李洋

隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。然而，近兩年來(lái)部分地區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入的增長(zhǎng)幅度，導(dǎo)致居民購(gòu)房困難。這逐漸成為關(guān)乎我國(guó)社會(huì)民生的重大問(wèn)題，甚至演變成阻礙我國(guó)建設(shè)和諧社會(huì)以及可持續(xù)發(fā)展的，造成社會(huì)矛盾激化和利益沖突的焦點(diǎn)問(wèn)題。

1房?jī)r(jià)過(guò)高的原因

造成房?jī)r(jià)過(guò)高的原因有很多，大致可分為以下幾種：

城市化進(jìn)程導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。懷著對(duì)大城市的向往，大量的農(nóng)村人口向城市涌入，這就導(dǎo)致城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快。在城市中聚集的農(nóng)村人口，首先需要解決的就是住房問(wèn)題。隨著城市化進(jìn)程的加快，住房需求也隨之增加，繼而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而在這一過(guò)程中，許多的農(nóng)村人口逐漸轉(zhuǎn)化為城市人口，例如：城市擴(kuò)建、外地大學(xué)生的留存以及進(jìn)城打工等。人口的增加也就導(dǎo)致需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而涌入城市的非城市人口長(zhǎng)期停留于城市中，同樣會(huì)產(chǎn)生住房需求，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。涌入的大量人口還會(huì)有其他的相關(guān)需求，例如：教育、醫(yī)療、社會(huì)服務(wù)等配套住房的需求。這在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致住房需求增加，房?jī)r(jià)上漲。除此之外，隨著城市居民自身生活水平的提高，對(duì)生活質(zhì)量和品質(zhì)也就有了更高的要求，進(jìn)而就會(huì)不斷改善自身的住房條件，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)關(guān)鍵因素。因此綜上所述，在一定程度上，在城市建設(shè)的進(jìn)程中拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，屬于需求拉動(dòng)上漲型。另外，在城市建設(shè)的過(guò)程中增加了對(duì)土地的占用量，進(jìn)而導(dǎo)致城市土地資源緊張，而這又在一定程度上促使房?jī)r(jià)上漲。再加上我國(guó)對(duì)土地資源粗放型的使用，導(dǎo)致土地資源遭到嚴(yán)重的浪費(fèi)。而土地資源的減少和用地需求的增加促使土地價(jià)格上漲，也就進(jìn)一步帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，屬于成本拉動(dòng)型上漲。因此，城市化進(jìn)程導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

部分商人的炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)房需求的增加以及房地產(chǎn)行業(yè)本身高利潤(rùn)的特點(diǎn)，促使一部分投機(jī)商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行炒作，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。另外，由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制政策還不完善，便于取得銀行貸款購(gòu)買(mǎi)多套住房。并且，轉(zhuǎn)讓方便，僅需少量的費(fèi)用，導(dǎo)致炒房者逐漸增多，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理存在問(wèn)題。首先，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控存在滯后性。制定的調(diào)控措施失靈，采取的政策不能從根本上解決問(wèn)題。當(dāng)我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)非正常上漲的現(xiàn)象，政府部門(mén)沒(méi)有及時(shí)的發(fā)現(xiàn)，并且后期制定的控制房?jī)r(jià)上漲的措施沒(méi)能從根本上解決問(wèn)題。另外，部分地方政府為了自己的利益，陽(yáng)奉陰違，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。隨后幾年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，都沒(méi)有徹底解決問(wèn)題，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高。從2006年到2007年，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出百姓的經(jīng)濟(jì)能力，購(gòu)房需求受到了抑制。到2008年，房?jī)r(jià)漲幅才有所降低。政府宏觀(guān)調(diào)控不僅要保證某一產(chǎn)業(yè)在正常發(fā)展，還要保障社會(huì)的利益。因此，政府應(yīng)采取有效措施，從根本上解決房?jī)r(jià)居高不下的問(wèn)題。其次，地方政府管理執(zhí)行力度不足。地方政府對(duì)土地買(mǎi)賣(mài)管理力度不夠。我國(guó)在土地市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)方面的政策并不規(guī)范，地方政府就有必要進(jìn)行相應(yīng)有效地管理。土地轉(zhuǎn)讓本應(yīng)該是按照先招標(biāo)后買(mǎi)賣(mài)的方式進(jìn)行，然而實(shí)際上，大多數(shù)是以私下協(xié)議交易的方式進(jìn)行。這種轉(zhuǎn)讓方式不僅透明度低，還存在一些房地產(chǎn)商人以非法手段獲得土地的使用權(quán)的情況。再進(jìn)有低價(jià)買(mǎi)入的土地高價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)，從而獲得高額利潤(rùn)。而政府部門(mén)則對(duì)此充耳不聞，使得高額土地轉(zhuǎn)讓金成為高房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。此外，地方政府利用自身的權(quán)利，提高房地產(chǎn)的熱度，炒高房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)消費(fèi)者，改變消費(fèi)者的預(yù)期。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房?jī)r(jià)的高低主要是由供求關(guān)系決定的。我國(guó)采用的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，即商品的價(jià)格主要由市場(chǎng)的需求關(guān)系決定。因此，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，一部分原因可以歸結(jié)為強(qiáng)烈的購(gòu)房需求。而這是由我國(guó)的國(guó)情所決定的。首先，我國(guó)的人口基數(shù)大，這就導(dǎo)致我國(guó)新增人口多，也就意味著有更多的人有住房和購(gòu)房的需求。其次，由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化的時(shí)間比較短，而強(qiáng)烈的需求壓力則促使我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲。再次，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，促使人們產(chǎn)生投資的需求。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)正好滿(mǎn)足了人們的需要。最后，在我國(guó)人民的觀(guān)念里，房子是生活不可缺少的的基礎(chǔ)設(shè)施，因此，形成一種強(qiáng)烈的需求觀(guān)念。綜上所述，可以看出我國(guó)在住房方面具有強(qiáng)烈的需求。而在供應(yīng)方面，我國(guó)可利用的土地相對(duì)較少，這也就導(dǎo)致供不應(yīng)求現(xiàn)象的產(chǎn)生，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2房?jī)r(jià)過(guò)高的危害

房?jī)r(jià)過(guò)高不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法正常的發(fā)展，還會(huì)給社會(huì)和人們的生活帶來(lái)巨大的影響。

房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)無(wú)法均衡發(fā)展，進(jìn)而損害房地產(chǎn)行業(yè)的健康協(xié)調(diào)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有很大的影響。歷史數(shù)據(jù)也表明，近幾年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的狀況出現(xiàn)。而這樣的經(jīng)濟(jì)形式是不可持續(xù)的。

存在嚴(yán)重的信貸風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致消費(fèi)者無(wú)法一次付清購(gòu)房資金，也就是說(shuō)，消費(fèi)者需要分期付款，償還貸款。一旦無(wú)法支付，就會(huì)導(dǎo)致相互拖欠，無(wú)法償還的現(xiàn)象的發(fā)生。甚至導(dǎo)致“負(fù)資產(chǎn)者”的出現(xiàn)，給國(guó)家和社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的危害。

抑制了其他的正常消費(fèi)。作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?，消費(fèi)需求可以在一定程度上平衡投資所帶來(lái)的波動(dòng)。而房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致普通居民將大多數(shù)資金購(gòu)房，削弱了其他正常消費(fèi)的能力，導(dǎo)致社會(huì)利潤(rùn)過(guò)于集中在房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而阻礙我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

第四，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距加大，社會(huì)矛盾突出，進(jìn)而阻礙建設(shè)和諧社會(huì)。另外，過(guò)高房?jī)r(jià)導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，土地被過(guò)分利用，導(dǎo)致土地失衡。與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，環(huán)境受到威脅。此外，商品房空置率增加，而居民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致房屋資源被嚴(yán)重浪費(fèi)。

3控制房?jī)r(jià)的措施

加快體制改革步伐，完善土地市場(chǎng)制度。為了降低房?jī)r(jià)，對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)制度進(jìn)行完善至關(guān)重要。因此，要盡可能的公開(kāi)土地的使用情況，使土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程按照高透明度的招標(biāo)方式，進(jìn)而進(jìn)行拍賣(mài)活動(dòng)。杜絕炒作等現(xiàn)象的發(fā)生，加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，從而進(jìn)一步調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)。

對(duì)住房的投資性需求和被動(dòng)需求予以抑制。從金融、稅收以及土地等方面對(duì)投資性等需求進(jìn)行抑制，從而降低住房?jī)r(jià)格。例如，對(duì)國(guó)內(nèi)炒房者加大稅收力度。

發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。為了降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。例如，允許保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老資金以及外來(lái)投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)并進(jìn)行投資。從而建立多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，將房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)分散到其他體系中去。這樣，不僅將風(fēng)險(xiǎn)從單一的銀行體系中分散出來(lái)，還將養(yǎng)老資金等有效地利用起來(lái)，從而促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。

調(diào)整國(guó)家利率。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的一個(gè)重要原因就是我國(guó)的低利率政策。一方面，通過(guò)調(diào)整國(guó)家的利率，從而降低對(duì)購(gòu)房者的支持力度，進(jìn)而降低對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另一方面，降低了投資回報(bào)的利潤(rùn)，促使投資者投資其他行業(yè)。

作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)平衡健康的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)具有重要的意義。然而，近兩年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，嚴(yán)重影響到了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，給社會(huì)帶來(lái)了嚴(yán)重的危害。本文對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上升的原因進(jìn)行了分析和危害說(shuō)明，進(jìn)而提出了控制房?jī)r(jià)的措施，從而保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展。