2014年上半年，受需求不足、庫(kù)存高企影響，百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲23個(gè)月后連續(xù)2個(gè)月下跌，全a國(guó)主要城市住宅價(jià)格進(jìn)入調(diào)整期。受信貸收緊及市場(chǎng)預(yù)期影響，新房成交明顯下降，庫(kù)存創(chuàng)歷史新高。土地市場(chǎng)上半年推出、成交不及去年同期，樓面價(jià)同比上漲，溢價(jià)率回落。品牌房企銷(xiāo)售不及預(yù)期，拿地投資更加謹(jǐn)慎。

一、價(jià)格：受需求不足、庫(kù)存高企影響，百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲23個(gè)月后連續(xù)2個(gè)月下跌

百城均價(jià)連續(xù)上漲近兩年后于5月首次下跌，6月跌幅擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，受信貸收緊、市場(chǎng)觀望情緒蔓延影響，百城住宅均價(jià)進(jìn)入調(diào)整期。其中1-4月百城住宅均價(jià)保持上漲但漲幅持續(xù)收窄，4月微幅收窄至0.10%；5月，百城均價(jià)在自2012年6月連續(xù)上漲23個(gè)月后首次下跌，跌幅為0.32%；6月百城住宅均價(jià)為10923元/平方米，連續(xù)第2個(gè)月下跌且跌幅擴(kuò)大至0.50%。

城市間價(jià)格分化明顯，一線(xiàn)城市漲幅收窄，二三線(xiàn)城市由漲轉(zhuǎn)跌。2014年1-6月，百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.83%，其中5-6月累計(jì)下跌0.82%；2013年1-6月累計(jì)上漲5.59%，5-6月累計(jì)上漲1.58%。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市上半年累計(jì)上漲2.64%，遠(yuǎn)低于去年同期的8.47%；二三線(xiàn)城市價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，上半年累計(jì)跌幅分別為1.10%、0.88%，而全年同期分別累計(jì)上漲2.75%、3.90%。

供求關(guān)系是導(dǎo)致價(jià)格走勢(shì)扭轉(zhuǎn)的直接原因。2014年以來(lái)，市場(chǎng)短期供大于求，庫(kù)存屢創(chuàng)新高，出清周期大幅延長(zhǎng)，導(dǎo)致多數(shù)城市降價(jià)，全國(guó)百城整體住宅均價(jià)連續(xù)下降兩個(gè)月，跌幅有所擴(kuò)大。

2014年5月，10個(gè)代表城市的可售面積達(dá)8138萬(wàn)平方米，為2010年來(lái)首次超過(guò)8000萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)20.8%。各城市來(lái)看，除北京、南京、廈門(mén)外，其他城市的庫(kù)存量均達(dá)到或接近2009年以來(lái)的最高水平；廣州同比增長(zhǎng)超過(guò)60%，增幅在各代表城市中最大。出清周期方面，5月10個(gè)代表城市的平均出清周期為15.8個(gè)月，連續(xù)第9個(gè)月上升，較上月延長(zhǎng)1.4個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)6.6個(gè)月。各代表城市中杭州、福州出清周期較去年同期均延長(zhǎng)超過(guò)10個(gè)月，去庫(kù)存壓力較大。

二、新房：信貸收緊及市場(chǎng)預(yù)期直接影響需求，上半年成交明顯下降

受個(gè)貸收緊、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變等多重因素影響，今年上半年住宅成交量大幅下降19.0%，為2010年以來(lái)次高水平。初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交2052萬(wàn)平方米，為2010年以來(lái)同期的次高水平，同比下降19.0%。具體來(lái)看，受去年年末多個(gè)城市調(diào)控政策密集加碼、房地產(chǎn)信貸收緊等多重因素影響，1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，住宅月均成交量同比降幅超過(guò)10%；3月在市場(chǎng)推盤(pán)量加大等因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)需求雖有所釋放，但隨著房地產(chǎn)個(gè)貸的持續(xù)收緊，代表城市住宅成交量同比大幅下降29.5%；受一季度市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳的影響，同時(shí)部分重點(diǎn)城市價(jià)格下行、房企推盤(pán)打折促銷(xiāo)，購(gòu)房者觀望情緒不斷高漲，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，在4月傳統(tǒng)旺季，代表城市的住宅成交并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，4月成交2092萬(wàn)平方米，同比下降22.3%；5月受部分城市放松調(diào)控政策的影響，代表城市住宅成交量略有回升，環(huán)比4月增長(zhǎng)7.0%，同比降幅收窄至13.6%，但政策放松對(duì)市場(chǎng)的影響有限，6月成交量同比降幅再度擴(kuò)大，達(dá)22.5%。

各類(lèi)城市成交量較去年同期均有所回落，其中一線(xiàn)城市降幅最大。各類(lèi)城市來(lái)看，上半年，一線(xiàn)城市月均成交量為51萬(wàn)平方米，同比大幅下降31.4%，在各類(lèi)城市中降幅最大，其中北京降幅最高，超過(guò)50%；二線(xiàn)代表城市月均成交量為56萬(wàn)平方米，同比下降15.5%，其中杭州降幅高達(dá)52.1%；三線(xiàn)代表城市上半年月均成交22萬(wàn)平方米，同比下降18.9%。

貨幣信貸與市場(chǎng)量?jī)r(jià)高度相關(guān)，信貸收緊影響市場(chǎng)成交量下行。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策的變化對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響較為明顯，信貸投放比利率變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的量?jī)r(jià)影響更大。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比增速與個(gè)人按揭貸款基本保持一致。2011年，信貸政策趨緊，個(gè)人按揭貸款持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額均保持低位增長(zhǎng)。2014年以來(lái)，信貸政策收緊，個(gè)人按揭貸款同比增速下滑。1-5月，個(gè)人按揭貸款5342億元，同比下降1.2%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積同比分別下降8.5%、7.8%。

三、土地：存貨與資金壓力影響企業(yè)拿地積極性，上半年推出、成交不及去年同期

上半年各類(lèi)土地推出量和成交量不及去年同期。出讓方面，2014年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地累計(jì)推出12.2億平方米，較去年同期下降12%；其中住宅用地累計(jì)推出6.1億平方米，較去年同期下降10%，商辦推出2.3億平方米，較去年同期下降14%。成交方面，300城市累計(jì)成交9.8億平方米，較去年同期下降17%；其中住宅用地成交4.8億平方米，較去年同期下降16%，商辦用地成交1.8億平方米，較去年同期下降19%。出讓金方面，各類(lèi)土地出讓金達(dá)1.2萬(wàn)億元，與去年上半年基本持平；其中住宅和商辦用地同比分別增長(zhǎng)5%和下降4%。

上半年樓面價(jià)同比上漲，溢價(jià)率回落，土地?zé)岫戎鸩较陆怠?014年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地樓面均價(jià)為1244元/平方米，同比上漲20.6%；平均溢價(jià)率為12.5%，較去年上半年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地樓面價(jià)為1757元/平米，同比上漲24.1%，溢價(jià)率為13.3%，較去年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地樓面價(jià)1625元/平方米，同比上漲18.8%，溢價(jià)率上揚(yáng)1.7個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。

拿地銷(xiāo)售比降至歷年最低點(diǎn)，企業(yè)拿地?zé)崆槊黠@變低，直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)回落。今年以來(lái)，房地產(chǎn)整體大環(huán)境發(fā)生變化，信貸政策收緊、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳等因素影響，房企資金趨緊。今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)熱度逐漸消散，房企拿地更趨謹(jǐn)慎和理性，市場(chǎng)進(jìn)入分化調(diào)整狀態(tài)。無(wú)論是從面積比值還是金額比值來(lái)看，拿地銷(xiāo)售比均降至歷年最低點(diǎn)。今年以來(lái)企業(yè)觀望情緒濃烈，拿地量逐月減少，拿地與銷(xiāo)售金額比值僅為0.2。

四、企業(yè)：受市場(chǎng)下行影響，多數(shù)企業(yè)銷(xiāo)售不及預(yù)期，拿地投資更加謹(jǐn)慎

多數(shù)代表企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況不及去年同期，下半年銷(xiāo)售承壓。今年1-5月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷影響，多家代表企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不及預(yù)期，僅萬(wàn)科、中海和恒大1-5月目標(biāo)完成率超過(guò)40%，而首創(chuàng)置業(yè)、金地和遠(yuǎn)洋前五月目標(biāo)完成率均低于25%，實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)不容樂(lè)觀。同去年相比，絕大多數(shù)房企目標(biāo)完成率低于去年同期，僅恒大和雅居樂(lè)相較去年有所提升，下半年房企去化壓力陡增，多數(shù)房企或采取降價(jià)促銷(xiāo)等銷(xiāo)售策略加快去化以完成全年計(jì)劃。

品牌房企拿地步伐明顯減緩，市場(chǎng)觀望情緒漸濃。在銷(xiāo)售情況不甚理想的情況下，品牌房企拿地步伐明顯放緩，20家品牌房企上半年拿地金額為1863億元，同比降低22%，拿地面積為5434萬(wàn)平方米，同比大幅降低40%。1-6月品牌房企拿地規(guī)模逐月減少，其中6月僅拿地383萬(wàn)平方米，為2012年以來(lái)的最低值，6月拿地金額為175億，為2012年6月以來(lái)的最低值。具體企業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科5-6月均無(wú)土地進(jìn)賬，拿地?zé)崆榧眲∠陆?，整個(gè)上半年拿地金額不足百億，同比大幅下降71%，保利、綠城及金地等品牌企業(yè)拿地金額較去年也有不同程度的下降，僅中海、綠地和華潤(rùn)置地少數(shù)房企保持較大的拿地力度。

拿地分布方面，品牌房企繼續(xù)加大在一二線(xiàn)城市拿地的力度，其中20強(qiáng)房企一二線(xiàn)城市拿地金額占比為85.8%，高于去年底的83.9%。恒大繼續(xù)加大在北京的土地布局，以41.6億加配建15700平限價(jià)房的條件競(jìng)得黃村地塊，萬(wàn)科上半年拿地則全部集中在北京、深圳、南京等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，多數(shù)房企均選擇規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在部分供大于求的三四線(xiàn)城市拿地甚少。

品牌房企拿地?zé)崆榇鬁p，土地購(gòu)置費(fèi)用占銷(xiāo)售額比重大幅減少。2014年上半年，品牌房企銷(xiāo)售額達(dá)到6845億元，在市場(chǎng)整體低迷的情況下實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升，而與以往不同的是，品牌房企在土地市場(chǎng)上略顯保守，整個(gè)上半年拿地金額同比下降幅度達(dá)20%，導(dǎo)致整體拿地銷(xiāo)售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.44降低至0.26。具體企業(yè)方面，多數(shù)房企土地購(gòu)置金占銷(xiāo)售額比重均大幅下降。其中萬(wàn)科由2013年的51%下降至9.7%，且上半年拿地規(guī)模逐月減少，5-6月均無(wú)土地進(jìn)賬，可見(jiàn)其對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。保利、金地和綠地拿地銷(xiāo)售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也頗為明顯，富力、世茂和雅居樂(lè)拿地銷(xiāo)售比重均低于10%，土地?cái)U(kuò)展力度明顯不足。其他企業(yè)中僅龍湖、中海、華潤(rùn)置地在銷(xiāo)售良好的情況下保持穩(wěn)定的拿地。整體上品牌房企在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不明的情況拿地保持謹(jǐn)慎態(tài)度，熱情遠(yuǎn)不及去年。

總體來(lái)說(shuō)，2014年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，“去庫(kù)存”仍將是下半年市場(chǎng)主基調(diào)?；谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境以及宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策趨勢(shì)，我們預(yù)期下半年信貸政策將加大對(duì)自住型住房需求的支持，各級(jí)主管部門(mén)將積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，更多城市將調(diào)整限購(gòu)政策，企業(yè)因經(jīng)營(yíng)壓力將加大促銷(xiāo)力度。多方面刺激需求的措施如果及時(shí)出臺(tái)并得到有力執(zhí)行的條件下，預(yù)計(jì)綜合舉措將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、釋放市場(chǎng)需求，下半年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩教降宗叿€(wěn)。

本文由中國(guó)指數(shù)研究院供稿