商品房功能區(qū)的劃分及共有共用面積分?jǐn)偡椒?/h1>
2014-07-18 12:08童松杰葉平俞蓉蓉
江西測繪 2014年3期
童松杰 葉平 俞蓉蓉
（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產(chǎn)管理中心浙江慈溪 315300）
商品房功能區(qū)的劃分及共有共用面積分?jǐn)偡椒?/p>
童松杰1葉平2俞蓉蓉1
（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產(chǎn)管理中心浙江慈溪 315300）
文章闡述商品房共有共用建筑面積的分類、分?jǐn)傇瓌t，以及具體分?jǐn)偣ぷ髦兴鶓?yīng)遵循的作業(yè)步驟，結(jié)合具體案例，作者分別對(duì)房屋功能區(qū)的具體劃分方法和部分房屋共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分析和探討。
共有共用建筑面積；功能區(qū)；分?jǐn)偛襟E；分?jǐn)偡椒?/p>
1 引言
近年來，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，不動(dòng)產(chǎn)融資和房產(chǎn)交易活動(dòng)日益頻繁，商品房價(jià)格持續(xù)走高，使得房產(chǎn)測繪工作的重要性日漸凸顯出來，特別是目前商品房創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念的逐步發(fā)展和房屋新穎建筑造型的不斷運(yùn)用，對(duì)商品房共有共用建筑面積的分?jǐn)偣ぷ魈岢隽诵碌母咭?。面?duì)商品房共有共用建筑面積分?jǐn)偣ぷ魉媾R的新要求，如何合理地把握房屋共有共用建筑面積相關(guān)概念，如何準(zhǔn)確劃分房屋分?jǐn)偣δ軈^(qū)，如何合理分?jǐn)偡课莨灿泄灿媒ㄖ娣e等工作，就顯得尤為重要。
2 房屋共有共用建筑面積的分類界定、分?jǐn)傇瓌t及分?jǐn)偛襟E
2.1 共有共用建筑面積的分類界定
房屋共有共用建筑面積根據(jù)是否可以被分?jǐn)?，可以分為?yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e兩類。其中，不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e，根據(jù)分?jǐn)傇瓌t和承接關(guān)系參與上級(jí)共有共用建筑面積的分?jǐn)?，其本身不進(jìn)行分?jǐn)?。而?yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e根據(jù)相互承接關(guān)系和不同層級(jí)，又可以分為幢共有共用建筑面積、功能區(qū)共有共用建筑面積、層共有共用建筑面積，某些房屋還具有跨功能區(qū)的共有共用建筑面積、跨層的共有共用建筑面積以及僅有部分產(chǎn)權(quán)單元共用的共有共用建筑面積，各應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e根據(jù)分?jǐn)傇瓌t和承接關(guān)系，參與分?jǐn)偦蜻M(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
從以上共有共用建筑面積的細(xì)分類別和分?jǐn)傄罂梢钥闯?，?duì)房屋共有共用建筑面積進(jìn)行分類界定較為煩瑣和復(fù)雜。但是由于房屋共有共用建筑面積的分類界定工作是房屋共有共用建筑面積具體分?jǐn)偣ぷ鞯那疤岷突A(chǔ)，因此，在進(jìn)行共有共用建筑面積具體分?jǐn)偛僮髑?，必須確定清晰的細(xì)分思路，對(duì)共有共用建筑面積是否可以被分?jǐn)偤透鱾€(gè)共有共用建筑面積的所屬層級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格統(tǒng)一地區(qū)分，以確保具體分?jǐn)偣ぷ鞯捻樌M(jìn)行。
2.2 共有共用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t
房屋中應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)遵循從整體到局部、從外到內(nèi)、從大到小的原則進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?，最終分?jǐn)傊料鄳?yīng)的各房屋基本單元。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t具體到分?jǐn)偛襟E和承接關(guān)系，就是從幢到功能區(qū)到層，最終到房屋的套（間）。而房屋中不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e應(yīng)由相關(guān)單位認(rèn)定后明確其具體的服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，并根據(jù)分?jǐn)偝薪雨P(guān)系來確定是否參與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅浔旧聿贿M(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2.3 共有共用建筑面積的分?jǐn)偛襟E
多功能房屋，特別是大型多功能綜合樓的共有面積分?jǐn)傒^為煩瑣，它一般都存在多級(jí)分?jǐn)偟倪^程，而在多級(jí)分?jǐn)偟倪^程中，各類共有共用建筑面積之間的隸屬關(guān)系又相對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜。所以在進(jìn)行具體分?jǐn)倳r(shí)必須要有一個(gè)清晰明確的分?jǐn)偛僮魉悸?，來分步驟的進(jìn)行具體地分?jǐn)偛僮鳌Ｒ话銇碇v，房屋共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偛僮鲬?yīng)按三個(gè)步驟進(jìn)行：第一步，統(tǒng)籌考慮整幢房屋的整體功能結(jié)構(gòu)，合理劃分房屋的功能區(qū)域；第二步，明確各個(gè)共有共用部位的服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，準(zhǔn)確界定各個(gè)共有共用部位的歸屬；第三步，妥善制定共有共用建筑面積分?jǐn)偡桨?，?duì)共有共用建筑面積進(jìn)行正確分?jǐn)偂?/p>
3 房屋功能區(qū)的劃分方法和部分共有共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h2>
3.1 房屋功能區(qū)的具體劃分方法
房屋功能區(qū)是根據(jù)不同使用功能、不同使用性質(zhì)而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再劃分為若干個(gè)下一級(jí)功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。因此，房屋功能區(qū)在具體劃分和認(rèn)定時(shí)，應(yīng)綜合考慮房屋的使用功能、房屋的建筑形態(tài)、房屋的設(shè)計(jì)用途等因素來進(jìn)行科學(xué)合理地劃分和認(rèn)定。具體來說，房屋功能區(qū)地劃分不能過于僵化，功能區(qū)劃分應(yīng)該既可以水平劃分也可以垂直劃分，甚至可以根據(jù)具體情況進(jìn)行更加靈活地劃分，或者為便于操作，也可以根據(jù)特定情況使用“混合功能區(qū)”、“分?jǐn)倕^(qū)”等的名稱。
案例1，各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分。
根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定，住宅樓按幢分?jǐn)?，一般不涉及功能區(qū)劃分和多級(jí)分?jǐn)偂Ｈ欢?，由于目前很多住宅樓各單元之間存在垂直通道差異、水平通道差異、產(chǎn)權(quán)單元數(shù)量差異等共有部位相關(guān)內(nèi)容不一致的情況。針對(duì)這種情況，如果不對(duì)各單元共有共用建筑面積進(jìn)行區(qū)別對(duì)待而一味地進(jìn)行按幢分?jǐn)?，必然?huì)產(chǎn)生共有共用建筑面積分?jǐn)偟牟缓侠?。因此，?duì)于該類住宅樓共有共用建筑面積的分?jǐn)偺幚?，?yīng)該深入理解共有共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t的基本核心原理，采取垂直劃分功能區(qū)（分?jǐn)倕^(qū)）的方法，將各單元分別劃分成獨(dú)立的功能（分?jǐn)偅﹨^(qū)域后，按照“從整體到局部、從外到內(nèi)、從大到小”的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?，最終分?jǐn)傊料鄳?yīng)的各房屋基本單元，詳見圖一所示。對(duì)于各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓，按單元?jiǎng)澐殖啥鄠€(gè)分?jǐn)偣δ軈^(qū)的操作，既可以在遵循房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偪傇瓌t的前提下使整幢房屋的分?jǐn)偢雍侠?，又可以避免采用目前并未被廣泛接受的“單元分?jǐn)偂钡母拍罘Q謂。
圖1 各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓功能區(qū)劃分示意
案例2，具有多個(gè)塔樓的商住樓分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分。
根據(jù)商住樓和多功能綜合樓分?jǐn)偟脑瓌t性規(guī)定，對(duì)商住樓和多功能綜合樓的共有共用建筑面積分?jǐn)?，必須首先采取垂直和水平相結(jié)合的劃分功能區(qū)（分?jǐn)倕^(qū)）的方法，將整幢房屋科學(xué)合理地劃分成若干個(gè)獨(dú)立分?jǐn)偣δ軈^(qū)，然后再按共有共用建筑面積分?jǐn)倢蛹?jí)進(jìn)行逐級(jí)的分?jǐn)?。但是必須特別注意的是，對(duì)于由多個(gè)塔樓和裙房組成的群樓式建筑房屋，其塔樓部分的各個(gè)獨(dú)立塔樓，不管其功能用途是否一致，均應(yīng)將其分別劃分成各個(gè)單獨(dú)的分?jǐn)偣δ軈^(qū)，而不適宜將各個(gè)塔樓合并劃分成一個(gè)分?jǐn)偣δ軈^(qū)。例如圖二所示的塔樓部分具有多個(gè)塔樓的商住樓，應(yīng)該將商業(yè)部分和住宅部分的二個(gè)塔樓，分別劃分成三個(gè)獨(dú)立的分?jǐn)偣δ軈^(qū)之后，再按多級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t，進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)偂?/p>
圖2 具有多個(gè)塔樓的商住樓功能區(qū)劃分示意
3.2 共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偡椒?/p>
（1）房屋地下室共有共用建筑面積的處理分析。
房屋的地下室部分，無論從立體空間上來講還是從使用功能上來講，都不同于房屋的地上部分。房屋的地下室部分一般都為房屋的地上部分提供輔助服務(wù)，比如：儲(chǔ)物功能、停車功能、人防功能、公共服務(wù)功能等等。因此，在對(duì)房屋的地下室部分進(jìn)行房產(chǎn)測繪時(shí)，應(yīng)該將房屋的地下室部分與地上部分進(jìn)行相應(yīng)區(qū)分，以促使房屋地下室部分的共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算更趨科學(xué)合理。第一，將房屋地下部分和房屋地上部分，以±0.00為界分別單獨(dú)進(jìn)行建筑面積測算。第二，位于房屋地上部分為房屋地下部分服務(wù)的建筑面積和位于房屋地下部分為房屋地上部分服務(wù)的建筑面積，均不進(jìn)行分?jǐn)?，而僅通過將其單列來明確其權(quán)利歸屬。理由如下：首先，將房屋地下部分和房屋地上部分分別單獨(dú)進(jìn)行建筑面積測算，有利于房屋建筑容積率的正確計(jì)算。按照規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定，地下室建筑面積并不計(jì)算建筑容積率，如果將房屋地上部分的建筑面積分?jǐn)偨o房屋地下部分，或者將房屋地下部分的建筑面積分?jǐn)偨o房屋地上部分，都將造成房屋容積率計(jì)算的錯(cuò)位。其次，房屋地下部分和房屋地上部分互不進(jìn)行分?jǐn)?，有利于簡化分?jǐn)偛僮骱头课莘诸惷娣e計(jì)算順利進(jìn)行。房屋地下部分和房屋地上部分互為分?jǐn)?，勢必造成分?jǐn)偦靵y，且由于分?jǐn)傁群箜樞驘o法確定的原因，分?jǐn)偛僮鲗㈦y以順利進(jìn)行。再次，通過單列的方式來明確其權(quán)利歸屬，有利于避免產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。通過復(fù)雜煩瑣的分?jǐn)偛僮鱽泶_定共有共用建筑面積的權(quán)利歸屬，往往會(huì)使房屋所有權(quán)人難以理解而產(chǎn)生誤解，而通過單列的方式來明確其權(quán)利歸屬，則可以非常直觀地加以說明和體現(xiàn)。
（2）高層住宅樓中因消防需要而設(shè)置的“消防避難逃生空間”的處理分析。高層住宅樓中因消防需要而設(shè)置的“消防避難逃生空間”的處理，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別處理。
第一種情況，如圖三所示，該圖中所謂的生活陽臺(tái)作為整幢房屋消防逃生設(shè)施必不可少的一部分，與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要，應(yīng)與剪刀樓梯一并進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，不宜將該生活陽臺(tái)計(jì)入房屋套內(nèi)專有面積。理由有以下四點(diǎn)：第一點(diǎn)，該生活陽臺(tái)從功能上來說，必須與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防逃生功能，與剪刀樓梯不可分割。第二點(diǎn)，如果該生活陽臺(tái)計(jì)入專有面積，那么所有權(quán)人很可能將該生活陽臺(tái)進(jìn)行封堵后另做他用，導(dǎo)致最終難以實(shí)現(xiàn)包括他自身在內(nèi)的消防逃生需要。第三點(diǎn)，該生活陽臺(tái)和剪刀梯之間一般設(shè)置的均是常開的并不具備產(chǎn)權(quán)單元進(jìn)戶鎖閉功能的防火門，不符合房屋專有部分界定的條件。第四點(diǎn)，該生活陽臺(tái)與省《細(xì)則》表述的多戶相連的消防連廊（陽臺(tái)）的規(guī)定是有區(qū)別的。多戶相連的消防連廊（陽臺(tái)）指的是戶與戶之間相連，而該剪刀樓梯旁的生活陽臺(tái)直接與剪刀樓梯相連。
圖3 與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要的兩側(cè)生活陽臺(tái)示意
圖4 另行設(shè)置走廊，與樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要示意
第二種情況，如圖四所示，該房屋已另行專設(shè)了用于和剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防逃生需要的走廊，房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單元的消防逃生需要已經(jīng)滿足要求，因此，這種情況宜將走廊兩側(cè)的陽臺(tái)計(jì)入套內(nèi)專有面積，而不應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
4 結(jié)束語
商品房分?jǐn)偣δ軈^(qū)的具體劃分工作和共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偣ぷ?，是保證商品房各類建筑面積準(zhǔn)確測算的基礎(chǔ)性工作，極其重要。然而，由于目前房產(chǎn)測繪相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更新的相對(duì)滯后，對(duì)房產(chǎn)測繪具體工作，特別是對(duì)商品房測繪工作的順利開展造成了一定程度的不利影響。因此，我們從事商品房測繪的專業(yè)技術(shù)人員，首先應(yīng)該在思想認(rèn)識(shí)上高度重視，深入領(lǐng)會(huì)商品房分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分的原則要求和共有共用建筑面積分?jǐn)偟暮诵睦砟睿M力改善過于僵化的具體操作思路；其次應(yīng)該在具體操作上統(tǒng)籌考慮，對(duì)各個(gè)具體案例進(jìn)行具體分析，在遵循房產(chǎn)測繪總的原則性要求的前提下，盡力避免過于教條的具體工作方式，以應(yīng)對(duì)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更新滯后所帶來的不利影響。
［1］浙江省測繪局.浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）［S］.2007.
［2］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測繪規(guī)范（GB/T 17986.1-2000）［S］.
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（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產(chǎn)管理中心浙江慈溪 315300）
商品房功能區(qū)的劃分及共有共用面積分?jǐn)偡椒?/p>
童松杰1葉平2俞蓉蓉1
（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產(chǎn)管理中心浙江慈溪 315300）
文章闡述商品房共有共用建筑面積的分類、分?jǐn)傇瓌t，以及具體分?jǐn)偣ぷ髦兴鶓?yīng)遵循的作業(yè)步驟，結(jié)合具體案例，作者分別對(duì)房屋功能區(qū)的具體劃分方法和部分房屋共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分析和探討。
共有共用建筑面積；功能區(qū)；分?jǐn)偛襟E；分?jǐn)偡椒?/p>
1 引言
近年來，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展和城市建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，不動(dòng)產(chǎn)融資和房產(chǎn)交易活動(dòng)日益頻繁，商品房價(jià)格持續(xù)走高，使得房產(chǎn)測繪工作的重要性日漸凸顯出來，特別是目前商品房創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念的逐步發(fā)展和房屋新穎建筑造型的不斷運(yùn)用，對(duì)商品房共有共用建筑面積的分?jǐn)偣ぷ魈岢隽诵碌母咭?。面?duì)商品房共有共用建筑面積分?jǐn)偣ぷ魉媾R的新要求，如何合理地把握房屋共有共用建筑面積相關(guān)概念，如何準(zhǔn)確劃分房屋分?jǐn)偣δ軈^(qū)，如何合理分?jǐn)偡课莨灿泄灿媒ㄖ娣e等工作，就顯得尤為重要。
2 房屋共有共用建筑面積的分類界定、分?jǐn)傇瓌t及分?jǐn)偛襟E
2.1 共有共用建筑面積的分類界定
房屋共有共用建筑面積根據(jù)是否可以被分?jǐn)?，可以分為?yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e兩類。其中，不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e，根據(jù)分?jǐn)傇瓌t和承接關(guān)系參與上級(jí)共有共用建筑面積的分?jǐn)?，其本身不進(jìn)行分?jǐn)?。而?yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e根據(jù)相互承接關(guān)系和不同層級(jí)，又可以分為幢共有共用建筑面積、功能區(qū)共有共用建筑面積、層共有共用建筑面積，某些房屋還具有跨功能區(qū)的共有共用建筑面積、跨層的共有共用建筑面積以及僅有部分產(chǎn)權(quán)單元共用的共有共用建筑面積，各應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e根據(jù)分?jǐn)傇瓌t和承接關(guān)系，參與分?jǐn)偦蜻M(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
從以上共有共用建筑面積的細(xì)分類別和分?jǐn)傄罂梢钥闯?，?duì)房屋共有共用建筑面積進(jìn)行分類界定較為煩瑣和復(fù)雜。但是由于房屋共有共用建筑面積的分類界定工作是房屋共有共用建筑面積具體分?jǐn)偣ぷ鞯那疤岷突A(chǔ)，因此，在進(jìn)行共有共用建筑面積具體分?jǐn)偛僮髑?，必須確定清晰的細(xì)分思路，對(duì)共有共用建筑面積是否可以被分?jǐn)偤透鱾€(gè)共有共用建筑面積的所屬層級(jí)進(jìn)行嚴(yán)格統(tǒng)一地區(qū)分，以確保具體分?jǐn)偣ぷ鞯捻樌M(jìn)行。
2.2 共有共用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t
房屋中應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)遵循從整體到局部、從外到內(nèi)、從大到小的原則進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?，最終分?jǐn)傊料鄳?yīng)的各房屋基本單元。這個(gè)分?jǐn)傇瓌t具體到分?jǐn)偛襟E和承接關(guān)系，就是從幢到功能區(qū)到層，最終到房屋的套（間）。而房屋中不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e應(yīng)由相關(guān)單位認(rèn)定后明確其具體的服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，并根據(jù)分?jǐn)偝薪雨P(guān)系來確定是否參與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的分?jǐn)偅浔旧聿贿M(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
2.3 共有共用建筑面積的分?jǐn)偛襟E
多功能房屋，特別是大型多功能綜合樓的共有面積分?jǐn)傒^為煩瑣，它一般都存在多級(jí)分?jǐn)偟倪^程，而在多級(jí)分?jǐn)偟倪^程中，各類共有共用建筑面積之間的隸屬關(guān)系又相對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜。所以在進(jìn)行具體分?jǐn)倳r(shí)必須要有一個(gè)清晰明確的分?jǐn)偛僮魉悸?，來分步驟的進(jìn)行具體地分?jǐn)偛僮鳌Ｒ话銇碇v，房屋共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偛僮鲬?yīng)按三個(gè)步驟進(jìn)行：第一步，統(tǒng)籌考慮整幢房屋的整體功能結(jié)構(gòu)，合理劃分房屋的功能區(qū)域；第二步，明確各個(gè)共有共用部位的服務(wù)范圍和服務(wù)對(duì)象，準(zhǔn)確界定各個(gè)共有共用部位的歸屬；第三步，妥善制定共有共用建筑面積分?jǐn)偡桨?，?duì)共有共用建筑面積進(jìn)行正確分?jǐn)偂?/p>
3 房屋功能區(qū)的劃分方法和部分共有共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h2>
3.1 房屋功能區(qū)的具體劃分方法
房屋功能區(qū)是根據(jù)不同使用功能、不同使用性質(zhì)而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再劃分為若干個(gè)下一級(jí)功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。因此，房屋功能區(qū)在具體劃分和認(rèn)定時(shí)，應(yīng)綜合考慮房屋的使用功能、房屋的建筑形態(tài)、房屋的設(shè)計(jì)用途等因素來進(jìn)行科學(xué)合理地劃分和認(rèn)定。具體來說，房屋功能區(qū)地劃分不能過于僵化，功能區(qū)劃分應(yīng)該既可以水平劃分也可以垂直劃分，甚至可以根據(jù)具體情況進(jìn)行更加靈活地劃分，或者為便于操作，也可以根據(jù)特定情況使用“混合功能區(qū)”、“分?jǐn)倕^(qū)”等的名稱。
案例1，各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分。
根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的共有共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定，住宅樓按幢分?jǐn)?，一般不涉及功能區(qū)劃分和多級(jí)分?jǐn)偂Ｈ欢?，由于目前很多住宅樓各單元之間存在垂直通道差異、水平通道差異、產(chǎn)權(quán)單元數(shù)量差異等共有部位相關(guān)內(nèi)容不一致的情況。針對(duì)這種情況，如果不對(duì)各單元共有共用建筑面積進(jìn)行區(qū)別對(duì)待而一味地進(jìn)行按幢分?jǐn)?，必然?huì)產(chǎn)生共有共用建筑面積分?jǐn)偟牟缓侠?。因此，?duì)于該類住宅樓共有共用建筑面積的分?jǐn)偺幚?，?yīng)該深入理解共有共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t的基本核心原理，采取垂直劃分功能區(qū)（分?jǐn)倕^(qū)）的方法，將各單元分別劃分成獨(dú)立的功能（分?jǐn)偅﹨^(qū)域后，按照“從整體到局部、從外到內(nèi)、從大到小”的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?，最終分?jǐn)傊料鄳?yīng)的各房屋基本單元，詳見圖一所示。對(duì)于各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓，按單元?jiǎng)澐殖啥鄠€(gè)分?jǐn)偣δ軈^(qū)的操作，既可以在遵循房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偪傇瓌t的前提下使整幢房屋的分?jǐn)偢雍侠?，又可以避免采用目前并未被廣泛接受的“單元分?jǐn)偂钡母拍罘Q謂。
圖1 各單元共有部位內(nèi)容不一致的住宅樓功能區(qū)劃分示意
案例2，具有多個(gè)塔樓的商住樓分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分。
根據(jù)商住樓和多功能綜合樓分?jǐn)偟脑瓌t性規(guī)定，對(duì)商住樓和多功能綜合樓的共有共用建筑面積分?jǐn)?，必須首先采取垂直和水平相結(jié)合的劃分功能區(qū)（分?jǐn)倕^(qū)）的方法，將整幢房屋科學(xué)合理地劃分成若干個(gè)獨(dú)立分?jǐn)偣δ軈^(qū)，然后再按共有共用建筑面積分?jǐn)倢蛹?jí)進(jìn)行逐級(jí)的分?jǐn)?。但是必須特別注意的是，對(duì)于由多個(gè)塔樓和裙房組成的群樓式建筑房屋，其塔樓部分的各個(gè)獨(dú)立塔樓，不管其功能用途是否一致，均應(yīng)將其分別劃分成各個(gè)單獨(dú)的分?jǐn)偣δ軈^(qū)，而不適宜將各個(gè)塔樓合并劃分成一個(gè)分?jǐn)偣δ軈^(qū)。例如圖二所示的塔樓部分具有多個(gè)塔樓的商住樓，應(yīng)該將商業(yè)部分和住宅部分的二個(gè)塔樓，分別劃分成三個(gè)獨(dú)立的分?jǐn)偣δ軈^(qū)之后，再按多級(jí)分?jǐn)偟脑瓌t，進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)偂?/p>
圖2 具有多個(gè)塔樓的商住樓功能區(qū)劃分示意
3.2 共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偡椒?/p>
（1）房屋地下室共有共用建筑面積的處理分析。
房屋的地下室部分，無論從立體空間上來講還是從使用功能上來講，都不同于房屋的地上部分。房屋的地下室部分一般都為房屋的地上部分提供輔助服務(wù)，比如：儲(chǔ)物功能、停車功能、人防功能、公共服務(wù)功能等等。因此，在對(duì)房屋的地下室部分進(jìn)行房產(chǎn)測繪時(shí)，應(yīng)該將房屋的地下室部分與地上部分進(jìn)行相應(yīng)區(qū)分，以促使房屋地下室部分的共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算更趨科學(xué)合理。第一，將房屋地下部分和房屋地上部分，以±0.00為界分別單獨(dú)進(jìn)行建筑面積測算。第二，位于房屋地上部分為房屋地下部分服務(wù)的建筑面積和位于房屋地下部分為房屋地上部分服務(wù)的建筑面積，均不進(jìn)行分?jǐn)?，而僅通過將其單列來明確其權(quán)利歸屬。理由如下：首先，將房屋地下部分和房屋地上部分分別單獨(dú)進(jìn)行建筑面積測算，有利于房屋建筑容積率的正確計(jì)算。按照規(guī)劃部門的相關(guān)規(guī)定，地下室建筑面積并不計(jì)算建筑容積率，如果將房屋地上部分的建筑面積分?jǐn)偨o房屋地下部分，或者將房屋地下部分的建筑面積分?jǐn)偨o房屋地上部分，都將造成房屋容積率計(jì)算的錯(cuò)位。其次，房屋地下部分和房屋地上部分互不進(jìn)行分?jǐn)?，有利于簡化分?jǐn)偛僮骱头课莘诸惷娣e計(jì)算順利進(jìn)行。房屋地下部分和房屋地上部分互為分?jǐn)?，勢必造成分?jǐn)偦靵y，且由于分?jǐn)傁群箜樞驘o法確定的原因，分?jǐn)偛僮鲗㈦y以順利進(jìn)行。再次，通過單列的方式來明確其權(quán)利歸屬，有利于避免產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛。通過復(fù)雜煩瑣的分?jǐn)偛僮鱽泶_定共有共用建筑面積的權(quán)利歸屬，往往會(huì)使房屋所有權(quán)人難以理解而產(chǎn)生誤解，而通過單列的方式來明確其權(quán)利歸屬，則可以非常直觀地加以說明和體現(xiàn)。
（2）高層住宅樓中因消防需要而設(shè)置的“消防避難逃生空間”的處理分析。高層住宅樓中因消防需要而設(shè)置的“消防避難逃生空間”的處理，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別處理。
第一種情況，如圖三所示，該圖中所謂的生活陽臺(tái)作為整幢房屋消防逃生設(shè)施必不可少的一部分，與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要，應(yīng)與剪刀樓梯一并進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，不宜將該生活陽臺(tái)計(jì)入房屋套內(nèi)專有面積。理由有以下四點(diǎn)：第一點(diǎn)，該生活陽臺(tái)從功能上來說，必須與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防逃生功能，與剪刀樓梯不可分割。第二點(diǎn)，如果該生活陽臺(tái)計(jì)入專有面積，那么所有權(quán)人很可能將該生活陽臺(tái)進(jìn)行封堵后另做他用，導(dǎo)致最終難以實(shí)現(xiàn)包括他自身在內(nèi)的消防逃生需要。第三點(diǎn)，該生活陽臺(tái)和剪刀梯之間一般設(shè)置的均是常開的并不具備產(chǎn)權(quán)單元進(jìn)戶鎖閉功能的防火門，不符合房屋專有部分界定的條件。第四點(diǎn)，該生活陽臺(tái)與省《細(xì)則》表述的多戶相連的消防連廊（陽臺(tái)）的規(guī)定是有區(qū)別的。多戶相連的消防連廊（陽臺(tái)）指的是戶與戶之間相連，而該剪刀樓梯旁的生活陽臺(tái)直接與剪刀樓梯相連。
圖3 與剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要的兩側(cè)生活陽臺(tái)示意
圖4 另行設(shè)置走廊，與樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防需要示意
第二種情況，如圖四所示，該房屋已另行專設(shè)了用于和剪刀樓梯一起實(shí)現(xiàn)消防逃生需要的走廊，房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單元的消防逃生需要已經(jīng)滿足要求，因此，這種情況宜將走廊兩側(cè)的陽臺(tái)計(jì)入套內(nèi)專有面積，而不應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
4 結(jié)束語
商品房分?jǐn)偣δ軈^(qū)的具體劃分工作和共有共用建筑面積的具體分?jǐn)偣ぷ?，是保證商品房各類建筑面積準(zhǔn)確測算的基礎(chǔ)性工作，極其重要。然而，由于目前房產(chǎn)測繪相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更新的相對(duì)滯后，對(duì)房產(chǎn)測繪具體工作，特別是對(duì)商品房測繪工作的順利開展造成了一定程度的不利影響。因此，我們從事商品房測繪的專業(yè)技術(shù)人員，首先應(yīng)該在思想認(rèn)識(shí)上高度重視，深入領(lǐng)會(huì)商品房分?jǐn)偣δ軈^(qū)劃分的原則要求和共有共用建筑面積分?jǐn)偟暮诵睦砟睿M力改善過于僵化的具體操作思路；其次應(yīng)該在具體操作上統(tǒng)籌考慮，對(duì)各個(gè)具體案例進(jìn)行具體分析，在遵循房產(chǎn)測繪總的原則性要求的前提下，盡力避免過于教條的具體工作方式，以應(yīng)對(duì)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)更新滯后所帶來的不利影響。
［1］浙江省測繪局.浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則（試行）［S］.2007.
［2］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測繪規(guī)范（GB/T 17986.1-2000）［S］.
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