賴俊峰

摘要：本文結(jié)合現(xiàn)行政策和工作實(shí)踐，分析了在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢工作中，查詢主體的界定問題以及相應(yīng)的查詢權(quán)限和范圍。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢查詢主體

日前，國(guó)務(wù)院發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，面向社會(huì)各界征求意見，其中第四章專門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的共享和保護(hù)做了規(guī)定，明確提出，要建立“統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享；確保各類不動(dòng)產(chǎn)登記和相關(guān)業(yè)務(wù)之間的共享；以及加強(qiáng)與公安、稅務(wù)、工商、審計(jì)等部門信息的互通共享”，并要求“保證權(quán)利人、相關(guān)利害關(guān)系人可依法查詢”。一時(shí)間，“以人查房”是不是變得簡(jiǎn)單了？利害關(guān)系人如何界定？這些都成為社會(huì)熱門話題。

如果排除數(shù)據(jù)信息共享問題，社會(huì)各界關(guān)心的實(shí)質(zhì)是：哪些人可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息的查詢主體進(jìn)行查詢？各類查詢主體的查詢權(quán)限和范圍有何不同？個(gè)人的隱私信息是否得到了有效保護(hù)？鑒于此，本文將以與人們生活密切相關(guān)的房屋、土地登記檔案信息查詢?yōu)槔?，結(jié)合政策依據(jù)和工作實(shí)踐，從分析不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢主體入手，梳理各類查詢主體的查詢權(quán)限和查詢范圍，與各界同行交流探討，希望對(duì)今后開展查詢工作，制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)有所裨益。

一、查詢工作簡(jiǎn)況

我國(guó)各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢的政策依據(jù)和具體操作雖大體一致，但也因登記類型和地區(qū)差異略有不同。自20世紀(jì)80年代規(guī)模開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作以來，即產(chǎn)生了不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢工作，這是物權(quán)登記公示的重要體現(xiàn)，其在政府決策、保障交易安全、維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益等方面發(fā)揮著重要作用。

多年來，不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢工作不斷完善，信息化水平和服務(wù)質(zhì)量逐年提高，大多由登記部門的檔案管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)，實(shí)行窗口查詢方式辦理，相關(guān)政策規(guī)范自成體系，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍和維護(hù)權(quán)益意識(shí)增強(qiáng)，查詢量與日俱增，查詢需求日趨多樣化。尤其是關(guān)于查詢主體的界定，哪些可以按利害關(guān)系人辦理查詢等問題常常困擾一線工作人員。

二、查詢工作主要政策依據(jù)

2002年，國(guó)土資源部印發(fā)《土地登記資料公開查詢辦法（國(guó)土資源部令第14號(hào)）》，明確了土地登記資料的查詢范圍和工作要求。

2006年，建設(shè)部印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法（建住房[2006]244號(hào)）》，采取了“以房查人”方式，即“個(gè)人和單位提供準(zhǔn)確的坐落或權(quán)屬證書編號(hào)，可以到房屋所在地的房屋登記檔案管理機(jī)構(gòu)，依法、依規(guī)查詢房屋登記記載信息或原始憑證”，該辦法明確了查詢的主體和適用范圍，要求根據(jù)不同的查詢需求，分類型、分層次提供查詢結(jié)果。

2007年，我國(guó)實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，其第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！辈樵冎黧w有了明顯變化，區(qū)分了“權(quán)利人、利害關(guān)系人”。

2008年，住建部頒布了《房屋登記簿管理試行辦法》，以及2012年6月起實(shí)施的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等規(guī)范性文件，進(jìn)一步細(xì)化和明確了房屋登記檔案信息查詢辦法，并強(qiáng)調(diào)：“登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢”，明確禁止“以人查房”。

但是，為配合公檢法機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門辦理案件，根據(jù)全國(guó)最高人民法院有關(guān)文件以及《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》、《中華人民共和國(guó)行政監(jiān)察法》等有關(guān)條款規(guī)定，“縣級(jí)以上國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門兩名或以上執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員，提供單位介紹信、本人工作證及協(xié)助查詢文書后，可以查詢、復(fù)制涉嫌人員的房屋登記資料和信息?！奔丛谔囟l件下，“以人查房”的渠道也是暢通的。

此外，作為一種廣義上的政府信息，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢工作還參照?qǐng)?zhí)行了《中華人民共和國(guó)政府信息公開條例（國(guó)務(wù)院第492號(hào)令）》中“行政機(jī)關(guān)不得公開涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的政府信息。但是，經(jīng)權(quán)利人同意公開或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為不公開可能對(duì)公共利益造成重大影響的涉及商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的政府信息，可以予以公開”等有關(guān)條款。

因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢過程中，對(duì)于不同查詢主體是分類、分層次提供查詢服務(wù)的，并注意維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，保護(hù)個(gè)人信息安全。

三、查詢主體和對(duì)應(yīng)查詢范圍

結(jié)合現(xiàn)行政策依據(jù)和工作實(shí)際，歸納起來，常見的查詢主體大致有以下三類：

（一）自然人、法人

自然人是指在法律上具有權(quán)利主體資格，能夠以自己的名義獨(dú)立享有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，擔(dān)負(fù)義務(wù)并能在法院和仲裁機(jī)關(guān)起訴、應(yīng)訴的個(gè)人。

法人相對(duì)于自然人而言，是在法律上人格化了的、依法具有民事權(quán)利能力和民事行為能力并獨(dú)立享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的社會(huì)組織。包括企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、社會(huì)團(tuán)體法人、事業(yè)單位法人等多種類型。

上述自然人和法人的概念來源于我國(guó)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際查詢中，可作為查詢申請(qǐng)主體，其查詢權(quán)限和查詢范圍如下：

自然人、法人提供身份證明、明確的不動(dòng)產(chǎn)坐落或權(quán)屬證書號(hào)，即可查詢《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》中的基本狀況（自然狀況）及是否登記，是否存在查封、抵押等權(quán)利狀況，但不能查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料。

這是物權(quán)登記公示的基本體現(xiàn)，各類不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)和基本信息是公開的，查詢主體與被查詢的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物可以不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但其查詢范圍僅限于《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》中有關(guān)的記載信息，了解不動(dòng)產(chǎn)的基本概況，并不涉及個(gè)人隱私信息和審核內(nèi)容，更無(wú)法接觸到原始檔案資料。這類查詢主體具有普遍性和不特定性，廣泛來源于各個(gè)層面，需求多樣。今后，隨著云存儲(chǔ)和大數(shù)據(jù)技術(shù)的發(fā)展，宜逐步開放，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)查詢和自助查詢，減少窗口查詢量。

（二）權(quán)利人

權(quán)利人是享有不動(dòng)產(chǎn)占有、使用、處分、收益等權(quán)利的人，擁有某項(xiàng)權(quán)利可以作為或不作為者。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，主要指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人、預(yù)告權(quán)人等。endprint

這類查詢主體同樣具有普遍性，但更具有特定性，其與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物存在權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，擁有天然的查詢權(quán)限，查詢范圍較大。作為查詢主體，其提供身份證明和權(quán)利證書，即可查詢不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》和登記檔案，并可進(jìn)行查閱、復(fù)制、摘錄、加蓋證明公章等，涉及內(nèi)容包括基本狀況、權(quán)利信息、原始憑證等，但不包括登記審核材料和無(wú)關(guān)的其他登記材料。

權(quán)利人查詢是目前不動(dòng)產(chǎn)登記查詢的主要形式，需求類型多樣，查詢量大，一般在窗口即可辦理。在檔案數(shù)字化完成情況較好的地區(qū)，經(jīng)常采用瀏覽、打印掃描圖片的方式進(jìn)行查詢。今后，應(yīng)積極推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案標(biāo)準(zhǔn)化、信息化進(jìn)程，完成歷史檔案數(shù)字化工作，逐步實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程視頻、圖像查詢，減少紙質(zhì)檔案調(diào)用，保障檔案完整與安全，提高查詢效率。

（三）利害關(guān)系人

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》實(shí)施后，關(guān)于“利害關(guān)系人”如何查詢及界定，尚未形成統(tǒng)一明確的解釋。但在實(shí)際操作中，大多遵循“能夠提供證明不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果影響或可能影響其合法權(quán)益的人”，即利害關(guān)系人只有與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物存在法律意義上的利害關(guān)系，才能享有查詢權(quán)利。其查詢權(quán)限和范圍與權(quán)利人查詢相近。利害關(guān)系人提供身份證明、與查詢房屋有利害關(guān)系的證明材料、房屋坐落或權(quán)屬證書號(hào)，即可查詢、復(fù)制《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》和登記檔案中與利害關(guān)系相關(guān)的內(nèi)容。因此，界定查詢?nèi)耸欠駥儆诶﹃P(guān)系人，是否可按相應(yīng)權(quán)限和范圍提供查詢服務(wù)，將成為工作的重點(diǎn)。對(duì)于是否存在利害關(guān)系，則主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行判斷：

一是利害關(guān)系人不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體，但與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)物具有法律意義上的因果關(guān)系；

二是因與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物交易行為、登記結(jié)果影響到權(quán)利第三人的利益；

三是因與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物存在繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)予等事實(shí)而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛的；

四是因處理訴訟案件，第三人認(rèn)為其利益受到損害，依法提出保護(hù)自己的合法權(quán)利而產(chǎn)生；

五是其他法律、法規(guī)、規(guī)定可提供證明材料證明存在利害關(guān)系的。

因此，判斷查詢?nèi)耸欠駥儆诶﹃P(guān)系人，不能僅依據(jù)于查詢?nèi)说闹饔^認(rèn)識(shí)，而應(yīng)從法律意義上理解利害關(guān)系入手，需要查詢?nèi)颂峁┛尚诺淖C明材料證明存在利害關(guān)系，例如：

1.經(jīng)公證權(quán)利人同意授權(quán)查詢委托書；

2.經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)關(guān)受理、判決、裁定案件的證明材料；

3.經(jīng)人民法院或仲裁機(jī)關(guān)認(rèn)定為利害關(guān)系人（或第三人）的證明；

4.經(jīng)公證具有法律事實(shí)的繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)予證明材料；

5.仍處于婚姻存續(xù)期間的證明材料（限查婚姻存續(xù)期間不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果）；

6.不動(dòng)產(chǎn)登記行為錯(cuò)誤的證明材料；

7.其他能鑒別利害關(guān)系的證明材料。

此外，公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門、公證、仲裁機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)關(guān)等因公查詢時(shí)，其工作人員代表單位執(zhí)行公務(wù)，也可以作為查詢主體，其查詢權(quán)限、范圍和具體操作都有明確規(guī)定，基本不存在疑難問題，本文不再展開討論。

查詢主體是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢工作的重要參與者，明確界定查詢主體對(duì)于確定查詢權(quán)限和范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)范查詢；維護(hù)查詢?nèi)?、?quán)利人合法權(quán)益，保護(hù)個(gè)人隱私信息不被泄露均具有重要意義。

隨著全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記工作的逐步推進(jìn)，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》即將實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收、戶籍管理、個(gè)人信用管理等領(lǐng)域?qū)l(fā)揮越來越重要的作用，關(guān)于查詢工作還將出臺(tái)更加規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)則和辦法。我們應(yīng)積極創(chuàng)新，開拓思路，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論研究，共同促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息查詢工作水平的全面提高。

作者單位：北京市房屋權(quán)屬登記事務(wù)中心endprint