孫琛

一、房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有十分重要的地位和作用。

1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的住宅，是人們滿足居住需要的最基本的生活資料；另一方面房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的廠房、商鋪、辦公用房等，又是滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的重要生產(chǎn)資料，屬于社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)性的物質(zhì)要素。

2、房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)，以及文化、教育、科學(xué)、衛(wèi)生等各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)載體和空間條件，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的所有產(chǎn)業(yè)和部門都密切相關(guān)。在各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，都必須率先從房地產(chǎn)開發(fā)開始，以此為先導(dǎo)。

3、房地產(chǎn)業(yè)具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，它的發(fā)展可以帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在目前的中國(guó)又是主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著舉足輕重的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的上述地位，決定了它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重大的積極作用。主要體現(xiàn)在推動(dòng)城市建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高居住生活水平等方面。

1、推動(dòng)城市開發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)。現(xiàn)代城市是一國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，加強(qiáng)城市建設(shè)始終是現(xiàn)代化建設(shè)中的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)綜合開發(fā)既是城市開發(fā)的先導(dǎo)，又改變著城市面貌，完善城市功能。

2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如前所述，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)，通過(guò)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)體系中，直接和間接與房地產(chǎn)相關(guān)的達(dá)50多個(gè)行業(yè)。據(jù)初步測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加一個(gè)百分點(diǎn)，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.5～2個(gè)百分點(diǎn)。

3、增加財(cái)政收入，為現(xiàn)代化建設(shè)積累資金。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個(gè)重要作用是，為國(guó)家和地區(qū)的財(cái)政收入開辟重要來(lái)源。房地產(chǎn)綜合開發(fā)，一方面可以提供大量稅金、土地使用權(quán)出讓費(fèi)和利潤(rùn)等，直接增加財(cái)政收入，為城市現(xiàn)代化建設(shè)積累資金；另一方面房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又進(jìn)一步帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地創(chuàng)造稅收和利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)各種渠道提供的稅費(fèi)，已成為國(guó)家和地區(qū)財(cái)政收入的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)類型分析

雖然房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的作用，但房地產(chǎn)投資及營(yíng)銷過(guò)程中存在著復(fù)雜的不確定性因素。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、投資回收周期較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多。有些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的所有項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生影響，如國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)政策的變化、銀行利率的調(diào)整等；有些風(fēng)險(xiǎn)則只對(duì)某個(gè)或某幾個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況、房地產(chǎn)商品持有期的長(zhǎng)短等；有些風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資者可以控制的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是無(wú)法回避和消除的。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，將房地產(chǎn)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)劃分為內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)及外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

內(nèi)部操控風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：從產(chǎn)品來(lái)上自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量是否能夠達(dá)到和滿足業(yè)主需求；品牌的認(rèn)知程度及對(duì)客戶的吸引；售后服務(wù)鏈的完善。從企業(yè)來(lái)說(shuō)包括內(nèi)控的制度的健全及完善；企業(yè)的控制力強(qiáng)弱；預(yù)見性及決策性是否正確。

由于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由于企業(yè)自身的建設(shè)及發(fā)展尚不完善，管理水平不到位引起的，因此只要做好內(nèi)控建設(shè)，提高全員素質(zhì)，利用管理手段可以得到穩(wěn)步提升。因此，不再詳加論述，下面主要探討對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)最大的外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較多主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)三大主要類型，結(jié)合筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三種風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要概述。

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)中各類不確定因素所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如建筑材料漲價(jià)、土地價(jià)格漲跌，例如我公司在東麗區(qū)華明鎮(zhèn)2007年購(gòu)買兩塊地皮，其中一塊地建設(shè)時(shí)時(shí)逢奧運(yùn)會(huì)年，國(guó)家特別強(qiáng)調(diào)節(jié)能減排、治理污染及交通，造成建筑材料及人工費(fèi)大幅漲價(jià)，開發(fā)成本大幅增加，而原房屋定價(jià)已經(jīng)虧損，如果仍按原定價(jià)格銷售，則將造成較大虧損，而土地出讓協(xié)議又規(guī)定房屋價(jià)格，造成銷售困難。另一塊地皮，購(gòu)買時(shí)樓面地價(jià)5，500元/平方米，算上開發(fā)成本，銷售價(jià)格應(yīng)在1萬(wàn)元/平方米左右，但附近北京首創(chuàng)所開發(fā)的別墅項(xiàng)目，開盤價(jià)僅為9，600元/平方米，可想如果我公司繼續(xù)建設(shè)成為成片高層銷售將非常困難。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商品更多地受到國(guó)家或地方政府政策和法令的限制。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，并非完全市場(chǎng)化。不同的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展存在程度不同的干涉和限制。2011年來(lái)，央行連續(xù)六次提升存款準(zhǔn)備金率，并且緊縮銀根，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)貸款，以到達(dá)調(diào)解房?jī)r(jià)的目的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的影響。我公司從下半年開始，貸款進(jìn)展極其緩慢，原定貸款計(jì)劃僅僅完成1/2，造成工程款都停止支付。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)。我公司在天津地區(qū)屬于較大企業(yè)，但是與萬(wàn)科、恒大、富力，這些地產(chǎn)大鱷以及華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋這些企業(yè)地產(chǎn)相比，無(wú)論在企業(yè)能力還是品牌戰(zhàn)略上均有較大的差距。

例如，公司在南開區(qū)宜賓道開發(fā)一片商品房，不遠(yuǎn)處萬(wàn)科開發(fā)假日風(fēng)情項(xiàng)目，雖萬(wàn)科樓盤價(jià)格高于我公司開發(fā)樓盤，但萬(wàn)科憑借其品牌優(yōu)勢(shì)及口碑，銷售情況非常好，而我公司樓盤銷售情況較差。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。中國(guó)有句古話，“修身養(yǎng)性平天下”，意思是一個(gè)人先把自己的身心鍛煉好，再談治理天下，首先經(jīng)營(yíng)好自己的企業(yè)是提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重中之重，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善各項(xiàng)制度，推行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、信息化，使得企業(yè)每一個(gè)決策，每一步前行，并不是憑空想象，而是經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)查、研究、分析后的結(jié)果。

2、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，合理價(jià)格定位。面對(duì)日益嚴(yán)峻的融資形式及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我公司的做法是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)移開發(fā)重點(diǎn)，合理定價(jià)，多種渠道保證現(xiàn)金流。

華明項(xiàng)目2塊地，第一塊地如果我公司直接開盤銷售，銷售情況將不容樂觀，我公司西側(cè)相同樓盤，早于我公司半年開始銷售，至今售房率不到50%。為此，我公司前期階段積極與各區(qū)房管局及企事業(yè)聯(lián)系，希望能夠整體買賣，結(jié)果27棟樓有8棟樓作為回遷房賣給河?xùn)|建委，由于華明鎮(zhèn)毗鄰空港，因此公司聯(lián)系空港幾家單位，對(duì)剩余樓盤進(jìn)行了整體銷售，雖然銷售價(jià)格較低，但由于整體銷售，資金回籠較快，節(jié)省了大量銀行貸款利息，解決了困擾公司2年的負(fù)擔(dān)；另一塊地由高層調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)，變更為別墅項(xiàng)目，使得銷售價(jià)格能夠得到一定的提升。

雖然目前國(guó)家調(diào)控房屋價(jià)格，但國(guó)家鼓勵(lì)限價(jià)房及保障房建設(shè)，因此我公司將開發(fā)重點(diǎn)向“兩限”房轉(zhuǎn)移，以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，特別是今年下半年，在西青區(qū)開盤的限價(jià)房項(xiàng)目一開盤即售罄，緩解了我公司的整體資金壓力。

3、建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已不再是企業(yè)與企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，而是利益群與利益群之間以及價(jià)值鏈與價(jià)值鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已不能在單個(gè)企業(yè)產(chǎn)生，戰(zhàn)略合作關(guān)系產(chǎn)生出的競(jìng)爭(zhēng)能力比單獨(dú)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)所能達(dá)到的努力更強(qiáng)大。資源是有限的，又是分散的。有限的分散的資源必須進(jìn)行有效整合與充分利用，其產(chǎn)生的效益才會(huì)大于各自單獨(dú)使用時(shí)所獲得的效益總和。建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，最重要的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是，各伙伴方具有自己的優(yōu)勢(shì)資源并能夠做出貢獻(xiàn)，即伙伴間將各自特有的資源帶入合作關(guān)系，與其他伙伴的資源組合起來(lái)，便會(huì)產(chǎn)生一種協(xié)同效應(yīng)，組合起來(lái)的資源比組合之前更有價(jià)值、更加稀有和更難以仿效。因此，戰(zhàn)略伙伴在目前資金壓力大的情況下，如何保證開發(fā)建設(shè)，為此建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系式解決此問題的途徑之一。

無(wú)論是材料供應(yīng)、建設(shè)分包或是其他參建部門，都建立起長(zhǎng)期合作的協(xié)作關(guān)系。一是在成本控制上能夠達(dá)到較好效果；二是在工作配合上養(yǎng)成一定的默契；三是在遇到相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可共同承擔(dān)，適當(dāng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，共同擔(dān)當(dāng)。