梁金遠(yuǎn)

【摘要】近年來(lái)，房產(chǎn)交易數(shù)量也在逐年增多。人們?cè)谫?gòu)買房產(chǎn)時(shí)對(duì)面積問(wèn)題非常重視，不僅僅是因?yàn)槠鋵?duì)使用效果有很大的影響，而且對(duì)購(gòu)買者的利益也有很大的影響。因此，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量非常必要，其是房產(chǎn)買賣交易的重要依據(jù)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)也能進(jìn)行法律保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆發(fā)展也存在著很多的問(wèn)題，避免對(duì)市場(chǎng)正常秩序進(jìn)行影響，房產(chǎn)所有權(quán)要更加的詳細(xì)和明確，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)進(jìn)行提高，促進(jìn)交易的正常進(jìn)行。文章首先闡述了房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容、目的和意義，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的常見(jiàn)技術(shù)進(jìn)行了探討分析，以供相關(guān)從業(yè)人員借鑒參考。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；測(cè)量技術(shù)；應(yīng)用

城市建設(shè)規(guī)模不斷的擴(kuò)大以及快速推進(jìn)，使得房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中取得了前所未有的成績(jī)，房產(chǎn)交易數(shù)量也在不斷增加。在房產(chǎn)交易中，建筑面積、分?jǐn)偯娣e和共用面積是很多房產(chǎn)購(gòu)買者參考的重要因素，利用房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，繪制房產(chǎn)圖，對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)算，為房產(chǎn)購(gòu)買者提供參考依據(jù)。在房屋買賣和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量是基礎(chǔ)，這樣對(duì)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益能夠進(jìn)行保障，同時(shí)，對(duì)建筑單位的建設(shè)水平提高也有很大的促進(jìn)作用。建筑產(chǎn)權(quán)面積的確定基礎(chǔ)是房產(chǎn)測(cè)量，同時(shí)也是購(gòu)房者需要掌握的信息。

一、房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容、目的和意義

房產(chǎn)測(cè)量主要包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制以及測(cè)量成果檢查驗(yàn)收等。房產(chǎn)測(cè)量的主要目的就是要對(duì)房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行采集和表述，在房產(chǎn)交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和利用以及產(chǎn)籍管理中提供依據(jù)，對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃也能提供數(shù)據(jù)資料。

對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算，房產(chǎn)測(cè)量是非常具體的方式，測(cè)量的結(jié)果要通過(guò)房產(chǎn)管理部門的審批，這樣才能具有法律效力。房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，能夠減少房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛的出現(xiàn)，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益能夠提供法律保護(hù)。在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中，對(duì)測(cè)量技術(shù)要進(jìn)行分析，保證測(cè)量技術(shù)的科學(xué)性，同時(shí)，對(duì)房屋面積進(jìn)行計(jì)算，提高測(cè)量結(jié)果的精度，這樣能夠?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)籍管理部門提供依據(jù)，對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛能夠進(jìn)行很好的解決。

在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量時(shí)，要對(duì)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)測(cè)量測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行執(zhí)行和遵守，對(duì)房屋信息進(jìn)行采集和測(cè)量，保證房屋建筑面積、使用面積、占地位置以及周邊的信息都非常的專業(yè)，形成房地產(chǎn)檔案的原始資料，為城市的發(fā)展和管理提供可靠的依據(jù)。在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中會(huì)形成很多的數(shù)據(jù)信息，進(jìn)而形成了房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)圖集以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)購(gòu)買者在進(jìn)行房屋交易時(shí)，可以根據(jù)檢測(cè)的面積對(duì)賣方給出的數(shù)據(jù)是否存在著縮水情況進(jìn)行判斷，這樣可以對(duì)購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)的顧慮問(wèn)題進(jìn)行解決。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中取得了很好的成績(jī)，因此，商品房屋價(jià)格也出現(xiàn)了持續(xù)走高的情況，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了能夠獲得更高的利潤(rùn)，在房產(chǎn)面積存在著不實(shí)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)測(cè)量的出現(xiàn)能夠在一定程度上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的交易誠(chéng)信問(wèn)題進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)房產(chǎn)面積不實(shí)的情況，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量的管理和監(jiān)督，對(duì)房產(chǎn)買賣雙方的利益都能進(jìn)行保證，同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序也能進(jìn)行維護(hù)，避免出現(xiàn)交易欺詐現(xiàn)象。

房產(chǎn)測(cè)量要利用很多的測(cè)量技術(shù)，要利用科學(xué)的測(cè)繪手段和方法，根據(jù)房地產(chǎn)管理的需要和要求開(kāi)展測(cè)量，在測(cè)量過(guò)程中，要對(duì)房屋以及房屋用地的相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)查和測(cè)量，在測(cè)量結(jié)果方面要保證準(zhǔn)確性，對(duì)房屋的相關(guān)信息進(jìn)行表述。房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果主要是對(duì)房屋的面積進(jìn)行反映，因此，房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的利益會(huì)產(chǎn)生很大的影響，減少測(cè)量的偏差，避免給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩，在測(cè)量水平方面要進(jìn)行提高，促進(jìn)建筑質(zhì)量的提高，對(duì)人們來(lái)說(shuō)具有更加重要的意義。

二、房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)及其應(yīng)用

1、房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)。數(shù)字化測(cè)圖主要是對(duì)房產(chǎn)相關(guān)信息進(jìn)行收集，然后利用計(jì)算機(jī)數(shù)字化數(shù)據(jù)處理軟件，對(duì)生成的圖形進(jìn)行編輯和處理，最終形成數(shù)字化房產(chǎn)圖，利用數(shù)控繪圖儀和相關(guān)的圖形輸出設(shè)備，能夠獲得房產(chǎn)圖。

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)會(huì)對(duì)房產(chǎn)信息資料進(jìn)行收集，然后踏勘擬定設(shè)計(jì)方案，然后對(duì)測(cè)量進(jìn)行基本的控制，根據(jù)測(cè)量界址點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，在完成房產(chǎn)調(diào)查以后，可以利用先進(jìn)的儀器，開(kāi)展數(shù)據(jù)的采集，最后將采集和測(cè)量的數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)圖形處理、測(cè)量軟件和應(yīng)用軟件中，計(jì)算機(jī)會(huì)根據(jù)要求對(duì)圖形進(jìn)行編輯，最終完成房產(chǎn)圖的繪制。

2、GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用。RTK測(cè)量技術(shù)，即實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分法是常用的GPS測(cè)量方法，其在野外測(cè)量定位精度達(dá)到了厘米級(jí)別，采用了載波相位動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)差分方法，極大的提高了測(cè)量的作業(yè)效率，同時(shí)也提高了測(cè)量的精度。RTK定位技術(shù)是建立在載波相位觀測(cè)值的實(shí)施動(dòng)態(tài)定位技術(shù)之上的，由于定位精度達(dá)到厘米級(jí)，能實(shí)時(shí)的提供測(cè)量站點(diǎn)在測(cè)量指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果。在RTK作業(yè)的模式中，基準(zhǔn)站將觀測(cè)值和測(cè)量站的具體坐標(biāo)信息，通過(guò)數(shù)據(jù)鏈傳送給流動(dòng)站，而流動(dòng)站在通過(guò)數(shù)據(jù)鏈接收基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)的同時(shí)，也同步采集GPS的觀測(cè)數(shù)據(jù)，并在極短時(shí)間內(nèi)將差分觀測(cè)值進(jìn)行實(shí)時(shí)處理，實(shí)現(xiàn)精確定位。通過(guò)RTK技術(shù)的應(yīng)用，很大程度上提高了房產(chǎn)測(cè)量的作業(yè)效率和測(cè)量精度，同時(shí)RTK采集的數(shù)據(jù)全部是數(shù)字化，經(jīng)過(guò)軟件的簡(jiǎn)單處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產(chǎn)測(cè)量要求。

RTK測(cè)量系統(tǒng)通常包括：數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)和GPS接收設(shè)備。通過(guò)在基準(zhǔn)站上設(shè)置GPS信號(hào)接收設(shè)備，連續(xù)觀測(cè)所有可見(jiàn)GPS衛(wèi)星，并通過(guò)無(wú)線電傳輸其觀測(cè)數(shù)據(jù)，及時(shí)的將數(shù)據(jù)傳輸給觀測(cè)站，基準(zhǔn)站根據(jù)觀測(cè)數(shù)據(jù)，依據(jù)相對(duì)定位的原理，及時(shí)對(duì)整周模糊度未知數(shù)進(jìn)行解算，并顯示用戶站的測(cè)量精度及三維坐標(biāo)情況，根據(jù)計(jì)算的實(shí)時(shí)定位結(jié)果，監(jiān)測(cè)用戶站和基準(zhǔn)站的觀測(cè)質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。RTK能實(shí)施判定解算結(jié)果是否成功，在一定程度上減少了觀測(cè)冗余量，大大縮短了測(cè)量觀測(cè)時(shí)間。

3、GIS測(cè)量技術(shù)。地理信息系統(tǒng)GIS系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具，是一種在計(jì)算機(jī)軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標(biāo)，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應(yīng)用需要的人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。它通過(guò)對(duì)多要素?cái)?shù)據(jù)的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出。房產(chǎn)測(cè)量中，GIS系統(tǒng)將信息以數(shù)字化、直觀化和可視化，將復(fù)雜的施工過(guò)程采用動(dòng)畫(huà)圖像描繪出來(lái)，為房產(chǎn)信息提供信息支持和可視化支持。

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)量是各項(xiàng)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中有著舉足輕重的地位。因此，相關(guān)單位和研究人員一定要抓好房產(chǎn)測(cè)量的管理工作，適時(shí)地進(jìn)行相關(guān)工作者的技能培訓(xùn)，提高有關(guān)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，只有這樣才能讓房產(chǎn)測(cè)量越來(lái)越規(guī)范，并在更為廣闊的領(lǐng)域得到更多的應(yīng)用。

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