陳春林+任遠(yuǎn)

摘要：相對于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對穩(wěn)定型，因此從人口角度來分析住房市場是一個相當(dāng)理想的視角。上海作為一個生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也表現(xiàn)得尤其劇烈。準(zhǔn)確把握上海的人口狀況和結(jié)構(gòu)變動，做好城市住房管理工作，維持穩(wěn)定的住房價格，保證住房市場得到穩(wěn)定健康發(fā)展，同時提高居民的居住福利，有序推動城市化過程，是上海發(fā)展面臨的突出挑戰(zhàn)。分析上海市戶籍人口和常住人口不同的剛性住房需求變遷，得到外來常住流動人口的剛性住房需求將成為城市住房需求的主要動力?；谕鈦砣丝诘奶匦?，未來本市人口住房購買性剛性需求比例將降低，相應(yīng)的以租賃等形式的剛性住房需求旺盛，且多以低檔小戶型住房需求為主。同時，外來常住流動人口中集體戶人口增加，集體式公寓等住房類型的剛性需求相應(yīng)增加。

關(guān)鍵詞：人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)，剛性住房需求，城市住房管理

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-(2014)06-0012-23 收稿日期：2014-03-20

1 國內(nèi)外關(guān)于人口結(jié)構(gòu)變動和住房供求關(guān)系的相關(guān)研究

高房價和住房供給不足是我國城市化過程中突出的問題。較多研究提出人口因素、居民收入水平、土地資源供給、政府因素、貨幣政策、住房政策等因素對住房的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。相對于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對穩(wěn)定型，因此從人口角度來分析住房供求關(guān)系是一個相當(dāng)理想的視角。

較早和引起較多討論的研究是Mankiw和Weil在1989年通過人口結(jié)構(gòu)的變動來研究美國住房市場，在其《嬰兒潮和住房市場》著作中，提出了關(guān)于人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和住房需求的“M-W模型”，這一模型得到較多應(yīng)用，同時也在隨后的十幾年內(nèi)受到很多學(xué)者對此模型的不斷質(zhì)疑和修正。

對人口變動和住房市場的研究已經(jīng)得到相當(dāng)發(fā)展。國外著名住宅分析機(jī)構(gòu)，例如哈佛大學(xué)的住房中心利用人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和住房群體調(diào)查來分析城市住房市場，形成了相對成熟的模型；另如加利福尼亞大學(xué)的人口動態(tài)性研究小組也在人口和住房轉(zhuǎn)變的關(guān)系研究上取得了豐富的研究成果。這也使通過人口統(tǒng)計和人口動態(tài)分析來研究住房市場成為應(yīng)用人口學(xué)和城市人口學(xué)的富有特色的研究領(lǐng)域。例如Myers(1990)的《住房人口學(xué)：關(guān)于人口結(jié)構(gòu)和住房市場的關(guān)系》（Housing Demography: Linking Demography Structure and Housing Market）較為系統(tǒng)地說明了通過人口特征、結(jié)構(gòu)、分布對住宅市場影響。從國際研究來看，雖然不同研究考慮的人口變動因素和采用的具體模型各有不同，對世界不同國家和城市中關(guān)于人口結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)和住房價格、老齡化過程對住房需求、住房購買能力的相關(guān)研究有較為豐富的案例和文獻(xiàn)。例如Myers（2002）對洛杉磯的研究。

對我國的研究來說，一方面住房市場化以后對住房研究的需求有很大發(fā)展，同時2000年的人口普查數(shù)據(jù)提供了關(guān)于住房的相關(guān)資料，以及住房普查數(shù)據(jù)、住房登記數(shù)據(jù)提供豐富的基礎(chǔ)資料，推動我國對于人口結(jié)構(gòu)和住房供求的實證研究取得相當(dāng)大的發(fā)展。例如趙君麗（2002）從長期的角度分析了人口增長周期和房地產(chǎn)發(fā)展周期的相關(guān)性。蔣耒文和任強（2005）通過對人口家庭戶預(yù)測，估算了我國城鄉(xiāng)住宅的需求。尹中立（2010）提出人口結(jié)構(gòu)變動所帶來的人口紅利，本身有利于增加投資和住房發(fā)展，并將人口結(jié)構(gòu)變化和家庭生命周期結(jié)合起來，分析住房供給的變化。師友良（2005）研究了城市化過程中城市人口增長對住房需求的影響。利用人口數(shù)量變動、人口結(jié)構(gòu)變動和家庭戶預(yù)測來估計城市住房市場需求是最經(jīng)常使用的分析模型，在不少城市已經(jīng)開展了一些應(yīng)用性研究，例如何文艷（2009）對石家莊的研究。其中，對于上海人口結(jié)構(gòu)變動和住房制度改革的研究起步較早。顧國權(quán)等（1995）已經(jīng)利用三普和四普的人口普查資料對城市家庭人口結(jié)構(gòu)變動影響住房需求開展了研究。近20年來，上海人口學(xué)界對城市人口變動、空間分布和老齡化等相關(guān)研究積累了豐富資料和成果?？傮w來看，將人口結(jié)構(gòu)變動和住房供求變動結(jié)合起來的實證研究和政策對策性研究還值得進(jìn)一步深化。

2 當(dāng)前時期適應(yīng)上海人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)變動，加強城市住房供求管理的突出重要性

第一，人口和住房問題是城市化過程中突出重要的問題。在城市化過程中，大量人口進(jìn)入城市。城市居民需要得到必要的居住條件，是完成城市化的一個重要條件。城市的基本性質(zhì)是人們生活在其中的城市，居住功能是城市的基本功能，因此城市發(fā)展客觀要求保證充足的住房供給。同時，城市發(fā)展也伴隨著城市的更新和改造，要求城市的住房建設(shè)是一個不間斷的動態(tài)過程，以及住房供給的質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)能夠不斷提升。

第二，了解人口結(jié)構(gòu)變動和住房供求的關(guān)系有利于對住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成科學(xué)判斷和科學(xué)規(guī)劃。忽視了人口動態(tài)的土地規(guī)劃和住房建設(shè)，有可能帶來住房建設(shè)的不足或過度。住房過度建設(shè)不僅會帶來投資的浪費，也會帶來土地利用的浪費，帶來金融運行的危險。住房市場的價格波動是供求關(guān)系表現(xiàn)出的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象可能是背離于真實的供求關(guān)系的，也就是住房價格的走勢可能背離于人口對真實居住的需求，在超過居住真實需求上的住房建設(shè)，可能會形成一種住房建設(shè)的泡沫。或者說，超出住房真實需求的住房供求失衡，可能本身不是供求問題，而是供求的結(jié)構(gòu)問題，或者是資本對住房市場的投機(jī)問題。反之，如果住房建設(shè)不能滿足人口變動的具體需求，也會進(jìn)一步推高住房市場的價格，對住房產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展帶來不利影響，并不利于人民群眾生活水平的提高。因此從住房市場發(fā)展的角度看，了解人口變動和住房供求的關(guān)系，是對城市住房建設(shè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃的需要。

第三，人口和住房問題已經(jīng)成為民生福利建設(shè)的重中之重。1990年代大力推行城市商品房建設(shè)以來，住房福利體制逐步取消，住房市場得到快速發(fā)展，住房產(chǎn)業(yè)長期構(gòu)成城市發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在住房具有產(chǎn)業(yè)性的同時，我們也越來越認(rèn)識到居住具有社會性。為城市居民提供充足和有質(zhì)量的住房是滿足人民群眾住房需求的需要。如果居住問題解決不好，可能成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會安全的障礙，從這個意義上說，住房問題甚至具有政治高度。

第四，了解人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動是準(zhǔn)確把握城市住房供求關(guān)系的重要因素。較多研究提出人口因素、居民收入水平、土地資源供給、政府因素、貨幣政策、住房政策等因素對住房的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。相對于影響住房供給和需求的其他因素，人口因素具有相對穩(wěn)定型，因此從人口總量、結(jié)構(gòu)和空間分布的角度來分析住房市場價格和住房供給是一個相當(dāng)理想的視角，也得到廣泛的應(yīng)用。住房人口學(xué)已經(jīng)成為應(yīng)用人口學(xué)的重要研究領(lǐng)域。同時，人口的多樣性和對住房需求的多樣性也值得深入加以分析，一些重要人口群體的住房需求和住房供給特別引起關(guān)注，例如流動人口、老年人口、夾心層人口、專業(yè)人才等，對這些人口的住房需求的考察，有助于滿足不同人口住房需求提出適合的住房政策方案。另一個有利的因素是，隨著我國人口普查數(shù)據(jù)、人口調(diào)查數(shù)據(jù)、住房普查數(shù)據(jù)和住房登記數(shù)據(jù)的日益完善，可以進(jìn)一步推動從人口結(jié)構(gòu)和變動角度對住房供求開展深入的實證研究和對策型研究。

第五，上海特大城市人口變動問題和住房供求問題具有突出嚴(yán)峻性，進(jìn)一步要求適應(yīng)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動做好住房供求管理。一方面上海的人口變動非常的劇烈，上海作為一個2300萬人口的超大規(guī)模城市，仍然保持較快的人口集聚態(tài)勢，人口集聚對城市住房的壓力日漸增大。上海作為一個生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也表現(xiàn)得尤其劇烈，例如上海是我國老齡化程度最高的城市，同時上海少子女化所帶來的結(jié)構(gòu)變化也表現(xiàn)得特別的積累。另一方面，上海作為我國的領(lǐng)先大都市，高房價問題的社會影響和社會壓力也表現(xiàn)得更加突出，高房價所帶來的較高生活成本也已經(jīng)表現(xiàn)出對上海城市發(fā)展的不利影響。上海住房供求管理的好壞，在全國也具有指標(biāo)意義和示范意義。因此，準(zhǔn)確把握上海的人口狀況和結(jié)構(gòu)變動，做好城市住房管理工作，維持穩(wěn)定的住房價格，保證住房市場得到穩(wěn)定健康發(fā)展，同時提高居民的居住福利，有序推動城市化過程，是上海發(fā)展面臨的突出挑戰(zhàn)。上海的經(jīng)驗和教訓(xùn)對于我國其他城市在快速城市化過程中如何解決人口和住房問題，也能夠提供積極的借鑒。

3 上海市人口總量和空間格局的變遷

“六普”數(shù)據(jù)顯示，2010年上海市常住人口為2301.91萬人，其中上海市外來常住人口增長迅速，為897.70萬人，占常住人口的39.00%。表1給出了上海市改革開放以來常住人口、年末戶籍人口和常住人口中流動人口的數(shù)量，并預(yù)測了“十二五”期間上海人口總量的增長情況。

如果戶籍制度不進(jìn)行大的改革，也就是按照當(dāng)前的戶籍人口遷移率來構(gòu)筑人口預(yù)測模型。2015年上海市常住人口將增加到2743萬人。其中，戶籍人口將有所下降，從當(dāng)前的1404萬下降至2015年的1366萬。同時，我們按照當(dāng)前的人口流動態(tài)勢做一個簡單的推算，外來常住人口將繼續(xù)增加到1377萬。到2015年，上海城市人口總量有可能達(dá)到2743萬人。

上海戶籍人口迅速老齡化，而常住人口老齡化趨勢不明顯。對未來五年的人口結(jié)構(gòu)預(yù)測可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前戶籍人口中60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?5%左右，2015年增加到31%，即2011年4個人中約有一個老人，2015年后則接近3個人中有一個老人。從“五普”到“六普”時期，常住人口中60歲以上的老齡人口比例只微升0.09個百分點，65歲以上老齡人口比重還有所下降，這也說明移民可以緩解城市老齡化。只要維持快速的人口遷移，城市常住人口老齡化程度可保持穩(wěn)定。

上海人口郊遷擴(kuò)散的態(tài)勢明顯。五普到六普期間，上海市中心城區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)、虹口區(qū)、長寧區(qū)）的人口有所下降，而郊區(qū)（閔行區(qū)、浦東新區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)等區(qū)縣）人口增長很快。人口郊遷擴(kuò)散的態(tài)勢在未來五年仍將延續(xù)，郊區(qū)和新城的人口增長仍然迅速。按照中心城核心區(qū)、中心城邊緣區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的劃分，上海市常住人口的增長主要分布在近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)，中心城區(qū)的常住人口呈下降的趨勢。據(jù)預(yù)測，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的常住人口會分別由2010年的1084萬、517萬，增長至2015年的1349萬、684萬，年均增長率約3%－4%（見圖1）。近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的常住人口增長，主要是流動人口的快速涌入，他們將構(gòu)成未來上海人口空間結(jié)構(gòu)變遷的主要力量。上海人口空間結(jié)構(gòu)變動的背景，將對上海市城市住房需求帶來極大影響。

4 人口結(jié)構(gòu)變遷帶來的上海市住房剛性需求改變

根據(jù)對分年齡組的戶主率和分年齡結(jié)構(gòu)人口數(shù)量的預(yù)測，并按照一戶一套房的剛性需求推算，2011年到2015年，上海市家庭戶和集體戶住房需求由928.6萬套增長至1089.2萬套（見圖2）。其中，戶籍人口家庭戶由2010年的513.2萬套增加到2015年的515.9萬套，總共增加3萬套住房需求作用。常住流動人口家庭戶由2010年的347.6萬套增加到2015年的481.8萬套。隨著流動人口的迅速涌入，集體戶住房需求也在快速膨脹，由2010年的67.8萬套增加到2015年的91.5萬套。

上海市未來住房需求最主要來自常住流動人口。常住流動人口戶均規(guī)模小于戶籍人口的戶均人口，且常住流動人口中集體戶比例遠(yuǎn)高于戶籍人口，會進(jìn)一步影響到上海市住房需求結(jié)構(gòu)，例如今后住房需求會更加小型化，對集體性住房的需求會增加，等等。

住房作為最基本的民生保障，全國各城市都有自己的基本住房目標(biāo)。住建部2009年的規(guī)劃是人均住房建筑面積30平方米，各大城市的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)雖然呈現(xiàn)一定的差異，但人均住房建筑面積基本穩(wěn)定在30－35平方米（見表2）?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展規(guī)劃》規(guī)定2020年上海市人均住房建筑面積要達(dá)到35平方米。當(dāng)然，各級城市的規(guī)劃主要針對的對象是城市市民，未將流動人口考慮于內(nèi)。部分城市的具體規(guī)劃中，將流動人口人均住房建筑面積維持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分別按照常住人口人均住房建筑面積要達(dá)到35平方米；常住人口中戶籍人口和常住流動人口人均住房建筑面積要分別達(dá)到35、15平方米兩種方案，計算隨人口變遷帶來的基本住房需求面積情況。

按照常住人口人均住房建筑面積35平方米的標(biāo)準(zhǔn)，本市住房建筑面積基本需求將由2011年的83704萬平方米增長到2015年的96015萬平方米（見圖3）。如果常住人口中戶籍人口和常住流動人口人均住房建筑面積分別按照35、15平方米的標(biāo)準(zhǔn)，本市總住房建筑面積基本需求將由2011年的63832萬平方米增長到2015年的68470萬平方米，年均增長1.7%。

新組建家庭且購房的主要在30－34歲人口年齡組，家庭戶裂變最快。但戶籍人口中該年齡組人口增長動力不足，致使本市戶籍人口新增住房剛性需求下滑，也可以說未來戶籍人口的住房需求動力是很不足的。對比戶籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期間剛性住房存量需求稍有增長，由2011年的513萬套增長到2015年的516萬套，剛性住房流量需求每年保持在6萬套左右（見圖4）。

同樣地，按照一戶一套房的標(biāo)準(zhǔn)，2011年常住流動人口的基本住房需求存量約348萬套，2015年增長至482萬套。按照每年新增常住流動人口形成的家庭戶數(shù)，常住流動人口的基本住房流量需求每年維持在33.5萬套左右（見圖5）。

上海市人口空間結(jié)構(gòu)郊區(qū)化包括：流動人口向郊區(qū)集聚；戶籍人口向郊區(qū)集聚。戶籍人口往往是常住地是郊區(qū)或邊緣地區(qū)，其戶口所在地還在中心城區(qū)。所以我們對分區(qū)域的剛性住房需求進(jìn)行預(yù)測時，必須分不考慮人戶分離和考慮人戶分離兩種情況分別預(yù)測。不考慮人戶分離的情形下本市剛性住房需求套數(shù)。剛性住房需求增長幅度較大的有寶山區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)等，集中在近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。剛性住房需求套數(shù)呈現(xiàn)負(fù)增長的有閔行區(qū)、虹口區(qū)、長寧區(qū)，以中心城核心區(qū)為主（見表3）。

因流動人口主要流向郊區(qū)，郊區(qū)剛性住房需求很大比例是常住流動人口形成的家庭戶。同時戶籍人口中集體戶的比例遠(yuǎn)低于常住流動人口，因此，上海主要的集體戶住房需求也將集聚在郊區(qū)。2015年，浦東、寶山、嘉定、松江、青浦、奉賢等區(qū)縣的常住流動人口家庭戶甚至超過戶籍人口家庭戶。此外，這些區(qū)縣也是集體戶類型住房需求最旺盛的。

未考慮人戶分離和考慮人戶分離情形下本市剛性住房需求套數(shù)的對比。黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)在考慮人戶分離后，人口剛性住房需求銳減，其中，黃浦區(qū)由26.5萬套降至15.2萬套，盧灣區(qū)由12.9萬套降至9.5萬套，靜安區(qū)由10.6萬套降至6.8萬套。而近郊和遠(yuǎn)郊部分區(qū)縣來自人口家庭戶和集體戶的住房需求則有所增加。尤其是黃浦，2015年考慮人戶分離和未考慮人戶分離的住房需求比為0.57（見表4）。

未來上海市常住人口的快速增長主要來自外來常住流動人口，因此上海市未來的基本住房需求動力主要來自外來人口。上海市戶籍人口剛性住房需求在現(xiàn)有住房存量保障下，供需壓力將明顯減緩。外來常住流動人口的剛性住房需求將成為城市住房需求的主要動力?；谕鈦砣丝诘奶匦裕磥砩虾Ｊ腥丝谧》抠徺I性剛性需求比例將降低，相應(yīng)的以租賃等形式的剛性住房需求旺盛，且多以低檔小戶型住房需求為主。同時，外來常住流動人口中集體戶人口增加，集體式公寓等住房類型的剛性需要相應(yīng)增加。

5 適應(yīng)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動來加強城市住房供求管理的對策建議

第一，重視對存量住房的調(diào)整，推動存量住房的公共租賃和私人租賃。

上海根據(jù)公安局登記的住房，2010年上海市有1020萬套，而同年人口為2300萬人，這說明上海現(xiàn)有的住房套數(shù)總體上是能夠滿足自身的住房問題。當(dāng)然住房的面積離住房規(guī)劃目標(biāo)和人們居住需求還有較大差距。僅從住房套數(shù)已經(jīng)基本滿足常住人口剛性需求來說，解決城市住房問題的第一條策略，是推動住房在市場中流通配置。減少空置率，將存量的住房充分調(diào)動起來。

目前對城市住房管理來說，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場過分強調(diào)住房購買的市場，但是對于租房的市場可能不完善。對存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國際經(jīng)驗來看，租賃住房也是解決住房問題的重要手段。因此對于城市租房供求管理來說，既要解決增量問題，也要通過各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來。對于房屋租賃市場的法規(guī)要更加完善，推動住房存量市場的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動推動住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來人口變動型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動老年住房的調(diào)整置換，推動老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場上進(jìn)行銷售和租賃。近年來，上海開始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個意義上來說，充分推動老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動城市更新，仍然是解決城市住房供求問題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺的認(rèn)識是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強容積率。另外，對于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過加強城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動上海乃至長三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問題。

上海的人口集聚是和整個長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒有形成制高點，上海和長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒有充分形成一個生產(chǎn)鏈條。因此，在長三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對勞動力需求是和長三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對勞動者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對較強，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對于勞動力有很強的吸納作用。我們總是利用行政的方式來進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個手段是沒有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對于人口總量調(diào)整又基本上沒有用處，反而對城市管理帶來巨大的政治正確的壓力。也就是說，上海沒有一個基于市場的手段對人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對于人口調(diào)控和解決居住住房問題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對勞動力需求和長三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過產(chǎn)業(yè)升級帶來人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，并一定程度上緩解人口集聚和對住房的壓力。

長三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長三角城市的同城化效應(yīng)越來越強，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過30%在東京都以外居住，他們每天通過新干線來實現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問題，就不一定在上海解決，在長三角同城的視野下解決上海的居住問題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補貼，這對于上海的財政投入來說更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵人口向新城發(fā)展，上?？梢詾榫幼≡谛鲁堑娜丝谔峁┙煌ㄑa貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過新城發(fā)展增強容積率來更好地解決人口分布和人口居住的問題。

參考文獻(xiàn)：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蔣耒文 任強.中國人口、家庭戶與住房需求預(yù)測研究.市場與人口分析.2005.2

4.趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究.城市開發(fā).2002.8

5.尹中立.從人口結(jié)構(gòu)看中國住房市場的大趨勢.西部論叢.2011.11

6.師友良.中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響.統(tǒng)計研究.2005.9

作者簡介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向為人力資本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項目“城市化過程中的流動人口的住房需求和住房保障研究”（項目編號：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項目“城市流動人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對住房供求模式的影響研究》（項目編號：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯

目前對城市住房管理來說，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場過分強調(diào)住房購買的市場，但是對于租房的市場可能不完善。對存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國際經(jīng)驗來看，租賃住房也是解決住房問題的重要手段。因此對于城市租房供求管理來說，既要解決增量問題，也要通過各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來。對于房屋租賃市場的法規(guī)要更加完善，推動住房存量市場的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動推動住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來人口變動型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動老年住房的調(diào)整置換，推動老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場上進(jìn)行銷售和租賃。近年來，上海開始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個意義上來說，充分推動老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動城市更新，仍然是解決城市住房供求問題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺的認(rèn)識是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強容積率。另外，對于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過加強城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動上海乃至長三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問題。

上海的人口集聚是和整個長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒有形成制高點，上海和長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒有充分形成一個生產(chǎn)鏈條。因此，在長三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對勞動力需求是和長三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對勞動者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對較強，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對于勞動力有很強的吸納作用。我們總是利用行政的方式來進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個手段是沒有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對于人口總量調(diào)整又基本上沒有用處，反而對城市管理帶來巨大的政治正確的壓力。也就是說，上海沒有一個基于市場的手段對人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對于人口調(diào)控和解決居住住房問題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對勞動力需求和長三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過產(chǎn)業(yè)升級帶來人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，并一定程度上緩解人口集聚和對住房的壓力。

長三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長三角城市的同城化效應(yīng)越來越強，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過30%在東京都以外居住，他們每天通過新干線來實現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問題，就不一定在上海解決，在長三角同城的視野下解決上海的居住問題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補貼，這對于上海的財政投入來說更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵人口向新城發(fā)展，上?？梢詾榫幼≡谛鲁堑娜丝谔峁┙煌ㄑa貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過新城發(fā)展增強容積率來更好地解決人口分布和人口居住的問題。

參考文獻(xiàn)：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蔣耒文 任強.中國人口、家庭戶與住房需求預(yù)測研究.市場與人口分析.2005.2

4.趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究.城市開發(fā).2002.8

5.尹中立.從人口結(jié)構(gòu)看中國住房市場的大趨勢.西部論叢.2011.11

6.師友良.中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響.統(tǒng)計研究.2005.9

作者簡介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向為人力資本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項目“城市化過程中的流動人口的住房需求和住房保障研究”（項目編號：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項目“城市流動人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對住房供求模式的影響研究》（項目編號：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯

目前對城市住房管理來說，存在租售比例的不恰當(dāng)，住房市場過分強調(diào)住房購買的市場，但是對于租房的市場可能不完善。對存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國際經(jīng)驗來看，租賃住房也是解決住房問題的重要手段。因此對于城市租房供求管理來說，既要解決增量問題，也要通過各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來。對于房屋租賃市場的法規(guī)要更加完善，推動住房存量市場的調(diào)整，也應(yīng)該適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變動推動住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來人口變動型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動老年住房的調(diào)整置換，推動老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場上進(jìn)行銷售和租賃。近年來，上海開始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個意義上來說，充分推動老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟(jì)收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問題。

第二，建設(shè)更緊湊的城市和進(jìn)一步推動城市更新，仍然是解決城市住房供求問題的主要手段。

在城市住房供求壓力下，人們直覺的認(rèn)識是需要增加土地供應(yīng)，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對比較高水平的新增土地供應(yīng)，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應(yīng)需求。

因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應(yīng)從存量土地入手，增強郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強容積率。另外，對于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過加強城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來上海城市住房供給的主要途徑。

在城市更新的過程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

第三，推動上海乃至長三角地區(qū)同城效應(yīng)的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問題。

上海的人口集聚是和整個長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)沒有形成制高點，上海和長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒有充分形成一個生產(chǎn)鏈條。因此，在長三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對勞動力需求是和長三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對勞動者權(quán)益的保護(hù)和福利保障水平相對較強，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對于勞動力有很強的吸納作用。我們總是利用行政的方式來進(jìn)行人口總量調(diào)控，但是十五以來，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個手段是沒有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對于人口總量調(diào)整又基本上沒有用處，反而對城市管理帶來巨大的政治正確的壓力。也就是說，上海沒有一個基于市場的手段對人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行良好的調(diào)整。因此對于人口調(diào)控和解決居住住房問題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，上海率先實現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對勞動力需求和長三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過產(chǎn)業(yè)升級帶來人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，并一定程度上緩解人口集聚和對住房的壓力。

長三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機(jī)遇。在長三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長三角城市的同城化效應(yīng)越來越強，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當(dāng)部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過30%在東京都以外居住，他們每天通過新干線來實現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問題，就不一定在上海解決，在長三角同城的視野下解決上海的居住問題。上?？梢詾檫@部分在上海以外居住的人口提供住房補貼，這對于上海的財政投入來說更加經(jīng)濟(jì)。另外，為了鼓勵人口向新城發(fā)展，上海可以為居住在新城的人口提供交通補貼，以促進(jìn)人口向周邊新城集中，并通過新城發(fā)展增強容積率來更好地解決人口分布和人口居住的問題。

參考文獻(xiàn)：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蔣耒文 任強.中國人口、家庭戶與住房需求預(yù)測研究.市場與人口分析.2005.2

4.趙君麗.人口變化與房地產(chǎn)需求——人口結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)周期相關(guān)性研究.城市開發(fā).2002.8

5.尹中立.從人口結(jié)構(gòu)看中國住房市場的大趨勢.西部論叢.2011.11

6.師友良.中國人口城市化對城鎮(zhèn)住宅市場需求的影響.統(tǒng)計研究.2005.9

作者簡介：

陳春林，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院博士研究生，研究方向為人力資本和城鎮(zhèn)化。

任遠(yuǎn)，復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授。

注：本文為教育部人文社科研究項目“城市化過程中的流動人口的住房需求和住房保障研究”（項目編號：11YJA840013）研究成果。上海社科一般項目“城市流動人口的居住狀況、住房需求與住房保障研究”和上海市決策咨詢項目《本市居民人口結(jié)構(gòu)變遷對住房供求模式的影響研究》（項目編號：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求軍/責(zé)任編輯