地產(chǎn)中堅(jiān)匯，是《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志聯(lián)合多家媒體，構(gòu)建的旨在提供行業(yè)一線操盤手交流平臺(tái)。

地產(chǎn)中堅(jiān)匯是《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志“構(gòu)建行業(yè)交流平臺(tái)”的線下延伸，我們邀請(qǐng)行業(yè)中堅(jiān)力量舉辦沙龍，共同分享心得，以構(gòu)建行業(yè)一線操盤手交流平臺(tái)。通過(guò)兩次嘗試，業(yè)界反響良好。接下來(lái)，我們將延續(xù)“輕松漫談”的特點(diǎn)定期舉辦行業(yè)沙龍定期，并將我們的官方微信作為主要的發(fā)布平臺(tái)。同時(shí)，也會(huì)延續(xù)與《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體合作的形式，期待更多業(yè)界精英參與。

觀點(diǎn)集萃

做足客戶產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)工作

關(guān)劍綠地集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部營(yíng)銷部副總監(jiān)

綠地從去年開(kāi)始研究購(gòu)房邏輯的問(wèn)題，即“為什么客戶要買你的房子”？因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶成長(zhǎng)非?？?，需求也更加趨于細(xì)化，怎樣能夠有效地抓住那些細(xì)微但對(duì)客戶購(gòu)買起決定意義的關(guān)鍵要素，是綠地正在努力的方向。同時(shí)，綠地集團(tuán)除了主業(yè)的地產(chǎn)、能源還有很多金融服務(wù)，這些年在產(chǎn)城結(jié)合方面也做了很多嘗試。因?yàn)橹行∑髽I(yè)在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中會(huì)遭遇很多困難，為了給進(jìn)駐綠地產(chǎn)業(yè)園的中小企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展條件，綠地在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作平臺(tái)上專門成立了一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心，負(fù)責(zé)園區(qū)對(duì)外招商和對(duì)內(nèi)服務(wù)。這就是產(chǎn)業(yè)鏈上的客戶服務(wù)延伸。當(dāng)然我們還在摸索，還有很多成長(zhǎng)空間。

樓市正經(jīng)歷陣痛

劉力萬(wàn)通地產(chǎn)住宅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理

在去年突如其來(lái)的爆發(fā)式高增長(zhǎng)結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，正步入調(diào)整。對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，陣痛未必是壞事。進(jìn)入調(diào)整期也意味著行業(yè)正步入全面深化改革的時(shí)期，政府需要落實(shí)好分類調(diào)控政策，而企業(yè)也要積極防范風(fēng)險(xiǎn)，加快轉(zhuǎn)型步伐。從當(dāng)前市場(chǎng)供需矛盾來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有上漲壓力。5月北京連續(xù)成交多宗高價(jià)地，再次抬高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。企業(yè)與政府價(jià)格博弈還在繼續(xù)，原定4～6月份開(kāi)盤的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)情況將會(huì)繼續(xù)大打折扣。房?jī)r(jià)上漲壓力將在北京長(zhǎng)期存在，這種壓力或?qū)⒌贡普块T松綁“限價(jià)令”，使更多剛需項(xiàng)目入市，并在一定程度上改善供需關(guān)系。

市場(chǎng)需求決定旅游地產(chǎn)的未來(lái)

何靜靜天立偉業(yè)集團(tuán)總裁

天立偉業(yè)作為浙江的區(qū)域發(fā)展商，目前主要運(yùn)營(yíng)范圍是在浙江臺(tái)州和江西吉安，我們主要是做旅游地產(chǎn)，最近在浙江仙居啟動(dòng)了一個(gè)3000畝左右的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)在未來(lái)一段時(shí)間具備巨大發(fā)展?jié)摿?，因?yàn)樾枨鬀Q定旅游地產(chǎn)的未來(lái)。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)一步的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，所以主題地產(chǎn)成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間因?yàn)榄h(huán)境因素帶來(lái)的遷居現(xiàn)象會(huì)大幅上升。這種需求將直接推動(dòng)旅游地產(chǎn)的繁榮。天立之所以選擇仙居，是因?yàn)橄删泳邆浞浅３渥愕陌l(fā)展旅游地產(chǎn)的先天和后天條件。我們希望能夠有更多的人可以和我們一起享受這里的美好。

銀發(fā)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)海南樓市

龔宇明中鐵置業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)

去年年底，中鐵置業(yè)成功拍得三亞月川片區(qū)地塊，是目前三亞市中心的稀缺土地資源。中鐵置業(yè)深耕海南樓市數(shù)年，也在逐漸適應(yīng)并摸索由旅游地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)的延伸及轉(zhuǎn)型。作為全國(guó)最富養(yǎng)生、養(yǎng)老資源的地區(qū)，海南養(yǎng)老市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)，發(fā)展空間巨大。目前，海南每年吸引近百萬(wàn)島外老人到海南度假，這一趨勢(shì)已成為推動(dòng)海南旅游地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素?！般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”正逐漸成長(zhǎng)為一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)，到2040年，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模將達(dá)到16萬(wàn)億元?！般y發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)含著無(wú)限商機(jī)。養(yǎng)老離不開(kāi)安居，立足海南，抓住機(jī)遇，面向全國(guó)，變傳統(tǒng)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”為發(fā)展“以養(yǎng)老服務(wù)為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)”，不僅有利于解決養(yǎng)老問(wèn)題，有利于保障和改善民生，有利于拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，更可以養(yǎng)老服務(wù)促進(jìn)海南地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

以產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場(chǎng)

朱敏中赫集團(tuán)公關(guān)總監(jiān)

萬(wàn)柳書(shū)院是萬(wàn)柳核心區(qū)最后一塊居住用地，中赫集團(tuán)作為專注于重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的高端地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者，至力于將萬(wàn)柳書(shū)院打造成精品中的精品。由于供應(yīng)數(shù)量有限，萬(wàn)柳書(shū)院并不以銷售速度作為市場(chǎng)冷熱度唯一衡量指標(biāo)，而這樣的高端產(chǎn)品去化速度也并不能完全反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，只是北京區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)別案例而已。萬(wàn)柳地塊處于海淀區(qū)傳統(tǒng)的高檔社區(qū)腹地，交通十分便利，周邊各類配套齊全，環(huán)境優(yōu)越、適宜居??；另外該地周邊知名高校學(xué)府云集，屬于備受市場(chǎng)追捧的“學(xué)區(qū)房源”，具有大量的自住剛性需求。同時(shí)該地塊也是海淀萬(wàn)柳區(qū)域僅存的能供開(kāi)發(fā)的純居住地塊，稀缺性明顯，中赫對(duì)該項(xiàng)目將追求合理利潤(rùn)，并按自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏推進(jìn)。萬(wàn)柳書(shū)院是一個(gè)行業(yè)關(guān)注的標(biāo)桿項(xiàng)目，公司的首要策略是不斷做產(chǎn)品加法，以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力贏得市場(chǎng)。

結(jié)合地方特色設(shè)計(jì)產(chǎn)品

周勵(lì)一瓶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃總監(jiān)

每個(gè)開(kāi)發(fā)商在給樓盤定位的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)注入了這個(gè)樓盤的DNA。我們一直強(qiáng)調(diào)，DNA決定一切，因此在前期的定位上做了很多市場(chǎng)研究和分析工作。我認(rèn)為，能夠把中國(guó)的房產(chǎn)從最早的火柴盒變成現(xiàn)在各種各樣的漂亮樓盤，開(kāi)發(fā)商功不可沒(méi)。因?yàn)檫@些樓盤真的會(huì)在我們的社會(huì)空間存在很長(zhǎng)一段時(shí)間，這個(gè)影響是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的。我們一直致力于打造高端市場(chǎng)，真正的房地產(chǎn)高端市場(chǎng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的產(chǎn)物。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍比較低迷的情況下，高端市場(chǎng)能夠屹立不倒，很大程度上跟北京的城市特殊性有關(guān)，所以市場(chǎng)一定是永遠(yuǎn)存在的，問(wèn)題就在開(kāi)發(fā)商能不能提供合適的產(chǎn)品。高端客戶對(duì)價(jià)格的敏感度并不高，但對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)和所處的位置要求非常高。說(shuō)到底，我們所有的工作都是為了給客戶一個(gè)購(gòu)買的理由，就這么簡(jiǎn)單，但是又不那么簡(jiǎn)單。

改變固化思維面對(duì)市場(chǎng)

薛海濤北京春光集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理

市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，如何應(yīng)對(duì)這些變化，營(yíng)銷人員需要做重點(diǎn)考量?？蛻魧?duì)產(chǎn)品層面的認(rèn)知已經(jīng)非常成熟，相比之下，不成熟的反而是我們的產(chǎn)品層面和營(yíng)銷層面。企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟是什么？我認(rèn)為不是企業(yè)的銷售力量，而是獨(dú)特的價(jià)值觀如何落地。說(shuō)到底，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商賣的不再是房子，而是一種生活方式。具體到春光集團(tuán)目前的運(yùn)作來(lái)講，按照“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”的總體戰(zhàn)略，已經(jīng)進(jìn)入由傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)向休閑旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，目前已經(jīng)觸及北京、海南和成都三大地區(qū)，形成了“休閑旅游綜合體”“主題產(chǎn)業(yè)綜合體”和“城市綜合體”三大主要產(chǎn)品線，針對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)做調(diào)整。大家現(xiàn)在其實(shí)都面臨成長(zhǎng)的煩惱，我們?cè)诎l(fā)展的時(shí)候客戶也在發(fā)展，而且客戶的成長(zhǎng)速度比開(kāi)發(fā)商還要高。我們必須改變過(guò)去固化的思維方式，重新出發(fā)。

親子酒店是時(shí)代的產(chǎn)物

李佳茹北京市納百川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理

我們?cè)诎l(fā)展教育的過(guò)程中，很偶然的一次機(jī)會(huì)拿到一塊地，所以自然就衍變成為教育地產(chǎn)再跨界，開(kāi)始試水教育地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)研究，我們把項(xiàng)目定位在親子酒店形態(tài)，項(xiàng)目目前已經(jīng)申請(qǐng)作為全國(guó)首家生態(tài)素質(zhì)教育基地，因?yàn)閮和瘖蕵?lè)形態(tài)本身比較特殊，和傳統(tǒng)的教育地產(chǎn)還不太一樣，所以在項(xiàng)目具體的實(shí)施規(guī)劃層面我們?nèi)栽趪L試。相對(duì)于差異化不足、體驗(yàn)感平平的商務(wù)型酒店而言，主題酒店確實(shí)能夠因?yàn)橹辽偈切问缴系男路f而在短時(shí)間內(nèi)吸引許多客戶入住，但是就市面整體狀況來(lái)看，真正能夠做到主題深刻詮釋并以此留住長(zhǎng)期客戶的寥寥。對(duì)于大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，主題酒店還只是一個(gè)炒作的概念。我們希望在總結(jié)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于親子服務(wù)做更多的闡釋和嘗試，讓孩子不僅享受“玩”的樂(lè)趣，也能通過(guò)一些活動(dòng)提高動(dòng)手動(dòng)腦能力，更加全面健康的成長(zhǎng)。

服務(wù)進(jìn)入多元時(shí)代

夏建煒北京世聯(lián)行代理事業(yè)四部總經(jīng)理

伴隨大數(shù)據(jù)時(shí)代來(lái)臨，許多企業(yè)都開(kāi)始做出調(diào)整，大家也會(huì)好奇，世聯(lián)作為傳統(tǒng)的咨詢加實(shí)施的企業(yè)，會(huì)做出怎樣的調(diào)整。世聯(lián)正在成為一個(gè)在新形勢(shì)下開(kāi)放的企業(yè)，目前和很多金融機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)證券化等一系列資本創(chuàng)新問(wèn)題進(jìn)行深入討論，也有一些初步成果出來(lái)。世聯(lián)在今年上線了兩個(gè)系統(tǒng)。一個(gè)是手機(jī)APP終端正式落地，通過(guò)它把所有客戶資源打通，運(yùn)營(yíng)效率得到極大提高；第二個(gè)就是房地產(chǎn)金融的小額信貸，30萬(wàn)～150萬(wàn)元的信用額度，年化率14%，屬于信用貸，不需要擔(dān)保和抵押，客戶接受度很好。世聯(lián)行做金融業(yè)務(wù)更多是基于消費(fèi)者大數(shù)據(jù)，這種大數(shù)據(jù)實(shí)際上延伸了我們所服務(wù)的家庭消費(fèi)關(guān)聯(lián)度，基于這種真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，我們除了提供購(gòu)房階段的金融支持，還可以幫助客戶提供購(gòu)房之后的一系列家庭消費(fèi)金融服務(wù)，所以這個(gè)效應(yīng)是非常深遠(yuǎn)的。

改善型剛需時(shí)代來(lái)臨

馮志剛北京海淀科技園建設(shè)股份有限公司副總經(jīng)理

目前北京樓市暫時(shí)處于觀望背景下，2014年北京住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)嚴(yán)重分化，一些改善型中高端需求將成為成交的主力市場(chǎng)。現(xiàn)階段拿地價(jià)格走高，導(dǎo)致商品房售價(jià)居高不下，其中改善型住宅在走量和價(jià)格上相對(duì)穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，側(cè)面反映出市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品的需求是強(qiáng)烈的。但與此相對(duì)應(yīng)的是，未來(lái)整個(gè)改善型產(chǎn)品供應(yīng)量將會(huì)逐漸走低，區(qū)域內(nèi)改善型住房越來(lái)越少，但需求卻很旺盛，導(dǎo)致改善型產(chǎn)品愈加珍稀。上半年，剛需經(jīng)過(guò)幾個(gè)月集中釋放后，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定，而以實(shí)力較為雄厚的中產(chǎn)階層為消費(fèi)主體的剛性改善型需求，開(kāi)始集中入市，不少開(kāi)發(fā)商以增加改善型房源捕捉市場(chǎng)需求，因此，本著改善需求又對(duì)居住品質(zhì)要求較高的人群——改善型剛需登場(chǎng)了。從中高端產(chǎn)品成交量及比重不斷上升的態(tài)勢(shì)可以看出，改善型剛需已經(jīng)逐漸向市場(chǎng)主角位置邁進(jìn)。

豪宅供給充足但成交疲軟

王小磊第一太平戴維斯調(diào)研部助理經(jīng)理

2014年第一季度，北京高端住宅市場(chǎng)一掃2013年供給匱乏的疲態(tài)，新增高端住宅供給2,000余套，超過(guò)2013年全年總和。然而第一季度豪宅市場(chǎng)就成交而言表現(xiàn)平平，成交量尚不及供給的三分之一。北京高端住宅資源稀缺加之高資產(chǎn)凈值人士帶來(lái)的穩(wěn)定需求，推動(dòng)高端住宅市場(chǎng)整體價(jià)格穩(wěn)健增長(zhǎng)。截至第一季度末，北京高端公寓與高端別墅的成交均價(jià)較之去年同期攀升18.3%及11.2% ，至每平方米62850元及46600元。盡管本季度供給充足，但北京高端公寓市場(chǎng)成交卻表現(xiàn)慘淡：成交量?jī)H約370套，不及去年同期成交量的一半，亦降至七個(gè)季度內(nèi)的最低值。究其原因，一方面在本地市場(chǎng)的限購(gòu)環(huán)境下，部分高凈值人群的購(gòu)房需求受到壓制；另一方面，全球經(jīng)濟(jì)不振與國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不確定性也致使他們對(duì)總價(jià)較高的高端住宅選購(gòu)更趨審慎。