劉永江

摘 要：設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段合理有效控制成本對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要的意義。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的特點(diǎn)，結(jié)合價(jià)值工程原理，具體闡述了房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的實(shí)施過程，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大程度降低成本取得更好的經(jīng)濟(jì)效益提供了科學(xué)的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；設(shè)計(jì)

近年來，隨著我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)已逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本影響的可能性一般在20%左右，而項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的影響卻可以達(dá)到75%以上。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制是從設(shè)計(jì)階段考慮房地產(chǎn)的成本管理體系，是一種行之有效的科學(xué)的方法，它將房地產(chǎn)成本管理和房地產(chǎn)設(shè)計(jì)有機(jī)地結(jié)合起來，避免了設(shè)計(jì)工作的盲目性，對(duì)提高房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)具有明確的理論和現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)成本控制范圍的研究多數(shù)集中于傳統(tǒng)意義上產(chǎn)品的事前、事中和事后上，沒有將成本控制的內(nèi)涵延伸，而價(jià)值工程理論為成本控制內(nèi)涵的延伸提供了一個(gè)有利工具。運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制進(jìn)行研究，這樣有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中憑借高品質(zhì)和低成本而擁有一席之地。

1 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和成本的特點(diǎn)及原則

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)過程分為前期策劃與立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)四個(gè)階段，房地產(chǎn)開發(fā)成本即是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這四個(gè)階段所發(fā)生的成本和費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投入量大、成本控制變化大等特性，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容主要包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等費(fèi)用。工程項(xiàng)目立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)通過對(duì)項(xiàng)目的具體化和書面化，是對(duì)項(xiàng)目的功能、工藝、成本等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、實(shí)施方案進(jìn)行的事前規(guī)定，承包商將根據(jù)這一階段的成果完成項(xiàng)目的建設(shè)。因此設(shè)計(jì)階段作為項(xiàng)目開發(fā)的前導(dǎo)，對(duì)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、銷售推廣要點(diǎn)都應(yīng)該有明確的定義。根據(jù)資料分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占項(xiàng)目總成本的不到2%，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，它可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本增加。實(shí)踐表明，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)的10%。設(shè)計(jì)階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品來說，設(shè)計(jì)階段是進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵，相對(duì)于其他階段的成本控制，設(shè)計(jì)階段成本控制具有以下特點(diǎn)。

（1）設(shè)計(jì)階段的成本控制主要是一種進(jìn)行成本控制的事前管理活動(dòng)。

（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制是一種技術(shù)性較強(qiáng)的活動(dòng)。

（3）設(shè)計(jì)階段的成本控制可能是對(duì)成本影響最大的成本控制活動(dòng)。

2 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階和成本的適用性

2.1 價(jià)值工程的概念及其基本原理

價(jià)值工程的創(chuàng)始人麥爾斯（L.D.Miles）對(duì)價(jià)值工程的定義是：“價(jià)值分析或價(jià)值工程是一個(gè)完整的系統(tǒng)，用來鑒別和處理在產(chǎn)品、工序服務(wù)工作中那些不起作用卻增加成本或工作量的因素。這個(gè)系統(tǒng)運(yùn)用各種現(xiàn)有的技術(shù)、知識(shí)和技能，有效地鑒別對(duì)用戶的需要和需求并無貢獻(xiàn)的成本，來幫助改進(jìn)產(chǎn)品、工序或服務(wù)工作”。

在價(jià)值工程中，價(jià)值被定義為產(chǎn)品功能與生命周期成本的比值，通常用VI表示；功能是指用戶得到的商品效用，通常用FI表示；生命周期成本是指該產(chǎn)品在社會(huì)平均意義下的個(gè)別產(chǎn)品生命周期中為構(gòu)成、保持與獲取功能所花費(fèi)的全部費(fèi)用，通常用CI表示。價(jià)值工程的基本原理可以表示如下：VI（價(jià)值）=FI（功能）/CI（成本）

價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)功能與成本的匹配。通過價(jià)值工程的功能分析，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各組成部分的功能加以量化，確定其功能評(píng)價(jià)系數(shù)，以此作為設(shè)計(jì)限額分配時(shí)供參考的技術(shù)參數(shù)，從而最終求出分配到各專業(yè)、各單位工程的設(shè)計(jì)限額值（即價(jià)值工程中的功能預(yù)期成本）。

2.2 價(jià)值工程在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中的適用性

價(jià)值工程方法可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的特點(diǎn)及原則，是目前進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的最佳方法；同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中利用價(jià)值工程還具有以下優(yōu)勢(shì)。

（1）在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中應(yīng)用價(jià)值工程有利于國(guó)家節(jié)約投資、提高投資效益。

（2）在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中應(yīng)用價(jià)值工程有利于房地產(chǎn)業(yè)改變浪費(fèi)大、質(zhì)量差、造價(jià)高等問題。

（3）在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中應(yīng)用價(jià)值工程，有利于樹立用戶第一的觀點(diǎn)。

2.3 價(jià)值工程的工作流程

價(jià)值工程的工作流程，是一個(gè)發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的過程。價(jià)值工程工作流程如表1。

由表1可以看出：價(jià)值工程的工作過程，實(shí)質(zhì)就是針對(duì)價(jià)值工程的研究對(duì)象，圍繞7個(gè)基本問題展開，這7個(gè)問題決定了價(jià)值工程的基本步驟和活動(dòng)程序。一般可以分為三階段：分析、綜合、評(píng)價(jià)，其基本步驟是功能定義、功能評(píng)價(jià)、制訂改進(jìn)方案。

價(jià)值工程雖然起源于材料和代用品的研究。但這一原理很快就擴(kuò)散到各個(gè)領(lǐng)域，有廣泛的應(yīng)用范圍，大體可應(yīng)用在兩大方面：一是在工程建設(shè)和生產(chǎn)發(fā)展方面；二是在組織經(jīng)營(yíng)管理方面。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的特點(diǎn)，結(jié)合價(jià)值工程的工作程序，在運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)階段成本控制時(shí)，同樣主要分為三個(gè)步驟：功能分析、成本分析、價(jià)值評(píng)價(jià)。價(jià)值工程方法貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制中。

3 基于價(jià)值工程方法的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制的實(shí)施

3.1 基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段成本控制

首先建立全面系統(tǒng)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，包含功能指標(biāo)體系和成本指標(biāo)體系，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)選法，充分利用專家的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合客戶和廣大設(shè)計(jì)人員的意見，合理確定各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重和對(duì)各方案進(jìn)行評(píng)分，求出方案的功能系數(shù)和成本系數(shù)，最后求出價(jià)值系數(shù)，根據(jù)價(jià)值工程原理按價(jià)值系數(shù)排序得到最優(yōu)方案。該方法在建立指標(biāo)體系時(shí)運(yùn)用了層次分析法和模糊優(yōu)選依據(jù)價(jià)值工程理論計(jì)算出價(jià)值系數(shù)，對(duì)各個(gè)方案的價(jià)值系數(shù)進(jìn)行比較，最終選擇價(jià)值系數(shù)最高的方案，即最優(yōu)方案的選擇。

3.2 基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)初步設(shè)計(jì)階段成本控制

（1）明確客戶的需求，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該具有的功能進(jìn)行定義，并按照功能的載體對(duì)象進(jìn)行分類整理，形成功能指標(biāo)體系。然后運(yùn)用層次分析法，進(jìn)行打分確定功能系數(shù)。

（2）主要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需要投入的成本和費(fèi)用進(jìn)行分析，按其在總投資中所占比例來確定成本系數(shù)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段成本控制而言，價(jià)值工程中的成本不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)施工階段的成本，還包括交付使用后的運(yùn)行維護(hù)成本。

（3）根據(jù)已得出的功能系數(shù)和成本系數(shù)，利用價(jià)值評(píng)價(jià)模型，得出價(jià)值系數(shù)。根據(jù)價(jià)值工程的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)得出的價(jià)值系數(shù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。價(jià)值系數(shù)可以幫助我們?cè)趦r(jià)值工程活動(dòng)中確定改進(jìn)的重點(diǎn)。

（4）根據(jù)已經(jīng)得出的價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果，分析在方案設(shè)計(jì)中應(yīng)該改進(jìn)的地方。在滿足功能的前提下盡可能降低成本，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)功能與成本的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

3.3 基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制

施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制與初步設(shè)計(jì)階段成本控制的程序一樣，運(yùn)用價(jià)值工程方法，在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的優(yōu)化，將初步設(shè)計(jì)深化處理成可施工的藍(lán)圖，也就是如何合理的確定結(jié)構(gòu)、園林景觀等功能指標(biāo)所涉及的具體施工細(xì)節(jié)的過程。例如樓層高度，園林面積等未知數(shù)的合理確定，從而達(dá)到價(jià)值系數(shù)的最大。

4 結(jié)束語

本文通過運(yùn)用價(jià)值工程的方法，分析研究房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的成本管理特點(diǎn)，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制多注重設(shè)計(jì)費(fèi)用，忽視設(shè)計(jì)階段的成本控制的現(xiàn)狀，從理論、技術(shù)、制度和指標(biāo)角度，設(shè)計(jì)了一套設(shè)計(jì)階段的成本控制方案，解決了長(zhǎng)期以來設(shè)計(jì)階段成本目標(biāo)制定易，執(zhí)行難的問題。運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，有利于促進(jìn)和提高成本管理工作。成本控制是房地產(chǎn)業(yè)成本管理的核心，成本控制的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)成本費(fèi)用的高低和經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)主的生死存亡。降低產(chǎn)品成本或提高性價(jià)比的重要手段是在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段來估算成本，并進(jìn)行成本控制，對(duì)可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)估，及早發(fā)現(xiàn)并避免它。此外對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目這樣的一種需要高額資金購(gòu)買、并且長(zhǎng)期使用的特殊產(chǎn)品來講，一味地追求成本削減是不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過高品質(zhì)樹立品牌效應(yīng)的。基于價(jià)值工程的角度來研究房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段中的成本控制問題，不僅可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，而且同時(shí)又最大可能的注重了項(xiàng)目功能的保證。這樣就可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不影響開發(fā)項(xiàng)目的使用功能的前提下，最大可能的降低成本，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。