聶日明

今年以來，房價(jià)下跌的消息不斷，尤其是三四線城市的房地產(chǎn)市場下跌風(fēng)險(xiǎn)更為顯著。這種背景下，取消限購的聲音漸起。

現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的框架是2010年初形成的。以“國十一條”、“新國十條”為基礎(chǔ)的調(diào)控政策，直接面對經(jīng)濟(jì)微觀主體，限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，隨后還啟動了3600萬套保障房的計(jì)劃，建立了包括土地供給、信貸、稅收、保障房等的住房差別化調(diào)控體系。

這輪調(diào)控飽受社會各界的指責(zé)。原本已經(jīng)式微的落后政策工具，如擴(kuò)展戶籍在限購中的作用，過度保障的福利房，與30多年來市場化改革的方向背道而馳。但不管怎么樣，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是顯著的，70個(gè)大中型城市的房價(jià)增速出現(xiàn)明顯的放緩甚至負(fù)增長。2012年房價(jià)開始分化，雖然以京滬為代表的一二線城市房價(jià)仍然堅(jiān)挺，但三四線城市的房地產(chǎn)市場供給過剩，房價(jià)難以維持。

從眼下的形勢來看，未來很長一段時(shí)間內(nèi)，三線以下城市的房價(jià)過高不再成為問題，反而應(yīng)該擔(dān)心房價(jià)下跌帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)以及對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊。而一二線城市的調(diào)控是否達(dá)到了效果，是否應(yīng)該調(diào)整？這就要追問，調(diào)控的初衷是什么。很多購房者想當(dāng)然的認(rèn)為是控制房價(jià)，但政府卻并不這么認(rèn)為?？v觀近年調(diào)控史，房地產(chǎn)調(diào)控始終擺脫不了宏觀調(diào)控的框架，總體要服從經(jīng)濟(jì)周期的大局，降價(jià)并不是唯一目標(biāo)，要不然2008年底也不會對房地產(chǎn)進(jìn)行大刺激。其次，在輿論的指責(zé)下，房地產(chǎn)政策越來越傾向社會政策。政府也在宏觀調(diào)控與社會穩(wěn)定兩者之間不斷搖擺，以此構(gòu)成近十年以來的調(diào)控政策框架。

事實(shí)上，回過頭來看，為什么一二線城市的房子更搶手？這是因?yàn)槌鞘欣锏馁Y源太多。想一想，資源是全省甚至是全國的，但投向卻是集中于某一地的，房價(jià)在這一地域上漲也就很正常，要解決房價(jià)的問題，需要解決的是資源錯(cuò)配的問題，而不是強(qiáng)行禁止購買。此時(shí)強(qiáng)行控制房價(jià)，而不去管市場上的要素扭曲，只是治標(biāo)之策，是不能從根本上解決問題的。學(xué)校、醫(yī)院、大型娛樂休閑場所等優(yōu)質(zhì)資源集中在北京上海，房價(jià)怎么可能會跌？限購令也只是把想買的人擋在門外，并沒有解決區(qū)域間資源配置失衡帶來的問題。

在此看來，三四線及以下城市的房價(jià)已經(jīng)由市場決定，限購令應(yīng)該順勢退出。而限購令主導(dǎo)的京滬等一二線城市的高房價(jià)問題也開錯(cuò)了藥方，資源集中是房價(jià)高的根源，而過多的資源集中在大城市恰又是因?yàn)檎划?dāng)干預(yù)所導(dǎo)致的，這才是京滬房價(jià)畸高的原因。正常的做法是應(yīng)消除這種干預(yù)，而非施加另一種不當(dāng)干預(yù)，使得房地產(chǎn)市場的癥結(jié)進(jìn)一步盤根錯(cuò)節(jié)。而調(diào)整限購政策、放松土地供應(yīng)量是消除這種干預(yù)的第一步。

（作者為上海金融與法律研究院研究員）

責(zé)編/劉建 美編/宋揚(yáng)endprint