鄭智維　田鳳元

“財(cái)政收入主要來(lái)自土地，政府取消限購(gòu)是在救市，同時(shí)也是在救自己?！?/p>

“取消商品房銷售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買商品住房含二手住房在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明?！?月26日，呼和浩特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督管理處的一份文件中如此表述。

該文件的發(fā)布使呼和浩特成為全國(guó)首個(gè)發(fā)文確定放開(kāi)樓市限購(gòu)的城市。緊隨其后，蘇州、鄭州、合肥、濟(jì)南等20幾個(gè)城市的樓市政策都相應(yīng)調(diào)整，限購(gòu)松綁產(chǎn)生擴(kuò)散效應(yīng)。

不過(guò)，《民生周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)松綁并未給呼和浩特帶來(lái)明顯影響。供需矛盾失衡的情形下，呼和浩特的“崩盤說(shuō)”仍難言虛實(shí)，受樓市低迷影響的地產(chǎn)商呼吁放開(kāi)限貸的呼聲漸強(qiáng)。

取消限購(gòu)滿月

7月末，恰逢呼和浩特取消限購(gòu)的新政實(shí)施滿月。限購(gòu)松綁后的呼和浩特樓市，有何表現(xiàn)？

“從購(gòu)房者到訪量及樓盤銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)銷售情況變化不大?！闭劶靶抡邘?lái)的影響，呼和浩特市中海宏洋地產(chǎn)有限公司銷售經(jīng)理付曉敏告訴記者，放松限購(gòu)，對(duì)于一些房地產(chǎn)項(xiàng)目有好處，但對(duì)于整個(gè)樓市影響并不明顯?！爸皇怯绊懥舜髴粜偷母纳菩妥》浚瑢?duì)剛需住房影響很小?！?/p>

回首3年前呼和浩特開(kāi)始限購(gòu)時(shí)的情形，付曉敏記憶猶新。

2011年，尚未大學(xué)畢業(yè)的她就來(lái)到中海地產(chǎn)上班，當(dāng)時(shí)的身份是置業(yè)顧問(wèn)。正是從這年5月起，呼和浩特開(kāi)始實(shí)行限購(gòu)?！拔覀兊氖蹣菆F(tuán)隊(duì)組建之初，就遇到了這次政策變動(dòng)?！彼貞?。

在一些地產(chǎn)商看來(lái)，無(wú)論是現(xiàn)在的限購(gòu)松綁，還是3年前實(shí)施的限購(gòu)政策，“感覺(jué)影響都沒(méi)那么明顯?！?/p>

談及呼和浩特的限購(gòu)政策，內(nèi)蒙古秋實(shí)（地產(chǎn)）集團(tuán)行政運(yùn)行中心副總經(jīng)理周曉彤認(rèn)為，初期沒(méi)什么影響，直到2013年4月份至今，限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的影響才逐漸顯現(xiàn)?！暗饕菍?duì)于大平米的改善型住房?！?/p>

他以呼和浩特錫林南路的秋實(shí)璟峯匯小區(qū)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目在2012年7月首次開(kāi)盤就賣出了184套，90平方米左右的剛需房非常受歡迎。

后來(lái)，限購(gòu)政策一出，銷售受到了一定影響?！拔覀?yōu)榇苏{(diào)整了方案，在二期住宅上增加了小戶型比例，現(xiàn)在來(lái)看，當(dāng)時(shí)的這個(gè)決定還是非常明智的?！敝軙酝f(shuō)。

針對(duì)此次放開(kāi)限購(gòu)，也有呼和浩特市民擔(dān)心：是否會(huì)導(dǎo)致炒房熱再現(xiàn)？

在接受記者采訪時(shí)，內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)于廣軍認(rèn)為，就呼和浩特房地產(chǎn)目前的情況而言，不會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房熱。

在他看來(lái)，如果房貸與信貸政策不放松，僅放開(kāi)限購(gòu)政策根本無(wú)法改變呼和浩特樓市的大局。“從供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，房?jī)r(jià)有虛高的因素；此外，住宅已經(jīng)不具有小規(guī)模資本投機(jī)性和家庭小規(guī)模資本投資品特性?！彼治?。

崩盤？

來(lái)自湖北的徐祖學(xué)經(jīng)營(yíng)著一家勞務(wù)公司，早在2003年他就到了呼和浩特。

在他看來(lái)，過(guò)去10年中，2006～2010年期間的呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)是最好的?！爱?dāng)時(shí)，只要按照合同完工，建筑商很快就能結(jié)清勞務(wù)工資。”

不過(guò)，鄂爾多斯樓市崩盤以后，呼和浩特市的房產(chǎn)需求也開(kāi)始萎縮。“之前來(lái)呼和浩特市一次性購(gòu)買一單元、十幾套樓房的老板們逐漸消失?！?/p>

但是，房屋供應(yīng)量依然在不斷增加。

供需關(guān)系的變化，導(dǎo)致房屋銷售回款緩慢，引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。據(jù)徐祖學(xué)了解，目前很多開(kāi)發(fā)商都用房子或者路虎、奔馳、寶馬等豪車抵債。由于房子、豪車難以變現(xiàn)，工程承包商無(wú)法支付材料款、勞務(wù)工資，導(dǎo)致目前一些樓盤不得不停工。

在呼和浩特調(diào)查時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，由于資金緊張，許多中小開(kāi)發(fā)商普遍存在延期交房及拖欠工程款的情況，停工樓盤不斷涌現(xiàn)。

記者在走訪中了解到，位于呼和浩特市巴彥淖爾路的奈林尚苑小區(qū)，從2010年開(kāi)盤至今，部分業(yè)主已經(jīng)入住，但外圍的幾棟高層仍沒(méi)有竣工，銷售中心的大門也上了鎖。

此前，呼和浩特就放松限購(gòu)向住建部請(qǐng)示時(shí)陳述了兩點(diǎn)理由：呼和浩特市面臨的不僅是供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題，而且是崩盤的問(wèn)題；不僅是樓市的問(wèn)題，更是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展的問(wèn)題。

然而，呼和浩特的房地產(chǎn)，是否真的到了崩盤地步？

“會(huì)哭的孩子有奶吃。”周曉彤說(shuō)，只有向住建部陳述理由時(shí)說(shuō)得嚴(yán)重些，取消限購(gòu)才能得到住建部的許可?！柏?cái)政收入主要來(lái)自土地，政府取消限購(gòu)是在救市，同時(shí)也是在救自己?！?/p>

呼和浩特市房管局公開(kāi)信息顯示，截至7月16日，呼和浩特市4區(qū)可售期房共計(jì)139046套，但今年以來(lái)，累計(jì)成交套數(shù)不足6000套。據(jù)此，業(yè)內(nèi)測(cè)算，以目前的去化率計(jì)算，樓盤去化周期接近10年。

“這一數(shù)據(jù)存在片面性?！敝軙酝J(rèn)為，去化不應(yīng)該只從今年計(jì)算，應(yīng)該從2008年開(kāi)始進(jìn)行去化量計(jì)算。房子不屬于急需品，大部分購(gòu)房者都在觀望，保守估計(jì)，呼和浩特庫(kù)存去化周期為5到6年。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由短缺向基本滿足轉(zhuǎn)變?！庇趶V軍認(rèn)為，在這種變化下，限購(gòu)之類的政策早應(yīng)該下課。

限購(gòu)與限貸

“從整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，多個(gè)城市嘗試限購(gòu)松綁的背后，是為應(yīng)付2014年年初銀行信貸緊縮?！闭劶爱?dāng)下各地開(kāi)始的限購(gòu)松綁，于廣軍說(shuō)。

現(xiàn)狀是，樓市供大于求，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷。在限貸政策從緊的背景下，貸款利率高讓購(gòu)房者望而卻步。

其實(shí)，銀行從2013年就開(kāi)始收緊銀根，調(diào)整或降低貸款額度。周曉彤以璟峯匯為例談到，包商銀行此前每月辦理貸款的有30套左右，調(diào)整后每月只能辦理10套左右?！澳懿荒苌俳皇赘犊?，低成本貸到款，很大程度上決定了購(gòu)買力?！彼f(shuō)。

對(duì)此，有專家分析道，由于房貸的存貸差較小，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足，此外做房貸還意味著要為未來(lái)樓市可能的風(fēng)險(xiǎn)買單。

周曉彤認(rèn)為，調(diào)整限購(gòu)政策不如調(diào)整限貸政策。他分析，目前大多數(shù)主要城市都實(shí)行差異化的信貸政策，如二套房首付為六七成，三套房沒(méi)有貸款支持?！皢?wèn)題在于，在調(diào)整限購(gòu)的同時(shí)，各地并未實(shí)行差別化信貸政策?！?/p>

由于銀行貸款緊縮，而民間借貸利率又高，周曉彤擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商將資金壓力轉(zhuǎn)嫁到施工方。“一些中小開(kāi)發(fā)商支付工程款，采取的是現(xiàn)金和頂賬房，比重為三七、六四、五五等，甚至全部頂房。”他透露。

同樣，建筑商也將這種壓力轉(zhuǎn)嫁到關(guān)聯(lián)行業(yè)。這兩年，建筑商向徐祖學(xué)的公司支付勞務(wù)費(fèi)也基本都是“一部分現(xiàn)金，剩下的拿房子頂”。

這種支付方式，目前在呼和浩特已經(jīng)很普遍。“這種做法的風(fēng)險(xiǎn)是，建筑商為了減少壓力就會(huì)節(jié)約成本，在施工建筑質(zhì)量上偷工減料，導(dǎo)致驗(yàn)收不合格無(wú)法交房?！敝軙酝f(shuō)。