張宏偉

開發(fā)商“墊首付”的策略是基于哪些市場考量，又是否能起到促進銷售的作用，“墊一成首付”對于購房者又有哪些風險？

為了應(yīng)對市場成交量下滑局面，刺激購房者入市，廣州、北京、南京等城市部分房企祭出“墊首付”的營銷措施。同時，伴隨著地產(chǎn)金融化趨勢愈加明顯，“墊首付”現(xiàn)象也被另一部分開發(fā)商、小額貸款公司看中，在地產(chǎn)金融與銷量欠佳雙重因素影響下催生“零首付”現(xiàn)象。

這其中既有市場機會，又面臨諸多挑戰(zhàn)和問題。

規(guī)避首付提高政策

其實“墊首付”并不新鮮，早在前幾年就有開發(fā)商推出“首付一成”的類墊首付方式。 如在2011年市場環(huán)境欠佳的情況下，有的樓盤就推出了三種優(yōu)惠措施：若一次性付款可享受8.5折優(yōu)惠；若首付三成，享受8.7折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”，則享受開發(fā)商墊付兩成，其中一成免費優(yōu)惠，而另一成則需購房者在年內(nèi)分三次無息還清，相當于8.8折優(yōu)惠。

而今年這一次墊首付行為，則首先來源于政策背景。即各城市嚴格執(zhí)行的差別化住房信貸政策，基本以提高第二套住房貸款的首付比例為特點。二套房首付比例在現(xiàn)有6成的基礎(chǔ)上提高至6.5成（沈陽等）、七成（廣州等）或七成以上，增加了購房者或投資客進入市場的門檻，降低了投資客利用房貸投資房產(chǎn)的杠桿作用。這對于部分人群尤其是首次改善型購房人群產(chǎn)生影響，導致這部分需求后置。

但是，在不少購房者房價持續(xù)上漲的心理預(yù)期面前，無論是對于首套自住需求，還是首次改善型需求，甚至中長期的投資性需求，早一天付首付完成買房，是這些購房者群體的中心訴求。

從購房者的角度來看，開發(fā)商“墊一成首付”的營銷方式能夠在這部分購房者中間奏效，以規(guī)避二套首付七成的政策，降低首付比例增加造成的影響。

而從開發(fā)商角度而言，無論是之前的“一成首付”，還是當下的“墊一成首付”，無非有兩個原因：其一是在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大或想盡快回籠資金進行擴張，通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”，套取銀行貸款，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導致的財務(wù)壓力。其二，“墊首付”這種營銷手段可以作為炒作話題，吸引更多的購房者，以此達到樓盤快速去化的目標。

小心隱藏陷阱

那么，對于購房者來講，在當前持續(xù)調(diào)控的市場背景下，“墊首付”對于購房者到底是幫忙還是陷阱？

這的確也有利好的一面，比如：

有一部分購房者由于社保及納稅證明等原因，在交付時間方面出現(xiàn)問題，而暫時未達購房資格。這些購房者就可以通過開發(fā)商“墊首付”的方式，“先購房，暫時延緩交易備案”來規(guī)避政策順利購房。另外，在銀行信貸緊縮的背景下，開發(fā)商“墊首付”也為部分購房者贏得籌集首付款的時間，提前進入購房環(huán)節(jié)。

但是，購房者不能簡單將開發(fā)商“墊首付”理解成為一件好事情。因為，開發(fā)商“墊首付”也有一定的市場風險，更應(yīng)該考慮開發(fā)商“墊首付”措施中隱藏的陷阱。

首先，是首套房付了首付一成或二套房首付六成后，房價到底如何調(diào)整的問題。如果開發(fā)企業(yè)擅自漲價，那么，即使開發(fā)商承諾收付款項不用多付，首付以外款項也有可能因為價格的調(diào)整而變化。由于樓市調(diào)控處于常態(tài)化階段，具體到每個樓盤的房價，會因為推盤策略的動態(tài)調(diào)整而調(diào)整，即不一定一直處于上漲的通道。

如果開發(fā)商在購房者首付一成之后降價，那么，購房者的首付一成或首付款項是否相對變多了呢？這是值得購房者警惕的問題。

其次，開發(fā)商“墊首付”絕不是在做虧本買賣?！皦|首付”的那部分資金對于開發(fā)企業(yè)來講，也是一個有投資回報的金融服務(wù)產(chǎn)品。購房者要合理評估“墊首付”的成本與市場（房價）變化情況，到底劃算不劃算要仔細權(quán)衡，因為利弊都是自己承擔。

再次，對于購房者來講，如果遇到“退房退款”相關(guān)問題，缺乏保障。由于購房者總是處于弱勢地位，購房者需要保留開發(fā)商提出的“墊首付”相關(guān)廣告文案及文件，并且仔細推敲文件中是否有陷阱，如果沒有，那么要合理判斷購房成本及投資風險。如果一旦出現(xiàn)問題，就可以拿這些文件到相關(guān)司法部門維護自己的權(quán)益。

另外，雖然這種幾率相對不大，但購房者仍應(yīng)該提防開發(fā)商“跑路”。即購房者交了部分首付款，開發(fā)商所謂地“墊首付”之后卷款消失。

地產(chǎn)金融化

從發(fā)展趨勢來看，“墊首付”有可能不僅僅是一種營銷手段和方式。隨著地產(chǎn)金融化趨勢越來越明顯，“墊首付”有可能演變成一部分開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域企業(yè)的一項金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

其實自2009年開始，房地產(chǎn)金融化就呈現(xiàn)加速態(tài)勢，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、魯能集團、綠地集團、復地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、越秀集團、星河集團、萊蒙集團等進入銀行業(yè)。今年，萬科入股徽商銀行，預(yù)示著未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)出新的特征和趨勢。

從地產(chǎn)行業(yè)金融化來講，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就是資金密集型行業(yè)，不難理解為何房企與銀行結(jié)成連理。從發(fā)展趨勢來看，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

從融資模式來說，房企收購銀行在融資方面可以“就地取材”，降低了融資成本，開放和拓寬了房企的融資渠道，可以就此支持房企拿地從而快速擴張。

從金融產(chǎn)品創(chuàng)新來看，銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一，企業(yè)投資銀行業(yè)本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報。房企可以利用自身又是“銀行”的特殊身份，開展相關(guān)金融產(chǎn)品服務(wù)，為購房者提供小額貸款。

從當前來看，無論對于之前首套房“墊首付”的措施，還是當前開發(fā)商為購房者“墊一成首付”，以盡量規(guī)避二套首付七成政策的方法，都是部分房企“想方設(shè)法轉(zhuǎn)向”的被動原因。

對于尚處弱勢地位的購房者來說，只能更加小心警惕。