邵曉宇

摘 要：隨著社會和居民的環(huán)保觀念和綠色消費(fèi)意識越發(fā)成為主流觀念。房地產(chǎn)綠色營銷對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在越發(fā)激烈的市場競爭中越發(fā)重要，本文結(jié)合合肥商圈現(xiàn)狀，對綠色營銷策略進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)；綠色營銷；4p策略；

一、引言

我國的房地產(chǎn)業(yè)在近十年發(fā)展非常迅速，以合肥為例，伴隨著政府“中部崛起”政策的實(shí)施，合肥市城區(qū)范圍大范圍擴(kuò)大，市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格也隨之上升。然而，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，建筑開發(fā)開發(fā)過程中對環(huán)境造成的破壞也越來越嚴(yán)重。尤其在全國多地長時(shí)間大規(guī)模的霧霾天氣之后，環(huán)境問題成為政府下定決心重點(diǎn)整治的對象，城市中施工的房地產(chǎn)業(yè)也成為整治的對象。眾多商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)該順應(yīng)外部環(huán)境的變化適當(dāng)改變自己的營銷策略，也就是當(dāng)下在國際市場顯示出強(qiáng)大的生命力的綠色營銷。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求突破正是亟待解決的問題，綠色營銷無疑是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)健康、綠色發(fā)展的必要選擇。

二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的市場特征分析

1.合肥市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀。以2014年3月為例，合肥商業(yè)地產(chǎn)環(huán)比大面積增加，合肥市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)累計(jì)2837套，環(huán)比增加522%；成交面積累計(jì)12.91萬㎡，環(huán)比增加272%。但同比數(shù)據(jù)也顯示，市區(qū)商業(yè)成交量較2013年同期也有較大的上漲，究其原因，本月最主要貢獻(xiàn)是新站區(qū)的京商商貿(mào)城，本月京商商貿(mào)城共成交2249套，成交面積8.7萬㎡。本月市區(qū)商業(yè)庫存量達(dá)到23416套，較之上月減少457套，庫存完全去化周期約有16.9個(gè)月，庫存完全去化周期比上月減少0.5個(gè)月。

2.針對合肥商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有特征的分析評價(jià)。從有關(guān)合肥商業(yè)地產(chǎn)市場的相關(guān)官方數(shù)據(jù)來看，目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)完成高位投資運(yùn)行，商品房新開工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，商業(yè)建筑銷售面積和銷售價(jià)格平穩(wěn)增長，省會城市的集聚效應(yīng)增強(qiáng)導(dǎo)致需求增加，商業(yè)地產(chǎn)空置率保持較低水平開發(fā)企業(yè)購置的待開發(fā)土地面積有所下降。此外，2014年上半年，各級政府救市措施紛紛出臺，各市包括合肥在內(nèi)取消房屋限購，調(diào)整對首套房貸款優(yōu)惠的力度，因此，預(yù)計(jì)今后幾年內(nèi)，合肥商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步顯現(xiàn)。

3.合肥綠色營銷與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合分析。隨著綠色經(jīng)濟(jì)與低碳經(jīng)濟(jì)概念的流行，越來越多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開始加入綠色元素。商業(yè)地產(chǎn)營銷是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開展的創(chuàng)造性的、適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化的商業(yè)地產(chǎn)市場的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的商業(yè)地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流向商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的社會和管理過程，商業(yè)地產(chǎn)綠色營銷本質(zhì)上就是綠色營銷理論在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)用。近十年，隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，跟隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而來的是越發(fā)嚴(yán)重的環(huán)境污染與生態(tài)破壞，使得社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著非可持續(xù)、非綠色的危險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)綠色營銷戰(zhàn)略是生態(tài)環(huán)境問題如此嚴(yán)重、環(huán)境污染如此廣泛的迫在眉睫的方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綠色營銷策略是一種不同于傳統(tǒng)營銷的手段，傳統(tǒng)手段中的商家、顧客的二元體系，綠色營銷進(jìn)行了擴(kuò)展，形成了社會、商家、顧客的三元體系，包含了生態(tài)化、綠色、可持續(xù)等要素貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程。

三、合肥市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)綠色營銷4P策略

1.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品策略。近年來，中國大范圍出現(xiàn)了霧霾問題，其成因眾多，我國房地產(chǎn)施工中產(chǎn)生的粉塵、建筑垃圾也是其成因之一。商業(yè)地產(chǎn)由于一般都處于繁華地塊，周圍居民眾多，也應(yīng)認(rèn)識到施工對周圍環(huán)境的巨大影響，尤其是施工過程中產(chǎn)生的大量粉塵，對周邊道路、建筑、乃至周邊空氣都帶來巨大污染，影響居民環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)在施工時(shí)應(yīng)提前采取預(yù)防措施，降低粉塵的產(chǎn)生和揚(yáng)塵現(xiàn)象的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在竣工時(shí)，還會伴生大量的建筑垃圾，無論是渣土車運(yùn)走還是就地回填都不是綠色措施，要在綠色施工中減少乃至杜絕此類現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)使用回收利用和分類處理等綠色措施，保證綠色施工。

2.商業(yè)地產(chǎn)渠道策略。商業(yè)地產(chǎn)綠色營銷在渠道方面則具體體現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)到施工運(yùn)營的全過程中，應(yīng)當(dāng)選擇使用大量的新材料、新工藝、新技術(shù)來達(dá)到綠色化的目標(biāo)，綠色化不止是商家的需求，更應(yīng)該是廣大顧客和周圍居民的需求。在商業(yè)地產(chǎn)施工時(shí)，新技術(shù)、新科技、新材料的使用，有助于幫助施工企業(yè)提高施工水平，從被動(dòng)調(diào)整升級為主動(dòng)引導(dǎo)，使綠色施工制度化、規(guī)范化。也為后續(xù)的綠色商業(yè)物業(yè)、綠色運(yùn)營等提供了條件和依據(jù)。

3.商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格策略。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在綠色營銷過程中為了減少對自然環(huán)境的污染并且大量使用預(yù)防措施來保護(hù)生態(tài)環(huán)境，同時(shí)在施工中大量使用了綠色技術(shù)、綠色工藝和綠色材料都會帶來商業(yè)地產(chǎn)成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可采用采用成本核算綠色化，對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營全過程進(jìn)行綠色核算，將全部營銷活動(dòng)中所消耗的資源成本、污染成本、材料成本和技術(shù)成本等相關(guān)綠色營銷的成本納入商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和物業(yè)價(jià)格之中。為使定價(jià)更加被光大消費(fèi)者接受，企業(yè)和價(jià)格管理部門可以組織消費(fèi)者和企業(yè)面對面，運(yùn)用利益相關(guān)方的聽證答辯等方式，來面對面的確定綠色商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，同時(shí)也起到了綠色廣告的作用。

4.商業(yè)地產(chǎn)促銷策略。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)綠色促銷是商業(yè)地產(chǎn)的各級企劃營銷部門通過各種媒體和營銷渠道，向消費(fèi)者推廣綠色建筑及綠色商業(yè)地產(chǎn)的信息，進(jìn)而使得廣大潛在客戶更容易接受綠色商業(yè)地產(chǎn)的理念。使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的可以出現(xiàn)選擇綠色營銷的競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步的吸引其他的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采取商業(yè)地產(chǎn)綠色營銷，擴(kuò)大綠色商業(yè)地產(chǎn)市場范圍。

四、結(jié)束語

我國目前仍以政府為主導(dǎo)來發(fā)展綠色營銷，政府應(yīng)盡早制定相關(guān)綠色政策、法規(guī)和規(guī)范。各級政府采取相應(yīng)政策支持商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行綠色營銷，使得企業(yè)更有積極性的實(shí)施綠色營銷，社會和商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雙方都是受益者。而如果政府對企業(yè)實(shí)施綠色營銷支持不力，企業(yè)將更多的采用消極或不實(shí)施綠色營銷，社會和企業(yè)的長期利益也將受到影響。合肥市作為安徽省的省會，伴隨這安徽整個(gè)納入長三角經(jīng)濟(jì)帶，近年來市民素質(zhì)有極大提升，綠色消費(fèi)觀念也逐漸濃厚。再加上市政府對循環(huán)經(jīng)濟(jì)的大力倡導(dǎo)，可以說影響綠色營銷收益的外部和企業(yè)內(nèi)部綠色營銷因素都指向有利的方向，有望成為未來合肥乃至安徽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新方向之一。

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