黨 青， 周介銘， 何 偉， 蔣貴國

(1.四川師范大學西南土地資源監(jiān)測與評價教育部省部共建重點實驗室，四川成都610066;2.四川師范大學地理與資源科學學院，四川成都610066)

城市土地是國家經(jīng)濟發(fā)展和社會安居穩(wěn)定的基礎(chǔ)，近幾年隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市規(guī)模的不斷擴張以及農(nóng)村人口大量涌入城市，導致城市用地緊缺.為了緩解城市用地矛盾，我國先后于20世紀90年代初期及近幾年開展了針對城市地價及城市土地集約利用度的測算工作.國內(nèi)外學者也就城市土地價格評估及土地集約利用性給予了極大的關(guān)注，喬偉峰等［1］利用層次分析法分析了滇中經(jīng)濟區(qū)42個縣區(qū)土地資源的集約利用情況;朱連奇等［2］從農(nóng)村居民點入手探討了農(nóng)村居民點集約利用的運作模式、集約潛力計算的指標選擇、影響評價和生態(tài)、經(jīng)濟社會效益分析;李景剛等［3］借助改進熵值模型和綜合評價方法對2003—2007年的廣州市城市土地集約利用水平進行了綜合評價;何偉等［4］通過采用以價定級的研究方法展開對小城鎮(zhèn)土地價格的評估，為小城鎮(zhèn)開展以價定級研究提供技術(shù)路線和技術(shù)方法方面的參考.

通過查閱大量研究成果及相關(guān)文獻，筆者發(fā)現(xiàn)，前人對城市地價與土地集約城市地價與土地集約利用之間相互關(guān)系的定量研究涉及很少.大量的實踐表明，利用之間的相關(guān)研究，大多局限在單一的城市地價或單一的土地集約利用性研究.而對城市地價與土地集約利用性之間所表現(xiàn)出的地價越高土地集約利用程度越高，而集約利用程度提高又反之降低了單位面積土地的使用價格，這種相關(guān)性之間的研究很少涉及.針對以上存在的問題，本文引入現(xiàn)代數(shù)字科學技術(shù)地理信息技術(shù)，展開對研究區(qū)域土地價格與土地集約利用度的測算，在完成數(shù)據(jù)測算的基礎(chǔ)上借助相關(guān)數(shù)理統(tǒng)計與分析方法，進一步挖掘兩者之間的定量關(guān)系并結(jié)合具體研究區(qū)進行了大量細致的分析工作.

1 研究思路與分析方法

1.1 研究思路 本文以住宅用地作為研究對象，選取了2013年上半年100個住宅交易樣點數(shù)據(jù)，通過樣點數(shù)據(jù)測算出土地價格;同時構(gòu)建了城市土地集約利用度評價模型用于測算土地集約利用度;并借助ArcGIS 9.3軟件分別將地價與土地集約利用的空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)結(jié)合起來;在完成以上兩方面的基礎(chǔ)上通過SPSS 16.0軟件提供的相關(guān)分析工具進行了城市地價與城市土地集約利用度之間相關(guān)程度的分析，并構(gòu)建回歸模型定量的表示出城市地價與城市集約利用度之間的定量關(guān)系.

1.2 城市土地集約利用度評價指標體系 城市土地集約利用不是單一的一個感念或者孤立的一個系統(tǒng)，而是與周圍其它事物因素緊密相連的一個綜合體.因此，在構(gòu)建城市土地集約利用評價體系時應綜合考慮，并且不同的土地利用方式評價其集約利用的指標體系也存在著一定的差異.本文分別從社會、經(jīng)濟、生態(tài)的角度入手構(gòu)建集約利用評價指標體系(表1).

表1 城市土地集約利用度綜合評價指標體系Table 1 The comprehensive assessment index system of urban land intensive use

1.3 分析方法

1.3.1 柵格分析技術(shù)的應用 隨著地理信息系統(tǒng)(GIS)技術(shù)的發(fā)展，所應用的領(lǐng)域在不斷擴大.本次將地理信息系統(tǒng)的空間分析技術(shù)引入到對住宅地價與住宅集約利用相關(guān)性的研究中.構(gòu)建了住宅用地樣點分布圖及其屬性數(shù)據(jù)表、住宅用地集約利用評價各因素因子圖層及其屬性表，并借助ArcGIS柵格數(shù)據(jù)空間分析模塊(Spatial Analyst)對住宅用地土地集約利用度進行了測算.

1.3.2 土地集約利用度測算 在收集土地集約利用度評價的數(shù)據(jù)時，由于原始數(shù)據(jù)的單位量綱不同且存在正負指標差異，所以為了實現(xiàn)數(shù)據(jù)的可比性需對原始數(shù)據(jù)進行無量綱的標準化處理，本文采用Z-score法進行標準化處理，通過spss 16.0對城市土地集約利用標準數(shù)據(jù)進行主成分分析“得到相關(guān)矩陣特征根和方差貢獻率”并提取累計方差貢獻率大于90%的前n個因子，求得各個因子得分，即

其中，Kim為第m個因子的得分，dj為j項指標回歸系數(shù)，Zij為標準化數(shù)據(jù).最后用多因素綜合評價法求城市土地集約利用度系數(shù)并以各個因子方差貢獻率所占累計方差貢獻率的比重作為其因子權(quán)重，測算出土地集約利用度.

1.3.3 城市地價與城市土地集約利用度相關(guān)性分析 相關(guān)分析是用于描述兩個變量之間的密切程度.它反映的是當控制其中一個變量的取值后，另一個變量的變異程度.相關(guān)分析的主要目的是研究變量之間的密切程度，以及根據(jù)樣本資料推斷總體是否相關(guān).本文將相關(guān)性分析引入到城市地價與土地集約利用的研究中來.通過對同一交易樣點所在柵格單元的地價與土地集約利用度的相關(guān)性進行分析，得出不同土地利用方式下不同等級的城市地價與土地集約利用之間的相關(guān)性，并應用線性模型建立了兩者之間的定量關(guān)系模型，由此看出城市地價與土地集約利用之間的定量變化特征.

2 實例分析

2.1 研究區(qū)域介紹 本次研究對象以成都市為例，研究區(qū)域范圍為626.42 km2，其中，中心城區(qū)約590 km2，繞城高速路以外成都市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)約26.35 km2，成都會展中心新區(qū)約10 km2.涉及范圍包括中心城區(qū)的五城區(qū)以及溫江、郫縣、新都、龍泉、雙流等郊縣的部分區(qū)域.

2.2 研究區(qū)域地價測算 本文在對100個住宅交易樣點進行交易時間、剩余年限、容積率、臨街狀況等因素修正的基礎(chǔ)上，將樣點數(shù)據(jù)統(tǒng)一加載到Arc-GIS平臺下.并對其價格、面積、所有人等信息建立了屬性表，形成了住宅交易樣點分布圖.并采用聚類的方法根據(jù)交易樣點價格的變化趨勢，劃分出價格等級，其中，單價p＞9 000元/m2的為一級地價區(qū)域，7 200元/m2＜p≤9 000元/m2為二級地價區(qū)域，5 600元/m2＜p≤7 200元/m2為三級地價區(qū)域，4 300元/m2＜p≤5 600元/m2為四級地價區(qū)域，p≤4 300元/m2為五級地價區(qū)域(圖1).

2.3 研究區(qū)域土地集約利用度測算結(jié)果 依據(jù)前述研究方法，借助ArcGIS 9.3空間分析模塊對城市土地集約利用度進行了測算.并依據(jù)成都市住宅用地土地集約度的變化趨勢圖，結(jié)合國家有關(guān)土地集約利用的標準將住宅用地集約利用情況分為3個等級，分別為λ＞32.28%土地集約利用度為低度，17.45% ＜λ≤32.28%土地集約利用情況為適度利 用，λ≤17.45%為集約利用(圖2).

2.4 研究區(qū)域地價與土地集約利用度相關(guān)性分析在完成對成都市住宅用地地價與土地集約利用度測算的基礎(chǔ)上.針對所選取的100個住宅用地地價及集約利用度分值(表2)，通過spss統(tǒng)計分析軟件得出每個地價等級下地價與土地集約利用度的相關(guān)性指數(shù)，根據(jù)相關(guān)性指數(shù)的分值得分可以看出每個級別下兩者之間的密切程度:其中一、二、三、四、五級區(qū)域相關(guān)性指數(shù)分別為0.437、0.494、0.63、0.791、0.459.

在相關(guān)性分析的基礎(chǔ)上對住宅用地價格與土地集約利用性建立了回歸模型，對其定量關(guān)系進行了分析(圖3).

由以上圖表可以看出三級、四級住宅用地地價與土地集約度之間呈現(xiàn)出中度偏高度正相關(guān)性，也就是在三級、四級住宅用地區(qū)域地價越高土地的集約利用度也就越好，而一級、二級、五級用途下的住宅地價與土地集約度表現(xiàn)為低度相關(guān).相關(guān)性不及三、四等住宅用途下的地價與集約度相關(guān)性高.

表2 部分土地集約利用度與土地價格測算樣點數(shù)據(jù)Table 2 A part of sample data of urban price and the urban intensive use

3 結(jié)論與討論

綜合上述分析，從整體上來看成都市住宅地價與土地集約度之間的相關(guān)性，可劃分2個層次.三、四級區(qū)域，也就是住宅地價4 300元/m2＜p≤7 200元/m2這個區(qū)域地價與集約度表現(xiàn)出中度相關(guān)，住宅地價p＞7 200元/m2及p＜4 300元/m2為低度相關(guān)(圖4).

其中低相關(guān)性區(qū)域主要由房價高區(qū)域及房價低區(qū)域2個區(qū)段構(gòu)成.高房價區(qū)域相關(guān)性較低的原因主要是高地價區(qū)域的地價較其它級別高出很多，但集約度值并沒有與價格成比例的增長，也就是說高地價區(qū)域下的土地集約度仍有挖掘的潛力.對該區(qū)域用地中的利用效率不高的、容積率較低的建筑等應進行適時的改造提高單位面積土地的利用效益;低地價區(qū)域地相關(guān)性低的原因主要是于二環(huán)路以外位于城東、城北附近的居住區(qū)，過去這一區(qū)域的居民住宅沒有系統(tǒng)的規(guī)劃，住宅較混亂，周圍基礎(chǔ)設施配套和環(huán)境都有待改善.針對這兩方面原因可從以下兩點來加以改善，從而提高土地的集約利用性也可間接降低單位面積房價.

1)將對土地的內(nèi)部挖掘與外延擴張相結(jié)合起來.在對土地的內(nèi)部挖掘方面，應該加強對目前利用度低的土地進行改造，如在住宅方面對一些落后、老化、混亂搭建的建筑物進行統(tǒng)一的拆遷規(guī)劃.在對土地的外延擴張方面應該對新建住宅用地進行科學的規(guī)劃建設，減少重復建設，避免對耕地的占用，用新的科學技術(shù)和規(guī)劃理念提高土地的利用效益.

2)通過地價調(diào)節(jié)提高土地利用潛力.地價對土地的集約利用有著很大的相關(guān)性，在激烈的市場競爭機制下可以利用城市的土地價格調(diào)節(jié)土地的利用效益，通過招標、拍賣和掛牌3種土地出讓方式，發(fā)揮市場競爭機制，出價高者得到土地的原則，高地價的土地獲得者為了將來能從土地上獲得更高的經(jīng)濟效益，必然會請好的建筑設計師進行合理的規(guī)劃，對建筑的用途，外觀的設計、內(nèi)部如何布局等各個方面都會投入大量的人力、物力和財力進行設計和施工，所以通過高的地價可以有效的提高土地的利用效益.

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