王振

當(dāng)前，高速現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化已將北京房價推入云霄，但另一方面，大量房奴及蝸居“蟻?zhàn)濉钡拇嬖谟衷跀⒄f著北京的城市之殤。高房價、房奴與“蟻?zhàn)濉钡拇嬖诙颊f明北京正陷于“房荒”之中。其實(shí)，“房荒”不僅是今日北京城市發(fā)展和民生保障的重要課題，民國時期的北平同樣面臨嚴(yán)峻的“房荒”。時局動蕩之下，政府既無力推進(jìn)大規(guī)模的房屋建設(shè)，社會資本的商品住宅生產(chǎn)也嚴(yán)重不足，房屋建設(shè)基本陷于停滯，北平城市住房的有效供給相當(dāng)有限，房產(chǎn)交易一般限于舊房出賣。同時，北平大量的城市貧民雖對住宅有著急切需求，卻因通貨膨脹和相對貧困而沒有充足的住房購買力。于是，在住房需求劇增和住房供給嚴(yán)重不足的雙重壓力下，民國中后期的北平始終面臨嚴(yán)重的“房荒”，并開始對住房保障進(jìn)行相關(guān)探索。

一、民國時期北平房價分析

近代城市的主要功能是為不斷集聚的城市人口提供居住和從事工商業(yè)活動的經(jīng)濟(jì)場所。近代以來，在列強(qiáng)的威逼下，中國一批沿海城市陸續(xù)開放，如廣州、上海、武漢等沿海沿江城市。作為商埠，這些城市的近代工商業(yè)迅速崛起，城市化進(jìn)程明顯加速。北京的近代房地產(chǎn)業(yè)是第二次鴉片戰(zhàn)爭以后北京近代化和城市化進(jìn)程的產(chǎn)物?！侗本l約》和《天津條約》中關(guān)于外國公使進(jìn)駐北京以及天津開埠的規(guī)定，開啟了西方政治經(jīng)濟(jì)勢力深入北京的門戶，北京的近代工商業(yè)和金融業(yè)開始興起，逐漸豐富著北京傳統(tǒng)的城市功能。

長期以來，作為近代中國的政治中心、文化中心和交通樞紐，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。作為首都，北京擁有數(shù)量龐大的王侯權(quán)貴、達(dá)官貴人，他們既有興建宅院的生活欲求，也有著常人難以企及的購買能力。如民國初年曾經(jīng)上演復(fù)辟鬧劇的辮帥張勛，在北京南河沿一代共有大小住宅幾十所，價值100多萬元，僅他在永康胡同從太監(jiān)張祥齋手里買的宅子，便價值30多萬。據(jù)說，馮國璋在帽兒胡同總共有400多間房，在西河沿和煤渣胡同也各有房一套，僅房產(chǎn)便占據(jù)了馮氏所有財(cái)產(chǎn)的三分之一。

魯迅先生也曾經(jīng)在北京買過兩次房。1919年，他與二弟周作人在西直門內(nèi)的八道灣胡同盤下四合院一座，不算契稅與裝修，價格是3500塊（大洋）。1924年，魯迅從八道灣四合院搬出，并在阜成門內(nèi)西三條胡同盤下另一座四合院，價格僅僅800塊（大洋）。根據(jù)民國前期一塊大洋折合現(xiàn)行人民幣50元估算，魯迅第一次買房花了18萬元，第二次買房僅用了4萬元不到。據(jù)《魯迅日記》講，魯迅1912年去教育部供職，試用期3個月的月薪是60元，到1917年漲到300元，外加一些版稅和稿費(fèi)，魯迅先生的月收入應(yīng)當(dāng)有數(shù)百元。作為知識分子和政府公職人員，魯迅的收入水平本來就很高。然而對于一般的城市平民來說，在北京買房仍然是件可望而不可即的事情。民國前期，一般老百姓全家的月收入也不過十幾個大洋，這種收入水平對于應(yīng)付基本生活所需還略顯不足，買房對他們來講完全就是一種奢望了。

1928年后，國民政府定都南京，北京開始失去作為首都的政治優(yōu)勢地位。然而，作為全國的文化中心，北京擁有著數(shù)量眾多的著名高校和科研機(jī)構(gòu)以及龐大的教授和學(xué)生群體，仍然維系著當(dāng)?shù)叵鄬Ψ€(wěn)定的住房需求。北京的近代工商業(yè)發(fā)展雖然已經(jīng)起步，但一直以來與沿海沿江的上海、廣州和武漢等城市相比，工業(yè)化和城市化進(jìn)程明顯滯后。因而，北京的房屋價格一直漲幅不大。然而，因?yàn)榇罅炕视H貴族、達(dá)官貴人、外國使臣、買辦商客眾多，以及盧漢、津甫、京張、北寧等鐵路的開通和大批高等學(xué)府、科研機(jī)構(gòu)的云集，北京房價即便漲幅不大，但也相對穩(wěn)定，并且價格還不算太高。當(dāng)時北平的《世界日報(bào)》和《北京晨報(bào)》會有一些出售住房的廣告：如1936年，北平蘇州胡同25號西式小院，有房屋12間，售價僅為2500元：再如當(dāng)年的北平東城芳嘉園斗母宮4號，有房11間半，不僅有電燈，還安裝了自來水，這在當(dāng)時已經(jīng)屬于條件較好的住宅了，售價也僅為3500元。當(dāng)時北平的大學(xué)教授，可以算是中產(chǎn)階層了，他們一般來自全國各地，往往既有著買房需求，也有著充足的購房能力。從當(dāng)時的《國立北京大學(xué)核發(fā)薪金清冊》可以看出，上世紀(jì)30年代，像湯用彤這樣的北京大學(xué)教授，月薪一般可以達(dá)到四五百元，半年的工資便足以買座不錯的院子。

直到抗戰(zhàn)爆發(fā)，北平的房地產(chǎn)市場一直低迷，房價并沒有出現(xiàn)較大漲幅。1928年以后，民國政府遷都南京，北平失去了城市發(fā)展的最大動力。九一八事變后，隨著華北局勢的日益緊張，北平直接暴露在日本的槍炮之下，成為華北抗戰(zhàn)的橋頭堡。大批富商權(quán)貴的離去和大量東北難民的涌入，一方面造成北平的房屋消費(fèi)群體萎縮，另一方面大大加劇了北京的住房緊張。民國前期北京的近代工商業(yè)雖有發(fā)展，但本來就相對落后于上海、武漢等沿海、沿江城市，隨著國都地位喪失以及抗戰(zhàn)的爆發(fā)，其城市化進(jìn)程嚴(yán)重受挫，并由此導(dǎo)致其房產(chǎn)價格長期低迷。但是，遷都后，北平仍然是工商業(yè)相對發(fā)達(dá)的城市、全國性鐵路樞紐和教育科研中心，其潛在的住房消費(fèi)能力雖不能推動房產(chǎn)價格大幅上漲，但也不致使其出現(xiàn)大幅下降，所以當(dāng)時的北平房價只能維持在一個相對適度的水平。

二、民國時期北平的“房荒”及根源

近代城市住宅問題從根本上來說是工業(yè)化和城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。民國以來，北京的城市化進(jìn)程雖然緩慢，但仍在持續(xù)，工商業(yè)發(fā)展和城市人口的增加使得城市對居民住房和工商業(yè)經(jīng)營用房的需求也在緩慢擴(kuò)大。北平“房荒”的出現(xiàn)既是近代化進(jìn)程中城市化水平不斷提升的必然產(chǎn)物，也是抗戰(zhàn)爆發(fā)后北平社會形勢發(fā)展的客觀結(jié)果，其原因是多方面的。

首先，抗戰(zhàn)爆發(fā)前，隨著城市化的發(fā)展，北平的人口數(shù)量持續(xù)增長，住房需求與市場供應(yīng)不足的矛盾越來越突出?？箲?zhàn)爆發(fā)后，大量東北難民融入北平，這群人有著強(qiáng)烈購房欲望卻不具備購房能力，使得北平在城市化壓力下本已相對緊張的住房供應(yīng)更加短缺，導(dǎo)致房租上漲、房屋租賃關(guān)系日趨緊張。北平的“房荒”危機(jī)日益明顯。到解放初，由于工業(yè)化、城市化發(fā)展水平有限，北平的城區(qū)范圍仍然沒有突破內(nèi)城，而人口卻從1912年的14萬戶，不到73萬人，增長到1946年的近32萬戶，168萬多人。與此同時，北平的新增住宅面積卻相當(dāng)有限。從抗戰(zhàn)爆發(fā)至全國解放，北平的住宅數(shù)量基本維持在120萬間，平均下來，每人不足一間。

其次，戰(zhàn)爭的破壞、日偽的掠奪以及抗戰(zhàn)后國民政府濫發(fā)紙幣，造成民國中后期北平工商業(yè)蕭條，城市化止步，使得房源萎縮與房價通脹的矛盾日益激烈。全面抗戰(zhàn)爆發(fā)后，北平成為淪陷區(qū)，日偽政權(quán)在華北的經(jīng)濟(jì)掠奪導(dǎo)致北京及周邊地區(qū)百業(yè)蕭條，工商業(yè)發(fā)展幾乎陷于停滯。隨著國家進(jìn)入戰(zhàn)時體制，北平地區(qū)的物價水平開始上漲，房價通脹壓力持續(xù)增強(qiáng)。日偽當(dāng)局在北京發(fā)行的鈔票信譽(yù)極低，甚至出現(xiàn)從商品交易倒退到以物易物的階段，有些房東甚至要求房客以面粉等實(shí)物支付租金?？箲?zhàn)爆發(fā)后，國民政府為應(yīng)付內(nèi)戰(zhàn)，大量增發(fā)紙幣，導(dǎo)致北平房價直沖云霄。極端惡化的經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)一步加劇了北平“房荒”。

再次，政府財(cái)力有限，民間資本持續(xù)觀望，導(dǎo)致北平新建房屋有限、房源短缺的現(xiàn)狀一直難以扭轉(zhuǎn)。據(jù)北京市檔案館所存大量日偽時期“北平市工務(wù)局”的檔案資料顯示，日偽當(dāng)局對北京的“房荒”有所警覺，尤其是出于防止日僑與中國平民的房屋糾紛并穩(wěn)定社會秩序考慮，日偽當(dāng)局興建了少量平民住宅。據(jù)館藏檔案記載，1942年，日偽當(dāng)局于東直門北城根附近，馬杓胡同西面，蘇聯(lián)教堂南面，規(guī)劃出近1800平方米空地，動工興建平民住宅區(qū)。至1943年初，共建成平民住宅180間。除此以外，抗戰(zhàn)爆發(fā)后，北平大規(guī)模的城市住房建設(shè)活動幾乎沒有。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)投資巨大，周期較長，即便是在和平時期，以當(dāng)時北平的工業(yè)商業(yè)發(fā)展水平來看，其實(shí)力不強(qiáng)的民間社會資本也一般無力投資，更何況是在日偽占據(jù)的動蕩時期。

表面看來，北平的“房荒”主要是由其城市固有的發(fā)展特點(diǎn)所致，因?yàn)楸逼绞且蛔ど虡I(yè)并不十分發(fā)達(dá)的消費(fèi)型城市。然而，從根本上說，民國中后期的北平“房荒”是惡性通脹下房價狂飆的惡果。其實(shí)，北平和近代以來中國其他城市一樣，只要身處近代化的時代潮流，就無法避免城市化的必然趨勢，也必然會面臨一定程度的“房荒”。只不過，民國時期的北平因抗戰(zhàn)淪陷、流民涌入、商業(yè)蕭條和惡性通貨膨脹等系列原因使得這種近代化所催生的城市化進(jìn)程中必然出現(xiàn)的“房荒”呈現(xiàn)出了某種畸形惡化的勢頭。

三、民國時期北平住房保障的探索

西方的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，近代化和城市化進(jìn)程中的“房荒”同樣是西方工業(yè)化進(jìn)程中的正常現(xiàn)象，并由此導(dǎo)致了西方住宅法的調(diào)整和住宅權(quán)思想的形成。而西方的住宅權(quán)思想、房租管制思想以及相關(guān)法制思想于20年代后經(jīng)由馬君武、孟普慶和史尚寬三人陸續(xù)翻譯介紹到中國。早在抗戰(zhàn)之前，北平地方當(dāng)局便開始了興建平民住宅的嘗試。1933年12月，當(dāng)時的北平市政府社會局公布了“新北平建設(shè)計(jì)劃”，打算“從速籌建平民住所若干處”。據(jù)北京檔案館所藏抗戰(zhàn)前北平工務(wù)局相關(guān)檔案資料記載，直到1936年10月，晉察政務(wù)委員會委員長宋哲元，才以冀察綏靖公署名義撥出?？?萬元，令北平市長秦德純選址興建平民住宅。于是，1937年8月，北平有史以來第一批平民住宅便這樣誕生于天橋南大街忠恕里以南的一塊空地上，只不過這時的北平已淪陷在即。

抗戰(zhàn)勝利后，面對北平、重慶、上海和廣州等全國各主要城市的“房荒”現(xiàn)象，為求安定社會秩序，國民政府受西方住宅立法和公民住宅保障思想的影響，開始籌劃住房救濟(jì)。面對抗戰(zhàn)期間及以后包括北平在內(nèi)的全國各地的“房荒”，國民政府及北平地方政府陸續(xù)頒布和完善了一系列住宅保障法規(guī)，逐漸形成了以土地法為中心，以行政法規(guī)和地方法規(guī)為枝丫的住宅保障法律體系。在中央層面上，主要有《土地法》和《內(nèi)地房荒救濟(jì)辦法》等。國民政府企圖通過實(shí)行準(zhǔn)備房政策、政府興建平民住宅、鼓勵私人興建等增加住宅保有量的方法緩解各城市“房荒”。同時，北平地方政府開始籌劃興建平民廉租住宅，計(jì)劃由政府投資或私人興建平民住宅，并以較低價格租賃給無房貧民居住，并將此計(jì)劃寫入1947年的《北平都市計(jì)劃》，但內(nèi)戰(zhàn)造成國家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨惡化，這項(xiàng)規(guī)劃最終只能胎死腹中。

面對嚴(yán)峻的“房荒”，當(dāng)時的北平市政府還借鑒西方的房租管制主義對房屋租賃進(jìn)行干預(yù)和管制，對通過限制房租、強(qiáng)制出租空房和余房等方法對緩解北平“房荒”進(jìn)行了初步探索。北京市檔案館館藏檔案顯示，早在1946年5月，北平市政府就出臺《北平市政府關(guān)于施行平民住宅管理規(guī)則的令》，著手試行房屋租賃管制。1947年，北平政府開始借鑒西方的房租管制思路，頒布了《北平市房屋租賃暫行辦法》，對房屋租賃進(jìn)行政府干預(yù)。1948年，北平市政府依據(jù)《房屋租賃條例》的相關(guān)規(guī)定擬定了《北平市房屋租賃補(bǔ)充辦法草案》，明確限制住戶住房間數(shù)，不論出租或自住，每家以十間為最高限量，多余的房間必須出租。另外，北平地方政府還考慮通過稅收手段調(diào)節(jié)房屋租賃市場。

總之，面對“房荒”，當(dāng)時的北平政界和知識界借鑒西方的平民住宅和房租管制思想，開始了興建平民住宅與限制城市房租的住宅保障探索。在民國時期北平“房荒”危機(jī)下北平地方政府主導(dǎo)的興建平民住宅、管制房租等都屬于現(xiàn)代城市住房保障或住房救濟(jì)方面的初步探索，雖然成效有限，但其示范作用大于實(shí)際效果，對于破解今天的北京“房荒”難題和推進(jìn)其城市住房保障建設(shè)依然具有一定的借鑒意義。

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（作者系河北師范大學(xué)歷史文化學(xué)院博士研究生）