胡弗

8月樓市限購解封潮蔓延之快，出乎此前所有業(yè)內(nèi)人士的謹(jǐn)慎預(yù)估。

公然打響解封潮第一槍的是內(nèi)蒙古呼和浩特。6月26日上午9點，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處對剛發(fā)布的限購松綁通知又發(fā)了則“更正聲明”，正式通知松綁，成為全國首個發(fā)文確定放開限購的城市。

和過去地方上發(fā)文次日即遭中央打壓不同，呼市這次沒有收到任何上級回應(yīng)。由中央發(fā)令強(qiáng)制推行了三年的樓市限購政策，就這樣以一種“中央默許”的方式，慢慢在各個省市取消了。

呼市限購令明確：“取消商品房銷售方案備案的制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明?！庇绕溥€提到，“要充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用?！?/p>

截至8月20日，全國47個限購城市中僅剩北上廣深等9個城市尚未調(diào)整，其中上海和北京分別于8月16日和8月19日傳出了部分銀行限貸政策的松綁。

有意思的是，2012年限購令執(zhí)行以來，樓市成交量減少，房價卻沒有下跌，而是以較平緩的坡度繼續(xù)上漲了兩年。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海新房均價 2012年5月至年底保持在27000元/平方米左右，2013年1月又恢復(fù)漲勢，直到今年4月達(dá)到最高點32527元/平方米，漲幅達(dá)到20.47%，隨后逐月微跌。

上海作為外來人口集中，剛需旺盛的一線城市表現(xiàn)略為滯緩。從全國數(shù)據(jù)來看，2014年1月部分城市就開始出現(xiàn)房價環(huán)比下跌，跌勢從三四線城市向一二線城市迅速擴(kuò)散。2月22日，杭州傳出某樓盤促銷導(dǎo)致先買下的房主們?nèi)ナ蹣侵行拇蛟业男侣?。這一原本被解讀為偶然事件的消息，從4月開始轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)面全線的掉頭向下。至7月，“杭州樓價跌回四年前”的新聞標(biāo)題見諸媒體。

今年5月《經(jīng)濟(jì)觀察報》頭版發(fā)表了一篇觀察性評論，指出樓市首次出現(xiàn)了“非政策性”下跌。換而言之，限購令其實并沒有真正hold住房價，而在房價因“非政策”原因下跌時，“救市意圖”明顯的限購松綁出現(xiàn)了。同樣諷刺的是，松綁也沒有帶來“強(qiáng)心針”效果，6、7兩月，除個別城市和個別樓盤曝出搶購消息外，70個大中城市新建住宅環(huán)比下跌的達(dá)64個。

限購紛紛松綁

呼市限購政策推出不久，推出效果如何就引起關(guān)注。據(jù)7月4日的《北京日報》報道，呼和浩特房產(chǎn)交易中心呈現(xiàn)買方冷淡，而賣方熱情的場景?！吧唐贩烤W(wǎng)簽業(yè)務(wù)區(qū)門可羅雀”，“開發(fā)商預(yù)售、開盤等審批業(yè)務(wù)柜臺前卻排起了隊”，供大于求的態(tài)勢十分明顯。

7月10日山東濟(jì)南也宣布放開限購。濟(jì)南城建委提請調(diào)整限購政策的文件在網(wǎng)上曝光，未遭官方否認(rèn)。和呼市不同的是，濟(jì)南據(jù)報松綁后一度出現(xiàn)了成交量井噴。

在所有松綁限購的城市中，被認(rèn)為尺度最大的是福建省的“閩八條”。8月8日出臺的“閩八條”不僅提出福州、廈門可以調(diào)整放開住房限購，還在首套房認(rèn)定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為，福建的政策涉及到房地產(chǎn)交易、建設(shè)的所有環(huán)節(jié)全面放松，在省級層面還是第一個，對信貸的松動，范圍之廣、力度之大都超過了預(yù)期。

不過，限購松綁政策效果整體上還是十分有限。杭州、濟(jì)南、成都等城市，取消限購后日均成交量出現(xiàn)飆升，長春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市均沒有明顯效果。業(yè)內(nèi)人士在評價這一現(xiàn)象的原因時，無不認(rèn)為和限貸沒有相應(yīng)放開有關(guān)。正所謂“兵馬先行，糧草未動”，缺乏銀行給予的資金支持，限購松綁成了空中樓閣?！皬哪壳岸鄠€城市的成交變化情況分析，在限購政策被解除后，依然難以阻止樓市下行。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

但這無法解釋福建的表現(xiàn)。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎認(rèn)為，可能需要一段時間才會表現(xiàn)出來?！白罱?dāng)?shù)匾恍潜P的訪客量在增加，這說明市場在回暖?！彼J(rèn)為，眼下要做的，是加快資金流動，提升開發(fā)商和銀行的預(yù)期。

京滬眼球效應(yīng)

相比二、三線城市紛紛松綁限購，上海和北京兩座一線城市限貸松綁跡象就格外引人矚目。盡管這兩座城市都沒有限購和限貸放開的明文規(guī)定，但還是被證實多所銀行首貸利率下調(diào)。上海建行一份內(nèi)部文件的流出更是牽動了媒體的神經(jīng)。

這份限貸調(diào)整的內(nèi)部文件8月16日晚以圖片的形式在微博流傳開來，文件顯示：第一，外地購房貸款結(jié)清，本市首次購房算首套；第二，2011年1月31日前允許2套貸款記錄，現(xiàn)全部結(jié)清，本市無房，算首套；第三，允許有N套貸款記錄，原來只允許有3套，現(xiàn)全部結(jié)清上海名下無房算首套；第四，首套房最低可打8折利率（享受八折要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%）。

建行未具名人士隨后稱，該調(diào)整只針對其一手合作樓盤，而且“僅是初稿”，“還未準(zhǔn)備落地，暫不執(zhí)行”。此外，招商銀行、上海農(nóng)商行和民生銀行都證實7、8月份在上海推出首套房利率優(yōu)惠。北京方面，28家銀行中，有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉(zhuǎn)為首套房基準(zhǔn)利率放貸，暫時停止貸款的銀行也減少到了6家。

今年4月以來，央行、銀監(jiān)會多次“喊話”，要落實差別化信貸政策，加大對首次自住型購房人群的貸款支持力度，但是，商業(yè)銀行實質(zhì)性的利率優(yōu)惠至今沒有出現(xiàn)，對剛需置業(yè)人群的購買支持力度不足、貸款成本偏高，在房價依然偏高的現(xiàn)階段，購房人已經(jīng)對房價的繼續(xù)回落以及可能出現(xiàn)的利率優(yōu)惠產(chǎn)生了很強(qiáng)烈的心理預(yù)期。此時，如果沒有銀行利率方面的實際支持，或者房價不能出現(xiàn)更大幅度的實質(zhì)性回落，即使多地繼續(xù)放松樓市限購，也難以在短期內(nèi)刺激市場需求入市、拉動市場回暖。

“限購松綁潮的蔓延與新一屆政府轉(zhuǎn)變調(diào)控思路有密不可分的關(guān)系?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，“今年的政府工作報告提出了‘分類調(diào)控政策，并且新任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高更是在其上任后的第一次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上提出‘千方百計地消化庫存的工作要求?！?/p>

中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，解除限購并不是樓市的“救命稻草”，市場不會因此很快產(chǎn)生明顯的變化，樓市交易量能否恢復(fù)還與房地產(chǎn)信貸政策高度相關(guān)。由于當(dāng)前信貸收緊態(tài)勢未改，供過于求、庫存消化壓力較大的地方解除限購政策不會引起房價大幅反彈，北上廣等熱點城市的限購政策還不會輕易放開。

松綁城市

4月18日 江蘇無錫 購買60平方米以上住宅即可落戶。

4月25日 廣西南寧 廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)規(guī)定的地區(qū)可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

4月28日 天津 只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。

5月 1日 安徽銅陵 購房者購買首套房可享1%契稅補(bǔ)貼。

5月 5日 浙江寧波 購房資格審查由兩地核查變?yōu)橐坏睾瞬椤?/p>

5月 7日 河南鄭州 個人住房置業(yè)貸款可獲政策性擔(dān)保。

5月16日 江蘇揚(yáng)州 允許借款人申請公積金貸款時，提取本人及配偶的住房公積金。

5月23日 安徽宣城 公積金貸款額度上調(diào)至30萬元。

5月29日 海南?？?本省人?？谫彿?20平方米以上可落戶。

6月10日 遼寧沈陽 對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購買多套房屋。

6月26日 內(nèi)蒙古呼和浩特 居民購買商品住房不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

7月10日 山東濟(jì)南 全面取消限購。

7月14日 江西南昌 宣布有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖四個區(qū)，其他市區(qū)區(qū)域不再限購。

7月19日 湖北武漢 140平方米以上的住房不再納入限購范圍。

7月21日 江蘇蘇州 90平方米以上不再限購。

7月29日 浙江杭州 取消140平方米以上戶型限購。

7月29日 浙江溫州 宣布從第二天起全面取消限購。

7月30日 浙江寧波 取消90平方米以上戶型限購。

8月1日 浙江紹興 宣布限購正式取消，二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房不認(rèn)貸。

8月8日 福建 出臺“閩八條”。

8月11日 湖南 “湘五條”發(fā)布，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份。

8月20日 山西太原、浙江紹興、黑龍江哈爾濱 先后發(fā)布消息，宣布“放松”當(dāng)?shù)氐淖》肯拶徴摺?/p>