于琦

[提要] 住房?jī)?chǔ)蓄作為當(dāng)今世界三大住房金融服務(wù)模式之一，為增強(qiáng)居民住房消費(fèi)能力、豐富金融服務(wù)體系起到了良好的補(bǔ)充作用。但受主客觀多種因素的制約，我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行在歷經(jīng)十年的發(fā)展后仍呈現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模不高、市場(chǎng)影響較小、服務(wù)范圍偏窄等問(wèn)題。為此，本文力圖通過(guò)深入分析住房?jī)?chǔ)蓄模式在國(guó)外（特別是西歐國(guó)家）得以有效運(yùn)作的內(nèi)在機(jī)理，探究影響和制約這一模式在我國(guó)發(fā)展的根本原因，進(jìn)而對(duì)如何推動(dòng)我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的進(jìn)一步發(fā)展提出有益的政策建議。

關(guān)鍵詞：住房?jī)?chǔ)蓄；比較；發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年8月18日

當(dāng)前，住房?jī)?chǔ)蓄一般是指借款人為獲得住房消費(fèi)貸款而進(jìn)行的有目的、有計(jì)劃的專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄，是一種在政府支持下采用契約方式建立的公益互助性購(gòu)建房融資體系。其于1775年在英國(guó)伯明翰誕生以來(lái)，歷經(jīng)200多年的發(fā)展，已成為西歐國(guó)家特別是德國(guó)民眾最主要的購(gòu)房融資手段之一，并憑借在促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、減輕消費(fèi)者還款負(fù)擔(dān)、合理規(guī)劃住房消費(fèi)等方面的顯著作用和巨大成功，而被各國(guó)普遍關(guān)注和廣泛引入。但就我國(guó)實(shí)踐及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)比較來(lái)看，住房?jī)?chǔ)蓄制度的良好運(yùn)行有其必要條件，且國(guó)情不同具體操作方式也差異顯著。由此，住房?jī)?chǔ)蓄模式在我國(guó)的進(jìn)一步發(fā)展及其相關(guān)問(wèn)題的解決需在一般規(guī)律基礎(chǔ)上，與中國(guó)實(shí)際相結(jié)合，方能充分發(fā)揮其完善住房金融服務(wù)體系、增強(qiáng)普通居民購(gòu)房能力、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要職能。

一、西歐國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄制度運(yùn)行情況及其啟示

住房?jī)?chǔ)蓄制度起源英國(guó)，但在兩次世界大戰(zhàn)后以及東西德統(tǒng)一過(guò)程中為緩解購(gòu)房融資困難、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展所發(fā)揮的巨大作用，使得這一模式在全球廣泛接納和使用，并結(jié)合各國(guó)特點(diǎn)形成了不同的具體運(yùn)作方式。這又以德國(guó)和奧地利住房?jī)?chǔ)蓄銀行、法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃最具代表型。

（一）德國(guó)：封閉型的住房?jī)?chǔ)蓄模式。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度是一套內(nèi)部封閉式的長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄和融資體系。在《住房?jī)?chǔ)蓄銀行法》和聯(lián)邦信貸監(jiān)管局的監(jiān)管下，由專(zhuān)業(yè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行按照互動(dòng)及透明原則調(diào)動(dòng)和管理住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)資金。就其日常管理和資金運(yùn)用而言，一是住房?jī)?chǔ)蓄銀行為專(zhuān)業(yè)銀行，不能自行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，而其他商業(yè)銀行也不能承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)；二是儲(chǔ)蓄銀行無(wú)需繳納存款儲(chǔ)備金，但必須上存同業(yè)系統(tǒng)3%的風(fēng)險(xiǎn)基金；三是服務(wù)對(duì)象僅限于參加住房?jī)?chǔ)蓄、以購(gòu)建房融資為目的的儲(chǔ)戶(hù)；四是利率固定且較低，與商業(yè)貸款保持穩(wěn)定的利差。

其間，德國(guó)一方面加大政府扶持力度。通過(guò)住房?jī)?chǔ)蓄獎(jiǎng)金、雇員資金積累款、對(duì)雇主儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)等財(cái)政補(bǔ)貼方式促進(jìn)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)快速發(fā)展。如規(guī)定，對(duì)年滿(mǎn)16歲以上、年收入不超過(guò)5馬克的單身者，給予每年住房?jī)?chǔ)蓄存款家庭10%（最高不超過(guò)100馬克）；另一方面建立多元化的住宅融資機(jī)制。通過(guò)法律禁止金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供100%的抵押貸款和保障第二抵押權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)住房融資機(jī)制的多元化。如目前，居民購(gòu)房貸款的55%來(lái)自抵押銀行或儲(chǔ)蓄銀行、15%來(lái)自住房互助儲(chǔ)蓄銀行、20%來(lái)自商業(yè)貸款，其他來(lái)自家庭積累。

但近年來(lái)，受政府政策支持和補(bǔ)貼力度下降、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化以及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，住房?jī)?chǔ)蓄在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中的比重下降、作用減少。

（二）法國(guó)：開(kāi)放型的住房?jī)?chǔ)蓄模式。法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度（建成E-L制度）是在德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。其是在國(guó)家信托投資局的監(jiān)管下，依托遍布全國(guó)的郵政局和儲(chǔ)蓄銀行兩大體系開(kāi)設(shè)住房?jī)?chǔ)蓄專(zhuān)戶(hù)，進(jìn)而廣泛吸收社會(huì)資金鼓勵(lì)長(zhǎng)期住房金融發(fā)展。其運(yùn)作：一是通過(guò)預(yù)算貼息和免征利息所得稅的方式使儲(chǔ)戶(hù)的利息收入不低于其他儲(chǔ)蓄工具的稅后收益，具有吸引力；二是允許一部分儲(chǔ)戶(hù)不行使申請(qǐng)貸款的權(quán)利、僅通過(guò)存款獲得收益，而銀行也可使用這部分儲(chǔ)戶(hù)資金發(fā)放住房貸款與參與抵押債券市場(chǎng)；三是由于住房?jī)?chǔ)蓄貸款優(yōu)先向定期存款人提供，因此對(duì)借款人具有自我約束能力，其違約率接近零。

目前，住房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃在法國(guó)取得了巨大成功，其約占近年來(lái)新增住宅貸款總額的25%（其中，28.2%用于新建住宅，44.9%用于購(gòu)買(mǎi)存量房，26.8%用于房屋修繕），并由此成為商業(yè)抵押貸款的有效補(bǔ)充。

綜上可見(jiàn)，住房?jī)?chǔ)蓄制度具體運(yùn)行方式的建立及實(shí)施與一國(guó)國(guó)情具有密切關(guān)系，受歷史文化傳統(tǒng)、金融發(fā)展?fàn)顩r、政策導(dǎo)向目標(biāo)等因素影響而差異明顯、各具特點(diǎn)，如德國(guó)和法國(guó)，且既有一定的優(yōu)點(diǎn)長(zhǎng)足，也存在相應(yīng)的不足缺陷，需隨著經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境的變化而不斷改革完善。（表1）但總體來(lái)看：

一是完善的法律法規(guī)是住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)制得以有效運(yùn)行的首要條件。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)而言，住房?jī)?chǔ)蓄作為兼具政策性和商業(yè)性的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，其發(fā)展與一般商業(yè)行為差異顯著，且對(duì)社會(huì)和諧和國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要影響。由此，為了促進(jìn)該制度的持續(xù)健康發(fā)展，既確保其作用的充分發(fā)揮，也避免對(duì)整個(gè)金融體系的沖擊，由此需要一個(gè)涉及機(jī)構(gòu)設(shè)立、市場(chǎng)準(zhǔn)入、操作規(guī)范、政策支持、日常監(jiān)管等多方面的較為完善的住房?jī)?chǔ)蓄法律體系。

二是政府的扶持程度及方式對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)發(fā)展具有重要影響。就德法兩國(guó)來(lái)看，一方面住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家財(cái)政的大力支持。如，Borsh-Supan和Stahl（1991）發(fā)現(xiàn)，政府補(bǔ)貼會(huì)增加德國(guó)低收入群體的住房?jī)?chǔ)蓄參與率；另一方面財(cái)政貼現(xiàn)及獎(jiǎng)勵(lì)政策的差異也會(huì)對(duì)受益主體產(chǎn)生顯著影響。如，由于法國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄補(bǔ)貼并不具有明確指向且利息稅減免占比較大，從而使得高收入者獲得的好處大于低收入者。在20世紀(jì)90年代，法國(guó)55%的直接貸款提供給了高中收入人群。

三是與外部環(huán)境相適應(yīng)的產(chǎn)品及服務(wù)是住房?jī)?chǔ)蓄制度有效落實(shí)的充分條件。以具體情況為例，住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品及服務(wù)的推廣和應(yīng)用需與其所在國(guó)的金融市場(chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等因素相適應(yīng)，方能為社會(huì)各界所認(rèn)可、起到良好的效果。如，德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅及通貨膨脹的有效控制、以間接融資為主的市場(chǎng)格局和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的歷史傳統(tǒng)，使得其選擇了封閉型的住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)模式；而法國(guó)金融市場(chǎng)的較為活躍和對(duì)理財(cái)投資的偏好，使得其選擇了開(kāi)放型的服務(wù)方式。

二、當(dāng)前我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄模式發(fā)展中的困境及內(nèi)在原因——以中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行為例

2004年，我國(guó)為完善住房金融服務(wù)體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，在天津成立了第一家按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作的住房?jī)?chǔ)蓄銀行——中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，力圖通過(guò)引入國(guó)外成功業(yè)務(wù)模式和先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)住房金融現(xiàn)有構(gòu)架及未來(lái)發(fā)展進(jìn)行有益補(bǔ)充和積極探索。但就其十年來(lái)的發(fā)展歷程來(lái)看，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行雖然通過(guò)發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式、拓展服務(wù)領(lǐng)域等舉措，已在天津、重慶兩地累計(jì)與十多萬(wàn)戶(hù)儲(chǔ)戶(hù)簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同400億元，但相對(duì)于我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房金融服務(wù)的發(fā)展及需求來(lái)看，其在網(wǎng)點(diǎn)布局、資產(chǎn)總量、扶持力度等方面呈現(xiàn)出“規(guī)模不大、速度不快、優(yōu)勢(shì)不顯、支持不強(qiáng)”的局面，從而在制約自身業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，也使得其設(shè)立的政策初衷和戰(zhàn)略目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)。究其原因：

一是法律法規(guī)建立滯后嚴(yán)重。雖然住房?jī)?chǔ)蓄制度在我國(guó)已試點(diǎn)運(yùn)行有十年之久、業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)400億元，但目前在住房?jī)?chǔ)蓄乃至房地產(chǎn)金融制度建設(shè)方面還存在明顯滯后。一方面現(xiàn)今我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的住房銀行法，與住房金融相關(guān)的法律僅散見(jiàn)于1986年通過(guò)（1998年修改）的《土地管理法》、1994年制定的《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，不僅內(nèi)容滯后，且缺乏系統(tǒng)，不利于住房金融業(yè)務(wù)的有序推進(jìn)；另一方面則是有關(guān)住房?jī)?chǔ)蓄銀行監(jiān)管的規(guī)章制度不夠透明公開(kāi)，不僅其仍處于試點(diǎn)階段，且業(yè)務(wù)準(zhǔn)入創(chuàng)新需“一事一議”，從而嚴(yán)重制約了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的發(fā)展。

二是經(jīng)營(yíng)管理理念差異顯著。中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行由德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行與中國(guó)建設(shè)銀行共同投資設(shè)立。在發(fā)展初期，德方基于自身對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及住房?jī)?chǔ)蓄消費(fèi)理念的認(rèn)識(shí)，始終堅(jiān)持發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，不愿提供除此之外的其他服務(wù)，從而未能與我國(guó)尚處于起步階段，市場(chǎng)變化迅速、客戶(hù)需求多樣、銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈等的房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境相匹配，進(jìn)而束縛了自身發(fā)展、喪失了市場(chǎng)機(jī)遇。

三是市場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)有所欠缺。德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行得以取得巨大成功的一個(gè)內(nèi)在前提便是德國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)且發(fā)展平穩(wěn)，通貨膨脹率較低、房地產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄收益與投資房地產(chǎn)收益相差不大，居民沒(méi)有強(qiáng)烈的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻從2004年（即中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行同年成立）進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期、房?jī)r(jià)及居民購(gòu)房熱情快速攀升，從而使得住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品“固定利率、先存后貸”、通過(guò)延遲市場(chǎng)消費(fèi)和讓渡投資收益的方式使客戶(hù)減輕利息支付負(fù)擔(dān)的優(yōu)勢(shì)被房?jī)r(jià)上漲的資本利得所抵消，導(dǎo)致更多的購(gòu)房者傾向于立即貸款購(gòu)房。如，對(duì)計(jì)劃貸款60萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)單價(jià)1萬(wàn)元/平方米的借款人而言，當(dāng)房?jī)r(jià)可能會(huì)以年均5.32%（2.05%）的速度上漲時(shí)，與其簽訂34個(gè)月后貸款購(gòu)房的住房?jī)?chǔ)蓄合同不如立即使用商業(yè)按揭（公積金）購(gòu)房。（表2）

四是政府支持略顯不足。目前，西方國(guó)家對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄的支持形式多樣，包括財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、利息補(bǔ)貼、稅收減免等多種方式，且力度也較大。其中，法國(guó)規(guī)定除住房?jī)?chǔ)蓄外，存款人在銀行開(kāi)立的儲(chǔ)蓄賬戶(hù)不計(jì)息；德國(guó)規(guī)定住房?jī)?chǔ)蓄是唯一可獲得國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)的儲(chǔ)蓄形式，并對(duì)于年收入5萬(wàn)馬克以下的單身家庭給予最高每月100馬克的儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)、10萬(wàn)以下的給予200馬克的獎(jiǎng)勵(lì)；荷蘭對(duì)住房貸款利息免征所得稅，且扣除沒(méi)有最高限額；美國(guó)是通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)支持固定利率住房貸款的發(fā)放。但我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的支持僅為免稅財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)（即在存款期間享受年利率為1.5%的免稅利息獎(jiǎng)勵(lì)），與西方國(guó)家相比不僅形式單一，且程度也較低，從而未能有效推動(dòng)住房?jī)?chǔ)蓄銀行及其產(chǎn)品業(yè)務(wù)的發(fā)展。

三、政策建議

綜上可見(jiàn)，當(dāng)前我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行發(fā)展中所面臨的困境有其深刻的內(nèi)在根源。既有制度缺失、支持不足等未能符合西方國(guó)家住房?jī)?chǔ)蓄制度一般成功經(jīng)驗(yàn)的地方，也有創(chuàng)新不足、時(shí)機(jī)不佳等與我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情不適應(yīng)的因素。為此，為了進(jìn)一步促進(jìn)住房?jī)?chǔ)蓄銀行及其制度的中國(guó)化，充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)和作用：

一是要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)。這其中，一方面應(yīng)制定出臺(tái)有關(guān)住房?jī)?chǔ)蓄市場(chǎng)準(zhǔn)入、機(jī)構(gòu)設(shè)置、日常經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的規(guī)章制度，使得參與住房?jī)?chǔ)蓄的主客體及運(yùn)行機(jī)制均實(shí)現(xiàn)“有法可依”，并降低政策風(fēng)險(xiǎn)和提高管理效率；另一方面則應(yīng)通過(guò)完善物權(quán)法、擔(dān)保法等法律法規(guī)，使得住房?jī)?chǔ)蓄銀行的貸款抵押物權(quán)利得到有效主張和保障，促進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。

二是應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)定位。當(dāng)前，公積金作為一種強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄模式在我國(guó)的實(shí)施，擠壓了基于自愿合作原則的商業(yè)化住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。對(duì)此，住房?jī)?chǔ)蓄銀行在我國(guó)應(yīng)定位為房地產(chǎn)金融體系的重要組成部分和住房保障金融服務(wù)機(jī)制的有益補(bǔ)充，充分利用其與一般商業(yè)性按揭貸款、住房公積金貸款之間的差異，滿(mǎn)足中低收入、中小戶(hù)型住房的購(gòu)房信貸需求以及服務(wù)于公積金覆蓋不足、借款人信用狀況調(diào)查難度較大以及購(gòu)房預(yù)期明確等人群，進(jìn)而在市場(chǎng)細(xì)分下充分發(fā)揮住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品特點(diǎn)和業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。

三是應(yīng)加強(qiáng)政府扶持力度。住房?jī)?chǔ)蓄銀行的資金運(yùn)作模式在降低存款人貸款利息負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也割裂了儲(chǔ)蓄資金與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，從而使得其在與商業(yè)銀行其他金融產(chǎn)品的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。由此，各級(jí)政府要加大扶持力度，通過(guò)給予儲(chǔ)蓄客戶(hù)資金獎(jiǎng)勵(lì)、存款利息所得稅減免、準(zhǔn)備金少交甚至免交、債券發(fā)行等措施提高其產(chǎn)品收益水平，進(jìn)而吸引更多的人參與住房?jī)?chǔ)蓄。

四是應(yīng)創(chuàng)新產(chǎn)品及服務(wù)方式。考慮到目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化速度和金融體系改革的推進(jìn)，單一的產(chǎn)品模式顯然難以滿(mǎn)足客戶(hù)需求，并制約住房?jī)?chǔ)蓄銀行的發(fā)展。由此應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，在傳統(tǒng)住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品一般，積極開(kāi)展保障房開(kāi)發(fā)貸款、住房?jī)?chǔ)蓄與公積金組合按揭貸款以及住房?jī)?chǔ)蓄資金投資國(guó)債等產(chǎn)品和業(yè)務(wù)，提高服務(wù)領(lǐng)域、增強(qiáng)資金收益，不僅能夠?yàn)榭蛻?hù)提供一攬子的服務(wù)方案，更增強(qiáng)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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