單素敏

樓市“限購令”，正在成為過去時(shí)。

2011年，時(shí)任住建部部長姜偉新言稱“不得已而為之”的樓市限購令，在“一刀切”的質(zhì)疑聲中橫掃全國46城，目的是打壓投資投機(jī)性需求、遏制房價(jià)上漲。

四年后的今天，市場形勢反轉(zhuǎn)，樓市已出現(xiàn)下滑危機(jī)。短短幾個月，從少數(shù)幾個城市的試探性放松，變?yōu)樯贁?shù)幾個城市的“堅(jiān)守”。

而面對庫存攀升、去化乏力、房企資金鏈繃緊、土地收入銳減、地方債務(wù)承壓等一系列困境，業(yè)內(nèi)有人直指這是“行政打壓的遺害”，也有人認(rèn)為是市場發(fā)展的自然結(jié)果——事實(shí)已經(jīng)表明，取消限購并沒有起到預(yù)想的“量價(jià)齊升”的效果。

只顧退燒忘了治病

如果沒有限購令，今天的房地產(chǎn)市場會是怎樣一種景象？陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖給出的答案是：“房價(jià)比現(xiàn)在跌得更厲害、下滑更嚴(yán)重?！?/p>

這要重新回到2010年。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上漲33.2%、開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積漲40.7%、土地購置面積同比上漲了28.4%、土地購置費(fèi)大漲65.9%……全國投資熱情高漲、政府積極賣地強(qiáng)力擴(kuò)張、再加上貨幣超發(fā)引發(fā)的通膨，房價(jià)如脫韁野馬，一路高漲。所以，為給樓市降溫、平息民怨，限購令應(yīng)運(yùn)而生。

“先降溫是應(yīng)該的。”范小沖說，但后續(xù)市場化的、法律化的調(diào)控手段沒有及時(shí)跟進(jìn)，長效機(jī)制沒有形成，“只顧著退燒卻忘了治病，粗暴的行政干預(yù)帶來了市場信號失真、資源錯配等一系列問題?！?/p>

世邦魏理仕中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉也認(rèn)為，“限購令起碼避免了房價(jià)過大幅度的漲跌、一定程度上抑制了泡沫的快速形成，為房地產(chǎn)各個市場主體爭取了一定的調(diào)整時(shí)間。”

他同樣也不否認(rèn)，限購違背了市場發(fā)展規(guī)律，短期內(nèi)掩蓋或延緩了問題的爆發(fā)，但并沒有去積極解決，比如住建部原本準(zhǔn)備要作為限購?fù)顺鰴C(jī)制的住房信息聯(lián)網(wǎng)、住房保障方式轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)貼等等，至今仍無實(shí)質(zhì)推進(jìn)，其中，房產(chǎn)稅在過去幾年的進(jìn)展相當(dāng)緩慢。

“人為打壓房地產(chǎn)把國民經(jīng)濟(jì)也打了下來。”在原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇看來，對作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格限制造成了需求不足、產(chǎn)能過剩，整個國民經(jīng)濟(jì)一片肅殺。

孟曉蘇對《瞭望東方周刊》說，如果不是限購組合拳“把好好的經(jīng)濟(jì)之火撲滅了”，今天國務(wù)院也不必為拉動內(nèi)需、促進(jìn)就業(yè)費(fèi)盡周折，“舍棄了房地產(chǎn)這個正面戰(zhàn)場，只靠打游擊作用有限”。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌坦言，限購政策“一刀切”，強(qiáng)度較高，過于堅(jiān)決，“與當(dāng)初政府對房地產(chǎn)的把握和判斷能力，以及當(dāng)時(shí)的市場形勢有關(guān)”。在經(jīng)歷限購洗禮之后，政府目前千方百計(jì)去庫存時(shí)已經(jīng)顧及到了宏觀經(jīng)濟(jì)整體，“采取的更多的是市場化手段，而不再是強(qiáng)力的政治行為?！?/p>

現(xiàn)在怎么辦

取消限購作用有限，在本刊記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來，這與房地產(chǎn)過剩、市場預(yù)期改變、經(jīng)濟(jì)周期下滑、金融信貸政策不完善等等多種因素有關(guān)。

浙江置業(yè)房產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長孫妙川告訴本刊記者：“要恢復(fù)元?dú)?，沒有兩年是緩不過來的?！痹谶@個過程中，降價(jià)不但難以放量，還不時(shí)招致“房鬧”，如果沒有政策出手救市，至少在他的企業(yè)所在的紹興，“50%的開發(fā)商都要倒閉”。

“現(xiàn)在怎么辦？”中小房企們期待的是，從中央到地方能有一輪像“四萬億”那樣強(qiáng)力的救市措施?！叭绻醒雽用嫦拶J不放松，地方不敢放，靠市場配置資源，銀行沒動力?！?/p>

在孫妙川看來，用行政手段打下去的市場仍須用行政手段補(bǔ)救，不然“讓大家都等死嗎”。

沒有人坐以待斃。萬科為促進(jìn)銷售消化庫存，先后與百度、騰訊、淘寶合作以“互聯(lián)網(wǎng)思維賣房子”；9月11日，與鏈家地產(chǎn)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，繼續(xù)挖掘大數(shù)據(jù)平臺，意在通過一二手房聯(lián)動拓寬銷售渠道。其他實(shí)力雄厚的品牌房企如綠地、世茂與平安好房達(dá)成協(xié)議突破銀行信貸牢籠，計(jì)劃以總額100億元的首付款貸款，撬動千億元房產(chǎn)銷售。

“市場不相信眼淚和抱怨?！狈缎_說，開發(fā)商的生存和發(fā)展來源于市場，盡管目前處于震蕩下滑階段，但無論從銷售量還是銷售金額來看都仍處于歷史高位，城市化遠(yuǎn)未結(jié)束，未來仍有巨大的房地產(chǎn)需求。所以，開發(fā)商應(yīng)該接受市場調(diào)整，迎接更加激烈而有序的競爭。

救市的尺度

長期依賴土地財(cái)政的地方政府也在尋求突破。在放松或徹底取消樓市限購令之后，掀起了第二輪“救市潮”。

2014年8月8日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》成為首個省級救市文件。這份被稱為“閩八條”的文件內(nèi)容包括：支持家庭改善性住房需求并要求商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)在貸款供應(yīng)及利率方面提供保障和優(yōu)惠。

9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行；貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍；個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。

9月22日，福州市政府網(wǎng)站發(fā)布《福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展意見》，對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也作出了調(diào)整。

不過，比較確定的是，幻想政府出臺類似“四萬億”那樣的強(qiáng)刺激不太現(xiàn)實(shí)。

“目前正處于上一輪政策的消化期，此時(shí)放開貨幣政策，必然會使產(chǎn)能更過剩、通脹更嚴(yán)重。”顧云昌說，整個貨幣政策層面不可能放松，但是“也有理由建議保證房地產(chǎn)貸款特別是個人住房貸款”，使得定向刺激、微刺激發(fā)揮一定作用。

中央層面已經(jīng)明確提出支持首套房貸，9月30日，央行發(fā)布通知要求對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍?！?/p>

市場越辨越明？

“我們不可能再依靠增發(fā)貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)增長”——9月10日，李克強(qiáng)總理在夏季達(dá)沃斯論壇上的表態(tài)也讓各方對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢少了許多擔(dān)憂。

事實(shí)上，無論是中小房企還是品牌開發(fā)商，持樂觀態(tài)度、積極擁抱改革者仍占主流。從《2014年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》的數(shù)據(jù)來看，新開工面積同比下降10.5%，但降幅收窄了2.3個百分點(diǎn)，企業(yè)購置土地面積增速回穩(wěn)、土地成交價(jià)款增速提高了三個百分點(diǎn)?！斑@說明企業(yè)對后市不像上半年那樣悲觀。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析說。

范小沖認(rèn)為，房貸政策放松只是時(shí)間問題，對開發(fā)商來講，會促進(jìn)銷售、加快營銷。但房價(jià)再次大漲可能性極小，“除非一線城市全面放開限購和限貸，廣大二三線城市目前要緊的還是去庫存?！?/p>

地方政府如何以更加科學(xué)的調(diào)控手段發(fā)揮政策應(yīng)有的作用？陳仲偉認(rèn)為，應(yīng)該減少土地供應(yīng)、減緩市場壓力。范小沖則表示，正確認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位，強(qiáng)調(diào)城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)配套相輔相成、相互匹配，才能不辜負(fù)“時(shí)代賦予我們的發(fā)展良機(jī)”。

“口水”中誕生的限購令，退出時(shí)依舊眾聲喧嘩。從政府到開發(fā)商、銀行再到廣大購房人，今天都在反思伴隨房地產(chǎn)十幾年高速增長而生的認(rèn)識偏差，當(dāng)然，也無一不在承受這些偏差帶來的后果。endprint