李叢軍

【摘 要】隨著國家加強了宏觀調控的力度，房地產企業(yè)的融資變得越來越困難，地產企業(yè)所面對的融資風險也變得越來越大，地產企業(yè)如何有效的、安全的進行融資來確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展已經成為我們必須關注的問題。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；融資風險；應對措施

一、我國房地產企業(yè)融資特征

1.資金需求量大

房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金的需求量是極大的，如此龐大的資金需求量僅僅依靠企業(yè)的自有資金來供給顯然是不夠的。地產企業(yè)為了保證在整個開發(fā)過程中有充足的資金流，就必須使用多種渠道進行外源性融資，否則就有可能出現(xiàn)資金斷流的風險。

2.財務風險大

房地產企業(yè)除了資金需求量大，同時還具有資金流動效率低、資金回流周期長等特點，加之地產受企業(yè)市場競爭激烈、市場機構變化、國家政策調控等因素的影響，使得房地產企業(yè)要面臨較大的財務風險。另外，相對于發(fā)達國家來說，我國的金融結構較為單一，金融體系也不夠完善，這些也加劇了地產企業(yè)的財務風險。

3.土地和房產抵押是主要融資條件

地產企業(yè)的商品是土地上的建筑，土地是國家的稀缺資源，隨著我國經濟的發(fā)展土地的需求量還會進一步的加大，市場決定了房地產的價值還會進一步上升，所以房地產企業(yè)在融資過程中使用房產和土地進行抵押還是很受金融機構歡迎的條件。

二、我國房地產企業(yè)融資風險的主要成因

1.融資渠道過于單一

由于受到政策、法律、金融環(huán)境等客觀因素的限制，使得地產企業(yè)進行多渠道融資的難度很大，主要的融資還是要依靠銀行。造成這樣情況的簡析如下：①過度依賴銀行貸款融資。對企業(yè)來說，銀行貸款融資是各融資渠道中風險及成本最小的一種融資方式，所以企業(yè)通常首選這種方式，但對銀行來說，在缺乏風險分擔機制的情況下，就要承擔較大風險。②地產預售風險過大。因為我國地產預售融資在法律上存在缺陷，且發(fā)生過不法地產企業(yè)利用法律缺陷非法獲利的情況，導致投資者失去了信任，通過地產預售融資的渠道也因此受阻。③直接融資難度較大。上市直接融資對房地產的綜合實力、盈利能力、資格資質等均有較高的門檻要求，這使得上市等直接融資增加了難度。

2.金融市場體系不健全

我國房地產市場已經發(fā)展到了一定的程度，但房地產金融市場的發(fā)展卻沒能跟上這種節(jié)奏，存在滯后性。我國地產金融市場還是以一級市場為主，體系不夠完善，制約了地產企業(yè)融資，影響了地產企業(yè)發(fā)展。

3.銀行信貸風險大

由于地產企業(yè)沒有劃分信用等級，導致信用等級不達標的企業(yè)也能從銀行貸到款，這實際上就加劇了銀行貸款風險。試想大量不良貸款存在于銀行貸款中，勢必會加劇地產企業(yè)金融風險的爆發(fā)，威脅到銀行體系的穩(wěn)定。

4.房地產企業(yè)自身抵御風險能力低

我國的地產企業(yè)大多數(shù)為中小企業(yè)，規(guī)模大、實力強、信譽好的地產企業(yè)其實數(shù)量有限，這就反映出我國地產企業(yè)的現(xiàn)狀就是數(shù)量多、規(guī)模小、實力差、市場競爭能力弱、抵御風險能力也很低。隨著市場競爭加劇，規(guī)模較大的地產企業(yè)將占據更多的銀行貸款資源，規(guī)模較小的地產企業(yè)融資將更困難，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的局面。

三、防范房地產企業(yè)金融風險的建議

1.完善法律法規(guī)建設，改善房地產融資環(huán)境

首先，要加快完善房地產立法，多元化的融資結果離不開法律的支持；其次，政府部門應該加強對房地產企業(yè)融資的支持，為房地產行業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境，當然政府在提供政策優(yōu)惠的同時，也要加強對融資的監(jiān)管；最后，通過加強房地產貸款市場的準入關、提高企業(yè)抵御風險能力、建立風險預警體系等手段來嚴控地產融資風險。

2.融資方式多元化，拓寬融資渠道

我們要向發(fā)達國家學習，將目前單一的融資渠道過渡到多元化融資渠道，積極開拓資金融資、信托融資、上市融資等多種渠道。此外，對房地產預售進行有效的改革監(jiān)督，完善監(jiān)督機構，弱化預售制度存在的風險。

3.買殼上市部分緩解融資困境

買殼上市也是一個有效的融資途徑，通過一些非上市公司收購業(yè)績較差的上市公司，剝離被收購公司的不良資產，注入自己的優(yōu)質資產，實現(xiàn)地產企業(yè)上市融資的目的。

4.培育發(fā)展信托產品和產業(yè)投資基金

信托融資這一融資方式已被越來越多的企業(yè)所關注，近些年來信托業(yè)發(fā)展迅速，通過房地產產業(yè)投資基金和信托產品，也能夠緩解目前各地產公司的融資壓力，并能有效的減少地產企業(yè)的融資風險。

5.利用自有資金融資

地產企業(yè)可將自有資金、有價票據、應收賬款等通過金融機構實現(xiàn)轉現(xiàn)來增加資金進行自有資金融資，依靠內源進行融資風險較小且成本較低。

6.進行理性融資

值得注意的是地產企業(yè)進行融資是要付出融資成本的，一旦違規(guī)將給房地產企業(yè)帶來巨大的財務風險，所以地產企業(yè)進行融資要保持理性，并遵循合理性、可靠性、經濟效益性、優(yōu)化資本結構、融資成本最低化等原則。

7.提高企業(yè)自身競爭力

地產企業(yè)提高自身的競爭力才能在市場中獲得更多的現(xiàn)金流入，而合法經營及提高抵御風險的能力則是公司發(fā)展的基本前提。

參考文獻：

[1]黃延宏.淺談房地產業(yè)投資的融資風險[J].中國市場，2011（27）：63-64

[2]韓宏.淺談防范我國房地產業(yè)融資風險的對策[J].中國經貿，2009（10）：46-47