雖然“跳水100多萬(wàn)元”的“降價(jià)房”與絕大多數(shù)消費(fèi)者無(wú)關(guān)，但人們最關(guān)心的是，北京二手房?jī)r(jià)的跳水是不是打響了全國(guó)房?jī)r(jià)大降的信號(hào)。

在任何有關(guān)降價(jià)的新聞中，最打動(dòng)人心的莫過(guò)于房子降價(jià)。如果降價(jià)的幅度被稱(chēng)作“跳水”，誰(shuí)不為之心動(dòng)？近日媒體傳出“北京房?jī)r(jià)集體跳水”的新聞，就特別引人注意。雖然“跳水100多萬(wàn)元”的“降價(jià)房”與絕大多數(shù)消費(fèi)者無(wú)關(guān)，但人們最關(guān)心的是，北京二手房?jī)r(jià)的跳水是不是打響了全國(guó)房?jī)r(jià)大降的信號(hào)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的此輪下行已持續(xù)半年有余。但總體來(lái)看，主要是成交量持續(xù)下調(diào)，而房?jī)r(jià)整體仍在高位運(yùn)行。但是，就像開(kāi)發(fā)商所言：“房?jī)r(jià)還沒(méi)怎么跌，地方政府比我們還著急”。近日，南寧、無(wú)錫、杭州等多個(gè)地區(qū)紛紛通過(guò)松綁限購(gòu)、下調(diào)購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市。此次北京和上海房?jī)r(jià)跳水，是房地產(chǎn)的“熊市”已露端倪了嗎？還是讓救市變得刻不容緩的噱頭？

房?jī)r(jià)跳水百萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津

“五一”，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是一個(gè)小小的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。過(guò)去多年“五一”樓市甚為火爆，使其成為窺視一年樓市走向、房?jī)r(jià)漲跌的小小風(fēng)向標(biāo)。

北京樓市“五一”黃金周在寂靜中度過(guò)?！皷|三環(huán)雙井合生國(guó)際137平方米三居，市價(jià)750萬(wàn)元，現(xiàn)在600萬(wàn)元急售?！狈课菘們r(jià)直接跳水100多萬(wàn)元，房屋還是無(wú)人問(wèn)津。

北京二手房已出現(xiàn)滯銷(xiāo)?！拔冶救嗽?013年也在賣(mài)一套房子，100平方米的房子，就賣(mài)不掉。”萬(wàn)科副總裁毛大慶“五一”前夕在一次內(nèi)部交流會(huì)上透露，“現(xiàn)在是越等越賣(mài)不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣(mài)的，都沒(méi)計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣(mài)了，收租金?！?/p>

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌。

在二手房?jī)r(jià)格跳水的影響下，北京一手房市場(chǎng)發(fā)生分化。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在資金壓力下部分樓盤(pán)通過(guò)打折的方式“以價(jià)換量”，而另外一部分不愿讓利的樓盤(pán)卻面臨無(wú)法定價(jià)的局面。

合生國(guó)際，位于東三環(huán)內(nèi)，該區(qū)域每平方米均價(jià)都在5萬(wàn)元以上，只是目前有價(jià)無(wú)市?！跋啾榷?，這個(gè)137平方米的房子是目前降價(jià)幅度最大的，但還是沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)。”該中介都不記得打了多少個(gè)電話，也沒(méi)有推銷(xiāo)出這套房子。

四環(huán)外的房子也面臨著同樣的窘境。去年年底，位于管莊的遠(yuǎn)洋新悅，81平方米要價(jià)260萬(wàn)元，業(yè)主負(fù)責(zé)稅費(fèi)。“當(dāng)時(shí)錢(qián)都準(zhǔn)備好了，最后房主臨時(shí)決定放到今年再賣(mài)，想再漲價(jià)?！比缃?，王先生慶幸當(dāng)初房主反悔。

目前，這套房子叫價(jià)250萬(wàn)元，房主承擔(dān)稅費(fèi)，但還是沒(méi)有人來(lái)買(mǎi)。“像這樣直接降價(jià)10萬(wàn)元以上的二手房已經(jīng)開(kāi)始普遍?！蔽覑?ài)我家一門(mén)店經(jīng)理介紹。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格也已經(jīng)從去年12月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月陰跌了。中原、鏈家、我愛(ài)我家等大型中介機(jī)構(gòu)調(diào)查，有多套房的業(yè)主心理發(fā)生了明顯的變化，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)掉頭。

目前北京樓市觀望情緒濃郁。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，環(huán)比下降18.2%。這是接近最近6年以來(lái)的最差紀(jì)錄。

在二手房影響下，一手房市場(chǎng)出現(xiàn)了分化。由住總?cè)f科橙率先降價(jià)開(kāi)盤(pán)售人市，位于通州的東亞印象臺(tái)湖緊隨其后。東亞印象臺(tái)湖將二期住宅人市價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元，平方米調(diào)整為2.2萬(wàn)元，平方米起，且產(chǎn)品由原先預(yù)期中的毛坯調(diào)整為精裝修。

同樣是萬(wàn)科的樓盤(pán)，位于通州太湖的中糧萬(wàn)科公園在去年年底造勢(shì)時(shí)曾將價(jià)格預(yù)定在30000到32000元/平方米，目前價(jià)格則為26000元/平方米。包括萬(wàn)科，多個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，都加大了推盤(pán)力度。同時(shí)，變相降價(jià)也已經(jīng)拉開(kāi)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前企業(yè)集中在此時(shí)推盤(pán)搶先入市，還能爭(zhēng)取一部分客戶，如果錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)間窗口，下半年市場(chǎng)依然還沒(méi)有好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商就只能通過(guò)低價(jià)甚至降價(jià)來(lái)?yè)Q量。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前北京樓市釋放長(zhǎng)效調(diào)控政策信號(hào)、銀行信貸持續(xù)收緊，購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力正在下降，市場(chǎng)供需形勢(shì)正在發(fā)生變化，未來(lái)房企不得不選擇舍價(jià)換量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上半年價(jià)格已經(jīng)基本停滯。“房企選擇了以價(jià)換量?！苯y(tǒng)計(jì)顯示，2014年4月，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)為1098.3點(diǎn)，較上月下降0.3點(diǎn)，環(huán)比微跌0.02%，同比上漲6.90%，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)自2012年7月以來(lái)連續(xù)21個(gè)月上升后首次出現(xiàn)下跌。

上海降價(jià)現(xiàn)象開(kāi)始蔓延

4月的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)，降價(jià)像是卷入了一場(chǎng)傳染式的蔓延。多名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人根據(jù)樣本價(jià)位比較，境內(nèi)房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的區(qū)域之一上海，近期亦有松動(dòng)的趨勢(shì)。

“以前業(yè)主報(bào)價(jià)，普遍會(huì)隨著時(shí)間提價(jià)，而且議價(jià)空間很小。但現(xiàn)在不但可以議價(jià)了，一些房源，還可以每平米降個(gè)幾十元。”傳家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資深顧問(wèn)建英說(shuō)這實(shí)質(zhì)上就是降價(jià)。該現(xiàn)象的出現(xiàn)，分水嶺是馬年春節(jié)。

建英根據(jù)自己在上海市場(chǎng)房地產(chǎn)中介領(lǐng)域從業(yè)16年的觀察發(fā)現(xiàn)，降價(jià)形成的邏輯是，開(kāi)發(fā)商融資壓力增加，一手樓盤(pán)首先開(kāi)始降價(jià)，二手房市場(chǎng)緊跟其后。

不僅是零散的二手房源，一些機(jī)構(gòu)也開(kāi)始將儲(chǔ)備的大量房源出手了。比如長(zhǎng)寧區(qū)某社區(qū)的整幢房產(chǎn)，共計(jì)120套住宅，2萬(wàn)多平方米，掛牌價(jià)格為4.94多億元。但至今仍無(wú)人問(wèn)津。

知情人士介紹，一些地產(chǎn)商的銳氣，顯然被陸續(xù)抽緊的融資鏈耗得差不多了。一方面，融資壓力加重，利潤(rùn)也在大幅削減，抓緊推盤(pán)成了他們資金鏈運(yùn)營(yíng)生死存亡的一道關(guān)卡。

加速推盤(pán)背后是開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人房貸的收緊。事實(shí)上，銀行系統(tǒng)對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)融資已連續(xù)數(shù)年保持收緊。部分開(kāi)發(fā)商從銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)走其他通道融資，挺過(guò)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，但是，隨著個(gè)人房貸優(yōu)惠利率取消，加強(qiáng)相關(guān)審核，其資金回籠的銷(xiāo)售通道，又被限制。

但是，即便資金流并不順暢，開(kāi)發(fā)商還在想辦法投入更多資金到土地市場(chǎng)“托市”。“在開(kāi)發(fā)的同時(shí)，我們基本又會(huì)投入資金啟動(dòng)土地儲(chǔ)備?！币晃婚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“這像是一個(gè)套子，一頭緊縮，另一頭卻在膨脹?！?/p>

實(shí)際上，由于融資壓力增強(qiáng)，一些機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)循環(huán)開(kāi)發(fā)投資也開(kāi)始削減。上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資628.59億元，增幅同比回落了12.6個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至？

今年以來(lái)，杭州打響樓市降價(jià)第一槍后，許多城市都紛紛跟進(jìn)，房?jī)r(jià)接連下調(diào)。但一線城市貌似巋然不動(dòng)，特別是北京、上海的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。這使得許多分析人士認(rèn)為，降價(jià)潮不會(huì)波及一線城市。然而，“五一”期間北京上海房?jī)r(jià)雙雙下跌也許是一個(gè)標(biāo)志性事件，是全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，或許標(biāo)志著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧撰文表示，看房?jī)r(jià)走勢(shì)，必須分析本屆政府的系列經(jīng)濟(jì)政策精髓。政府多次表態(tài)不再依靠短期刺激政策。否則，今后幾年的日子也許會(huì)更難過(guò)。房?jī)r(jià)上漲的大投資和放水貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)徹底坍塌，4月份起金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)一步收緊房貸，卡死流動(dòng)性，房?jī)r(jià)不降都難。道理其實(shí)非常簡(jiǎn)單，多年來(lái)房?jī)r(jià)暴漲主要原因是吃“貨幣信貸偉哥”太多。一旦停用，藥效就會(huì)慢慢失效。

眼下銅陵、南寧、無(wú)錫、天津?yàn)I海新區(qū)等地或放松調(diào)控，或采取部分刺激舉措的行為，仍是高度敏感，備受關(guān)注，且無(wú)一例外地被市場(chǎng)解讀為“救市”信號(hào)。

專(zhuān)家認(rèn)為，政府放松對(duì)市場(chǎng)的管制，本身無(wú)可厚非，從樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，也是讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用，但是，如果純粹為了“救市”而出臺(tái)刺激政策，則大可不必，也有悖于樓市調(diào)控的初衷。

余豐慧認(rèn)為，對(duì)于樓市，關(guān)鍵在于政府那只閑不住的手不要去亂摸。對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策既不匆忙調(diào)整，也不需要進(jìn)行任何加碼。在此基礎(chǔ)上，讓市場(chǎng)充分發(fā)揮作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)。政府一定要保護(hù)好市場(chǎng)機(jī)制自動(dòng)自發(fā)形成的買(mǎi)方市場(chǎng)和房?jī)r(jià)向下的市場(chǎng)預(yù)期，只有房?jī)r(jià)回歸理性，才能消除經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，調(diào)整好結(jié)構(gòu)，穩(wěn)健良性發(fā)展。

聰明的開(kāi)發(fā)商要清醒認(rèn)識(shí)到，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間處在難以反彈的局面。正確選擇應(yīng)該是盡快去庫(kù)存化降價(jià)銷(xiāo)售，堅(jiān)持現(xiàn)金為王的理念，才能爭(zhēng)取主動(dòng)。

（本刊據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》、《京華時(shí)報(bào)》綜合整理）endprint