金莉萍，虞 倩

（1.蘇州市職業(yè)大學(xué) 商學(xué)院，江蘇 蘇州 215104；2.江蘇新天倫律師事務(wù)所，江蘇 蘇州 215002）

隨著我國(guó)居民生活水平的不斷提高，私家車的數(shù)量規(guī)模越來越龐大，城市住宅小區(qū)停車位的供求關(guān)系也越來越緊張，與停車位有關(guān)的糾紛不斷發(fā)生。雖然《物權(quán)法》第七十四條[1]90對(duì)小區(qū)的停車位的權(quán)屬作出了規(guī)定，但是由于該條規(guī)定內(nèi)容不夠明確，規(guī)定的概念也較為模糊，并沒有區(qū)分停車位的不同形式，也未對(duì)停車位所有權(quán)的歸屬進(jìn)行類型化的規(guī)定，這為以后業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之產(chǎn)生糾紛埋下了隱患，給司法實(shí)踐帶來了很大的困擾。

一、小區(qū)停車位權(quán)屬的確定依據(jù)

建筑模式的多樣化和人們對(duì)停車位的極大需求，使得小區(qū)停車位也向多樣化發(fā)展，從最初的地面停車位發(fā)展到后來的地下停車位，空間的緊湊性也催生了架空層停車位以及屋頂平臺(tái)停車位的出現(xiàn)。停車位本身的特殊性質(zhì)和眾多的停車位的形態(tài)，使得學(xué)界對(duì)于小區(qū)停車位權(quán)屬的確定依據(jù)有著不同的主張與看法。

（一）按停車位的建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積來判斷其權(quán)利歸屬

持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，對(duì)于小區(qū)停車位權(quán)屬的確定，以小區(qū)的停車庫、停車位的面積是否分?jǐn)偟椒课萁ㄖ娣e中為準(zhǔn)：若計(jì)入房屋建筑面積，則車位歸全體業(yè)主所有；否則，歸開發(fā)商所有。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條[2]規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及作為人防工程的地下室不計(jì)入公用建筑面積。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，我們可以看出法律上并沒有明確停車位是否計(jì)入公用建筑面積。以停車位是否計(jì)入商品房公攤面積來確定其權(quán)利歸屬，在某種程度上有利于緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾，但也會(huì)導(dǎo)致有車業(yè)主和無車業(yè)主之間的矛盾。眾所周知，商品房的公攤面積是計(jì)入買房者的購(gòu)房成本的，如果小區(qū)停車位計(jì)入了商品房的公攤面積，那么沒有汽車的業(yè)主也需要為此承擔(dān)公攤面積的購(gòu)房款，而實(shí)際上這部分業(yè)主沒有享受到這部分權(quán)利，容易引發(fā)業(yè)主之間的問題。所以筆者認(rèn)為，以是否分?jǐn)偯娣e或土地使用權(quán)作為停車位權(quán)屬的判斷依據(jù)，并不能真正解決實(shí)際矛盾。

（二）按停車位的建造成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷其權(quán)利歸屬

持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，如果停車位的建造成本已分?jǐn)側(cè)胱≌拈_發(fā)成本（購(gòu)房者支付的房屋價(jià)款中包含了停車位的建造成本），那么停車位就歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商對(duì)此并無任何權(quán)利。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)不僅會(huì)引發(fā)業(yè)主之間權(quán)利不對(duì)等的問題，使無車業(yè)主額外支付不必要承受的費(fèi)用，同時(shí)也存在著可操作性問題。開發(fā)商作為商品房買賣中的較強(qiáng)勢(shì)一方，不可能公布真正的商品房建造成本，而停車位的建造成本究竟有沒有分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去，這只有開發(fā)商清楚，業(yè)主既沒有能力也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商的開發(fā)成本，這對(duì)購(gòu)房者而言是不可能做到的事情，所以根據(jù)停車位是否計(jì)入住宅開發(fā)成本來確定停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬也很難實(shí)現(xiàn)。

（三）依開發(fā)商與業(yè)主之間是否有約定來確定停車位的權(quán)利歸屬

持這一觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，這一原則足以體現(xiàn)民法的最基本原則意思自治原則，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律，可以置雙方當(dāng)事人于平等的地位，能夠切實(shí)解決現(xiàn)實(shí)問題[3]。對(duì)于這一理論，我國(guó)的《物權(quán)法》予以了采納?！段餀?quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！盵1]對(duì)于車位的歸屬問題，《物權(quán)法》的明確規(guī)定為當(dāng)事人提供了一定的保障。但是這一規(guī)定在實(shí)踐中似乎有些無力。這個(gè)觀點(diǎn)表面上體現(xiàn)了私法自治原則，但是開發(fā)商作為商品房買賣中的強(qiáng)勢(shì)一方，為了自身利益，他們根本不可能真正與業(yè)主站在平等的地位上約定停車位的歸屬問題。另一方面，或許開發(fā)商表面上尊重了意思自治原則，但是實(shí)踐中開發(fā)商卻通過種種方式，比如并沒有很好地配備停車位，使得處于弱勢(shì)的業(yè)主權(quán)利受到侵害，最終還是出現(xiàn)實(shí)際上由開發(fā)商單方?jīng)Q定這一局面。

筆者認(rèn)為開發(fā)商與業(yè)主之間的約定可以構(gòu)成確定住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)之一，但也絕非唯一標(biāo)準(zhǔn)，更非主要依據(jù)，僅能作為一個(gè)次要的依據(jù)而存在。

綜上所述，各個(gè)觀點(diǎn)都有或多或少的不現(xiàn)實(shí)性，小區(qū)停車位形式的多樣化決定了我們不可能通過一個(gè)理論就解決停車位的歸屬問題，因而筆者主張應(yīng)以法定形式為主，以約定方式為輔，區(qū)分不同形式的停車位，根據(jù)各停車位的特征解決停車位的歸屬問題。

二、小區(qū)停車位權(quán)利歸屬的分類分析

鑒于現(xiàn)實(shí)中存在地面停車位、地下停車位、首層架空停車位，屋頂平臺(tái)停車位等諸多形式的停車位，筆者認(rèn)為只有對(duì)不同權(quán)屬的停車位進(jìn)行歸類分析，才能真正解決問題。

（一）住宅小區(qū)地面停車位

通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記之后，房屋所有人（即建筑物區(qū)分所有權(quán)人）即按份共同擁有了該小區(qū)的全部土地使用權(quán)。[4]地面停車位作為我們最為熟知的地上停車位的主要形式，絕大多數(shù)都是通過在地面上用線劃定一定的區(qū)域來設(shè)置，這些停車位和小區(qū)的綠化、道路一樣，它們的面積包括在小區(qū)總的土地使用面積之內(nèi)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋后，使用權(quán)就歸全體業(yè)主共同共有。通過劃線分割地面而設(shè)置的地面停車位，其上不需要任何構(gòu)筑物，不管是構(gòu)造上還是使用上都具有開放性，而不是獨(dú)立性。地面停車位本身的特征決定了它只能成為共有權(quán)的客體，故而地面停車位并不能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證，其應(yīng)為小區(qū)全體或部分業(yè)主共同共有。[5]

根據(jù)《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，用于停放汽車的車位應(yīng)該首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要?！币蚨绻_發(fā)商或是物業(yè)將小區(qū)業(yè)主共同共有的停車位出租、出售給小區(qū)業(yè)主以外的人員，業(yè)主有權(quán)就開發(fā)商的侵權(quán)行為要求相關(guān)部門追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并且要求本小區(qū)業(yè)主以外的買受人返還租賃、購(gòu)買的停車位，以保證本小區(qū)業(yè)主的需求。對(duì)于小區(qū)自己的業(yè)主而言，開發(fā)商在交付房屋后，由業(yè)主共有的地面車位的使用權(quán)也一并交付給小區(qū)全體業(yè)主。由于停車位自身的特殊作用，并不是所有的業(yè)主有需要，同時(shí)由于停車位的稀缺性，也不可能滿足小區(qū)所有業(yè)主的需求，所以在全體業(yè)主協(xié)商一致的前提下或者在業(yè)主委員會(huì)同意后，通過物業(yè)管理部門，部分業(yè)主可以以支付租金的方式獲得該共有車位的專有使用權(quán)。這部分的車位租金收入由全體業(yè)主的共同享有，此種收益的取得可以給小區(qū)內(nèi)未租賃地面車位的業(yè)主一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以確保所有業(yè)主之間的公平。

（二）住宅小區(qū)地下停車位

相對(duì)于住宅小區(qū)的地面停車位，地下停車位的情況則比較復(fù)雜。它不僅在實(shí)務(wù)操作中引發(fā)了諸多問題，而且在法學(xué)理論上也引發(fā)了諸多探討。筆者認(rèn)為想要明確住宅小區(qū)地下停車位的權(quán)屬問題，必須結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行分析。地下車位主要是指利用小區(qū)的地下空間而建造的停車位，內(nèi)部設(shè)有若干個(gè)有編號(hào)且沒有墻壁隔離的停車位[6]。就地下車位而言，存在人防工程地下車位和非人防工程地下車位之分。從人防工程地下停車位來看，法律并沒有對(duì)其歸屬作出明確規(guī)定，僅簡(jiǎn)單說明其收益歸投資者所有?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，奉行“誰投資誰使用，誰收益誰維護(hù)”[7]的原則。根據(jù)這項(xiàng)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商作為該人防工程的直接投資者，僅享受該項(xiàng)投資帶來的利益，并不能對(duì)人防工程的地下停車位進(jìn)行出售。從非人防工程地下停車位來看，如果地下車位并沒有計(jì)算入整個(gè)小區(qū)的容積率，該停車位就沒有能夠取得相應(yīng)的土地使用權(quán)的面積份額，其僅能作為地上建筑物的從物，由主物的所有人即各區(qū)分所有權(quán)人共同共有；如果地下停車位已計(jì)入容積率，那么這些停車位就可以成為專有所有權(quán)的客體，開發(fā)商可以對(duì)這種性質(zhì)的車位進(jìn)行出售出租，由特定的業(yè)主享有該停車位的權(quán)屬。

（三）住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位

對(duì)于小區(qū)首層架空層停車位的認(rèn)定，首先需要明確一下標(biāo)準(zhǔn)?！蛾P(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》[8]規(guī)定：層高2.2米以下的房屋和地下室不計(jì)入建筑面積；層高在2.2米以上的，則應(yīng)計(jì)入建筑面積。故而我們所探討的架空層停車位的判定一般以層高2.2米為標(biāo)準(zhǔn)，超過2.2米層高的架空層不屬于筆者此次討論的范圍。

實(shí)踐中架空層停車位的面積并不被計(jì)入整個(gè)小區(qū)的容積率，故而此部分面積并不能獲得土地使用權(quán)面積份額，其性質(zhì)屬于住宅小區(qū)房屋的從物。在初始登記時(shí)，由于樓房架空層停車位的法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積，所以其根本無法取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，也無法轉(zhuǎn)移登記。實(shí)踐中如果開發(fā)商與業(yè)主約定架空層停車位屬于開發(fā)商所有，或者將架空層停車位從商品房中剝離出來另作處理，這些行為都是違反法律強(qiáng)制規(guī)定的行為，也侵害了廣大業(yè)主的權(quán)利，開發(fā)商沒有任何的立足點(diǎn)，架空層停車位的權(quán)屬是全體業(yè)主共同共有，開發(fā)商無權(quán)對(duì)其進(jìn)行任何處置。開發(fā)商和物業(yè)公司一旦對(duì)架空層停車位進(jìn)行了租賃或者出售，小區(qū)業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商和物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

（四）住宅小區(qū)樓房屋頂平臺(tái)停車位

住宅小區(qū)樓房屋頂平臺(tái)停車位具有一定空間上的特殊性，因此其所有權(quán)的歸屬并不是整個(gè)小區(qū)的所有業(yè)主，應(yīng)根據(jù)各幢樓的情況，將其所有權(quán)歸屬于特定范圍內(nèi)的所有人，即該平臺(tái)停車位所在樓房的所有業(yè)主。根據(jù)該種停車位的權(quán)屬，其使用問題也應(yīng)由幢樓的業(yè)主自行約定，可以充分發(fā)揮當(dāng)事人的意思自治原則，體現(xiàn)出了建筑物區(qū)分所有權(quán)下的共有權(quán)和成員權(quán)的效力。

綜上所述，按停車位所在住宅區(qū)域的位置進(jìn)行分類，針對(duì)不同的情況進(jìn)行不同的分析，以停車位的具體情況作為其權(quán)利歸屬問題的判斷標(biāo)準(zhǔn)，不啻是一個(gè)比較合理的方式。通過合理的方式明確各種停車位的權(quán)屬問題，可以切實(shí)解決停車位糾紛。

三、針對(duì)小區(qū)停車位權(quán)屬問題提出的建議

（一）從法律規(guī)范的層面上完善立法

在理論明確停車位的權(quán)利歸屬問題之后，我國(guó)的立法機(jī)構(gòu)完全可以將這些理論加以消化吸收，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，通過法律明確停車位的權(quán)利歸屬，而不是用模糊不清的語言大致對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行規(guī)定。只要法律對(duì)停車位的歸屬問題作了明確的規(guī)定，就可以切實(shí)地解決因停車位而產(chǎn)生的各種糾紛，既可以規(guī)范開發(fā)商轉(zhuǎn)租、出售停車位的行為，又能合法合理地保障作為較弱勢(shì)一方的業(yè)主的權(quán)利。在目前的國(guó)情之下，就停車位問題，開發(fā)商與業(yè)主必定是站在利益的兩端，立法者不可能讓兩者都很滿意。對(duì)于立法過程中常見的利益沖突，立法者應(yīng)該在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行利益衡量，吸收學(xué)者的先進(jìn)理論，借鑒國(guó)外相關(guān)的法律，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，通過綜合的政策考量、經(jīng)濟(jì)分析等多種手段來尋求最佳的立法結(jié)果。立法并不是僅僅只對(duì)一方的利益進(jìn)行保護(hù)，而是要合理合法地確定權(quán)利范圍。《物權(quán)法》的頒布花費(fèi)了立法部門的很多心血，但是僅就第74條而言，就存在不足之處，公眾需要立法部門在《物權(quán)法》中用清晰明確的規(guī)則確定停車位所有權(quán)的歸屬，過于簡(jiǎn)單的條款不能解決實(shí)際問題，相信隨著學(xué)界研究理論的成熟和司法實(shí)踐的增多，停車位的權(quán)屬問題會(huì)通過法律加以明確。

（二）完善小區(qū)停車位的所有權(quán)登記制度

隨著人們生活水平的提高，私家車已成為許多家庭的必需品，由于小區(qū)本身環(huán)境的限制，小區(qū)的停車位并沒有那么充分，在需求大于供給的情況下，對(duì)于權(quán)屬不明確的停車位，自然很容易發(fā)生糾紛，這種糾紛既會(huì)發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，也常發(fā)生在業(yè)主與業(yè)主之間。科斯定律認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)清晰是交易的前提，它能減少交易成本，促進(jìn)社會(huì)整體利益的增長(zhǎng)，在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)歸甲或乙并不會(huì)造成利益的不平衡，因?yàn)楫?dāng)事人的協(xié)商會(huì)調(diào)整責(zé)任的分?jǐn)?，從而自發(fā)形成利益平衡。[9]

《物權(quán)法》中明確了我國(guó)要逐步規(guī)范登記制度，對(duì)于停車位這種容易引起糾紛的家庭必需品，通過明確的產(chǎn)權(quán)登記反而可以減少不必要的糾紛[1]12。我國(guó)目前還沒有對(duì)小區(qū)的停車位建立統(tǒng)一的登記制度。筆者認(rèn)為，對(duì)于權(quán)屬明確的小區(qū)停車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記可以確保車位所有人的權(quán)利得到充分的保障。對(duì)于小區(qū)中的專有車位，在實(shí)踐中完全有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件，也很有這個(gè)必要，否則這些專有車位只能依附于房屋而存在，小區(qū)的業(yè)主在買賣車位時(shí)就有所限制，在買賣房屋時(shí)必須將車位所有權(quán)捆綁轉(zhuǎn)讓，或者在僅想轉(zhuǎn)讓車位時(shí)也必須同時(shí)出售房屋，所以專有車位的產(chǎn)權(quán)登記對(duì)于規(guī)范車位的買賣有著重要的意義。

值得關(guān)注的是，雖然我國(guó)并沒有對(duì)小區(qū)停車位建立統(tǒng)一的登記制度，但是在2009年10月，蘇州工業(yè)園區(qū)出臺(tái)了《蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法（試行）》①《關(guān)于印發(fā)〈蘇州工業(yè)園區(qū)地下車位登記辦法（試行）〉的通知》（蘇園國(guó)土[2009]63號(hào)）。，這一辦法出臺(tái)后，符合條件的地下停車位可以進(jìn)行交易和投資，車位產(chǎn)權(quán)證明與普通商品住宅一樣，擁有房產(chǎn)證和土地證，真正明晰了可以由開發(fā)商出售的地下停車位的產(chǎn)權(quán)，從根本上維護(hù)了地下停車位所有人的合法權(quán)益，解決了業(yè)主因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明不愿高價(jià)購(gòu)買地下停車位，同時(shí)開發(fā)商又不愿意虧本出租停車位的矛盾。蘇州工業(yè)園區(qū)的這一做法為全國(guó)推行停車位產(chǎn)權(quán)登記制度指明了方向，就蘇州實(shí)踐的反饋來看，停車位的產(chǎn)權(quán)登記制度完全有生根發(fā)芽的沃土，值得加以推崇，以緩解當(dāng)前的小區(qū)停車矛盾。

（三）開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)的配備一定比例停車位的義務(wù)

停車難問題已經(jīng)是許多老小區(qū)最頭疼的問題。筆者認(rèn)為，我國(guó)可以借鑒臺(tái)灣地區(qū)“法定停車位之外自由增設(shè)停車位”[10]的方式來緩解小區(qū)的停車問題。停車位是小區(qū)的配套設(shè)施，開發(fā)商在建造房屋時(shí)需要保障小區(qū)業(yè)主的停車權(quán)利，根據(jù)商品房的數(shù)量，配置一定比例的停車位，這部分停車位為法定停車位，由小區(qū)全體業(yè)主共有。在開發(fā)商承擔(dān)了其必須承擔(dān)的義務(wù)后，在法定停車位之外開發(fā)商可以設(shè)立部分額外的停車位，這部分停車位開發(fā)商可以擁有產(chǎn)權(quán)，可以自由地向小區(qū)業(yè)主出售，同時(shí)結(jié)合車位的登記制度，由小區(qū)內(nèi)購(gòu)買這部分停車位的業(yè)主對(duì)這些車位的所有權(quán)進(jìn)行登記，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)停車位，以滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的停車需求。

（四）加強(qiáng)行政部門對(duì)于小區(qū)停車位監(jiān)管

行政部門對(duì)小區(qū)停車位的監(jiān)管應(yīng)是多方面的。一方面，就我國(guó)目前小區(qū)停車位的出售、租賃價(jià)格可謂節(jié)節(jié)攀升，政府部門不僅要對(duì)商品房的價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)還要對(duì)停車位的價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，防止開發(fā)商漫天要價(jià)。另一方面，對(duì)開發(fā)商的車位所占公攤面積的比例、開發(fā)商是否已將停車位的建設(shè)成本攤?cè)肷唐贩康匿N售價(jià)格之中，政府部門也應(yīng)對(duì)此進(jìn)行監(jiān)管，要求開發(fā)商向業(yè)主公示，通過此種途徑也可以明確部分車位的性質(zhì)及權(quán)屬，以保障廣大業(yè)主和開發(fā)商兩者的利益。

綜上所述，隨著停車位需求的增加，法律規(guī)定的缺失會(huì)使有關(guān)的糾紛越來越多，只有通過各方面的努力，對(duì)停車位制度進(jìn)行全面的規(guī)劃，才能構(gòu)建一個(gè)有序的停車位交易市場(chǎng)，切實(shí)保障各方的利益，滿足各方的需求。

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