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(南開大學濱海學院 天津300270天津市保障住房建設投資有限公司 天津300050）

新會計準則的最大亮點是引入了公允價值的會計計量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會計計量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預測，投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式的引入，將會對已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會計政策及經(jīng)濟后果帶來巨大的影響，歷史成本會計計量模式的運用會受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場也將會掀起不小的波瀾。

一、我國投資性房地產(chǎn)會計準則引入公允價值的必要性

(一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會計信息相關(guān)性進行決策

與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時地體現(xiàn)當前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業(yè)財務狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時的、更關(guān)鍵的信息。謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設、現(xiàn)代會計目標、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎。因此，企業(yè)的會計政策選擇是應該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領(lǐng)域中，公允價值的研究早不在于是否應該得到采用，而是應該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價值的作用發(fā)揮到最大最好。

(二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會計準則與國際趨同

公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準則進行趨同的積極態(tài)度，以進一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發(fā)達國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實際上，市場經(jīng)濟在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價格機制是對市場經(jīng)濟規(guī)則的最好遵守。對市場公允價格機制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達的地區(qū)留以適應的時間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。

(三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求

國際發(fā)達國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時，缺少了市場經(jīng)濟資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應的企業(yè)抵抗危機的能力勢必也會大大增強。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值計量實際情況

2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會計專業(yè)人員所預料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A期和實際情況的巨大分歧？

表1 公允價值計量模式應用情況

三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的原因分析

(一）企業(yè)外部環(huán)境影響

1.會計準則中關(guān)于公允價值計量的條件要求。根據(jù)我國會計準則，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。

從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價值計量并不困難。按照會計準則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取?？稍趯嶋H操作上，會計準則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴格的。

一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業(yè)就需要對相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔一個完善的市場應有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應用。

此外，我國會計準則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會計政策的轉(zhuǎn)換與否進行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預期的失當，都將會給企業(yè)帶來巨大的負面影響。

2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，市場運作機制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機構(gòu)公信度低、制度準則缺失或不合理、從業(yè)會計人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機制以及信息的披露方面都還達不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務中運用的難度也就顯而易見。

(二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響

1.對成本方面的影響。

（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式應當同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導致市場價格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量領(lǐng)域的運用。這時企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進行評估來取得公允價值。

根據(jù) 《財政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則情況的分析報告》提供的數(shù)據(jù),上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方法詳見表2。

表22010 年上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值金額確認方式

為保證公允價值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項目進行重新評估。國家發(fā)改委、財政部關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20%進行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標準如表3所示。

表3 山東資產(chǎn)評估收費標準

從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費將會成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進行會計政策轉(zhuǎn)換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量模式的運用會有所顧忌。

（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進行會計處理，就能達到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進行調(diào)整。

目前稅法規(guī)定，不確認為投資性房地產(chǎn)公允價值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當期損益，并且不計提折舊或攤銷。

例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計算的利潤總額為2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計提折舊的方法，在會計和稅務的處理上是一致的，每年計提60萬元。

采用成本法計算可以得到：

2009年應納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）

應交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）

此時財務處理如下：

借：所得稅費用 5 850 000

貸：應交稅費——應交所得稅5 850 000

若采用公允價值計量模式計算，則有：

2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）

2009年企業(yè)應納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）

應交所得稅=2 340×25%=585（萬元）

遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎是1 840萬元。產(chǎn)生應納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。 所以此時所得稅費用=當期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。

賬務處理如下：

借：所得稅費用 5 250 000

貸：應交稅費——應交所得稅4 875 000

遞延所得稅負債 375 000

從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費用和遞延所得稅負債增加，同時也需要對企業(yè)所得稅額進行相應的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復雜性，增加了企業(yè)會計人員的工作量。

另外，采用公允價值后續(xù)計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達到抵稅效果的優(yōu)點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業(yè)稅收負擔加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會很強烈。

2.對收益方面的影響。

（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業(yè)尚未實現(xiàn)的損益，但直接計入當期損益，必將會影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業(yè)的投資風險，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規(guī)的變化將會使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機構(gòu)曾對有關(guān)后續(xù)計量的會計政策選擇行為進行實證研究，其中一個結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報告期利潤總額的不穩(wěn)定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務報表上，不可預期的波動將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進而影響到企業(yè)的當期或進一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔這些由利潤波動所帶來的額外的風險的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。

（2）對主要財務比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財務比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標，經(jīng)常用于企業(yè)實施再融資和股權(quán)政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，將會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財務數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負債表觀”轉(zhuǎn)變?！百Y產(chǎn)負債表觀”理念的實質(zhì)是，相關(guān)財務數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財務狀況考核業(yè)績時，其著重點放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財富的增減變動情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業(yè)其他的財務比率數(shù)據(jù)。分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會下降，這就對公司的真實的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業(yè)的許多財務指標所引起的變化也是難以預計的，這把“雙刃劍”也將會給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進行斟酌的。

四、結(jié)束語

我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準則制度的建設還相對落后，尤其是對公允價值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發(fā)股、配股等類似計劃，對企業(yè)利潤進行惡意的操控。

對投資性房地產(chǎn)使用公允價值嚴格的限制條件是必不可缺的。不可否認，在新興的市場搭配新興的準則面前，公允價值的運用應該得到鼓勵，但是更應該注意正確的引導，否則將與市場改革初衷背離。