王欣芳

從“零首付”到“全民定價(jià)”：濟(jì)南樓盤(pán)的促銷(xiāo)三國(guó)志

電視正在播放《動(dòng)物世界》，成群的狐獴機(jī)警地四處瞭望，動(dòng)作統(tǒng)一表情呆萌。李瀟琪坐在沙發(fā)上，突然就覺(jué)得自己像是其中一員，只不過(guò)身處戀戀都市，觀望的是起伏波動(dòng)的房?jī)r(jià)。

李瀟琪正在適婚年齡，一套九十平的居室似乎是人生必選項(xiàng)。從去年底等到今年，各種市場(chǎng)傳言讓李瀟琪無(wú)所適從。好容易下決心在五月出手，卻遇到了樓盤(pán)大比拼，站在街上都能被戰(zhàn)火硝煙燎到衣角。

城市東部一直樓盤(pán)林立，之前曾有過(guò)買(mǎi)房送裝修和送汽車(chē)的先例?，F(xiàn)在更厲害，某住宅項(xiàng)目樓盤(pán)推出“買(mǎi)房送面積”的優(yōu)惠活動(dòng)。該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴李瀟琪，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)88萬(wàn)、面積92平的住宅可以免費(fèi)獲贈(zèng)8個(gè)平方的面積，合算下來(lái)價(jià)格在8800元/平；如果不計(jì)入贈(zèng)送面積，價(jià)格則在9500元/平左右，兩者落差在700元/平。“反正買(mǎi)房是結(jié)婚自住，并不打算轉(zhuǎn)手，因此很心動(dòng)?！?/p>

只不過(guò)李瀟琪的目光很快被轉(zhuǎn)移。

在省城南部某樓盤(pán)端午期間推出優(yōu)惠措施，其中110平方米不分樓層全部一口價(jià)82.8萬(wàn)元，92平方米不分樓層全部一口價(jià)68.8萬(wàn)元，均價(jià)分別為7527元和7478元。“該項(xiàng)目從首次開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在已賣(mài)了三四年，最貴時(shí)賣(mài)過(guò)9000多元?！?/p>

西部甚至有樓盤(pán)打出“零首付”的促銷(xiāo)牌，主要提供兩種解決方式：一種是開(kāi)發(fā)商直接墊首付款，購(gòu)房者可以分期還給開(kāi)發(fā)商；除此之外，也有尋求第三方機(jī)構(gòu)銀行或是小額貸款公司來(lái)幫助購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“零首付”的方式。

“本來(lái)想好在東部和南部挑選樓盤(pán)，但是一輪促銷(xiāo)比世界杯還好看，已經(jīng)徹底打亂了我的計(jì)劃?！币魂嚮靵y之后，李瀟琪干脆放下緊繃的神經(jīng)，直接采取觀望態(tài)度：“看看再說(shuō)吧，說(shuō)不定還會(huì)有調(diào)整”。

據(jù)了解，5月，濟(jì)南市有16家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，其中兩家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于7000元/平方米，其他樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)也普遍“偏低”，大多數(shù)都沒(méi)有上漲，甚至有少部分比前期項(xiàng)目售價(jià)還低。

然而價(jià)格偏低并沒(méi)有引來(lái)成交量的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，5月濟(jì)南市住宅僅成交3616套，環(huán)比4月減少了1298套，降幅為26%，同比去年5月減少了2153套，下降了37%。這樣的成交數(shù)據(jù)，在去年1月以來(lái)的17個(gè)月里排名倒數(shù)第四，其中還有2個(gè)月因包含春節(jié)假期而成交低迷。

樓市現(xiàn)在沒(méi)“拐點(diǎn)”

這段時(shí)間，山房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁時(shí)常在微信圈里更新“好房子”，“好房子”多是別墅洋房，建筑風(fēng)格明顯，樹(shù)木掩映，價(jià)格雖未標(biāo)明，觀者也可猜得八九?！白龇康禺a(chǎn)這么多年，看到好房子內(nèi)心喜歡就忍不住做推薦?！壁w魯梁認(rèn)為現(xiàn)在的促銷(xiāo)和變相降價(jià)是針對(duì)市場(chǎng)的不得已，也是開(kāi)發(fā)商的試探和摸底，看看市場(chǎng)接受度到底在什么范圍里。而越是市場(chǎng)調(diào)整波動(dòng)，好房子的價(jià)值越能得到體現(xiàn)。“盡管設(shè)計(jì)、材料和自己的需求都在調(diào)整，但關(guān)于好房子的基本要素不會(huì)有太大改變。”

山東中原地產(chǎn)的投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利認(rèn)為今年以來(lái)樓市低迷是因?yàn)樵庥鍪袌?chǎng)性調(diào)整：“2011年以來(lái)，某些片區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格被炒得太高，前兩年成交量很大，消化掉許多剛需。如今想要走量，需要積攢客戶(hù)需求?！?/p>

目前，從數(shù)據(jù)上看，濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)偏冷，上半年以冷淡收?qǐng)?，但這并不意味著市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化。據(jù)粗略估算，目前濟(jì)南市的商品住宅存量大概有200萬(wàn)平方左右，去化時(shí)間在4個(gè)月以?xún)?nèi)，這和國(guó)內(nèi)其他城市相比是非常健康的。

“房產(chǎn)市場(chǎng)存在拐點(diǎn)一說(shuō)，但國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)到拐點(diǎn)?！敝袊?guó)重汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理?xiàng)畋笳J(rèn)為，導(dǎo)致市場(chǎng)拐點(diǎn)形成的原因只有兩個(gè)：一是人口結(jié)構(gòu)的變化，即適齡購(gòu)房人口絕對(duì)值的下降，從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷都是有效購(gòu)房人口不足造成的，二是城市化進(jìn)程的結(jié)束。目前兩個(gè)條件在中國(guó)都沒(méi)有形成。

“全國(guó)購(gòu)房適齡人口2015年前后達(dá)到最大值，并且隨著二胎政策的逐漸落實(shí)，大量的剛性改善需求又將釋放，年輕人的首次婚房置業(yè)的需求和剛性改善需求不斷增長(zhǎng)支持市場(chǎng)的健康發(fā)展；再者，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率在50%，正處于快速城市化的時(shí)期，尤其以省會(huì)為代表的二三線城市市場(chǎng)空間廣闊，以濟(jì)南為例，每年新增的就業(yè)人口就有10萬(wàn)左右，這些新增人口也將支持濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

中小房企生存現(xiàn)狀：從拿地到內(nèi)裝，每個(gè)環(huán)節(jié)都借錢(qián)

這段時(shí)間，山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海到省內(nèi)某三線城市調(diào)研，感覺(jué)“不太好”：“雖然房?jī)r(jià)不高，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)調(diào)整比較慢，城市對(duì)人口的吸引力不強(qiáng)，市場(chǎng)仍舊供大于求，一些小房地產(chǎn)商面臨資金壓力。”而在2012年左右，這些三線小城的房企曾經(jīng)將廣告鋪滿省臺(tái)的黃金時(shí)間。

“中國(guó)前100強(qiáng)的房企中有不少缺錢(qián)的，可以說(shuō)除了央企、國(guó)企，其他公司都缺錢(qián)?！敝康禺a(chǎn)觀察員蔡衛(wèi)民預(yù)言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤(pán)降價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。

實(shí)際上，在銀行貸款難的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源逐漸多樣化，或是信托投資基金、或是民間高利貸、或是利用項(xiàng)目發(fā)債券基金，或是海外融資。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，社會(huì)發(fā)放的各種信托、基金基本全部流入房地產(chǎn)行業(yè)，社會(huì)渠道融得的資金已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道。

“現(xiàn)在民間借貸有60%到70%的錢(qián)都流進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)了，他們給的利率更高，而且動(dòng)輒都是幾千萬(wàn)的借？現(xiàn)在，年化貸款利率在20%到25%之間，這都是正常并規(guī)范的小貸公司，而有的則增長(zhǎng)到了30%甚至40%，貸款期限一般在3到6個(gè)月?！笔〕悄趁耖g借貸公司的負(fù)責(zé)人張女士告訴記者。

濟(jì)南市另一家民間借貸公司的總經(jīng)理馬先生也告訴記者，現(xiàn)如今中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為民間借貸行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)之一?！伴_(kāi)發(fā)商從拿地、打地基、建主體、外墻到內(nèi)裝，這幾個(gè)主要環(huán)節(jié)每個(gè)環(huán)節(jié)都要借一次錢(qián)?！?/p>

除傳統(tǒng)融資方式外，越來(lái)越多的房企開(kāi)始探索多樣融資模式，一種明股實(shí)債的融資方式受到企業(yè)青睞。業(yè)內(nèi)人士表示，這種類(lèi)優(yōu)先股，與永續(xù)債性質(zhì)相近，是一種沒(méi)有固定到期還款日的債券，卻可以不計(jì)入有息負(fù)債，即這30億并不計(jì)入公司有息負(fù)債，這就會(huì)大大降低公司有息負(fù)債率，扮靚財(cái)務(wù)報(bào)表，同時(shí)大大增加公司現(xiàn)金流。endprint