張晶

摘 要：城市規(guī)劃與建設(shè)中居民小區(qū)的容積率是一項(xiàng)衡量居民生活質(zhì)量的重要指標(biāo)，同時也作為反映房地產(chǎn)開發(fā)商直接經(jīng)濟(jì)利益的綜合技術(shù)參數(shù)。居民小區(qū)開發(fā)的容積率是時下居民小區(qū)建設(shè)最為敏感的硬性指標(biāo)。但是，我國國民的市場消費(fèi)觀念仍然落后于城市化發(fā)展的速度，因此也引起了房地產(chǎn)開發(fā)與容積率之間的相互矛盾。有鑒于此，筆者在本文中就新形勢下小區(qū)開發(fā)中的容積率問題展開分析與思考。

關(guān)鍵詞：新形勢；居民小區(qū)；容積率；思考

近幾年來，隨著我國部分大、中城市實(shí)施“大開發(fā)、大發(fā)展”的戰(zhàn)略以來，城市化進(jìn)程明顯提速，企事業(yè)單位進(jìn)駐城市的數(shù)量不斷增多，外來投資單位也紛杳踏來，使得很多城市房地產(chǎn)事業(yè)呈現(xiàn)一種多元化發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，不可避免地出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)利益與小區(qū)開發(fā)容積率之間的矛盾。本文通過分析，主要對新形勢下小區(qū)開發(fā)中的容積率問題進(jìn)行討論。

1 調(diào)控政策對小區(qū)容積率開發(fā)的影響

城市居民小區(qū)中，開發(fā)容積率的大小可直接反映居民享有建筑單體的間距大小、小區(qū)內(nèi)綠化面積及活動空間的大小和通風(fēng)采光條件的好壞等，同時影響著房地產(chǎn)開發(fā)商從中可謀取的經(jīng)濟(jì)利益大小。因此，小區(qū)的開發(fā)容積率儼然成為了當(dāng)前我國小區(qū)開發(fā)與建設(shè)中最為敏感的一項(xiàng)指標(biāo)。

最近15年中，國家針對城市小區(qū)的開發(fā)建設(shè)出臺了一系列調(diào)控政策，如2002年國土資源部簽發(fā)的11號文《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》中明文規(guī)定要求廢除以往的土地協(xié)議出讓制度，并令行商業(yè)用地、旅游用地、娛樂場地和商品房等多類具有經(jīng)營性特點(diǎn)的用地必需通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式進(jìn)行交易，整個過程應(yīng)該具有公正性、公平性和公開性。再如，2007年國家稅務(wù)總局網(wǎng)發(fā)“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理相關(guān)問題的通知”，嚴(yán)格要求對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加收30～60%的土地增值稅費(fèi)，全國范圍內(nèi)都將啟動土地增值稅費(fèi)的全面清算工作。諸如以上政策將縮小房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)開發(fā)建設(shè)中所能謀取的部分盈利空間，在一定程度上對解決小區(qū)開發(fā)容積率問題具有利好。

2 城市化對小區(qū)容積率開發(fā)的影響

城市化進(jìn)程可直觀體現(xiàn)于土地利用的強(qiáng)度變化，而土地利用的強(qiáng)度變化又主要體現(xiàn)于小高層建筑物建設(shè)的發(fā)展。我國小高層建筑物的開發(fā)建設(shè)起步較晚，在2004年之前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍將開發(fā)目光著眼于多層建筑，直至2004年小高層建筑物開發(fā)如雨后春筍般出現(xiàn)。

從近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，隨著城市化進(jìn)程的提速，城市居民小區(qū)的容積率變化很大。從近幾年國家相關(guān)政策的出臺以后，多層建筑的居民小區(qū)容積率基本可以達(dá)到0.6～0.8以上，同時規(guī)劃部門對綜合小區(qū)的容積率控制在1.0～1.3之間，顯然更為嚴(yán)格。由此可見，城市化進(jìn)程的加速，政府相關(guān)部門也特別關(guān)注城市房地產(chǎn)開發(fā)的秩序性，出臺宏觀調(diào)控政策可適當(dāng)提高和控制城市小區(qū)開發(fā)的容積率，并合理規(guī)劃建筑密度和提高土體利用強(qiáng)度。顯然，在城市可利用土地面積有限的前提下，此種做法也是一種必然趨勢。

3 市場供需關(guān)系對小區(qū)容積率開發(fā)的影響

2014年，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢更加復(fù)雜多變，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力顯現(xiàn)，不確定因素增加，內(nèi)需加快增長難度較大。但宏觀經(jīng)濟(jì)向好的基礎(chǔ)和動力仍在，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的基本趨勢不會改變。特別隨著城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)，國內(nèi)消費(fèi)環(huán)境將繼續(xù)改善?！笆晃濉逼陂gxx縣迅速加大商住用地的供應(yīng)量、提高房地產(chǎn)開發(fā)的水平與品位和改善對房地產(chǎn)行業(yè)的管理與服務(wù)，更對房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求二者之間達(dá)成更好的平衡，購房者不用擔(dān)心房價過快增漲的風(fēng)險，同時這一增大房地產(chǎn)供應(yīng)的舉措必然促使房地產(chǎn)開發(fā)商自愿或被迫提高小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量（如提高小區(qū)開發(fā)的容積率等）來獲取經(jīng)濟(jì)收益。同時，購房群眾對于小區(qū)住房的觀念隨之發(fā)生改變，由以往“居者有其屋”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，更為注重住宅的舒適性，在一定程度上也有利于我房地產(chǎn)事業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，

4 結(jié)束語

城市小區(qū)開發(fā)的容積率一項(xiàng)控規(guī)指標(biāo)，針對房地產(chǎn)開發(fā)商與容積率之間的矛盾，筆者提出三個建議：

（1）城市規(guī)劃相關(guān)部門應(yīng)該按照城市化程度和未來的發(fā)展趨勢合理規(guī)劃與布局小區(qū)的住宅密度，根據(jù)實(shí)際需求劃分若干個的容積率控制區(qū)域；

（2）住宅建筑作為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取經(jīng)濟(jì)利益的“商品”，應(yīng)該讓廣大消費(fèi)群眾認(rèn)識各類建筑物的特點(diǎn)，尤其是小高層和高層建筑，讓小高層和高層住宅成為未來的主導(dǎo)。這樣做的前提條件是，房地產(chǎn)開發(fā)商必須做出好的商品，最終賣出的“商品”應(yīng)該讓消費(fèi)者住的舒適；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該懂得“中庸”之道，換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)商在國家調(diào)控政策和房產(chǎn)市場中找到合適的契合點(diǎn)，既要拿出硬質(zhì)量的“商品”，也要在土地利用強(qiáng)度方面做到適度。最終在國家、消費(fèi)群眾和房地產(chǎn)開發(fā)商三者之間形成“共贏”關(guān)系。

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