李移山

摘要：在城鎮(zhèn)化腳步不斷加快的今天，房地產(chǎn)剛性需求決定了房地產(chǎn)的熱度。房地產(chǎn)開發(fā)這一商業(yè)行為的最終目的的追求更高的利潤，但是房地產(chǎn)與百姓的生活息息相關(guān)、與國家經(jīng)濟發(fā)展及穩(wěn)定息息相關(guān)。房地產(chǎn)利潤與房價的平衡是保障國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的關(guān)鍵，強化商品住宅項目成本管理策略的優(yōu)化是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的重點。本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要成本分析入手，就房地產(chǎn)商品住宅項目成本管理策略的優(yōu)化進行了分析與論述。

關(guān)鍵詞：商品住宅 項目成本管理策略 優(yōu)化

在我國房價控制下的房地產(chǎn)業(yè)雖然得到了一定的“降溫”，但是剛性需求的存在仍然決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢與前景。隨著國家房價調(diào)控及各類成本的上漲，房地產(chǎn)業(yè)受到了巨大的沖擊。如何在這樣的環(huán)境下，有效提高項目經(jīng)濟利潤是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)單純的對建筑產(chǎn)品本身開展成本控制，缺乏對投入產(chǎn)出比的分析及成本管理策略的制定與執(zhí)行。缺乏成本預(yù)測與決策、缺乏現(xiàn)代化管理理念等問題，制約了房地產(chǎn)商品住宅項目成本管理水平及管理能力的提升、制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。針對現(xiàn)代商品住宅項目建設(shè)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認識到項目成本管理策略的重要性。通過科學(xué)的策略制定、有效的策略執(zhí)行及全過程策略優(yōu)化活動，提高成本管理能力、實現(xiàn)成本管理目標。

1.商品住宅項目成本管理策略概述

商品住宅項目成本管理是企業(yè)管理的核心，其必須適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理及發(fā)展戰(zhàn)略的需求。針對目前房地產(chǎn)外部環(huán)境及內(nèi)部環(huán)境的特點，強化商品住宅項目成本管理工作、優(yōu)化項目成本管理策略是目前企業(yè)管理及項目管理的關(guān)鍵。根據(jù)商品住宅項目成本管理的需求，企業(yè)應(yīng)建立新的成本管理策略體系。通過成本管理策略的制定，提高成本管理能力。成本管理策略的制定應(yīng)由以下幾步工作構(gòu)成，通過引入新的成本管理理念、完善成本管理體系、開展目標成本管理、實時評測優(yōu)化等工作，不斷提升項目成本管理能力，促進企業(yè)利潤最大化的實現(xiàn)。

2.商品住宅項目成本管理策略優(yōu)化

2.1明確商品住宅項目成本組成——項目成本管理策略優(yōu)化的基礎(chǔ)

明確商品住宅項目成本的組成，是項目成本管理策略優(yōu)化的基礎(chǔ)，是保障項目成本管理策略優(yōu)化科學(xué)性與適用性的基礎(chǔ)。根據(jù)現(xiàn)代商品住宅項目開發(fā)建設(shè)的流程與內(nèi)容，商品住宅項目成本主要有土地、土建及設(shè)備等三部分構(gòu)成。在項目投資建設(shè)先的可行性評估中，需要計算土地面積及容積率換算，掌握每平方米商品住宅所占土地成本。在配套及其他支出中，針對該項成本受外界因素的影響，應(yīng)注重實用性及經(jīng)濟性原則。根據(jù)商品住宅項目的定位、投入產(chǎn)出比等確定相關(guān)標準，為后續(xù)的成本管理與執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。商品住宅項目具有建設(shè)周期長、投資金額大、風(fēng)險高等特點，而且許多企業(yè)需要通過貸款解決資金短缺或資金鏈的問題，進而造成了數(shù)額較大的利息支出。在項目成本管理策略中應(yīng)針對成本的構(gòu)成，確定不同階段、不斷項目的成本管理方法，以此確保項目成本管理策略目標的實現(xiàn)。

2.2階段性成本管理策略優(yōu)化的分析

根據(jù)商品住宅項目不同階段所產(chǎn)生的成本及成本所占資金比例，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取階段性成本管理策略優(yōu)化的方法對不同階段的成本管理方法、重點等進行分析。以此確定優(yōu)化方向與內(nèi)容，實現(xiàn)項目成本管理策略優(yōu)化目標、實現(xiàn)項目成本管理目標。按照不同階段的資金使用情況，合理分配項目資金。以減少貸款利息為重點，以保障資金鏈通常為核心，開展資金成本管理策略的優(yōu)化工作。以多方面成本的優(yōu)化，實現(xiàn)利潤最大化目標。

2.3強化經(jīng)濟論證，指導(dǎo)項目成本管理策略的優(yōu)化

設(shè)計階段的經(jīng)濟論證是確定項目總造價及經(jīng)濟指標的重要階段，是影響商品住宅項目綜合經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。利用效益分析法及經(jīng)濟指標要求確定最有設(shè)計方案，同時分析項目實時各階段的成本構(gòu)成及影響造價的各因素。采用產(chǎn)品功能與成本關(guān)系分析的價值工程方法，實現(xiàn)降低商品住宅項目綜合成本的目的。以經(jīng)濟論證活動中各類方法的運用、以經(jīng)濟論證結(jié)論為基礎(chǔ)，指導(dǎo)項目成本管理策略優(yōu)化活動，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益提升目標，實現(xiàn)最佳綜合經(jīng)濟效益。

2.4建立策略優(yōu)化評測系統(tǒng)——保障優(yōu)化工作科學(xué)性的關(guān)鍵

商品住宅項目成本管理策略的優(yōu)化是通過對成本構(gòu)成的分析、企業(yè)實際情況的調(diào)研，合理改善項目成本管理方法與重點的活動。其科學(xué)性與適用性是該項工作的首要目標，是保障商品住宅項目投資建設(shè)管理工作順利開展的關(guān)鍵，是保障企業(yè)經(jīng)營利潤及生存發(fā)展的核心。根據(jù)商品住宅項目成本管理優(yōu)化的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立策略優(yōu)化評測系統(tǒng)。該系統(tǒng)貫穿于項目成本管理策略制定、優(yōu)化、執(zhí)行的全過程，通過對優(yōu)化后的測路執(zhí)行效果開展實時評測，確定優(yōu)化方法與結(jié)果，及時發(fā)現(xiàn)策略優(yōu)化中存在的問題、發(fā)現(xiàn)測路執(zhí)行活動中存在的問題，及時進行改進與完善，確保商品住宅項目成本管理目標的實現(xiàn)。

3.借助專業(yè)機構(gòu)與單位，提高項目成本管理策略優(yōu)化能力

根據(jù)商品住宅項目成本管理策略優(yōu)化的重要性，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要設(shè)置專業(yè)機構(gòu)或崗位開展此項工作，同時還應(yīng)加大相關(guān)人員的培訓(xùn)力度，提高企業(yè)項目成本管理策略優(yōu)化能力。必要時，聘請專業(yè)機構(gòu)與單位，開展某一項目的成本管理策略優(yōu)化工作。通過相關(guān)配合人員的學(xué)習(xí)、優(yōu)化結(jié)論分析等，提高自身的項目成本管理策略優(yōu)化能力?；蚱赣脤I(yè)性企業(yè)對企業(yè)的有關(guān)人員開展具體的培訓(xùn)，以案例分析方式等，提高企業(yè)經(jīng)濟部、財務(wù)部等有關(guān)人員的策略優(yōu)化能力，實現(xiàn)企業(yè)綜合市場競爭力構(gòu)建的目的。

4.結(jié)論

商品住宅項目成本管理策略的優(yōu)化是一項貫穿于項目投資建設(shè)全過程的活動，是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合經(jīng)濟效益、提高企業(yè)產(chǎn)品核心競爭力的關(guān)鍵性活動。針對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，企業(yè)應(yīng)積極借助專業(yè)力量開展商品住宅項目成本管理策略優(yōu)化活動，從中不斷積累經(jīng)驗、逐步建立屬于企業(yè)自己的專業(yè)性優(yōu)化部門，促進企業(yè)核心競爭力的提高。

參考文獻：

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[2]孫超.以優(yōu)化方法提高住宅項目成本管理策略科學(xué)性[J].房建與經(jīng)濟，2013，11.

（責(zé)任編輯：陳兵）