若星

13年前，黃琳與陳維離婚時，雙方協(xié)議把唯一的一套房子贈送給時年10歲的女兒，但并未將房產(chǎn)過戶到女兒名下。8年后，女兒剛剛成年，卻不幸死于意外，這房子該如何處理？2014年，等黃琳再提及此事時，她突然發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)換了主人。原來，2012年時，陳維一紙協(xié)議將房子轉(zhuǎn)讓他人。問題接踵而至，這房子究竟是女兒的遺產(chǎn)，還是夫妻共同財產(chǎn)？陳維是否有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓？他與第三人簽訂的房屋買賣合同有沒有效？黃琳還能不能拿回房子中屬于她的那一份嗎？離婚13載后，前妻前夫?qū)Σ竟谩?/p>

情了房未了

時間回溯到1989年5月，在湘中某縣，一場盛大的婚禮隆重舉行?；槎Y的主角黃琳和陳維，經(jīng)過兩年時間的戀愛長跑，手挽手步入婚姻的殿堂。戀愛的日子很浪漫，成家的感覺挺溫馨，一年之后，他們的愛情結(jié)晶呱呱墜地，更是讓這個家庭時時飄出歡聲笑語。

女兒小名妮妮，享受著無窮無盡的父愛與母愛，快樂地成長。然而，女兒成長不僅僅需要愛，與之相伴相隨的還有經(jīng)濟(jì)上的巨大付出，為了女兒，黃琳與陳維更加努力地打拼?？墒屡c愿違，盡管兩人十分努力，現(xiàn)實與理想還是有不小差距，“土豪”夢始終遙不可及，不過，他們也分享了改革開放的紅利，收入穩(wěn)步增長，生活水平日漸提高。1997年，兩人拿出多年的積蓄，一次性付款購買了一套120平方米的商品房，隨后又花幾萬元進(jìn)行精裝修，搬進(jìn)了新居。

居住條件改善了，生活水平提高了，黃琳和陳維的感情卻沒有水漲船高，剛剛跨入新世紀(jì)，兩人就鬧起了別扭。要說起來，兩人之間真沒有什么大不了的事，可感情的事，說不清，道不明，彼此厭煩了，一動嘴就吵架，日子便越過越?jīng)]滋味。好在還有女兒，此時妮妮快10歲了，聰明可愛，自然而然成了父母沖突的緩沖劑。很多時候，黃琳和陳維正爭吵著，女兒一現(xiàn)身，他們的沖突就會戛然而止。因為深愛著女兒，黃琳和陳維感情上若即若離，但誰也不忍捅破最后一層窗戶紙，輕易地說出“離婚”二字。

可對女兒的愛還是未能挽救這樁婚姻。2001年6月，陳維下定決心沖出圍城，與黃琳幾次協(xié)商未果后，走上法庭提起離婚訴訟。對于離婚，黃琳也表示贊同，爭議焦點很快集中到兩件事上：女兒如何撫養(yǎng)？財產(chǎn)如何分割？妮妮年滿10歲，隨父親還是隨母親，妮妮有發(fā)言權(quán)，可妮妮拒絕選擇，難題仍然需要黃琳和陳維親自解開。財產(chǎn)呢，關(guān)鍵在于房子分割，這是夫妻倆最大宗的財產(chǎn)，分割給黃琳，相當(dāng)于凈身出戶的陳維不同意；分割給陳維，黃琳更不會點頭。最后，還是女兒左右了父母的感情，在法官主持下，黃琳和陳維出于對女兒的愛，最終達(dá)成一致意見，女兒隨陳維生活，房子歸女兒所有。

2001年8月，湘中某縣人民法院以一份調(diào)解書確認(rèn)了黃琳和陳維的離婚協(xié)議，兩人拿著調(diào)解書先后走出法院，分道揚鑣。

根據(jù)調(diào)解書，房子歸女兒妮妮所有，這相當(dāng)于黃琳和陳維將房子贈與女兒，離婚之后，黃琳和陳維應(yīng)當(dāng)將房子過戶到女兒名下，只有這樣，才算是完完全全地履行了贈與。但是，這最后一道手續(xù)，一直沒有辦理。當(dāng)初買房子時，購房、付款等由陳維一手操辦，房產(chǎn)證上便只寫有陳維一個人的名字，黃琳雖然也應(yīng)當(dāng)是房屋事實上的所有人，在房產(chǎn)證上卻沒有任何體現(xiàn)。離婚之后，黃琳對房屋過戶給女兒的事不甚了了，從未向陳維提出要求，而陳維呢，反正女兒由他撫養(yǎng)，房屋由他控制，將房屋過戶到女兒名下，就更不急著去辦理了。

情了房未了，由于執(zhí)行離婚協(xié)議拖泥帶水，就此埋下了一場糾紛隱患，若干年后，一系列事件，將房子產(chǎn)權(quán)歸屬拖入泥潭……

房子去哪了

時間平靜地流逝，轉(zhuǎn)眼到了2009年，妮妮已長成大姑娘，從法律上講，年滿18周歲，已是完全民事行為能力人，干什么事情都可以自己做主了。只不過，當(dāng)年父母離婚時，把房子贈與女兒，就不曾征求女兒的意見，后來更沒有對女兒說起此事。打小就住的房子，不是爸爸的，而是自己的，妮妮從來沒有這樣的概念，更何況，雖然已經(jīng)成年，卻完全沒有自立，妮妮又哪會去想這些亂七八糟的事情？

或許，如果生活一路陽光，離婚協(xié)議拖泥帶水留下的隱患將沒有機(jī)會發(fā)作，然而天有不測風(fēng)云，人有旦夕禍福。

“你女兒遭遇交通事故，正在醫(yī)院搶救?！?009年7月的一天傍晚，一個陌生電話打到陳維手機(jī)上。掛掉電話，陳維心急火燎地往醫(yī)院趕，可等他趕到醫(yī)院，女兒已經(jīng)永遠(yuǎn)地閉上了眼睛。女兒是在街上正常行走時被汽車撞倒的，肇事司機(jī)對事故負(fù)有全部責(zé)任。然而，這帶來的只有經(jīng)濟(jì)賠償，換不回女兒年輕的生命。陳維的心碎了，不久之后，得到消息的黃琳也趕到醫(yī)院，抱著女兒的遺體悲淚長流。

料理完女兒的后事，恰逢父母身體有恙，黃琳回到父母身邊照料。女兒走了，黃琳和陳維唯一的感情紐帶也斷了，她覺得從此之后與前夫再無瓜葛。至于離婚時贈與女兒的房子，這么多年了，她都淡忘了。

陳維也慢慢地走出喪女的悲痛，與前妻再無交集。那套房子，一直登記在他的名下，前妻不吱聲，他樂得裝聾作啞。

或許，如果房子一直維持現(xiàn)狀，黃琳和陳維之間也不會出現(xiàn)糾紛，即便出現(xiàn)糾紛，也很容易解決?？善忠粯妒虑榘l(fā)生了……

2012年7月，女兒去世3年之后，陳維生病住院，經(jīng)醫(yī)生診斷，醫(yī)療費在10萬元以上。陳維手頭的積蓄不過3萬元，面對至少7萬元的巨大缺口，他手足無措。借，要借7萬元又談何容易？可不借，又從哪里籌措這筆醫(yī)療費呢？

躺在病床上的陳維冥思苦想。“何不將房子賣掉？”突然，陳維眼前一亮。他想賣掉的房子，就是離婚時贈與女兒的那套房子。自女兒去世后，房子一直空置，轉(zhuǎn)讓出去，對生活沒有任何影響。打定主意，陳維打電話約來好友老鄧，委托老鄧幫忙尋找買家，把房子盡快轉(zhuǎn)讓。接受陳維的委托，老鄧馬上忙活開來。

老鄧在朋友圈中把售房的消息散播出去，第二天劉青聞訊上門。老鄧毫不隱瞞，把房子的情況原原本本地告訴劉青。劉青覺得陳維夫妻離婚時雖然將房子贈與女兒，但一直沒辦過戶手續(xù)，女兒已去世，房子又登記在陳維名下，這房子陳維應(yīng)該能做主，他與陳維簽訂合同，只要付款收房，及時過戶，就不會有什么風(fēng)險。

一個著急轉(zhuǎn)讓，一個心急購買，在老鄧居中協(xié)調(diào)下，陳維和劉青很快協(xié)商一致，簽訂了房屋買賣合同，并進(jìn)行了合同公證。隨后，劉青支付了15萬元購房款，第二天，又在陳維協(xié)助下辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

把房子賣了，陳維事先沒有同前妻商量，事后也沒告訴前妻，黃琳完全被蒙在鼓里。2014年初，黃琳突然想起女兒去世，當(dāng)年贈與女兒的房子她應(yīng)當(dāng)有份，遂找陳維協(xié)商，才知道了一切。

“我的那一份呢？”黃琳問陳維。要錢，沒有，要房，也沒有，前夫的回答無法讓黃琳滿意。陳維剛剛大病一場，售房款不是成了醫(yī)療費，就是成了生活費，要從他那里摳出錢來，難上加難。黃琳覺得，要回房子方為上策，可房主已換作他人，要回又談何容易？

房子去哪兒了？黃琳有辦法找回丟失的房子產(chǎn)權(quán)嗎？

房屋買賣合同有沒有效？

找回房子的產(chǎn)權(quán)，必須推翻陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同，咨詢律師后，黃琳很快明確了維權(quán)路線圖。2014年3月，她一紙訴狀將陳維與劉青告上法庭，請求判決二人之間的房屋買賣合同無效。

黃琳在訴狀中直白地闡述了理由，被陳維賣給劉青的房子，不是陳維一個人的，她也有一份。陳維未與她協(xié)商，未經(jīng)她同意，瞞著她把房子賣給劉青，是擅自處分共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

湘中某縣人民法院受理了這起民事糾紛案，很快，陳維和劉青分別收到了法院送達(dá)的起訴狀副本和開庭傳票等相關(guān)法律文書。

協(xié)商未果，陳維已有心理準(zhǔn)備，前妻的訴狀沒有讓他意外。在陳維看來，法院認(rèn)定合同無效，他與劉青及前妻之間有扯不完的麻煩事；法院認(rèn)定合同有效，他與前妻之間的糾紛仍然扯不清。想明白了，陳維對這場官司反倒無所謂了。劉青卻完全是另一種心態(tài)，合同有效無效，與他利益攸關(guān)：有效，那他置身于陳維與黃琳糾紛之外；無效，則意味著房子要退還給陳維，而購房款何時能夠拿回，卻是未知數(shù)。

心態(tài)不同，行動有別，針對黃琳的起訴，劉青作了精心的答辯。劉青表示，房屋登記在陳維名下，產(chǎn)權(quán)證沒有黃琳是共有人的任何記錄，亦沒有陳維及黃琳的女兒是所有人的任何記錄，作為買房人，他有理由相信陳維有權(quán)出售房子。他按市場價支付了購房款，而且，房屋買賣合同進(jìn)行了公證，房子也已過戶到他名下，整個房屋買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，合同效力不容置疑，履行結(jié)果不容改變。

2014年8月下旬，湘中某縣人民法院開庭審理了這起民事糾紛案。法庭上，雙方當(dāng)事人各執(zhí)己見，互不相讓，把難題拋給了法院。

法院認(rèn)為，要認(rèn)定陳維與劉青之間的房屋買賣合同的效力，首先要厘清合同簽訂之前房屋的權(quán)屬。2001年，陳維與黃琳離婚時，離婚協(xié)議約定將房子贈與女兒妮妮，該協(xié)議對二人具有約束力。但是，房子是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)贈與的完成以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，由于房子未過戶妮妮已去世，故妮妮始終不曾取得房子的所有權(quán)，其去世后，贈與法定解除，房子不是妮妮的遺產(chǎn)。該房系陳維與黃琳婚姻存續(xù)期間購置，為夫妻共同財產(chǎn)，贈與解除后，回歸共有狀態(tài)，相當(dāng)于夫妻共同財產(chǎn)離婚時未進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意，但共有人之間另有約定的除外。陳維和黃琳之間沒有約定，因而，陳維擅自出售房屋，是不對的。但是，房子畢竟登記在陳維一人名下，如果劉青購買符合善意取得，同樣能夠獲得房子的產(chǎn)權(quán)。所謂善意取得，是指無權(quán)處分人在不法將其占有的財物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財產(chǎn)時出于善意，且支付了對價，則受讓人取得該財物的所有權(quán)。善意，通俗地講，就是不知情，但本案中，劉青對房屋的產(chǎn)權(quán)情況是知曉的，知情仍然購買，盡管價格合理，仍不能歸入善意取得。因為陳維未取得房屋共有人黃琳的同意而擅自出售房屋，劉青明知陳維無權(quán)處置而仍然購買，不屬于善意取得，最終，法院依法判決陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同無效。

法院一槌定音，理清了訴爭房屋的歸屬，然而，當(dāng)事人之間的麻煩事卻遠(yuǎn)未畫上句號。房屋買賣合同無效，接下來，就要“恢復(fù)原狀”，劉青將房屋歸還陳維，陳維將房款返還劉青，可陳維有錢返還嗎？這是個問題。房屋回歸后，黃琳和陳維，這對已離婚13載的夫妻還得坐下來，分割夫妻共同財產(chǎn)，他們能心平氣和協(xié)商解決嗎？這也是個問題。那么，這三人是不是必定接二連三地走上法庭，對簿公堂呢？也不盡然。如果三人能夠坐下來好好地談一談，這些麻煩事或?qū)⒂卸?。畢竟，房屋擺在這里，權(quán)益就在這里。

（文中當(dāng)事人系化名）

編后：房子去哪兒了？更確切地說，當(dāng)是權(quán)益去哪兒了？房子屬于誰？房產(chǎn)證最有話語權(quán)，一般而言，在房產(chǎn)證上占據(jù)了一席之地，就是房子當(dāng)仁不讓的主人。但是，這說的只是一般情況。本案中，訴爭房子原來登記于陳維一人名下，但因系夫妻共同財產(chǎn)，在房產(chǎn)證上沒有名字的黃琳也是房子的主人；而劉青的名字也曾登上房產(chǎn)證，可最終他與陳維之間的房屋買賣合同被認(rèn)定無效，房子還是不屬于他。

房子，承載著財富，很多家庭糾紛都繞不開房子，房屋買賣同樣容易出現(xiàn)紛爭。本案例告訴人們，與房子有關(guān)的事情大意不得，一定要擦亮眼睛，緊緊地盯住房產(chǎn)證，但同時，又千萬不要被房產(chǎn)證蒙住了雙眼。房子去哪兒了？房產(chǎn)證有時候說了不算。

〔編輯：潘金瑞〕