李美娟++王城

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，但近年來在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中也出現(xiàn)一系列問題。自上海、重慶兩試點(diǎn)正式宣布開始征收房產(chǎn)稅以來，房產(chǎn)稅越來越受到人們的關(guān)注。為推進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)稅制度的進(jìn)一步完善，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展，文章對(duì)上海、重慶兩地的實(shí)施細(xì)則與原房產(chǎn)稅暫行條例進(jìn)行比較，分析目前我國(guó)房產(chǎn)稅的征收特點(diǎn)。對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)施效果進(jìn)行了分析，指出了房產(chǎn)稅制度改革中存在的問題，并依據(jù)國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅的發(fā)展動(dòng)態(tài)對(duì)完善我國(guó)的房產(chǎn)稅征收制度提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；試點(diǎn)辦法；實(shí)施效果；改革

引言：

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及民生都產(chǎn)生了重要影響。在房?jī)r(jià)居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題層出不窮時(shí)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展就顯得尤為重要。因此政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不斷加強(qiáng)，宏觀調(diào)控涵蓋了土地、稅收、利率、信貸、控供給需求、住房保障、限購等一系列手段。房產(chǎn)稅制度做為政府宏觀調(diào)控的一種，旨在擠壓投機(jī)性需求，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》[1]，從當(dāng)年10月1日開始實(shí)施。2010年5月，國(guó)務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)了發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，要求“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。2011年1月28日，上海、重慶正式宣布開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，并公布了相關(guān)細(xì)則。自滬、渝兩試點(diǎn)房產(chǎn)稅的細(xì)則的頒布以來，外界對(duì)房產(chǎn)稅從房?jī)r(jià)調(diào)控、收入調(diào)節(jié)、稅收支柱等方面寄予了很多期望。對(duì)滬、渝試點(diǎn)細(xì)則進(jìn)行解讀以及與原條例的對(duì)比，深入了解和把握現(xiàn)行房產(chǎn)稅的特點(diǎn)，通過試點(diǎn)實(shí)施效果分析其產(chǎn)生的內(nèi)外部原因，同時(shí)為我國(guó)房產(chǎn)稅模式的進(jìn)一步推進(jìn)提出意見，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

1.房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法解讀

上海[2]、重慶[3]兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法與《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（簡(jiǎn)稱原條例）的細(xì)則比較：

2.試點(diǎn)房產(chǎn)稅辦法特點(diǎn)

通過對(duì)上海、重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)與原條例的細(xì)則比較可以看出，目前我國(guó)房產(chǎn)稅制度存在以下特征：

2.1征收范圍進(jìn)一步擴(kuò)大

1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的所規(guī)定的征收范圍，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村房產(chǎn)，且事業(yè)團(tuán)體、個(gè)人居住房等被列為免征對(duì)象，不在其征收范圍內(nèi)。但由此次上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅細(xì)則可以看出，房產(chǎn)稅的主要征收范圍擴(kuò)大到個(gè)人居住的商品住宅。在原有的條例的基礎(chǔ)上擴(kuò)大了房產(chǎn)稅征收范圍，個(gè)人非經(jīng)營(yíng)用住房和事業(yè)單位用房都納入了房產(chǎn)稅征收范圍。

2.2打擊投資投機(jī)性需求，保護(hù)剛需

試點(diǎn)兩地的主要區(qū)別在于，房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的不同：上海主要是對(duì)市域內(nèi)家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非該市居民家庭在上海市新購的住房，而重慶則主要針對(duì)“高檔住房”征稅。盡管如此，但從兩地的征收對(duì)象以及征收的參考標(biāo)準(zhǔn)均可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收目的旨在保障居民基本住房需求的前提下，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，通過增加其住房持有成本，引導(dǎo)購房者理性選擇居住面積。同時(shí)持有成本的增加，將有利于抑制投資投機(jī)需求，一定程度上調(diào)節(jié)收入分配。此外，兩地都規(guī)定了集中退還、免征房產(chǎn)稅的情況，如上海實(shí)施細(xì)則規(guī)定人均不超過60平方米的新購住房免征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步確保了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)老百姓的剛性購房需求。

2.3計(jì)稅依據(jù)以市場(chǎng)評(píng)估為基礎(chǔ)

此次試點(diǎn)的計(jì)稅依據(jù)采取了國(guó)際慣例，以房地產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，盡管在暫行的初期階段重慶市住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，但待其條件成熟時(shí)，仍會(huì)以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)，而不在采用原條例的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征。以房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，有利于縮小資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值之間的差距，是房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)[4]。此舉既保證了稅收收入隨房產(chǎn)價(jià)值的上升而增加的機(jī)制，確保地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，又有利于解決不同地段級(jí)差收益問題，體系稅制的公平。

2.4稅率和起征點(diǎn)的差別實(shí)行

原條例采用的是固定、單一的比例稅率，而上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅率，采用的是靈活的地區(qū)差別比例稅率。實(shí)行地區(qū)差別稅率，是將同一類房產(chǎn)所處的區(qū)域、地理位置、房屋價(jià)值、用途以及其在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中的收益不同，所導(dǎo)致的其所能接受和承受稅負(fù)能力也是不同的考慮在內(nèi)。在起征點(diǎn)確定問題上，上海市征收對(duì)象為家庭新購第二套及以上住房（包括新房和二手房），重慶市市為高檔商品住宅。這是由于個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多其支付能力就越強(qiáng)，所以房產(chǎn)是衡量納稅人支付能力的重要依據(jù)。從收入的角度看，個(gè)人房產(chǎn)的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加。起征點(diǎn)的不同可以發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配差距和優(yōu)化資源配置的功能[5]。因此各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，因地制宜的確定適合本地的適用稅率和起征點(diǎn)，增強(qiáng)了房產(chǎn)稅的彈性，既保證中央的宏觀調(diào)控，又能體現(xiàn)和照顧到各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的實(shí)際情況。

3.房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施效果及分析

3.1房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施效果

上海、重慶兩地試點(diǎn)實(shí)行以來，各地的實(shí)施效果備受關(guān)注。從其對(duì)房?jī)r(jià)的作用上看，2011 年，全國(guó)樓市總體低迷，在房產(chǎn)稅及一系列調(diào)控措施影響下，上海、重慶二個(gè)城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲。選取北京、南京非試點(diǎn)城市與上海作為比較，選取非試點(diǎn)城市成都與武漢與重慶相比，進(jìn)一步考察房產(chǎn)稅對(duì)試點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)影響。如圖1，圖2所示，2012年1月到6月，這六個(gè)城市的住房綜合指數(shù)整體出現(xiàn)前一階段上漲，后一階段下跌的趨勢(shì)，2012年6月至12月總體成上升趨勢(shì)，與全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均走勢(shì)一致。房?jī)r(jià)的波動(dòng)并沒有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的實(shí)施而在非試點(diǎn)城市與試點(diǎn)城市之間產(chǎn)生顯著差別。重慶房?jī)r(jià)的跌幅卻小于未試點(diǎn)城市成都、武漢。上海的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度介于非試點(diǎn)城市北京與南京之間，房產(chǎn)稅一定程度上影響了上海樓市，但卻相當(dāng)微弱。由此可見，房產(chǎn)稅對(duì)于試點(diǎn)房?jī)r(jià)的影響不明顯，未達(dá)到預(yù)期效果。

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收額及對(duì)地方財(cái)政的影響，上海自征收房產(chǎn)稅一年以來，截止2011年底，征收總額低于3億元，僅為地方稅收的1‰，而其當(dāng)年的土地收入為1260億元。重慶雖然短期內(nèi)促使高檔房交易量下降并小幅降價(jià)，其對(duì)8791套房屋征收房產(chǎn)稅，征收率達(dá)90%以上，也達(dá)到了年終房產(chǎn)稅稅收1個(gè)億，但其房產(chǎn)稅征收總額仍不足占重慶地方稅收的1‰，重慶2011年的土地收入為784.4億元。但從大背景和趨勢(shì)上看，其與預(yù)期仍有差距。

顯然試點(diǎn)房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)調(diào)控、收入調(diào)節(jié)、財(cái)政稅收幾個(gè)方面的預(yù)期效果并沒有達(dá)到。

3.2房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施效果分析

3.2.1房產(chǎn)稅產(chǎn)生作用的周期會(huì)比較長(zhǎng)，在短期內(nèi)很難達(dá)到其預(yù)期效果

房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于其中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能體現(xiàn)其效果。此外，我國(guó)稅基一直比較薄弱，與房產(chǎn)稅的相關(guān)的法律法規(guī)也還未健全，人們對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)不足。一個(gè)稅種必須在政府管理、輿論宣傳以及人民認(rèn)知等幾個(gè)方面同時(shí)具備才能產(chǎn)生作用。因此若要使房產(chǎn)稅像個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅一樣發(fā)揮作用，必須要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間。

3.2.2國(guó)家宏觀調(diào)控影響

我國(guó)自1993年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，先后嘗試了包括土地、信貸、利潤(rùn)、稅收、問責(zé)、控供給需求、住房保障、限購等一系列的手段保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[6]。上海、重慶兩地房產(chǎn)稅實(shí)施，洽處于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)期，因此會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，與全國(guó)房地產(chǎn)整體趨勢(shì)相一致。房產(chǎn)稅作為一種新的稅收制度，其對(duì)房地產(chǎn)的影響，短期內(nèi)無法與國(guó)家宏觀調(diào)控相比。國(guó)家宏觀調(diào)控的狠、準(zhǔn)、快會(huì)快速有效的影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此一來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較為溫和的房產(chǎn)稅，則很難對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯作用。

3.2.3對(duì)于房產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，其存在的爭(zhēng)議還很多

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，其主要功能是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，最終要達(dá)到的目的是使低收入消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起所必需的住房。從稅種設(shè)置的起源和目的來看，若使房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，或者對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用是難以實(shí)現(xiàn)的。

3.2.4目前房產(chǎn)稅在我國(guó)只是試點(diǎn)運(yùn)行，各方面條件還不成是熟

由于房產(chǎn)稅在我國(guó)起步晚，相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。僅從上海、重慶兩試點(diǎn)來看，其征收稅源十分狹窄。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是上海是市民在本上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房?！稌盒修k法》出臺(tái)之前無論個(gè)人擁有的房產(chǎn)有多少，都無須納稅。重慶市征收對(duì)象為個(gè)人所擁有的獨(dú)棟商品住宅以及新購的高檔住房，存量房中只對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。這種稅制設(shè)計(jì)一方面使稅源縮小，另一方面也使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)與其支付能力不相符，違背稅收的公平原則，與實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

3.2.5相關(guān)稅收征管的配套制度和措施不完善

除房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)未健全外，我國(guó)稅收征管的配套制度和措施也不完善。如還沒有建立健全的全國(guó)個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，相關(guān)的評(píng)估機(jī)制也未成熟，各部門的征收力度并不強(qiáng)。這些都會(huì)導(dǎo)致征收過程中征收漏洞的出現(xiàn)，不利于體現(xiàn)房產(chǎn)稅的相關(guān)功能，因此盡管房產(chǎn)稅本身是可行的，但在實(shí)際征收中，卻會(huì)受到多種因素的影響。

4.未來房產(chǎn)稅改革的建議

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的今天，房產(chǎn)稅征收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范都起到了很大的作用。因此保證房產(chǎn)稅改革制度穩(wěn)健發(fā)展顯得尤其重要。針對(duì)房產(chǎn)稅本身的特點(diǎn)及其在具體實(shí)施中存在的問題，提供了以下發(fā)展意見：

4.1推進(jìn)房產(chǎn)稅制度建設(shè)

目前在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)中已經(jīng)存在各種稅費(fèi)，如稅率為3%的契稅、稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅等。要想規(guī)范我國(guó)房產(chǎn)稅制度，則必須先對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行清理盤整，使房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)各種稅費(fèi)統(tǒng)一，避免重復(fù)收費(fèi)[7]。完善稅制，并以國(guó)家法律法規(guī)的形式規(guī)定房產(chǎn)稅征收的相關(guān)細(xì)節(jié)，才能保證經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)公平機(jī)制的建立。若在征收稅費(fèi)的時(shí)候，使房產(chǎn)和土地相結(jié)合，作為統(tǒng)一的征收對(duì)象，這樣既便于征收管理，又能降低成本。

4.2擴(kuò)大征收范圍

從我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)施來看，目前只涉及到上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)，而從全球130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅征收的實(shí)踐來看，房產(chǎn)稅是對(duì)居民個(gè)人所擁有的住房的普遍征收，而上海、重慶試點(diǎn)的征收范圍也僅限于城鎮(zhèn)性住房，因此應(yīng)將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)。如果只是一、二線試點(diǎn)的集中，會(huì)導(dǎo)致炒房資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的城市，從而使一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，并會(huì)形成經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的不匹配[8]。因此在房產(chǎn)稅的推進(jìn)進(jìn)程中，應(yīng)該由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的一、二線城市逐步向三、四線城市覆蓋。

同時(shí)，還應(yīng)該保證增量和存量都在計(jì)稅范圍內(nèi)。只有將增量房計(jì)入納稅范圍內(nèi)，才有利于稅基的擴(kuò)大?？陀^來講，房產(chǎn)稅可以將擁有多套房或高檔住房的高收入階層的稅負(fù)增加。存量房計(jì)入納稅范圍可以促進(jìn)稅收公平和稅收調(diào)節(jié)收入分配的實(shí)現(xiàn)。還能有利于二手房市場(chǎng)供給的增加，減少改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易所帶來的不合理波動(dòng)。

4.3房產(chǎn)稅配套制度也亟須完善和細(xì)化

保證房產(chǎn)稅配套制度的完善，首先應(yīng)國(guó)家層面開始建立居民個(gè)人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集收錄，從而建立全國(guó)國(guó)住房“一張網(wǎng)”[9]。與此同時(shí)，保證全國(guó)各地區(qū)房產(chǎn)相關(guān)部門的協(xié)作，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度和信息共享制度。以便為房產(chǎn)稅的征收提供信息服務(wù)，使得相關(guān)部門的管理簡(jiǎn)單易行，保證實(shí)施過程的公開化，從而有利于群眾的監(jiān)督。相關(guān)部門對(duì)居民住房情況和居住水平的全面掌握和了解，有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的新情況、新問題。

其次，依據(jù)國(guó)家管理及我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革方向，房產(chǎn)稅制度成熟后均以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因此建立科學(xué)、完善且具有廣泛接受度的房地產(chǎn)評(píng)估方法，既有利于保證征收稅收的公平性、規(guī)范相關(guān)人員的納稅行為，又利于對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控。因此可以通過設(shè)立健全的房地產(chǎn)評(píng)估制度、制度相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)則以及加強(qiáng)評(píng)估人才的培養(yǎng)制度來完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度。

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[8] 尹煜、巴曙松.房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革影響評(píng)析及建議革[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（9）：77-83.

[9] 谷成.房產(chǎn)稅改革再思考[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2011.（329）：91-97.

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收額及對(duì)地方財(cái)政的影響，上海自征收房產(chǎn)稅一年以來，截止2011年底，征收總額低于3億元，僅為地方稅收的1‰，而其當(dāng)年的土地收入為1260億元。重慶雖然短期內(nèi)促使高檔房交易量下降并小幅降價(jià)，其對(duì)8791套房屋征收房產(chǎn)稅，征收率達(dá)90%以上，也達(dá)到了年終房產(chǎn)稅稅收1個(gè)億，但其房產(chǎn)稅征收總額仍不足占重慶地方稅收的1‰，重慶2011年的土地收入為784.4億元。但從大背景和趨勢(shì)上看，其與預(yù)期仍有差距。

顯然試點(diǎn)房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)調(diào)控、收入調(diào)節(jié)、財(cái)政稅收幾個(gè)方面的預(yù)期效果并沒有達(dá)到。

3.2房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施效果分析

3.2.1房產(chǎn)稅產(chǎn)生作用的周期會(huì)比較長(zhǎng)，在短期內(nèi)很難達(dá)到其預(yù)期效果

房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于其中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能體現(xiàn)其效果。此外，我國(guó)稅基一直比較薄弱，與房產(chǎn)稅的相關(guān)的法律法規(guī)也還未健全，人們對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)不足。一個(gè)稅種必須在政府管理、輿論宣傳以及人民認(rèn)知等幾個(gè)方面同時(shí)具備才能產(chǎn)生作用。因此若要使房產(chǎn)稅像個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅一樣發(fā)揮作用，必須要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間。

3.2.2國(guó)家宏觀調(diào)控影響

我國(guó)自1993年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，先后嘗試了包括土地、信貸、利潤(rùn)、稅收、問責(zé)、控供給需求、住房保障、限購等一系列的手段保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[6]。上海、重慶兩地房產(chǎn)稅實(shí)施，洽處于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)期，因此會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，與全國(guó)房地產(chǎn)整體趨勢(shì)相一致。房產(chǎn)稅作為一種新的稅收制度，其對(duì)房地產(chǎn)的影響，短期內(nèi)無法與國(guó)家宏觀調(diào)控相比。國(guó)家宏觀調(diào)控的狠、準(zhǔn)、快會(huì)快速有效的影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此一來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較為溫和的房產(chǎn)稅，則很難對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯作用。

3.2.3對(duì)于房產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，其存在的爭(zhēng)議還很多

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，其主要功能是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，最終要達(dá)到的目的是使低收入消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起所必需的住房。從稅種設(shè)置的起源和目的來看，若使房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，或者對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用是難以實(shí)現(xiàn)的。

3.2.4目前房產(chǎn)稅在我國(guó)只是試點(diǎn)運(yùn)行，各方面條件還不成是熟

由于房產(chǎn)稅在我國(guó)起步晚，相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。僅從上海、重慶兩試點(diǎn)來看，其征收稅源十分狹窄。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是上海是市民在本上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房?！稌盒修k法》出臺(tái)之前無論個(gè)人擁有的房產(chǎn)有多少，都無須納稅。重慶市征收對(duì)象為個(gè)人所擁有的獨(dú)棟商品住宅以及新購的高檔住房，存量房中只對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。這種稅制設(shè)計(jì)一方面使稅源縮小，另一方面也使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)與其支付能力不相符，違背稅收的公平原則，與實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

3.2.5相關(guān)稅收征管的配套制度和措施不完善

除房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)未健全外，我國(guó)稅收征管的配套制度和措施也不完善。如還沒有建立健全的全國(guó)個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，相關(guān)的評(píng)估機(jī)制也未成熟，各部門的征收力度并不強(qiáng)。這些都會(huì)導(dǎo)致征收過程中征收漏洞的出現(xiàn)，不利于體現(xiàn)房產(chǎn)稅的相關(guān)功能，因此盡管房產(chǎn)稅本身是可行的，但在實(shí)際征收中，卻會(huì)受到多種因素的影響。

4.未來房產(chǎn)稅改革的建議

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的今天，房產(chǎn)稅征收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范都起到了很大的作用。因此保證房產(chǎn)稅改革制度穩(wěn)健發(fā)展顯得尤其重要。針對(duì)房產(chǎn)稅本身的特點(diǎn)及其在具體實(shí)施中存在的問題，提供了以下發(fā)展意見：

4.1推進(jìn)房產(chǎn)稅制度建設(shè)

目前在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)中已經(jīng)存在各種稅費(fèi)，如稅率為3%的契稅、稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅等。要想規(guī)范我國(guó)房產(chǎn)稅制度，則必須先對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行清理盤整，使房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)各種稅費(fèi)統(tǒng)一，避免重復(fù)收費(fèi)[7]。完善稅制，并以國(guó)家法律法規(guī)的形式規(guī)定房產(chǎn)稅征收的相關(guān)細(xì)節(jié)，才能保證經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)公平機(jī)制的建立。若在征收稅費(fèi)的時(shí)候，使房產(chǎn)和土地相結(jié)合，作為統(tǒng)一的征收對(duì)象，這樣既便于征收管理，又能降低成本。

4.2擴(kuò)大征收范圍

從我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)施來看，目前只涉及到上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)，而從全球130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅征收的實(shí)踐來看，房產(chǎn)稅是對(duì)居民個(gè)人所擁有的住房的普遍征收，而上海、重慶試點(diǎn)的征收范圍也僅限于城鎮(zhèn)性住房，因此應(yīng)將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)。如果只是一、二線試點(diǎn)的集中，會(huì)導(dǎo)致炒房資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的城市，從而使一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，并會(huì)形成經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的不匹配[8]。因此在房產(chǎn)稅的推進(jìn)進(jìn)程中，應(yīng)該由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的一、二線城市逐步向三、四線城市覆蓋。

同時(shí)，還應(yīng)該保證增量和存量都在計(jì)稅范圍內(nèi)。只有將增量房計(jì)入納稅范圍內(nèi)，才有利于稅基的擴(kuò)大?？陀^來講，房產(chǎn)稅可以將擁有多套房或高檔住房的高收入階層的稅負(fù)增加。存量房計(jì)入納稅范圍可以促進(jìn)稅收公平和稅收調(diào)節(jié)收入分配的實(shí)現(xiàn)。還能有利于二手房市場(chǎng)供給的增加，減少改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易所帶來的不合理波動(dòng)。

4.3房產(chǎn)稅配套制度也亟須完善和細(xì)化

保證房產(chǎn)稅配套制度的完善，首先應(yīng)國(guó)家層面開始建立居民個(gè)人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集收錄，從而建立全國(guó)國(guó)住房“一張網(wǎng)”[9]。與此同時(shí)，保證全國(guó)各地區(qū)房產(chǎn)相關(guān)部門的協(xié)作，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度和信息共享制度。以便為房產(chǎn)稅的征收提供信息服務(wù)，使得相關(guān)部門的管理簡(jiǎn)單易行，保證實(shí)施過程的公開化，從而有利于群眾的監(jiān)督。相關(guān)部門對(duì)居民住房情況和居住水平的全面掌握和了解，有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的新情況、新問題。

其次，依據(jù)國(guó)家管理及我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革方向，房產(chǎn)稅制度成熟后均以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因此建立科學(xué)、完善且具有廣泛接受度的房地產(chǎn)評(píng)估方法，既有利于保證征收稅收的公平性、規(guī)范相關(guān)人員的納稅行為，又利于對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控。因此可以通過設(shè)立健全的房地產(chǎn)評(píng)估制度、制度相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)則以及加強(qiáng)評(píng)估人才的培養(yǎng)制度來完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度。

參考文獻(xiàn)

[1] 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條.

[2] 上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法.

[3] 重慶市關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行.

[4] 徐穎.渝滬兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案比較及對(duì)今后房產(chǎn)稅改革的啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2011.（5）：118-119.

[5] 樊麗明、李文.房產(chǎn)稅稅收制度改革研究，2004.（9）：12-16.

[6] 孫艷玲、蘆金鋒.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控困境解析與出路探究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2011（2）：210-214.

[7] 梁竹、從滬、渝試點(diǎn)分析我國(guó)房產(chǎn)稅改革[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（6）：134-135.

[8] 尹煜、巴曙松.房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革影響評(píng)析及建議革[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（9）：77-83.

[9] 谷成.房產(chǎn)稅改革再思考[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2011.（329）：91-97.

對(duì)于房產(chǎn)稅的征收額及對(duì)地方財(cái)政的影響，上海自征收房產(chǎn)稅一年以來，截止2011年底，征收總額低于3億元，僅為地方稅收的1‰，而其當(dāng)年的土地收入為1260億元。重慶雖然短期內(nèi)促使高檔房交易量下降并小幅降價(jià)，其對(duì)8791套房屋征收房產(chǎn)稅，征收率達(dá)90%以上，也達(dá)到了年終房產(chǎn)稅稅收1個(gè)億，但其房產(chǎn)稅征收總額仍不足占重慶地方稅收的1‰，重慶2011年的土地收入為784.4億元。但從大背景和趨勢(shì)上看，其與預(yù)期仍有差距。

顯然試點(diǎn)房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)調(diào)控、收入調(diào)節(jié)、財(cái)政稅收幾個(gè)方面的預(yù)期效果并沒有達(dá)到。

3.2房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施效果分析

3.2.1房產(chǎn)稅產(chǎn)生作用的周期會(huì)比較長(zhǎng)，在短期內(nèi)很難達(dá)到其預(yù)期效果

房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于其中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，需要較長(zhǎng)時(shí)間才能體現(xiàn)其效果。此外，我國(guó)稅基一直比較薄弱，與房產(chǎn)稅的相關(guān)的法律法規(guī)也還未健全，人們對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)不足。一個(gè)稅種必須在政府管理、輿論宣傳以及人民認(rèn)知等幾個(gè)方面同時(shí)具備才能產(chǎn)生作用。因此若要使房產(chǎn)稅像個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅一樣發(fā)揮作用，必須要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間。

3.2.2國(guó)家宏觀調(diào)控影響

我國(guó)自1993年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，先后嘗試了包括土地、信貸、利潤(rùn)、稅收、問責(zé)、控供給需求、住房保障、限購等一系列的手段保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[6]。上海、重慶兩地房產(chǎn)稅實(shí)施，洽處于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)期，因此會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，與全國(guó)房地產(chǎn)整體趨勢(shì)相一致。房產(chǎn)稅作為一種新的稅收制度，其對(duì)房地產(chǎn)的影響，短期內(nèi)無法與國(guó)家宏觀調(diào)控相比。國(guó)家宏觀調(diào)控的狠、準(zhǔn)、快會(huì)快速有效的影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此一來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較為溫和的房產(chǎn)稅，則很難對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生明顯作用。

3.2.3對(duì)于房產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)，其存在的爭(zhēng)議還很多

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，其主要功能是調(diào)節(jié)財(cái)富分配，最終要達(dá)到的目的是使低收入消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起所必需的住房。從稅種設(shè)置的起源和目的來看，若使房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，或者對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用是難以實(shí)現(xiàn)的。

3.2.4目前房產(chǎn)稅在我國(guó)只是試點(diǎn)運(yùn)行，各方面條件還不成是熟

由于房產(chǎn)稅在我國(guó)起步晚，相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。僅從上海、重慶兩試點(diǎn)來看，其征收稅源十分狹窄。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是上海是市民在本上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。《暫行辦法》出臺(tái)之前無論個(gè)人擁有的房產(chǎn)有多少，都無須納稅。重慶市征收對(duì)象為個(gè)人所擁有的獨(dú)棟商品住宅以及新購的高檔住房，存量房中只對(duì)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。這種稅制設(shè)計(jì)一方面使稅源縮小，另一方面也使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)與其支付能力不相符，違背稅收的公平原則，與實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的預(yù)期目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

3.2.5相關(guān)稅收征管的配套制度和措施不完善

除房產(chǎn)稅相關(guān)的法律法規(guī)未健全外，我國(guó)稅收征管的配套制度和措施也不完善。如還沒有建立健全的全國(guó)個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，相關(guān)的評(píng)估機(jī)制也未成熟，各部門的征收力度并不強(qiáng)。這些都會(huì)導(dǎo)致征收過程中征收漏洞的出現(xiàn)，不利于體現(xiàn)房產(chǎn)稅的相關(guān)功能，因此盡管房產(chǎn)稅本身是可行的，但在實(shí)際征收中，卻會(huì)受到多種因素的影響。

4.未來房產(chǎn)稅改革的建議

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌中的今天，房產(chǎn)稅征收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范都起到了很大的作用。因此保證房產(chǎn)稅改革制度穩(wěn)健發(fā)展顯得尤其重要。針對(duì)房產(chǎn)稅本身的特點(diǎn)及其在具體實(shí)施中存在的問題，提供了以下發(fā)展意見：

4.1推進(jìn)房產(chǎn)稅制度建設(shè)

目前在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)中已經(jīng)存在各種稅費(fèi)，如稅率為3%的契稅、稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅等。要想規(guī)范我國(guó)房產(chǎn)稅制度，則必須先對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的各項(xiàng)稅費(fèi)進(jìn)行清理盤整，使房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)各種稅費(fèi)統(tǒng)一，避免重復(fù)收費(fèi)[7]。完善稅制，并以國(guó)家法律法規(guī)的形式規(guī)定房產(chǎn)稅征收的相關(guān)細(xì)節(jié)，才能保證經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)公平機(jī)制的建立。若在征收稅費(fèi)的時(shí)候，使房產(chǎn)和土地相結(jié)合，作為統(tǒng)一的征收對(duì)象，這樣既便于征收管理，又能降低成本。

4.2擴(kuò)大征收范圍

從我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)施來看，目前只涉及到上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)，而從全球130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅征收的實(shí)踐來看，房產(chǎn)稅是對(duì)居民個(gè)人所擁有的住房的普遍征收，而上海、重慶試點(diǎn)的征收范圍也僅限于城鎮(zhèn)性住房，因此應(yīng)將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)。如果只是一、二線試點(diǎn)的集中，會(huì)導(dǎo)致炒房資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的城市，從而使一些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，并會(huì)形成經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的不匹配[8]。因此在房產(chǎn)稅的推進(jìn)進(jìn)程中，應(yīng)該由房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的一、二線城市逐步向三、四線城市覆蓋。

同時(shí)，還應(yīng)該保證增量和存量都在計(jì)稅范圍內(nèi)。只有將增量房計(jì)入納稅范圍內(nèi)，才有利于稅基的擴(kuò)大。客觀來講，房產(chǎn)稅可以將擁有多套房或高檔住房的高收入階層的稅負(fù)增加。存量房計(jì)入納稅范圍可以促進(jìn)稅收公平和稅收調(diào)節(jié)收入分配的實(shí)現(xiàn)。還能有利于二手房市場(chǎng)供給的增加，減少改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易所帶來的不合理波動(dòng)。

4.3房產(chǎn)稅配套制度也亟須完善和細(xì)化

保證房產(chǎn)稅配套制度的完善，首先應(yīng)國(guó)家層面開始建立居民個(gè)人房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集收錄，從而建立全國(guó)國(guó)住房“一張網(wǎng)”[9]。與此同時(shí)，保證全國(guó)各地區(qū)房產(chǎn)相關(guān)部門的協(xié)作，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度和信息共享制度。以便為房產(chǎn)稅的征收提供信息服務(wù)，使得相關(guān)部門的管理簡(jiǎn)單易行，保證實(shí)施過程的公開化，從而有利于群眾的監(jiān)督。相關(guān)部門對(duì)居民住房情況和居住水平的全面掌握和了解，有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的新情況、新問題。

其次，依據(jù)國(guó)家管理及我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革方向，房產(chǎn)稅制度成熟后均以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。因此建立科學(xué)、完善且具有廣泛接受度的房地產(chǎn)評(píng)估方法，既有利于保證征收稅收的公平性、規(guī)范相關(guān)人員的納稅行為，又利于對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的及時(shí)監(jiān)控。因此可以通過設(shè)立健全的房地產(chǎn)評(píng)估制度、制度相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)則以及加強(qiáng)評(píng)估人才的培養(yǎng)制度來完善我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估制度。

參考文獻(xiàn)

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