楊紅旭

9月底出臺的央四條，終于在房貸套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題上，由之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”。從支持合理需求的角度看，這是一個(gè)必要的“糾偏”。但也應(yīng)防范從一個(gè)“一刀切”式緊縮，轉(zhuǎn)向沒有原則的放松。

先來回顧一下房貸套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的演變史。2007年之前，銀行發(fā)放個(gè)人房貸，是否存在優(yōu)惠，主要根據(jù)普通房和非普通房進(jìn)行劃分，購房套數(shù)并不作為主要參考標(biāo)準(zhǔn)。而2007年9月出臺的二套房貸新政，則是第一次（2003年121號文除外），非常明確地對于二套及以上房貸“另眼相看”。2007年12月份，央行又發(fā)補(bǔ)丁文件，明確“以家庭為認(rèn)定單位”，即便首套貸款還清，第二套仍按二套貸。但并未界定曾利用貸款購房，現(xiàn)名下無房，是否按首套。對于二套當(dāng)中的合理改善需求則“網(wǎng)開一面”：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。也即，此時(shí)以認(rèn)房為主，認(rèn)貸為輔。

此后，關(guān)于購房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成為銀行放貸的重要參考。2008年10月開始救樓市之后，在執(zhí)行過程中，很多二套房也都按首套房操作了，套數(shù)限制大幅放松。直至2010年4月出臺國十條，重新收緊房貸。其后2010年5月二套房貸細(xì)則公布，在套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，嚴(yán)格按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要利用商業(yè)貸款購過房，則即便當(dāng)名下無房，再購房時(shí)，仍按二套認(rèn)定，比2007年的二套房貸還要嚴(yán)格。2010年9月底，央行又出新政：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。也即如果曾兩次利用貸款購過房，即便是當(dāng)前名下無房，也不能使用貸款了。其后，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，一直執(zhí)行2014年9月底。

顯而易見，之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，嚴(yán)重誤傷了合理的自住需求。主要有兩類：一類是當(dāng)?shù)氐摹爸脫Q需求”。當(dāng)前，賣一套房，再買一套房，這種置換需求規(guī)模很大，也是初次改善需求的重要組成部分（另一部分保留第一套房，再買一套更舒適的房子）。

另一類是外地人的首套房需求。當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)之間人口流動(dòng)規(guī)模巨大，部分人在一個(gè)城市曾利用貸款購房，由于工作地點(diǎn)變換，把原房子賣掉了，當(dāng)他在新的城市第一次購房時(shí)，卻不能按首套申請房貸，甚至因?qū)儆凇叭住倍緹o法貸款。央四條改變了這一嚴(yán)重傷害合理需求、違背中央方針的現(xiàn)象，實(shí)行“只認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

對外地人的房貸政策也有一個(gè)演變過程。1998年的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中，對于貸款人并無戶籍方面的限制，一般只需要提供有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明。直到2010年4月，號稱史上最嚴(yán)厲的“國十條”首次規(guī)定：對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

從抑制投資投機(jī)的角度看，這一規(guī)定有一定道理。但這與限購、限價(jià)一樣，屬于一刀切式的粗暴行政干預(yù)。一些有自住需求者，或者剛在一個(gè)城市工作生活不滿一年，或者生活多年卻無法提供相關(guān)證明（比如做小生意的、自由職業(yè)者），不宜據(jù)此限制他們申請房貸。另外，還有一些人，是為了小孩子上學(xué)、父母養(yǎng)老、度假等目的而在異地（非工作地區(qū)）購房，一定程度上也屬于合理需求，為何禁止他們貸款？如果商業(yè)銀行覺得抵押物不足以控制風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)該是要求他們提供擔(dān)保。當(dāng)前，除了北上廣深，其他城市已取消限購，外地人購房也不需要提供相關(guān)證明，對外地人房貸的限制，也應(yīng)取消。

值得關(guān)注的是，央四條中提到：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。實(shí)際上，這句話委婉地表示：商業(yè)銀行可以決定是否取消對外地人放貸的管制。這也就意味著，外地人購房，并不必要提供在本地的納稅證明等。

央四條基本上全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。尤其是惠及二套普通房：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。這一條力度頗大，甚至比“認(rèn)房不認(rèn)貸”的放松力度還要大。即便如此，目的仍在于支持合理的改善性購房需求，所以合情合理。

同時(shí)又規(guī)定：在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。這條將“認(rèn)房不認(rèn)貸”發(fā)揮得淋漓盡致。同時(shí)，等于解除了“三套及以上停貸”的禁令，等于說“不認(rèn)房也不認(rèn)貸”。這一點(diǎn)，力度偏大了。而且將首付比例和利率的執(zhí)行權(quán)，大幅放權(quán)給了商業(yè)銀行。

近日，有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出來，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定中包括：名下2套或以上住宅、無貸，現(xiàn)可認(rèn)首套，首付三成，利率基準(zhǔn)。按此規(guī)定，如果一個(gè)家庭已持有10套房，沒有房貸，再第11套房，難道也按首套房嗎？也可按三成這樣的最低首付比例嗎？就怕在監(jiān)管部門姑息縱容之下，商業(yè)銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。

在肯定“認(rèn)房不認(rèn)貸”是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個(gè)建議：為了防范少數(shù)人頻繁地賣房再買房（可能存在投資投機(jī)成分），可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購房不能享受首套貸，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。二是有限度地限制貸款次數(shù)，比如累計(jì)貸款次數(shù)達(dá)五次者（不管是否結(jié)清），不能享受首套貸，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。如此，則能較好地兼顧“支持合理購房需求與抑制投資投機(jī)購房需求”。從而，能夠避免房貸政策“一緊就死，一放就亂”。樓市調(diào)控是門藝術(shù)，管理層不可不慎之。