郭鐵

“這次新政在房地產(chǎn)金融方面的創(chuàng)新，是我們過去沒有看到過的?！本驮诟鞣郊娂娞接懘舜窝胄蟹抠J新政是否能為持續(xù)下行的房地產(chǎn)市場帶來轉(zhuǎn)機(jī)時，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，卻看到了金融改革和創(chuàng)新給未來整個房地產(chǎn)市場帶來的深遠(yuǎn)影響。

他認(rèn)為，金融熱則市場熱，金融冷則市場冷，金融對房地產(chǎn)的支持力度不容小覷，其調(diào)控效果遠(yuǎn)比行政手段迅速得多。那么與以往相比，此次央行房貸新政具體呈現(xiàn)了怎樣的特點？中央目前對房地產(chǎn)市場究竟持有怎樣的態(tài)度？未來樓市走向究竟如何？針對這些問題，顧云昌接受了《民生周刊》記者的采訪。

民生周刊：與以往樓市調(diào)控相比，這次央行房貸新政有何特點？

顧云昌：這次房貸新政規(guī)定銀行根據(jù)風(fēng)險自行決定優(yōu)惠比例，盡管有最低0.7倍基準(zhǔn)利率的規(guī)定，但銀行可以自己定，這是差別利率、利率市場化的一種體現(xiàn)。

我曾經(jīng)到印度考察，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜幸患毅y行做得很好。這家銀行貸款存款利差很小，那么銀行怎么賺錢？主要通過提高它的效率，人家都愿意到這家銀行貸款。中國銀行的利差是世界上最高的國家之一，據(jù)我理解，習(xí)慣了高利差，一旦低利差銀行就不干了，這是需要改革的。

另外，央行的“十四條”當(dāng)中不僅體現(xiàn)了樓市的控制趨勢，更有改革和創(chuàng)新要素。與過去比較，央行此次當(dāng)然也是房地產(chǎn)調(diào)控，也強(qiáng)調(diào)了金融對房地產(chǎn)的支持，但是它增加了許多創(chuàng)新性的內(nèi)容。比如創(chuàng)新金融產(chǎn)品、支持MBS和專項金融債券發(fā)行，REITs的試行，以及各類住房抵押貸款的推出，都是對房地產(chǎn)金融的改革，這是我們過去沒看到過的。

房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的影響，我認(rèn)為是起到?jīng)Q定作用的。金融熱，對房地產(chǎn)支持大，房地產(chǎn)就熱；金融冷，對房地產(chǎn)支持小，房地產(chǎn)就冷。房地產(chǎn)市場的冷熱開關(guān)掌握在金融手里。個人住房抵押貸款新增貸款的增減、利率、首付款，這三個方面實際上是對房地產(chǎn)市場最有效的調(diào)控手段。行政手段調(diào)控的效果是比較緩慢的。

房地產(chǎn)調(diào)控絕對不能搞一刀切。我發(fā)現(xiàn)這次房地產(chǎn)調(diào)控有幾個明顯的特點：第一，向二套改善型住房貸款實施了傾斜；第二，這次調(diào)控是自下而上，與過去自上而下調(diào)控形成了鮮明對比；第三，過去調(diào)控都是控制房價，這次調(diào)控是要促進(jìn)樓市升溫，方向不一樣；第四，我們現(xiàn)在更多要發(fā)揮市場機(jī)制，要改革和創(chuàng)新。

民生周刊：有人分析中央正在醞釀第三輪救市，您是否認(rèn)同這種觀點？

顧云昌：救市是媒體、老百姓的一種說法，實際上在我看來，這些政策的出臺是恢復(fù)了金融政策的常態(tài)。房地產(chǎn)金融在過去若干年，特別是2009年以后是非常態(tài)的，限購、限貸都是非常態(tài)的。世界上其他國家沒有這樣的政策。我們現(xiàn)在的貸款成本還是比較高的，盡管首付款比例最低為30%，但有的國家只有20%。我們的二套房首付款比例更是高達(dá)60%、70%，這也是非常態(tài)的。所以說，這次樓市調(diào)整使房地產(chǎn)信貸逐漸進(jìn)入了常態(tài)發(fā)展。

利率方面，我們現(xiàn)在對首套房利率實施優(yōu)惠，好像是房貸政策的傾斜，但實際上，我們目前房貸利率還比較高，歐美國家貸款利率都是1%，我們是5%、6%。所以我認(rèn)為，總體上央行房貸新政是一種符合常態(tài)的房地產(chǎn)信貸政策。

民生周刊：您認(rèn)為中央目前對整個房地產(chǎn)市場的態(tài)度是怎樣的？

顧云昌：房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的作用，不管承不承認(rèn)，它都是重要支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整還未到位時，房地產(chǎn)的支柱作用仍然不可忽視。它往往制約著整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收益。現(xiàn)在看來，中央出臺政策，是要保證房地產(chǎn)市場軟著陸。只有房地產(chǎn)市場的軟著陸，才有中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

民生周刊：您之前在接受媒體采訪時指出，現(xiàn)在的房地產(chǎn)高庫存，就是當(dāng)年“4萬億”的結(jié)果。土地財政是目前房地產(chǎn)市場需要去除的最大毒瘤嗎？

顧云昌：土地財政是導(dǎo)致房地產(chǎn)供大于求的一個因素，因為當(dāng)年4萬億投資啟動后，地方政府舉債需要錢，于是大量出讓土地，這是一個因果關(guān)系。所以說，現(xiàn)在的土地財政面臨改革，但難度比較大，因為地方事權(quán)財權(quán)并不匹配，那么地方政府的錢從哪來？從房地產(chǎn)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場如要進(jìn)行改革，要依靠征收房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，通過存量土地的財政、增量土地的收益，來滿足地方政府財政需求，這是其一。

另外，并不是把地方土地財政問題解決掉就不存在房地產(chǎn)庫存的問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，同樣會存在房地產(chǎn)庫存增加、賣不掉的情況。市場經(jīng)濟(jì)本來就是一種“扭秧歌經(jīng)濟(jì)”，為什么叫“扭秧歌經(jīng)濟(jì)”？“法啦法啦都啦都啦”就是“少了少了多了多了”，多的時候降價，少的時候就漲價，這是由市場經(jīng)濟(jì)中的供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)十年，大家都在拼命買地，導(dǎo)致土地越屯越多，房地產(chǎn)庫存量無法消化。待消化完之后，就又要開始賣地了。

所以說，土地財政是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)庫存過剩的一個原因，但不是唯一原因。

民生周刊：未來房地產(chǎn)市場走勢如何？

顧云昌：這輪政策出臺促進(jìn)最大的或者反應(yīng)最快的可能是二線城市。二線城市既放松了限購，也放松了限貸。另外，人口還在往大城市集中，二線城市正是人口集中的地方，有合理人口數(shù)量的進(jìn)入，不像一線城市那樣嚴(yán)格控制。人口導(dǎo)入目前正在進(jìn)入由中小城市向大城市涌入的趨勢，購買力會增強(qiáng)，再加上放松限購和限貸，所以這次新政對二線城市影響比較大。

另外，新政對一線城市也有一定的促進(jìn)作用。因為沒放松限購，一線城市的效果沒有二線城市那么明顯，但一線城市始終最吸引人，在供求關(guān)系當(dāng)中，一線城市相對而言要比二三四線城市壓力要小。

影響比較小的、壓力最大的還是三四線城市，因為這些地方本來就沒限購。三線城市的情況也不能一概而論，要根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整個未來發(fā)展形勢、供求關(guān)系等區(qū)別分析。

我估計下行還會進(jìn)行，只是時間會短一些，程度會輕一些。目前，整個四季度還在下行，但是已經(jīng)接近底部，我估計能夠恢復(fù)到平穩(wěn)的狀態(tài)。

REITs

即房地產(chǎn)信托投資基金，是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。

MBS

是最早的資產(chǎn)證券化品種，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代美國。它主要由美國住房專業(yè)銀行及儲蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款，發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化商品。