蔡原

摘 要：隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展起來(lái)。這就帶動(dòng)了城市房屋登記、拆遷、小區(qū)物業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展，人們對(duì)這些工作的要求也不斷增加，有效的促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)管理工作的開(kāi)展。我國(guó)房產(chǎn)管理工作開(kāi)展的時(shí)間較晚，管理體系中還存在著很多不完善的地方，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的制約，所以需要對(duì)我國(guó)房產(chǎn)管理工作進(jìn)行明確的定位，對(duì)其作用進(jìn)行分析，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速的進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)管理；產(chǎn)權(quán)登記；房屋拆遷；經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)；物業(yè)管理

前言

隨著社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)管理工作由原來(lái)的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)化為以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，由于土地使用權(quán)以商品進(jìn)行交易，所以房產(chǎn)也成為一種特殊的商品。這就導(dǎo)致房產(chǎn)管理的范圍得到不斷擴(kuò)大，從原來(lái)的僅限于直屬企業(yè)和直管公房向開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等一體化的綜合性行業(yè)發(fā)展，所以目前的房產(chǎn)管理工作已不僅僅作為一種行政管理部門，而且還是經(jīng)濟(jì)管理部門，房產(chǎn)管理是經(jīng)濟(jì)管理和行政管理的綜合體。

1 房產(chǎn)管理的內(nèi)容

在城市快速發(fā)展過(guò)程中，房產(chǎn)管理工作也發(fā)生了較大的變化，從原來(lái)單一的行政管理工作向行政和經(jīng)濟(jì)管理相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。所以房產(chǎn)管理的內(nèi)容也發(fā)生了較大的變化。

1.1 行政管理

對(duì)于政府轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)需要由房產(chǎn)管理實(shí)施行政管理，這種行政管理不僅需要按照房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)進(jìn)行，而且還需要按照產(chǎn)籍來(lái)進(jìn)行實(shí)施。

1.2 行業(yè)管理

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)管理部門更加注重管理工作，但隨著房產(chǎn)商品性質(zhì)屬性的產(chǎn)生，所以當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向經(jīng)營(yíng)性管理轉(zhuǎn)變，這就使當(dāng)前房產(chǎn)管理工作主要以房地產(chǎn)行業(yè)管理為主，所以房產(chǎn)管理工作不僅需要將房地產(chǎn)管理好，而且還要確保房地產(chǎn)在市場(chǎng)中流通中的保值和增值。當(dāng)前的房產(chǎn)管理部門不僅是一個(gè)行政管理部門，而且還屬于一個(gè)經(jīng)濟(jì)部門，所以加強(qiáng)房產(chǎn)管理的現(xiàn)代化管理具有極其重要的作用。

2 房產(chǎn)管理的作用分析

2.1 使產(chǎn)權(quán)登記管理更加規(guī)范化

在現(xiàn)在房產(chǎn)管理工作中，其中最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)工作即是產(chǎn)權(quán)登記管理。特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減的情況下，房產(chǎn)登記管理工作更具有非常重要的意義，不僅可以落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控限購(gòu)、限貸政策，有利于差別性稅收政策的實(shí)施，有利于住房保障政策的落實(shí)，可能有效的發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管職能。產(chǎn)權(quán)登記管理工作內(nèi)容一般包括：房屋上市審批，房產(chǎn)測(cè)繪成果認(rèn)定、使用及管理，商品房面積違法行為管理，新建商品房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押、確權(quán)的審核與審批等。房產(chǎn)登記管理工作不僅內(nèi)容較為復(fù)雜，而且操作流程也較多，所以在實(shí)際操作中需要實(shí)施嚴(yán)格的審核和審批制度。從而確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)的合法化，使人民群眾的合法權(quán)益得到維護(hù)，盡量減少房產(chǎn)糾紛事件的發(fā)生。所以通過(guò)對(duì)房產(chǎn)登記管理進(jìn)行規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)售許可、網(wǎng)上簽約和權(quán)屬登記管理一體化，這樣可能使系統(tǒng)管理功能得以不斷的拓展，從而使房產(chǎn)管理開(kāi)始向預(yù)售、中介、租賃和測(cè)繪體化方面發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)全面的覆蓋。通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)肅查處。對(duì)于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)其管理和規(guī)范，嚴(yán)格其業(yè)務(wù)備案行為，通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的，交易時(shí)合同要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的簽名。對(duì)于商品房預(yù)售行業(yè)和住房租賃市場(chǎng)要加強(qiáng)監(jiān)管的力度，建立規(guī)范化的市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，加大整治房地產(chǎn)交易秩序的力度，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康有序的發(fā)展。

2.2 加強(qiáng)房產(chǎn)拆遷管理的法律性

隨著建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市用地日益緊張，由此加大了拆遷工作的難度。拆遷工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，不僅關(guān)系到建筑用地，而且在民事法律方面有很大的關(guān)聯(lián)。在拆遷工作的過(guò)程中，應(yīng)該合理的明確拆遷補(bǔ)償協(xié)議，設(shè)定科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，并且做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作，確保資金的安全運(yùn)行，做好監(jiān)督管理工作。在拆遷的過(guò)程中，要注重法律性，不可強(qiáng)制執(zhí)行。同時(shí)應(yīng)符合相關(guān)管理?xiàng)l例，對(duì)于限定期限內(nèi)沒(méi)有搬遷的對(duì)象，應(yīng)由房屋地區(qū)政府出面責(zé)令相關(guān)單位實(shí)施強(qiáng)制拆遷，也可由拆遷管理機(jī)構(gòu)向法院提出拆遷申請(qǐng)。

2.3 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的管理作用

伴隨我國(guó)住房體制的全面改革，集資、合作建房、一體化居住辦公格局的開(kāi)創(chuàng)、房改體制的深化推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了快速推進(jìn)發(fā)展。安居工程的開(kāi)創(chuàng)、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，國(guó)家稅收政策的傾斜，令經(jīng)濟(jì)條件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面積顯著提升，實(shí)現(xiàn)了樓房化的現(xiàn)代居住特征。我國(guó)各地域還逐步推行了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行發(fā)展的策略，令住宅交易相關(guān)稅收顯著下降，并創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)適用住房，履行貨幣化分配策略，令商品房積壓的市場(chǎng)威脅顯著降低，并形成了GDP提升的積極影響。在我國(guó)大型城市中房地產(chǎn)行業(yè)吸引了較多的經(jīng)費(fèi)投資，同工商業(yè)相互產(chǎn)生積極影響，令城市提升了經(jīng)濟(jì)含量，并加快了城市化建設(shè)進(jìn)程。在這樣一種良好的環(huán)境支撐下，較大規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為其必然的發(fā)展結(jié)果與趨勢(shì)。

2.4 物業(yè)管理的核心作用

房產(chǎn)管理工作還包括物業(yè)服務(wù)管理，實(shí)踐階段中應(yīng)全面貫徹相關(guān)法規(guī)策略，做好企業(yè)資質(zhì)考察、申報(bào)批準(zhǔn)、科學(xué)引導(dǎo)及監(jiān)督管理。還應(yīng)全面履行業(yè)主大會(huì)及委員會(huì)管理體制，做好日常管控監(jiān)督，開(kāi)展物業(yè)招投標(biāo)管理，做好公共設(shè)施、場(chǎng)地的資金籌集應(yīng)用的管理批復(fù)。還應(yīng)做好物業(yè)管理執(zhí)行相關(guān)規(guī)范的查處管控，明確服務(wù)費(fèi)用及相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn)，并聯(lián)合有關(guān)機(jī)構(gòu)全面落實(shí)控制。對(duì)于冬季供暖地區(qū)，應(yīng)做好物業(yè)管理供暖服務(wù)，優(yōu)化相關(guān)工作簡(jiǎn)報(bào)文件的制定、通知下發(fā)與相關(guān)通報(bào)管理。對(duì)于物業(yè)管理信息、檔案、業(yè)委會(huì)的合同、投標(biāo)等應(yīng)做好全面保存管理，并履行必要的法規(guī)制度管理執(zhí)行職能。

2.5 完善房產(chǎn)檔案的實(shí)踐管理

在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查驗(yàn)、登記、變更及轉(zhuǎn)移的各個(gè)階段所產(chǎn)生的有關(guān)于房產(chǎn)方面的信息和數(shù)據(jù)，構(gòu)成房產(chǎn)檔案，房產(chǎn)檔案具有較高的保存價(jià)值，這樣可以充分的為后期的調(diào)查和管控提供科學(xué)的依據(jù)。房產(chǎn)檔案作為房產(chǎn)管理的重要依據(jù)，不僅關(guān)系到管理工作的順利實(shí)施，而且還具有良好的服務(wù)效能。所以在實(shí)際工作中需要全面提升房產(chǎn)資料檔案的技術(shù)業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)，使管控更具有科學(xué)性。同時(shí)還要做好房產(chǎn)檔案的庫(kù)房管控，使房產(chǎn)檔案的查閱管理和保密工作更加完善。加強(qiáng)檔案整理與資料裝訂工作，為房產(chǎn)管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，所以需要對(duì)管理制度進(jìn)行不斷的完善，引入先進(jìn)的管理手段和方法，不斷的完善房產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，不斷的對(duì)房產(chǎn)檔案信息進(jìn)行擴(kuò)充和填補(bǔ)，更好的做好存儲(chǔ)管理工作，從而推動(dòng)房產(chǎn)管理向規(guī)范化和現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

3 結(jié)束語(yǔ)

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，人們對(duì)房產(chǎn)管理工作的需求量增加，所以對(duì)房產(chǎn)管理的要求也在不斷提升。房產(chǎn)管理工作還與人民群眾的利益息息相關(guān)，所以需要加強(qiáng)房產(chǎn)管理工作，確保人民群眾生活質(zhì)量的提升，而且也有利于房產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。

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