肖怡潔

摘要：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可謂如火如荼，不過(guò)在紅火的行業(yè)發(fā)展背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是愈演愈烈，所以需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算當(dāng)中存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性的措施來(lái)提高其會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和水平。

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)核算；風(fēng)險(xiǎn)；配比；制度當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)，由于不合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)往往成為國(guó)家宏觀調(diào)控的首選，因此對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也存在著潛在風(fēng)險(xiǎn)。再加上房地產(chǎn)企業(yè)自身在資金的占用以及使用周期等方面都較為巨大和較長(zhǎng)，這些特征影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金核算，萬(wàn)一出現(xiàn)問(wèn)題，有可能會(huì)危及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此需要根據(jù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)采取針對(duì)性的措施強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算工作，以此保證房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算

（一）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)由于從事土地開(kāi)發(fā)以及房屋建設(shè)，或者承建公共基礎(chǔ)設(shè)施及其配套設(shè)施，同時(shí)為建設(shè)項(xiàng)目提供銷售服務(wù)等方面的業(yè)務(wù)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額巨大，并且投資回報(bào)的周期往往比較長(zhǎng)，從而面臨這更為嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在工程開(kāi)發(fā)的過(guò)程中主要包括土地的購(gòu)置成本以及開(kāi)發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本、管理成本以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)等各種資本投入。在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，做好會(huì)計(jì)核算工作能夠在一定程度上將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理提供支持。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）收入確認(rèn)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的過(guò)程中主要是兩種方式，一種方式是自主進(jìn)行開(kāi)發(fā)和銷售，另一種則是事先同買方簽訂合同然后根據(jù)合同的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后一種方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確認(rèn)收入，不過(guò)對(duì)于那些房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的商品，鑒于開(kāi)發(fā)的整個(gè)周期往往比較長(zhǎng)，并且耗費(fèi)資金的規(guī)模龐大，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品的過(guò)程中經(jīng)常使用預(yù)售的方式或分期收款等多元化的銷售方式。預(yù)售的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售許可證，然后在同客戶簽訂預(yù)售合同同時(shí)預(yù)收房款，最后簽訂正式合同，在工程驗(yàn)收后交付客戶驗(yàn)收并做好產(chǎn)權(quán)過(guò)戶工作等。這樣，確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的商品房所有權(quán)面臨的風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，需要房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作人員具備較強(qiáng)的判斷能力。

（二）會(huì)計(jì)科目設(shè)置混亂。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置過(guò)處中，可以根據(jù)需要來(lái)設(shè)定，同時(shí)所有賬簿都要在年終的時(shí)候進(jìn)行結(jié)賬，然后在年前建立新的賬薄。不過(guò)這一規(guī)定卻不利于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)，在項(xiàng)目完工之前都屬于在建工程，因此在時(shí)間上往往橫跨數(shù)個(gè)會(huì)計(jì)年度，因此成本結(jié)轉(zhuǎn)期就需要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期來(lái)做標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)常規(guī)的會(huì)計(jì)記賬手段在年終結(jié)舊賬然后建新賬。這樣一來(lái)就導(dǎo)致同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)記在好幾本賬薄上，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資分析，另一方面在無(wú)形中增加會(huì)計(jì)工作人員的工作量。

（三）拒絕披露財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)條件的惡化，從而導(dǎo)致企業(yè)投資及其報(bào)酬難以全部回收的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較高，因此更應(yīng)當(dāng)主動(dòng)披露自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)做出質(zhì)量保證金方面的規(guī)定，一些房地產(chǎn)企業(yè)為此也拒絕披露自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）售價(jià)成本缺乏對(duì)應(yīng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，這就導(dǎo)致其投入產(chǎn)出的比例并不是階段性平均分配的。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)需要投入巨額的資金，同時(shí)會(huì)有大量的費(fèi)用計(jì)入到當(dāng)期之中。因?yàn)轫?xiàng)目并沒(méi)有竣工驗(yàn)收，那么即使已經(jīng)完成預(yù)售工作，預(yù)售所得的款項(xiàng)也不能確認(rèn)成收入，這一來(lái)就導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中的配比原則缺乏對(duì)應(yīng)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是從整個(gè)項(xiàng)目工程來(lái)計(jì)算，但是銷售的過(guò)程中則是根據(jù)戶型以及樓層為單位，這就導(dǎo)致不同的樓層、戶型以及朝向的售價(jià)與成本之間的不配比，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性反映不夠。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

（一）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作培訓(xùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中，企業(yè)員工的會(huì)計(jì)核算意識(shí)高低會(huì)直接到會(huì)計(jì)核算工作能否順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要建立健全會(huì)計(jì)核算管理制度以及配套的相關(guān)措施，同時(shí)也需要加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以組織會(huì)計(jì)核算部門的工作人員，來(lái)對(duì)他們進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)制度這一方面的培訓(xùn)，除此之外還需要高度重視相關(guān)崗位工作人員的會(huì)計(jì)核算意識(shí)，保證他們配合會(huì)計(jì)工作人員的核算工作，從而將會(huì)計(jì)核算的意識(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中普及開(kāi)來(lái)，在日常工作中得到落實(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作正常進(jìn)行。在建設(shè)轉(zhuǎn)型的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)進(jìn)行分析，同時(shí)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算的具體狀況來(lái)分析對(duì)于會(huì)計(jì)工作人員的需求，可以通過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)以及外部招聘的方式，雙管齊下來(lái)建設(shè)一支有著高度專業(yè)性的會(huì)計(jì)核算隊(duì)伍。

（二）健全會(huì)計(jì)核算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，就需要高度重視會(huì)計(jì)核算的作用，在培養(yǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的條件上來(lái)健全會(huì)計(jì)核算管理制度的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要從行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)的管理架構(gòu)以及會(huì)計(jì)工作人員的配置狀況等現(xiàn)實(shí)條件出發(fā)來(lái)進(jìn)行分析論證，同時(shí)借鑒其他房地產(chǎn)企業(yè)的核算管理方式以及管理制度，構(gòu)建適合企業(yè)自身具體情況同時(shí)又能健全管理職能的核算制度。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要將會(huì)計(jì)核算的管理為核心來(lái)進(jìn)行整個(gè)制度的構(gòu)建，從而實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算管理制度的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化以及規(guī)范化，為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作提供制度保障。

（三）突出會(huì)計(jì)核算工作重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)在很大程度上決定著會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)中的內(nèi)容復(fù)雜以及投資成本高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過(guò)程當(dāng)中也面臨著重要性高以及工作量大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的過(guò)程當(dāng)中需要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)展開(kāi)工作，突出強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)以及要點(diǎn)，從而保證達(dá)成會(huì)計(jì)核算目標(biāo)。以拆遷過(guò)程當(dāng)中需要的會(huì)計(jì)核算為例，拆遷過(guò)程當(dāng)中需要針對(duì)拆遷戶補(bǔ)償款同資金的總量來(lái)加以對(duì)比核算，同時(shí)確保拆遷戶的房屋面積能夠與拆遷金額相一致。這樣通過(guò)會(huì)計(jì)核算工作以及拆遷過(guò)程當(dāng)中的核算要點(diǎn)來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益。房地產(chǎn)企業(yè)在不同的階段其會(huì)計(jì)核算的工作中心是不同的，前期的費(fèi)用核算當(dāng)中，重點(diǎn)要核算規(guī)劃設(shè)計(jì)以及可行性方面的研究費(fèi)用，在項(xiàng)目施工的過(guò)程當(dāng)中，需要將精力集中在工程建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施的安裝費(fèi)用等方面。這樣通過(guò)突出重點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的作用，確保房產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行。

（四）建設(shè)一支專業(yè)的成本核算隊(duì)伍，提高成本核算水平。加強(qiáng)成本管理是改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算水平的重要步驟。在目前情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好成本核算工作，就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)成本核算工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)以及職業(yè)道德進(jìn)行培訓(xùn)。通過(guò)房地產(chǎn)成本核算以及精細(xì)化管理等專業(yè)方面的培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的質(zhì)量，使得企業(yè)在核算過(guò)程中能遵循最新財(cái)務(wù)準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)定，能在公允價(jià)值、成本效益相配比等方面實(shí)現(xiàn)更加精確的評(píng)估與計(jì)算，進(jìn)而能為企業(yè)提高與實(shí)際相符合的會(huì)計(jì)報(bào)表，進(jìn)而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有著獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特性，因此會(huì)計(jì)工作在處理業(yè)務(wù)的過(guò)程當(dāng)中要提高法律意識(shí)，明確處理相關(guān)收入，從而清晰收入的范圍，同時(shí)要考慮開(kāi)發(fā)流程以及銷售方式產(chǎn)生的銷售收入的偏差，而制定行之有效的核算方法，保證會(huì)計(jì)核算的科學(xué)性，使其能夠真實(shí)地反映出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，從而為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的提高以及保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提供支撐。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 楊忠光，《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題探討》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)》，2013年16期