簡(jiǎn)貴來(lái)

2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)萎縮，這不僅僅是一個(gè)行業(yè)的興衰問(wèn)題，更涉及40多個(gè)行業(yè)的健康均衡發(fā)展，是個(gè)社會(huì)化的大問(wèn)題，涉及面廣，潛在危害巨大，重新梳理經(jīng)濟(jì)治理的思維十分必要。

房地產(chǎn)危機(jī)外溢已形成規(guī)模

（一）房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)歷史高點(diǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的“2014年1—6月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國(guó)樓市呈銷售量?jī)r(jià)增速雙降的局面。新建商品住宅庫(kù)存量再創(chuàng)歷史新高，加上市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至6月末，商品房待售面積54428萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加634萬(wàn)平方米，監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。

（二）調(diào)控合理目標(biāo)應(yīng)是量升價(jià)平，但目前出現(xiàn)了規(guī)?；牧?jī)r(jià)齊跌局面

可以說(shuō)，現(xiàn)實(shí)狀況與調(diào)控目標(biāo)背道而馳。加之過(guò)去長(zhǎng)期調(diào)控政策的余威，去房地產(chǎn)泡沫成了又一種房地產(chǎn)調(diào)控形式，去泡沫化變成甩干桶，破壞性力量明顯，導(dǎo)致事與愿違。

（三）資金在開發(fā)企業(yè)形成中梗阻

開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用激增30%—50%，嚴(yán)重扭曲著企業(yè)的生存環(huán)境，為下一步推動(dòng)價(jià)格上漲埋下隱患。開發(fā)企業(yè)資金中途斷裂，容易造成嚴(yán)重的勞務(wù)糾紛。而企業(yè)為保生存而在價(jià)格上開展的惡性競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果不是樓市回歸合理價(jià)，而是飲鴆止渴，破壞市場(chǎng)長(zhǎng)期形成的基本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行規(guī)則，形成對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的長(zhǎng)期破壞。

（四）關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩被放大

中國(guó)在剛剛啟動(dòng)重化工產(chǎn)業(yè)退出時(shí)，又大規(guī)模地對(duì)其投入，強(qiáng)化了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)能規(guī)模，導(dǎo)致投資規(guī)模巨大，其代價(jià)是目前宏觀調(diào)控政策的兩難選擇。長(zhǎng)期來(lái)看，工業(yè)投資效率和規(guī)模化企業(yè)的生存、發(fā)展和金融危機(jī)問(wèn)題同時(shí)被拖到了懸崖邊；從短期看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展是有利于工業(yè)產(chǎn)能去化的，并能夠給產(chǎn)能過(guò)剩的合理調(diào)整留下空間。

（五）財(cái)政階段性危機(jī)扭曲政府治理

與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅費(fèi)及土地出讓困境和稅收大幅波動(dòng)給地方政府帶來(lái)了新的困難，并驅(qū)使政府治理方式在改良道路上回頭，惡化投資環(huán)境；同時(shí)，影響地方政府調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式的大局，拖累結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)而強(qiáng)化社會(huì)治理冷熱不均。

隨著房地產(chǎn)危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)大，其危害會(huì)呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)。包括誘發(fā)金融危機(jī)、開發(fā)企業(yè)規(guī)?；荨⑹袌?chǎng)停滯或爆發(fā)、經(jīng)濟(jì)規(guī)律失靈、規(guī)?；療o(wú)效投資被洗，引發(fā)下一輪循環(huán)、拖累新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等。或者說(shuō)，導(dǎo)致的不僅僅是大規(guī)模投資浪費(fèi)問(wèn)題，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整被打亂，國(guó)家治理的市場(chǎng)機(jī)制被破壞，嚴(yán)重改變市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌跡。

房地產(chǎn)危機(jī)邏輯

（一）認(rèn)識(shí)危機(jī)是當(dāng)務(wù)之急

價(jià)格泡沫一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，但其實(shí)這本身就是一個(gè)誤區(qū)，會(huì)影響社會(huì)大眾和政策制定者的思路?；仡櫄v史：2008年前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有明顯的泡沫化，房?jī)r(jià)上漲并不很突出，但在泡沫論下開始了調(diào)控；2008—2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的刺激下經(jīng)歷了明顯的泡沫化，房地產(chǎn)企業(yè)存貨大幅度上升；2012年以來(lái)，除少數(shù)特大城市外，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了去泡沫和去存貨的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮和經(jīng)濟(jì)下行，卻沒有達(dá)到預(yù)期的去泡沫而健康市場(chǎng)的目的。

事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫長(zhǎng)期存在是經(jīng)濟(jì)規(guī)律使然，在一定程度上是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。在沒有價(jià)格泡沫的科學(xué)評(píng)價(jià)體系下，用過(guò)去的眼光看待現(xiàn)在，是過(guò)度持有世俗觀點(diǎn)的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，泡沫的存在和擠出是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的問(wèn)題而不應(yīng)該成為政府干預(yù)的理由。

（二）量?jī)r(jià)齊跌

調(diào)控的理想結(jié)果應(yīng)該是量升價(jià)平（跌），但實(shí)際情況是，雖然目前官方數(shù)據(jù)公布的2013年銷售13億平方米，2014年上半年48365萬(wàn)平方米，結(jié)論是銷售量仍為歷史高點(diǎn)，可這與市場(chǎng)整體感受嚴(yán)重背離。研究關(guān)聯(lián)指標(biāo)如稅收、銀行資金回籠和開發(fā)商實(shí)際情況后可以判斷，目前的基本態(tài)勢(shì)是量?jī)r(jià)齊跌。

（三）預(yù)期顛覆

長(zhǎng)期調(diào)控的后遺癥顯現(xiàn)，房地產(chǎn)拐點(diǎn)論世俗化強(qiáng)化了觀望情緒，房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)登記等政策性消息束縛了社會(huì)力量的投資。

（四）不對(duì)稱博弈

在針對(duì)滿足中低收入人群的經(jīng)適房、保障房的公共政策缺項(xiàng)的時(shí)候，社會(huì)把更多的公共政策的責(zé)任轉(zhuǎn)移給市場(chǎng)化的開發(fā)商是不現(xiàn)實(shí)的。在政策上，治理樓市不分商品房和保障房，不分政府責(zé)任和市場(chǎng)責(zé)任，不分供給和需求的檔次也是不可取的。

房地產(chǎn)危機(jī)關(guān)聯(lián)及外溢

房地產(chǎn)的危機(jī)外溢局面已形成。其基本特征表現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩的放大、產(chǎn)業(yè)鏈不均衡的強(qiáng)化、市場(chǎng)資金流阻滯、多向力量抑制產(chǎn)業(yè)自我調(diào)節(jié)。在市場(chǎng)上表現(xiàn)為縱橫傳導(dǎo)關(guān)聯(lián)行業(yè)波動(dòng)加劇、房?jī)r(jià)只能跌的一邊倒預(yù)期扭曲產(chǎn)業(yè)規(guī)律，出現(xiàn)了歷史上最為嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)、資金、企業(yè)家信心的破壞性擠出，這勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)紊亂加劇。而危機(jī)外溢的基本危害主要集中在資源重復(fù)浪費(fèi)、投資效率低下、破壞產(chǎn)業(yè)規(guī)律、觸發(fā)金融危機(jī)。

房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯

上幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的在于追求“合理價(jià)格”。但這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和房地產(chǎn)處在發(fā)展初期的現(xiàn)實(shí)是不相符的。在使用調(diào)控方法的過(guò)程中，也出現(xiàn)了以下幾點(diǎn)失誤：錯(cuò)失利用供求關(guān)系調(diào)控市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；讓房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)負(fù)了太多的社會(huì)責(zé)任；相互羈絆的經(jīng)濟(jì)政策；過(guò)度使用需求管理，缺乏供給管理、預(yù)期管理；社會(huì)公共政策缺失，政府過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)，違反了“市場(chǎng)決定買賣，供求決定價(jià)格”的基本規(guī)律。

因此，最終的調(diào)控的結(jié)果必然是市場(chǎng)紊亂。進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)的大氣候已發(fā)生本質(zhì)變化，在政府的寬松政策推動(dòng)下，市場(chǎng)反而漸行漸遠(yuǎn)，低迷而缺乏信心。

市場(chǎng)呼喚房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)

中國(guó)處在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段。房地產(chǎn)興經(jīng)濟(jì)未必興，但房地產(chǎn)衰經(jīng)濟(jì)一定衰！只有在國(guó)家建設(shè)水平達(dá)到更高層面，人民的居住水平得到極大提高的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的萎縮才是健康的萎縮。市場(chǎng)呼喚房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)，而以下幾點(diǎn)是首先要做到的：

（一）理清房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概念，改變管理模式

目前中國(guó)的房地產(chǎn)管治模式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的遺產(chǎn)，亟需改變，要斷裂過(guò)去形成的房地產(chǎn)在建筑體系下的管理，不能把一個(gè)產(chǎn)業(yè)集合當(dāng)成產(chǎn)業(yè)模式進(jìn)行管理。非市場(chǎng)化政策是房地產(chǎn)問(wèn)題頻發(fā)的根源。

（二）承認(rèn)和尊重產(chǎn)業(yè)本身屬性

應(yīng)該承認(rèn)和尊重房地產(chǎn)本身具有的社會(huì)、金融和政治屬性；充分尊重投資投機(jī)是不動(dòng)產(chǎn)的天然屬性。

（三）提升房地產(chǎn)建設(shè)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

目前的房地產(chǎn)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和建筑產(chǎn)品升級(jí)的制度建設(shè)不足，導(dǎo)致建筑成為最大的資源浪費(fèi)源。建筑強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)最低為“百年建筑”，從政策上鼓勵(lì)更高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，提高建筑效益，杜絕“建筑垃圾”；在建筑文化層面制定審批標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)耐久化、藝術(shù)化，給后人留下建筑文化遺產(chǎn)；擴(kuò)展建筑效能，摒棄“視角垃圾”。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)模式及管治

中國(guó)式的快速開發(fā)模式綁架了房地產(chǎn)，破壞性極其嚴(yán)重，在這方面上市公司的壞作用尤為明顯。上市公司利用股市圈來(lái)的大規(guī)模資金快速開發(fā)，換取股市的業(yè)績(jī)。尤其在國(guó)有企業(yè)政績(jī)觀的陪襯下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在這種模式和規(guī)模的帶領(lǐng)下已形成惡劣的行業(yè)慣例。

（五）改變市場(chǎng)與公共政策混淆的狀況

要充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的決定性作用，政府負(fù)責(zé)搞好中低收入人群的住房問(wèn)題，市場(chǎng)充分滿足中高端消費(fèi)者的需求，限購(gòu)限貸政策完全退出市場(chǎng)。鼓勵(lì)精品開發(fā)，理順開發(fā)模式，改變房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式。

（作者系內(nèi)蒙古置業(yè)晟基有限公司總經(jīng)理）

責(zé)任編輯：康偉