范志永

(遼寧省大連市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司，遼寧大連 116021)

眾所周知，商業(yè)建筑發(fā)展模式的典型案例之一為“萬達(dá)模式”，從第一代產(chǎn)品“單店”到二代產(chǎn)品“組合店”再到三代產(chǎn)品“城市綜合體”，逐步形成第四代產(chǎn)品“萬達(dá)城”，可謂體現(xiàn)了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式逐步升級(jí)演變的歷程。但這類模式的主要承載平臺(tái)為各省、市的一線至少是二線城市(地級(jí)市)，本文所提到的“點(diǎn)、線、面”結(jié)合商業(yè)發(fā)展模式是結(jié)合三線城市(縣級(jí)市)的地域特點(diǎn)、建設(shè)單位特點(diǎn)、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、百姓商業(yè)需求等一系列原因，形成特有的一種符合三線城市首個(gè)商業(yè)綜合體發(fā)展的典型模式藍(lán)本，它有著自身的特點(diǎn)，能適應(yīng)此類城市的發(fā)展要求，其實(shí)質(zhì)可謂是萬達(dá)模式第三代產(chǎn)品“城市綜合體”的一個(gè)分支，結(jié)合三線城市自身的發(fā)展特點(diǎn)，形成這種“點(diǎn)·線·面”結(jié)合的商業(yè)模式。本文結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目淺談“點(diǎn)·線·面”結(jié)合商業(yè)模式的發(fā)展脈絡(luò)、因素以及在特定環(huán)境下潛在的優(yōu)勢(shì)。

1 概念陳述

所謂“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的商業(yè)發(fā)展模式，筆者認(rèn)為，所謂點(diǎn)就是指某個(gè)集中商業(yè)的載體，在整個(gè)項(xiàng)目中起到畫龍點(diǎn)睛的作用，是整個(gè)項(xiàng)目的核心;所謂線就是指室內(nèi)、外步行街，是活躍商業(yè)氛圍的手段之一，是提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的重要舉措;所謂面就是前兩者合起來所形成區(qū)域效應(yīng)，是帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及提升城市形象的最終表達(dá)，三者缺一不可，它們相輔相成，共同組成當(dāng)下部分三線城市首個(gè)商業(yè)綜合體發(fā)展的基本模式。

2 “點(diǎn)、線、面”結(jié)合的商業(yè)綜合體發(fā)展模式發(fā)展定位和優(yōu)點(diǎn)

往往一個(gè)良好的商業(yè)綜合體項(xiàng)目能否得到好評(píng)，應(yīng)滿足最基本的三個(gè)層面的要求:能否滿足政府對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘惺腥菀?、能否滿足當(dāng)?shù)匕傩召徫锖蛫蕵返囊蟆⒛芊駶M足開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益要求。對(duì)于政府而言，主要考慮政績(jī)要求，及關(guān)心立面和空間形態(tài)的設(shè)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目的落成，一方面可帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其次解決當(dāng)?shù)匕傩盏木蜆I(yè)問題的同時(shí)可增加地方財(cái)政收入;再次為整個(gè)城市的市容乃至城市的知名度做出巨大貢獻(xiàn)。對(duì)百姓而言，隨著生活水平的逐漸提高，老百姓對(duì)商品的需求檔次以及購買的便利性，提出了更高的要求，不同的消費(fèi)群體都希望在自己家門口就可購買到自己心儀的商品，同時(shí)也能感受到在“大城市”所能感受的生活氛圍。對(duì)于開發(fā)商而言，主要的目的開發(fā)利潤(rùn)最大化，怎樣在滿足上述兩者的同時(shí)又能達(dá)到自己預(yù)期的目的。集中商場(chǎng)可招商引資，吸引品牌商業(yè)、院線等知名品牌的介入，盡可能的提升整個(gè)商業(yè)檔次和氛圍;步行商業(yè)內(nèi)街和外街的設(shè)置，使用地商業(yè)價(jià)值最大化，同時(shí)可引入當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)購物模式和商品，與稍高檔次的集中商業(yè)形成互補(bǔ)。對(duì)開發(fā)商而言，也是迅速回籠開發(fā)資金的手段之一，同時(shí)，商業(yè)街的相互串聯(lián)，也大大提升了整個(gè)項(xiàng)目的空間品質(zhì)，提高了單棟建筑的平均價(jià)值。

3 建筑實(shí)例解析

1)遼寧省朝陽市建平縣“財(cái)富領(lǐng)域”商業(yè)綜合體——點(diǎn)、線分析構(gòu)架簡(jiǎn)圖見圖1。2)遼寧省朝陽市喀左縣“財(cái)富領(lǐng)域”商業(yè)綜合體——點(diǎn)、線分析構(gòu)架簡(jiǎn)圖見圖2。

圖1 建平縣“財(cái)富領(lǐng)域”商業(yè)綜合體

圖2 喀左縣“財(cái)富領(lǐng)域”商業(yè)綜合體

4 “點(diǎn)、線、面”結(jié)合的商業(yè)綜合體發(fā)展模式潛在優(yōu)勢(shì)

綜上所述，“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的商業(yè)綜合體發(fā)展模式的潛在優(yōu)勢(shì)有以下3點(diǎn):1)整合當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)購物理念和模式，有利于提升整個(gè)城市的市容和品牌效應(yīng)。2)解決當(dāng)?shù)夭糠志蜆I(yè)問題以及百姓購物需求，宏觀上充分發(fā)揮了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)資源。3)滿足當(dāng)?shù)馗鞣N職能要求的前提下，整個(gè)項(xiàng)目便于操作、周期相對(duì)較短。這3點(diǎn)可以說既是矛盾點(diǎn)也是切合點(diǎn)，在滿足政府職能部門的要求、當(dāng)?shù)匕傩盏囊?、承建部門的要求下，通過項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者執(zhí)行者“否定之否定”艱辛的歷程，最終是這些方面共同完美融合的結(jié)果。

總之，筆者認(rèn)為“點(diǎn)、線、面”結(jié)合的商業(yè)綜合體發(fā)展模式，是多方著眼點(diǎn)共同促成成果，更是符合當(dāng)下中國“三線”或以下城市商業(yè)綜合體發(fā)展的經(jīng)典模式之一。

［1］蘆 釗.城市綜合體集約化的發(fā)展模式［D］.西安:西安建筑科技大學(xué)碩士論文，2011.

［2］肖 帥.城市商業(yè)綜合體開放公共空間研究［D］.西安:西安交通大學(xué)碩士論文，2013.

［3］練 賢.商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)探討［D］.廣州:華南理工大學(xué)碩士論文，2011.