陳澤聰+范建彬+陳威+吳錦霞+葉倍銘

摘要：近年來，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量迅速增長，深圳市官方所稱“違法建筑”的發(fā)展態(tài)勢引人注目。妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)乎民生及社會穩(wěn)定。與此同時，保障性住房建設(shè)、運作等環(huán)節(jié)因多方面原因陷入梗阻，建設(shè)進程滯后于計劃預(yù)期，供需失衡。本研究從小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房兩者間的契合點出發(fā)，通過實地調(diào)研，以深圳市光明、坪山兩區(qū)為例，對小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房質(zhì)量、布局和民眾意愿進行考察和分析，以期探究兩房轉(zhuǎn)化的可行性并提出有助于解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房；轉(zhuǎn)化；深圳市

中圖分類號：D669 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）35-0116-02

一、問題的提出

小產(chǎn)權(quán)房問題是政府監(jiān)管部門一直重視的問題，其數(shù)量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設(shè)慢，建筑質(zhì)量、相關(guān)配套良莠不齊，供需嚴重失衡等問題依然嚴重。小產(chǎn)權(quán)房成因是多方面的，既有利益的驅(qū)使，也是相關(guān)部門監(jiān)管不力、社會保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國獨特的土地制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，想要從根源上解決問題，應(yīng)從制度、法規(guī)上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。

二、調(diào)研區(qū)域及研究方法

本次調(diào)研區(qū)域選定為深圳市的光明、坪山兩個新區(qū)。深圳市是我國第一個經(jīng)濟特區(qū)，它創(chuàng)造了經(jīng)濟發(fā)展的奇跡，但在飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，小產(chǎn)權(quán)房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經(jīng)濟發(fā)展留下的問題之一。光明區(qū)、坪山區(qū)是兩個功能新區(qū)，常住人口近80萬，而戶籍人口僅為9.05萬。大量外來人口住房需求、商品房價格居高不下等原因，為小產(chǎn)權(quán)房的滋生提供了良機。另一方面，兩區(qū)保障性住房項目仍處于規(guī)劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規(guī)劃新增套數(shù)遠不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。

三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析

1.受訪者的基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化涉及到村集體、購買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業(yè)等與之密切相關(guān)，故本文從受訪者的收入、戶籍、學(xué)歷等方面進行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結(jié)構(gòu)中，70后、80后占較大比例，是年齡構(gòu)成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊含著巨大的住房需求。學(xué)歷組成中，高中以上學(xué)歷占到64%，而初中及以下學(xué)歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識。家庭人口結(jié)構(gòu)中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達到92%。在家庭年總收入的組成結(jié)構(gòu)中，9萬及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購置的小產(chǎn)權(quán)房中，并了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；45.33%的受訪者租住在小產(chǎn)權(quán)房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業(yè)員工、公務(wù)員、個體戶等。

2.住房基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房轉(zhuǎn)化必須有客觀的物質(zhì)條件，即房屋建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內(nèi)部配套普遍不足。內(nèi)部配套中，細分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個樓盤比較中，總體內(nèi)部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內(nèi)部配套，僅滿足基礎(chǔ)生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個樓盤周邊教育場所分布較均勻，與學(xué)校的距離普遍在700m內(nèi)。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數(shù)量差別較大。有9個樓盤的公交站線路少于等于3線，10個樓盤大于等于9線，1個樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規(guī)模的小區(qū)配套的使用便利性優(yōu)于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質(zhì)量。在房屋建筑質(zhì)量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設(shè)備故障、墻體漏水5個指標進行評價，其中前4個指標差異較小，質(zhì)量相對較好；而墻體漏水指標差異較大，標準差系數(shù)達0.48。在總分倒數(shù)的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質(zhì)量較差，大部分成規(guī)模小區(qū)的房屋質(zhì)量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數(shù)據(jù)反映各樓盤朝向普遍較好，少數(shù)處于中等，成規(guī)模的小區(qū)安保級別較高，而散盤缺乏管理且設(shè)備不齊。物業(yè)管理的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理和設(shè)備維護三方面中，有3個小區(qū)型樓盤都較好，由物業(yè)管理公司負責(zé)；有7個樓盤環(huán)境衛(wèi)生差、無車輛管理和設(shè)備維護處；而散盤普遍僅有公共服務(wù)或私人管理，管理質(zhì)量較差。各樓盤內(nèi)部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區(qū)型的民眾使用設(shè)施的便利性優(yōu)于散盤。各樓盤建筑質(zhì)量普遍過關(guān)，成規(guī)模小區(qū)比散盤更宜居。

3.受訪者對轉(zhuǎn)化的意見情況分析。（1）對產(chǎn)權(quán)風(fēng)險的了解和保障性住房認識程度分析。第一受訪者對產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險了解程度較高。占70.67%的購買者知道房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風(fēng)險，52.00%是知道風(fēng)險但不詳細，存在較模糊的認知。第二受訪者對保障性住房的認識程度較高、認識途徑多樣、期望不高?？傮w上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施如教育、公共交通等，而對帶有享受性質(zhì)的設(shè)施如健身設(shè)施、會所的要求不高。（2）影響受訪者對小產(chǎn)權(quán)房的處理傾向的因素分析。對于小產(chǎn)權(quán)房“屬于違規(guī)建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產(chǎn)權(quán)房，其中支持轉(zhuǎn)為保障性住房比支持合法化的高出近8個百分點，民意基礎(chǔ)更大?？傮w上租戶、購買者對轉(zhuǎn)化的意愿都較強。但比較而言，業(yè)主對政策、產(chǎn)權(quán)了解與處理傾向影響弱。在一般認識程度的受訪者中，有63%選擇將小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)為保障性住房，比例最高，較小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化高出26個百分點；而認識較全面的受訪者對有條件轉(zhuǎn)為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對受訪者轉(zhuǎn)化的意愿影響不大。（3）受訪者對轉(zhuǎn)化方式的意見分析。對于不同的轉(zhuǎn)化方式，受訪者的可接受程度明顯不同?！鞍疵娣e補交一定的價款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內(nèi)不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項占了逾半數(shù)比例。而其他方式較大地觸動了群體利益，不被認可因此比例較小。受訪者普遍認為轉(zhuǎn)化的首要條件是具備可靠的建筑質(zhì)量，所占比例達49.21%；除建筑質(zhì)量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點，即“基礎(chǔ)性因素”。相比“進一步享受性因素”如“良好的戶型設(shè)計”、“良好的內(nèi)部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。

通過實地調(diào)研情況可以看出，小產(chǎn)權(quán)房總體質(zhì)量并不低劣，甚至部分要優(yōu)于政府規(guī)劃建設(shè)的保障房；而民眾在處理小產(chǎn)權(quán)房上，存在一定妥協(xié)但仍有抗爭意識，且民眾的收入、住房條件等因素對轉(zhuǎn)化的意愿影響最大；而租戶對兩房轉(zhuǎn)化意愿比較強烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險”購買小產(chǎn)權(quán)房。這里的原因是多方面的：（1）小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在“潛行規(guī)”。深圳市小產(chǎn)權(quán)房建筑面積發(fā)展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監(jiān)管不力的原因，但更多的是專業(yè)建筑施工技術(shù)的保障和利益的驅(qū)使。（2）民眾更多地以經(jīng)濟人的角色進行思考。購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但法不責(zé)眾，其違法成本低，從經(jīng)濟人的角度上看值得購買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉(zhuǎn)正期望和投機意愿。深圳市官方從未承認該市存在小產(chǎn)權(quán)房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對政策頻繁解讀為小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正，使得民眾抱有希望，增加了投機意愿；而政府舉措不清，對小產(chǎn)權(quán)房問題無正面回復(fù)，一定程度上誤導(dǎo)了民眾。（4）小產(chǎn)權(quán)房極富吸引力。在商品房價格高漲不下，社會保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現(xiàn)實下，價格低廉、質(zhì)量日漸提高、配套齊全的小產(chǎn)權(quán)房對既無力負擔(dān)高房價，又無資格申請保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外部正面效益使得小產(chǎn)權(quán)房也在升值，顯現(xiàn)出的利潤空間也吸引了民眾的投資。

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基金項目：國家級創(chuàng)新訓(xùn)練計劃項目：以保障性住房為突破口，探究小產(chǎn)權(quán)房的解決方法（編號：1056412035）。

通訊作者：馬曉茗，女，副教授，研究方向為土地資源經(jīng)濟與管理。endprint