

要大力解決不同金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)銜接的障礙，由政府主導(dǎo)建立統(tǒng)一的以房養(yǎng)老運(yùn)行平臺(tái)使各類機(jī)構(gòu)職能能夠順利對(duì)接。盡快對(duì)以房養(yǎng)老等各種形式的養(yǎng)老模式進(jìn)行立法，做到模式的推行有法可依，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也要積極學(xué)習(xí)提高業(yè)務(wù)管理水平、培養(yǎng)高素質(zhì)員工服務(wù)大眾、提升精算準(zhǔn)確性保障老年人的權(quán)益得到保護(hù)。

4.3構(gòu)建政策法規(guī)

解決70年產(chǎn)權(quán)問題，可以適當(dāng)延長產(chǎn)權(quán)年限并且降低產(chǎn)權(quán)變更后手續(xù)續(xù)接費(fèi)用。積極出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)厘清金融機(jī)構(gòu)、財(cái)政部門、人社部門以及個(gè)人的權(quán)利義務(wù)等、簡化市場操作激發(fā)各個(gè)主體參與制度的熱情，保證主體從參與、運(yùn)行、退出等各個(gè)環(huán)節(jié)都有法可依有法可循。

4.4政府加大投資職責(zé)

面對(duì)我國人口老齡化的深入發(fā)展，以房養(yǎng)老已成為我國將來養(yǎng)老的重要趨勢(shì)但目前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等硬件配套設(shè)施嚴(yán)重滯后。在這種情況下政府應(yīng)該負(fù)起社保責(zé)任主體的角色，積極從多渠道籌措資金加快養(yǎng)老福利院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，做到以房養(yǎng)老模式軟件跟養(yǎng)老院硬件完美結(jié)合，以使老年人能免除后顧之憂進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)安享晚年。

結(jié)語

人口老齡化加速發(fā)展的背景下我國的老年人養(yǎng)老面臨巨大壓力，以房養(yǎng)老等創(chuàng)新養(yǎng)老模式的出現(xiàn)為我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供了多樣化的制度選擇，政府應(yīng)積極推行。對(duì)在實(shí)踐操作中面臨的問題我們應(yīng)本著實(shí)事求是的原則提出解決方案而不應(yīng)畏首畏尾只有這樣才能發(fā)展好以房養(yǎng)老進(jìn)而實(shí)現(xiàn)每一個(gè)老年人都老有所養(yǎng)。（作者單位：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）

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