鮮華

【摘要】近幾年，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅猛，其市場在發(fā)展中不斷規(guī)范化、科學化，競爭也隨之更加激烈。該行業(yè)具有投入產(chǎn)出規(guī)模大、資本和技術(shù)構(gòu)成較高等特點，這使房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風險加大。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，其管理水平的提高對提升企業(yè)整體管理水平至關(guān)重要。本文從財務(wù)管理風險意識、資金的籌集與管理、全面預(yù)算管理、建立健全財務(wù)制度以及激勵監(jiān)督機制等方面，探討了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作中存在的問題，并針對這些問題提出了相應(yīng)對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題；對策

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國迅速發(fā)展，由于國家不斷出臺調(diào)控政策，壓縮了行業(yè)的利潤空間，因此，其必須改善、提升企業(yè)的管理能力，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，否則將可能被淘汰。良好的財務(wù)管理是實現(xiàn)企業(yè)盈利目標的重要保證。但目前許多企業(yè)并不能真正重視財務(wù)管理方面存在的問題及其帶來的后果。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費類型分有經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，其開發(fā)方式一般為自行開發(fā)、合作開發(fā)、代建工程。其行業(yè)特點是投資大、周期長、風險高。本文探討了企業(yè)自行開發(fā)商品房過程中財務(wù)管理存在的問題，并提出了解決對策。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

1.缺乏財務(wù)管理風險意識

對于企業(yè)來說，存在財務(wù)活動，就會有財務(wù)風險。對于客觀存在的財務(wù)風險，企業(yè)應(yīng)該視情況進行防范、降低及規(guī)避。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層及大股東管理觀念滯后，財務(wù)管理流程模糊，缺乏財務(wù)管理風險意識，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標等重大決策中，沒有財務(wù)人員參與，缺乏數(shù)據(jù)分析和實際調(diào)研，導致決策失誤，加大企業(yè)財務(wù)風險。部分企業(yè)與母公司、控股公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無法保證資產(chǎn)的安全、完整。

2.資金籌集、使用及管理不科學

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入巨大，投入時間密集，從項目開發(fā)到項目銷售經(jīng)歷的時間長，如何籌集資金、合理使用資金至關(guān)重要。

企業(yè)的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數(shù)量有限，因此企業(yè)通常都要利用外部融資來滿足項目開發(fā)的需要。部分企業(yè)忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業(yè)因達不到銀行信貸的條件，進行利率較高的民間貸款，這些都導致了企業(yè)債務(wù)沉重，甚至造成資金鏈斷裂。

并且，資金籌集完畢后，許多企業(yè)在資金使用上沒有計劃，沒有預(yù)計好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業(yè)還存在資金體外循環(huán)的問題，給資金違規(guī)操作埋下隱患，容易造成企業(yè)資金流失。

3.不能很好地進行全面預(yù)算管理及成本管理

企業(yè)的預(yù)算管理涵蓋企業(yè)經(jīng)營的各方面，最后匯總到財務(wù)部門，通過具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)預(yù)算及執(zhí)行的結(jié)果。目前，有部分企業(yè)只對支出控制或只看重利潤，缺乏從銷售、施工到財務(wù)的全面預(yù)算。企業(yè)若只簡單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達不到預(yù)算的預(yù)期目的。

房地產(chǎn)企業(yè)項目對成本核算和成本控制要求較高。部分企業(yè)觀念落后，認為成本控制就是成本降低。但過低的成本可能帶來質(zhì)量隱患，需要為彌補質(zhì)量缺陷投入更多的物力財力。

4.不能有效地進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)始于項目的可行性研究。但許多企業(yè)并不重視事先籌劃，也不注意國家對標準普通住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠，到清算時才發(fā)現(xiàn)不滿足稅收優(yōu)惠條件，需要補交一定數(shù)量的土地增值稅。部分企業(yè)為了節(jié)稅，違規(guī)操作，造成企業(yè)需補交稅款或被罰款。

5.財務(wù)制度不健全，或執(zhí)行力度不到位

部分企業(yè)沒有相應(yīng)的財務(wù)制度，造成簽批付款等手續(xù)不合規(guī)，對管理層的交易授權(quán)范圍沒有明確規(guī)定，不相容職務(wù)不相分離，對現(xiàn)金、有價證券等實物資產(chǎn)沒有定期進行盤點控制，財務(wù)僅限于簡單記賬，沒有輔以相應(yīng)詳細的臺賬記錄，沒有召開財務(wù)工作總結(jié)會進行財務(wù)分析，不能為企業(yè)的成本費用控制和決策提供參考等問題。

有的企業(yè)雖然有財務(wù)制度，但實際操作中沒有嚴格執(zhí)行制度，管理上存在漏洞，導致員工非法侵占企業(yè)資產(chǎn)。

6.財務(wù)人員素質(zhì)和專業(yè)勝任能力與企業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)人事關(guān)系復雜，財務(wù)人員專業(yè)能力較差，不了解國家政策、法律法規(guī)、會計核算方法的新動向，導致財務(wù)工作質(zhì)量低下，更不能為企業(yè)的發(fā)展決策提供有力幫助。其不了解房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，不能對成本進行準確地歸集，提供不了全面、準確的成本數(shù)據(jù)，無法真正控制好成本，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的風險。

7.沒有建立健全激勵和監(jiān)督機制

部分企業(yè)僅重視對經(jīng)營者、銷售人員的考核，缺乏對財務(wù)人員的激勵，不能真正激發(fā)財務(wù)人員的工作積極性。

在監(jiān)督方面，部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)沒有內(nèi)審機構(gòu)，有的企業(yè)雖然設(shè)置內(nèi)審機構(gòu)，但由于其缺乏獨立性和應(yīng)有的地位，往往不能發(fā)揮內(nèi)審功能，內(nèi)審機構(gòu)在審計過程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內(nèi)審人員難以公正、客觀地進行審計。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

1.提高財務(wù)管理風險防范意識

企業(yè)大股東、高管及企業(yè)每個部門的員工，都應(yīng)該樹立風險防范意識。財務(wù)部門更應(yīng)該將財務(wù)風險防范貫穿到財務(wù)管理中的每個環(huán)節(jié)，為企業(yè)的投資、籌資等重大決策提供可靠數(shù)據(jù)和科學的分析。企業(yè)之間的資金往來，應(yīng)有專人管理、分析，切實提高資金利用效率。企業(yè)應(yīng)該建立財務(wù)風險預(yù)警控制系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)自身情況制定相應(yīng)的財務(wù)風險控制指標，利用財務(wù)報表、預(yù)算報表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進的杜邦分析法等方法進行控制指標的計算、分析。在實際中，資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金流對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展舉足輕重，對其風險控制尤為重要。

2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，控制資金成本

企業(yè)須利用好財務(wù)杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

企業(yè)應(yīng)建立收支兩條線，嚴格管理資金，杜絕資金體外循環(huán)。資金的使用要由有相關(guān)權(quán)限的部門審批，嚴禁越權(quán)審批、審批流程不全，否則，財務(wù)部門應(yīng)拒絕支付。財務(wù)人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準確。

3.加強全面預(yù)算管理

只有全員參與企業(yè)預(yù)算的編制，才能使預(yù)算成為其自愿努力的目標。大型企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會，將企業(yè)的一切活動納入預(yù)算管理范圍。預(yù)算管理應(yīng)有相應(yīng)的制度，編制、修改、匯總、審批、執(zhí)行與監(jiān)督都應(yīng)該在制度的范圍內(nèi)進行。年終決算后，預(yù)算的完成情況應(yīng)與考核掛鉤，

預(yù)算一經(jīng)審批確定，應(yīng)下發(fā)到相關(guān)部門，由各部門負責人牽頭，將預(yù)算各項指標落實到實處。各部門應(yīng)有專門人員對本部門預(yù)算的執(zhí)行情況進行動態(tài)跟蹤與分析，使部門負責人能隨時了解預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，并著手解決。每月各部門將預(yù)算執(zhí)行情況上報財務(wù)部或預(yù)算管理委員會，進行匯總、分析，為企業(yè)經(jīng)營者掌握企業(yè)的經(jīng)營情況、做出決策提供依據(jù)。

4.進行成本控制，形成成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)工程周期長，項目面廣，涉及到前期調(diào)研、土地儲備、資金來源等，其成本控制應(yīng)從項目立項開始，直至項目清算。成本控制不僅包括項目工程，還與上、下游的企業(yè)有關(guān)，所以企業(yè)應(yīng)制定符合自身特點的成本管理體系，進行全方位的成本管理，權(quán)衡利弊，把成本管理與企業(yè)盈利結(jié)合起來，尋求企業(yè)利益最大化。

由于前期設(shè)計成功與否對后期施工成本影響很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的只重視施工階段成本控制的思路。通過高質(zhì)量的設(shè)計使項目符合國家及行業(yè)規(guī)定、功能符合項目既定的標準，避免后期因工程不達標而不得不修改設(shè)計、重新返工的惡劣后果。

應(yīng)重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費、付款方式及時間、發(fā)票的開具都要仔細推敲，降低因合同修改、洽商導致企業(yè)追加超出預(yù)期的資金，造成成本失控的后果。

5.做好稅收籌劃工作

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要稅種，國家稅法規(guī)定，普通標準住宅增值不超過20%部分可以免征土地增值稅。企業(yè)需要把握好普通標準住宅的標準，設(shè)計部門在設(shè)計戶型、確定容積率，銷售部門在定價方面都要考慮將來土地增值稅清算時能否享受稅收優(yōu)惠，財務(wù)部門應(yīng)該會同相關(guān)部門做各種測算，制定有利于企業(yè)的方案。

6.建立健全財務(wù)制度，加大執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度，對現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等管理做到規(guī)范化、制度化，使財務(wù)人員在工作中有制度可依。對企業(yè)的簽批付款流程、管理層的交易授權(quán)范圍應(yīng)有明確的制度規(guī)定。財務(wù)人員在實際工作中，要嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，對不符合簽批流程的業(yè)務(wù)，不予執(zhí)行?？铐椫Ц兜慕痤~應(yīng)在預(yù)算、計劃范圍內(nèi)，超出范圍的，須經(jīng)過特別的審批流程或高層集體決議。

財務(wù)部門應(yīng)真正做到不相容職務(wù)分離，做好日常財務(wù)核算工作，記錄好臺賬。對于財務(wù)工作采用信息化管理的企業(yè)，要做好權(quán)限設(shè)置。對現(xiàn)金等實物資產(chǎn)定期盤點，盤點時至少有兩人，做到賬實相符。財務(wù)部應(yīng)該有定期的財務(wù)例會，給財務(wù)人員提供總結(jié)匯報工作、互相交流、解決疑難問題的平臺。財務(wù)部門應(yīng)按規(guī)定，按時提交財務(wù)分析報告，反映企業(yè)真實的經(jīng)營狀況、提出改進意見和建議。

7.提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視提高財務(wù)人員素質(zhì)。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)聘用有一定學歷背景、業(yè)務(wù)能力強、經(jīng)驗豐富、有職業(yè)道德的員工，并對其進行定期或不定期的培訓、交流，鼓勵其學習新知識、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才。

8.加強內(nèi)部審計，建立健全激勵監(jiān)督機制

內(nèi)審是企業(yè)財務(wù)管理的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，項目周期長，內(nèi)部審計有利于發(fā)現(xiàn)問題，能督促財務(wù)部按企業(yè)按制度操作，落實財務(wù)管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持內(nèi)審部門的獨立性、權(quán)威性，聘用有專業(yè)勝任能力的員工進行審計。對審計中發(fā)現(xiàn)的問題要在審計報告中詳細披露，經(jīng)董事會批準后，責令各部門負責人牽頭限期整改，并在下期審計報告中披露上次審計問題的整改效果。

應(yīng)建立健全完善的激勵監(jiān)督機制、獎懲機制，做到獎懲有據(jù)可依。有條件的企業(yè)可以引進平衡計分卡進行績效管理，將企業(yè)要實現(xiàn)的目標落實為員工可操作的衡量指標和目標值，激勵員工去尋找和支持改進行為和流程的方式，保證企業(yè)的目標能夠?qū)崿F(xiàn)。

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