■ 陳 林 Chen Lin

1 我國(guó)在實(shí)施保障性住房建設(shè)上存在的突出問題

1.1 我國(guó)的保障性住房建設(shè)未滿足市場(chǎng)需求

十二五規(guī)劃提出：保障房建設(shè)的目標(biāo)在于立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。規(guī)劃目標(biāo)是通過新建3 600萬(wàn)套保障房，到十二五期末，使保障房的覆蓋面達(dá)到20%，而目前日本是44%，香港是50%，新加坡是85%，從被保障的比例來(lái)講我國(guó)的保障房覆蓋率較低（圖1）。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：2011年和2012年基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房共1 033萬(wàn)套，完成率不到40%。保障性住房的意義在某種程度上超出了我們的想象，在人們只把它作為滿足我們居住的物品來(lái)看待的時(shí)候，實(shí)際上在現(xiàn)實(shí)生活中保障性住房的影響、價(jià)值和所發(fā)揮的效應(yīng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了“僅僅頭頂上一片屋檐”這個(gè)概念?！昂椭C社會(huì)”的創(chuàng)建要求城市更新必須妥善處理各種利益主體的權(quán)益沖突，重點(diǎn)解決中低收入群體的基本居住保障問題。特別是在目前各地主要城市的住房?jī)r(jià)格居高不下，“人人有其屋”成為眾望所歸。 然而面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，以及保障性住房的緊缺，廣大居民的承受能力不斷接受著考驗(yàn)。

另一方面，我國(guó)城市政府在有限的財(cái)力下為了保證城市建設(shè)的持續(xù)投入，必須依靠將土地等價(jià)值可市場(chǎng)化的資源作為資產(chǎn)來(lái)加以經(jīng)營(yíng)，而需要政府單向投入和獨(dú)力支持的保障性住房就往往會(huì)被視為財(cái)政的包袱。特別是在城市更新的過程中，優(yōu)良的城市中心區(qū)往往讓位于高檔商品房建設(shè)，而常見的保障性住房建設(shè)不是在落后區(qū)塊“見縫插針”，就是被甩到城市邊緣的未開發(fā)地區(qū)，配套不全，就業(yè)與生活成本高，影響了廣大中低收入群體的生活品質(zhì)。有效落實(shí)搭配保障性住房建設(shè)需要考慮到“質(zhì)”的因素，光有量是滿足基本需求，沒有質(zhì)的保證量只是虛假的數(shù)字。

圖1 保障性住房建設(shè)發(fā)展情況比較

1.2 忽視了保障性住房房屋建設(shè)發(fā)展的可持續(xù)性

我國(guó)某些保障性住房建設(shè)不重視資源的可持續(xù)發(fā)展利用。設(shè)計(jì)模式僅僅服務(wù)于建立單一建筑模型或者建造，沒有聯(lián)系到建筑物的整個(gè)生命周期，在建筑物設(shè)計(jì)、建造和維護(hù)管理中不能實(shí)現(xiàn)信息共享和管理集成化。而新加坡大多數(shù)保障性住房組團(tuán)均配置空中花園式屋頂?shù)牧Ⅲw車庫(kù)，既保證30%以上的平均綠化率，又改善了整個(gè)環(huán)境，體現(xiàn)建筑可持續(xù)發(fā)展理念。

2 國(guó)內(nèi)外保障性住房建設(shè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)

國(guó)內(nèi)外許多地方從以居民意愿為導(dǎo)向，重視住房保障規(guī)劃的視角，開展了許多積極探索，從制度分析和實(shí)證分析相結(jié)合的路徑出發(fā)，對(duì)保障性住房運(yùn)營(yíng)機(jī)制進(jìn)行了研究，探索出了許多成功的促進(jìn)住房保障機(jī)制運(yùn)行的城市運(yùn)營(yíng)方式。

2.1 香港

中國(guó)香港所建的公共性住房稱為“公屋”，其特征是分布較為均勻，除中環(huán)和灣仔區(qū)的中央商務(wù)區(qū)外，各區(qū)都分布有公屋與居屋。公屋主要分布在4個(gè)區(qū)域內(nèi)，分別是市區(qū)、擴(kuò)展市區(qū)、新界和離島。其設(shè)置充分考慮便捷的交通和對(duì)外的聯(lián)系，交通樞紐和轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)安排在公屋區(qū)的近旁，方便轉(zhuǎn)乖、保證效率。通過完美的、多層次的交通系統(tǒng)，將公共交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)、延展到每一個(gè)居住區(qū)。由于有多種交通組織方式可供選擇，因此多數(shù)居民的日常交通成本并不高。

同時(shí)香港對(duì)于公共屋村的設(shè)施配套較為完善，安排了商業(yè)、醫(yī)療、官立學(xué)校、體育、休閑、宗教場(chǎng)所、公共廣場(chǎng)和綠地等設(shè)施，生活便利度高。在開發(fā)過程中，公屋一般都是先開發(fā)商鋪，以滿足住戶的生活需求。而且部分公屋位于密集的商業(yè)環(huán)境中，給低收入者就近就業(yè)創(chuàng)造了條件。

2.2 日本

日本是一個(gè)典型的人多地少國(guó)家，住房歷來(lái)緊張，尤其是二戰(zhàn)后，為了避免出現(xiàn)種種社會(huì)問題，日本政府自上而下建立了一個(gè)只對(duì)中等收入以下家庭住房負(fù)責(zé)的責(zé)任體系。日本公共住房建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的主體是住房都市裝備公團(tuán)和地方政府房地局，由他們分別負(fù)責(zé)中等收入和低等收入家庭的住房問題。從20世紀(jì)60年代始，政府制定了“住宅建設(shè)工業(yè)化基本設(shè)想”，裝配式住宅開始在公營(yíng)住宅建設(shè)中推廣應(yīng)用，經(jīng)過日本住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化幾十年的推進(jìn)工作，基本實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)、住宅部品的工業(yè)化。日本政府立法形成了在住房的管理、制度、金融以及其它內(nèi)容上的住房法律體系，并成立一系列住房發(fā)展機(jī)構(gòu)，形成了完備的政策體系，由政府建立的住宅金融公庫(kù)確保了保障房屋建設(shè)的財(cái)政來(lái)源，使得日本的住房水平有很大提升。

2.3 新加坡

新加坡是全球國(guó)民擁屋率最高的國(guó)家之一。1960年，政府成立建屋發(fā)展局，采用了對(duì)住房市場(chǎng)全方位介入的全面責(zé)任型住房政策，由政府提供給中、低收入家庭的廉租房和廉價(jià)房即保障性住房，也稱“組屋”，發(fā)展至今已有50多年歷史，超過約 80%的人口居住在組屋中。

2.3.1 國(guó)家通過組屋培育社會(huì)認(rèn)同感

新加坡組屋制度頗具匠心：重視培養(yǎng)家庭倫理和諧，幫助社會(huì)弱勢(shì)群體擁有房屋私產(chǎn)。組屋作為維持社會(huì)穩(wěn)定的基石之一，不僅塑造了新加坡國(guó)民的國(guó)家身份認(rèn)同感和作為公民的共同記憶，同時(shí)也塑造了新加坡的公共社區(qū)。組屋建設(shè)注重民族文化的延續(xù)：各種族的人根據(jù)不同比例住在一棟樓，鼓勵(lì)通過不同宗教和族群之間的交往增進(jìn)彼此的感情和信賴。

2.3.2 組屋建設(shè)應(yīng)用綠色節(jié)能技術(shù)

2007年，新加坡政府建屋發(fā)展局推出了首批“綠色組屋”，集環(huán)保、綠化、節(jié)能等多項(xiàng)功能及設(shè)施于一體。之后新加坡政府開始致力于以節(jié)能環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展為理念改造政府組屋的工作中，推出“綠色家園計(jì)劃”，政府組屋逐步安裝太陽(yáng)能板、雨水收集系統(tǒng)、節(jié)能燈、氣動(dòng)垃圾收集系統(tǒng)，預(yù)計(jì)改造后的組屋可節(jié)約能源30%。

2.3.3 大力推廣預(yù)制構(gòu)件

不同區(qū)域的組屋類型既有相似性，也有差異性，提供了集成化設(shè)計(jì)模式運(yùn)用的空間。絕大多數(shù)組屋采用裝配式結(jié)構(gòu)形式，在不同組屋項(xiàng)目中預(yù)制構(gòu)件具有相似性，通過調(diào)用資料庫(kù)使得設(shè)計(jì)過程大為簡(jiǎn)化，減小設(shè)計(jì)強(qiáng)度和可能的設(shè)計(jì)欠缺帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，除節(jié)約設(shè)計(jì)時(shí)間，還可獲得高性能的產(chǎn)品和多方效益。

3 對(duì)我國(guó)保障性住房建設(shè)發(fā)展機(jī)遇的一些思考

3.1 保障性住房政策傾斜為住宅行業(yè)帶來(lái)可觀市場(chǎng)

2011年伊始，針對(duì)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出臺(tái)了國(guó)八條、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令等一系列緊鑼密鼓的調(diào)控政策，為的是抑制投機(jī)性的炒房行為，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康有序地發(fā)展；國(guó)家房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)變，使得樓宇市場(chǎng)的需求將會(huì)有很大一部分集中在中低端市場(chǎng)，這也為廣大樓宇廠商帶來(lái)了新的市場(chǎng)契機(jī)。另一方面，從土地供應(yīng)計(jì)劃中也可以看出，盡管國(guó)家大幅增加了保障性住房的建設(shè)規(guī)模，但商品房仍然是住房建設(shè)主體，住宅行業(yè)擁有了非?？捎^的發(fā)展空間。

3.2 保障性住房的大力建設(shè)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

住宅產(chǎn)業(yè)化，是指運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，對(duì)傳統(tǒng)粗放式住宅生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型升級(jí)，大幅度提高住宅建設(shè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，全面提升住宅質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保。

3.2.1 住宅產(chǎn)業(yè)化是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀要求

推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，在住宅建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的根本途徑?！笆濉睍r(shí)期，隨著國(guó)家加大對(duì)節(jié)能減排技術(shù)研發(fā)和運(yùn)用的政策支持，住宅產(chǎn)業(yè)化必將成為建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向。

3.2.2 住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)跨越趕超的新生力量

住宅產(chǎn)業(yè)化可以實(shí)現(xiàn)住宅的集約化生產(chǎn)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)和相關(guān)資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)數(shù)量與質(zhì)量的大幅提高。

3.2.3 大規(guī)模建設(shè)保障性住房為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供良機(jī)

大規(guī)模建設(shè)保障性住房，為住宅產(chǎn)業(yè)化在保障房建設(shè)領(lǐng)域的實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展有利于降低保障性安居工程綜合建造和使用成本，提升住宅品質(zhì)，并能平均縮短工期1/3以上，將極大促進(jìn)保障性住房建設(shè)。

3.3 實(shí)現(xiàn)保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)跟城市的人口構(gòu)成、城市的競(jìng)爭(zhēng)力有復(fù)合性的考慮。住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)就是在住宅設(shè)計(jì)中采用標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案、建筑體系和部品，按照一定的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范住宅構(gòu)件和產(chǎn)品，形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的住宅部品，減少住宅設(shè)計(jì)中隨意性，并簡(jiǎn)化施工手段；標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)和核心，在保障性住房中實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)保障性住房工期可控、成本可控和質(zhì)量可控的重要手段；現(xiàn)在我國(guó)各地已相繼出臺(tái)了保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖集， 如沈陽(yáng)市作為國(guó)家現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市，在保障性住房產(chǎn)業(yè)化模式的探索上做了一些有益的嘗試，特別是高度重視公租房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，與中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院等積極展開合作，設(shè)計(jì)了地鐵渾南車輛段麗水新城公租房項(xiàng)目，不斷豐富完善裝配式建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，使得公租房的建設(shè)質(zhì)量上去了，工程造價(jià)卻下來(lái)了，取得了良好的社會(huì)效果。

3.4 產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)推動(dòng)建立可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，為理論研究和實(shí)踐工作提供信息資料。以定期、全面、系統(tǒng)地對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行描述、監(jiān)測(cè)分析和綜合評(píng)價(jià)，為各級(jí)政府制定房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，考核其實(shí)施情況以及相關(guān)部門決策提供科學(xué)的依據(jù)，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)步入可持續(xù)發(fā)展的軌道。例如，工業(yè)化住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)踐證明，工業(yè)化技術(shù)的應(yīng)用可減少木材用量87%、節(jié)約用水63%、減少建筑垃圾91%、節(jié)省能耗20%。

3.5 帶動(dòng)建筑綠色節(jié)能領(lǐng)域的發(fā)展

建筑是城市的主要載體，既為城鄉(xiāng)居民提供生活、工作基本場(chǎng)所，也是能源消耗與溫室氣體排放的重點(diǎn)領(lǐng)域。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，建筑總量將不斷增加，建筑能耗總量和占全社會(huì)能耗比例都將持續(xù)增加，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我國(guó)的常規(guī)能源供給及生態(tài)環(huán)境難以滿足城市發(fā)展需求。深入推進(jìn)建筑節(jié)能，不失時(shí)機(jī)地發(fā)展綠色建筑，關(guān)系到全社會(huì)節(jié)能減排目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到城鄉(xiāng)建設(shè)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在推動(dòng)保障性住房綠色節(jié)能發(fā)展這方面需要加快完善政策體系，如強(qiáng)制實(shí)行保障性住房綠色標(biāo)準(zhǔn)以強(qiáng)化激勵(lì)與約束該領(lǐng)域發(fā)展；實(shí)施綠色建筑激勵(lì)政策引導(dǎo)促進(jìn)以低成本綠色技術(shù)的研發(fā)與應(yīng)用；配合住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，提升建筑質(zhì)量，減少建筑垃圾，節(jié)約資源，促進(jìn)綠色低碳建筑健康發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

如何解決中低收入群體的住房問題是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中面臨的主要難題。在分析我國(guó)保障性住房建設(shè)發(fā)展存在的問題基礎(chǔ)上，通過對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家和城市的住房保障制度經(jīng)驗(yàn)的梳理與總結(jié)，提出我國(guó)保障性住房發(fā)展機(jī)遇的創(chuàng)新思路，對(duì)切實(shí)解決中低收入群體住房問題，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義。