郭鐵

如何有效解決房屋質(zhì)量問題，專家認(rèn)為可以引入工程擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制。目前，我國(guó)尚缺乏覆蓋建筑整個(gè)生命周期的保險(xiǎn)機(jī)制，而在國(guó)外，從房屋誕生到衰亡，保險(xiǎn)將覆蓋其各個(gè)環(huán)節(jié)。

繼浙江奉化老舊房屋坍塌后，5月4日，上海又發(fā)生老樓倒塌事故。倒塌的不僅是樓房，還有人們對(duì)房屋質(zhì)量的信心。

我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》規(guī)定，一般性建筑的耐久年限為50年到100年。按此規(guī)定，上世紀(jì)八九十年代誕生的房屋，如今正值青壯年時(shí)期，何以未老先衰？

除受當(dāng)時(shí)不完善的建筑標(biāo)準(zhǔn)及不規(guī)范的施工操作影響外，多位專家及業(yè)內(nèi)人士在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)表示，“重建設(shè)、輕管理”是房屋質(zhì)量受損的另一大主因。

責(zé)任不明

全國(guó)究竟有多少“80后”、“90后”老樓處于危險(xiǎn)階段？目前尚無精確數(shù)據(jù)。而長(zhǎng)期以來，危房排查及管護(hù)責(zé)任尚未明確。

1998年底，我國(guó)實(shí)行住房制度改革，商品房時(shí)代來臨。在福利分房時(shí)期及現(xiàn)在，各地房管局對(duì)公房負(fù)有管理責(zé)任。實(shí)施商品房政策后，使用期的房屋質(zhì)量由誰來負(fù)責(zé)排查？清華大學(xué)工程管理研究所副所長(zhǎng)鄧曉梅認(rèn)為，目前這一問題還說不清楚。

“開發(fā)商、承包商都只有保修義務(wù)，但房屋已經(jīng)售出，只要沒有接到報(bào)修，完全可以不必去主動(dòng)管護(hù)。日常的管護(hù)主要還是靠物業(yè)，但發(fā)現(xiàn)問題后，究竟如何認(rèn)定使用期各主體間的責(zé)任分擔(dān)缺乏明確的法律法規(guī)來規(guī)范，常常有很多扯皮?！编嚂悦氛f。

與新建商品房相比，許多老舊樓房經(jīng)歷多次裝修，如果施工不當(dāng)，將影響房屋使用壽命。

除業(yè)主責(zé)任尚不明晰外，政府責(zé)任也缺乏相應(yīng)的界定。目前，北京市政府針對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)的老舊居民區(qū)配套了一些修復(fù)措施，如1980年以前建設(shè)的房屋，市政府將對(duì)其進(jìn)行抗震加固；1980年至1990年期間建設(shè)的房屋，將有保溫加層等舉措。

“相對(duì)來講，北京市非常重視建筑使用期的管理，而且每年市政府都會(huì)拿出很大一筆財(cái)政經(jīng)費(fèi)來做這項(xiàng)工作。財(cái)政收入不太好的城市，老舊房屋的使用情況幾乎無人管理。目前國(guó)家對(duì)危房有管理要求，但沒有排查，政府部門如何知道一座建筑已經(jīng)屬于危房？”鄧曉梅說。

據(jù)媒體報(bào)道，奉化倒塌居民樓此前已被鑒定出是C級(jí)危房，但面臨維修所需要的400多萬元資金，居民和政府都不愿意承擔(dān)。

鄧曉梅認(rèn)為，政府出資處理公房是沒問題的，但是對(duì)于商品房來說，政府并沒有責(zé)任來出資維護(hù)。“歸根到底，政府出資用的是納稅人的錢?！?/p>

法規(guī)缺位

早在上世紀(jì)六十年代，我國(guó)就引入了國(guó)際上較為通行的建筑終身負(fù)責(zé)制，旨在提高建筑人員對(duì)質(zhì)量安全的責(zé)任心，以保證建筑質(zhì)量。2010年6月，住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》，明確要求住宅工程實(shí)行質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。

在鄧曉梅看來，無論是當(dāng)前的政策還是法律，覆蓋的都是建設(shè)期間的質(zhì)量監(jiān)管，房屋進(jìn)入使用階段后，沒有任何法律規(guī)定。

鄧曉梅此前在接受媒體采訪時(shí)曾透露，陳肇元院士早在2007年就組織了一個(gè)中國(guó)工程院的課題組，希望推動(dòng)政府出臺(tái)相關(guān)條例來彌補(bǔ)房屋建筑物使用期的法律空白。鄧曉梅當(dāng)時(shí)也參與了此次意見稿的起草工作，但至今相關(guān)法規(guī)依舊未能出臺(tái)。

針對(duì)房屋使用階段的質(zhì)量責(zé)任，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期可以在合同中自由約定，但不得低于承包商與開發(fā)商約定的保修期。之后的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中又對(duì)施工單位對(duì)建設(shè)單位的法定保修期做出了規(guī)定，其中提到了三個(gè)最低保修期：管線、設(shè)備等保修期為2年，防水工程保修期為5年，地基工程和主體結(jié)構(gòu)為終身保修。

鄧曉梅認(rèn)為，保修期的責(zé)任究竟要如何落實(shí)，法律條例缺乏有效的規(guī)定。“理論上最終應(yīng)該是承包商來承擔(dān)，但承包商不承擔(dān)怎么辦？目前沒有風(fēng)險(xiǎn)保障措施。業(yè)主可以到法院追究承包商的責(zé)任，但要付出很大的法律成本，包括負(fù)有舉證責(zé)任等。”

除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承包商對(duì)房屋具有一定的保修責(zé)任外，目前針對(duì)使用期的房屋質(zhì)量，我國(guó)相關(guān)法律并沒有對(duì)政府、個(gè)人、物業(yè)等主體的責(zé)任進(jìn)行明確，這也對(duì)一些居住在老樓中的居民造成了困擾。

引入工程保險(xiǎn)機(jī)制

據(jù)北京市朝陽區(qū)房管局工作人員透露，目前該局已經(jīng)接到很多居民的咨詢電話，涉及房屋安全及維修責(zé)任問題。普遍答復(fù)是，房屋業(yè)主首先應(yīng)與社區(qū)或物業(yè)溝通，如果問題不能解決，可以尋找鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，明確責(zé)任主體，但鑒定產(chǎn)生的費(fèi)用需要個(gè)人承擔(dān)。

“缺乏全壽命期管理意識(shí)及相應(yīng)的政府監(jiān)管組織體系是問題的關(guān)鍵?！睋?jù)鄧曉梅介紹，目前在住建部門，質(zhì)量司負(fù)責(zé)管理房屋質(zhì)量，主要針對(duì)建設(shè)期，但使用期的房屋管理隸屬于房地產(chǎn)司管理。

“實(shí)際上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋質(zhì)量是市場(chǎng)主體在市場(chǎng)當(dāng)中相互作用形成的，但市場(chǎng)主體及其行為又隸屬于市場(chǎng)司管理。所以在住建部門內(nèi)部，各部門間的職能有很多交叉?！?/p>

如何有效解決房屋質(zhì)量問題，鄧曉梅認(rèn)為可以引入工程擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制。目前，我國(guó)尚缺乏覆蓋建筑整個(gè)生命周期的保險(xiǎn)機(jī)制，而在國(guó)外，從房屋誕生到衰亡，保險(xiǎn)將覆蓋其各個(gè)環(huán)節(jié)?！霸O(shè)計(jì)有自己的責(zé)任險(xiǎn)，施工有履約擔(dān)保、工程質(zhì)量保修擔(dān)保和保險(xiǎn)，業(yè)主也有財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)?！?/p>

“在奉化事件中，由于房屋建筑時(shí)間過于久遠(yuǎn)，開發(fā)商公司已經(jīng)撤銷，承包商已經(jīng)改組，且一分為四，誰來繼承承包責(zé)任？如果有保險(xiǎn)事情就簡(jiǎn)單了，保險(xiǎn)公司先自己拿錢把房屋修好，再自己去找可追責(zé)的對(duì)象，追不著就自己買單，業(yè)主不用自己去維權(quán)?！编嚂悦氛f。

她認(rèn)為，正因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司和擔(dān)保公司也承擔(dān)著一定風(fēng)險(xiǎn)，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司和擔(dān)保公司通常需要在建設(shè)期時(shí)就介入，嚴(yán)格把好房屋質(zhì)量關(guān)，“這樣一來百姓利益就有了保障”。endprint