□文/王瑤琪 班曉娜

（遼寧師范大學(xué)管理學(xué)院 遼寧·大連）

我國(guó)正處于人口快速老齡化階段，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2013年9月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國(guó)60周歲以上老年人口已達(dá)1.9億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴(yán)峻的老齡化形勢(shì)，民政部早在2012年7月印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見》指出，要“積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營(yíng)養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。”如何解決養(yǎng)老問題已經(jīng)成為當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式備受關(guān)注，它以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，以為老服務(wù)為核心，涵蓋居住、醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、餐飲、娛樂等內(nèi)容的多功能養(yǎng)老支持體系，主要以企業(yè)投資為主，是企業(yè)針對(duì)中高端客戶群體投資開發(fā)建立的一種老年綜合社區(qū)，具備為老服務(wù)的功能，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有助于拓寬養(yǎng)老渠道。在當(dāng)前鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)意義重大。

一、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的困境

在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)諸多政策引導(dǎo)下，眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，還處于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中存在著市場(chǎng)有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求不足。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，但實(shí)際有效的需求卻嚴(yán)重不足。截至2010年底，我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)約320.8萬(wàn)張，每1，000名老人中擁有床位數(shù)僅18張。據(jù)預(yù)測(cè)，“目前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬(wàn)張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬(wàn)人，其中有3%～5%需要進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，據(jù)此測(cè)算，每年需要新增床位25萬(wàn)張，加上目前缺的300萬(wàn)張，未來五年需要建425萬(wàn)張床位，如果每套房按一個(gè)半老人算，需要建老年公寓283萬(wàn)套?！庇纱丝梢?，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大。然而，目前制約養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國(guó)，受傳統(tǒng)家庭觀念影響依舊存在，養(yǎng)兒防老以及家庭養(yǎng)老觀念深重，兒孫繞膝和居家養(yǎng)老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活，同時(shí)，節(jié)儉的消費(fèi)觀念使老年人不愿意進(jìn)老年公寓；另一個(gè)制約養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)需求的因素是，老年人的消費(fèi)能力不強(qiáng)，養(yǎng)老需求受到消費(fèi)能力的制約。據(jù)審計(jì)署2012年公布的數(shù)據(jù)表明，2005年至2011年，我國(guó)企業(yè)職工養(yǎng)老金增長(zhǎng)13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預(yù)計(jì)2013年我國(guó)企業(yè)職工養(yǎng)老金將達(dá)到1，900元。但是，與養(yǎng)老地產(chǎn)較高的入住費(fèi)用相比，我國(guó)大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費(fèi)相比，部分老年人的較低收入依舊無(wú)法支付養(yǎng)老地產(chǎn)提供的老年服務(wù)。因此，改變老年人的消費(fèi)觀念和提升老年人的支付能力要同步進(jìn)行。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式模糊不清。目前，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產(chǎn)開發(fā)商將老年住宅產(chǎn)品完全銷售出去，房屋產(chǎn)權(quán)被消費(fèi)者買斷。出售房屋產(chǎn)權(quán)如果不能享受土地優(yōu)惠政策，將會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商建設(shè)成本高，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)；二是“長(zhǎng)期持有型”模式，即只租不售，房地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃的方式持有經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)者只享有老年住宅的使用權(quán)。這種模式是房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，但是需要側(cè)重于后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)不但要求有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)支持，而且需要確保資金的穩(wěn)定注入。同時(shí)，也意味著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔(dān)所有運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)，在持有經(jīng)營(yíng)的過程中，存在管理服務(wù)要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)相結(jié)合。“出售+持有”的簡(jiǎn)單組合，仍然存在運(yùn)營(yíng)資金持續(xù)注入問題；四是“會(huì)員制管理”模式，即銷售會(huì)籍，采取會(huì)員制管理方式，通過出售長(zhǎng)、短期會(huì)員卡維持運(yùn)營(yíng)。這種模式本質(zhì)上是“出售+持有”模式，如果會(huì)費(fèi)高昂，會(huì)使大部分老年消費(fèi)群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風(fēng)險(xiǎn)，盈利模式不清晰，使社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性不高。

（三）政策扶持力度不夠?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，因此政府的扶持政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。”盡管國(guó)家層面頒布了很多扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，但是一些具體的執(zhí)行措施并未有細(xì)則，使養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在困難。具體來說，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性規(guī)定不夠明確，相關(guān)法規(guī)政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，對(duì)于大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，缺少足夠的扶持與補(bǔ)助。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、稅收、信貸等方面的具體規(guī)則沒過多的涉及，只是簡(jiǎn)單地提出采取直接補(bǔ)助或貼息的方式支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的政策方面，具體的政策扶持仍需要細(xì)化。

二、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)策略

養(yǎng)老是社會(huì)問題，而地產(chǎn)是盈利性質(zhì)的，兩者結(jié)合必然會(huì)有一個(gè)融合的過程，在這一過程中會(huì)存在諸多的問題亟待解決，完善養(yǎng)老保障制度，形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，加大政策扶持力度，是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的路徑選擇。

（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養(yǎng)老環(huán)境?！爸袊?guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市老年人中42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款。2010年我國(guó)老年人的退休總額達(dá)8，383億元，到2020年時(shí)，將達(dá)到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元。”應(yīng)嘗試轉(zhuǎn)變老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境。與此同時(shí)，轉(zhuǎn)變年輕人的觀念，倡導(dǎo)“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學(xué)會(huì)珍惜，向他們灌輸“為老年人創(chuàng)造舒適的養(yǎng)老環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，讓父母安度晚年”。通過轉(zhuǎn)變年輕人的思想，進(jìn)而改變老年人的生活狀態(tài)，從而更好地增加養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。通過完善我國(guó)養(yǎng)老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經(jīng)濟(jì)收入及其他養(yǎng)老服務(wù)津貼，加強(qiáng)老年人的支付能力，從而切實(shí)地解決部分老年人養(yǎng)老費(fèi)用的支付問題。

（二）加強(qiáng)資源整合，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。“養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)需要出現(xiàn)強(qiáng)有力的企業(yè)集團(tuán)，把握養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)先機(jī)，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式與發(fā)展模式。”作為企業(yè)投資型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，盈利是其投資養(yǎng)老地產(chǎn)的最終目的。為此，應(yīng)該加強(qiáng)資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條。在運(yùn)營(yíng)管理上可以采取“老年住宅出售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)+綜合性產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應(yīng)的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，部分持有經(jīng)營(yíng)滿足老年人的養(yǎng)老需求，并在此基礎(chǔ)上，使養(yǎng)老地產(chǎn)與其他行業(yè)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)盈利。首先，可以與幼兒教育或大學(xué)教育相結(jié)合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛，會(huì)為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學(xué)的地方，實(shí)行老年人再學(xué)習(xí)，開一些益于老年人保健養(yǎng)生的課程，在豐富老年人精神生活的同時(shí)，也有益于老年人身心健康；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)也可以與老年醫(yī)療、保險(xiǎn)等諸多行業(yè)相結(jié)合，從而更好地整合資源，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)最終盈利的目標(biāo)。

（三）加大政策支持力度，不斷細(xì)化實(shí)施細(xì)則。發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，加大國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、財(cái)稅、信貸政策。重視養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性，制定詳細(xì)且有針對(duì)性的財(cái)稅優(yōu)惠、信貸支持等政策。國(guó)務(wù)院辦公廳2011年12月印發(fā)的《關(guān)于社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)助信息和政府采購(gòu)等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理。”其次，嚴(yán)格規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度。建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)行為。一定要做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，只有這樣，才能真正為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。再次，要對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的對(duì)象、養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，不斷提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身的養(yǎng)老服務(wù)水平，切實(shí)掌握養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，更好地應(yīng)對(duì)發(fā)展中的困難與挑戰(zhàn)。最后，制定養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的扶持政策，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。一方面找到養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的盈利點(diǎn)，讓地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更好地適應(yīng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情形；另一方面對(duì)于明確養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時(shí)，基于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以通過學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)外先進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，“洋為中用”，實(shí)現(xiàn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展。

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