王宇

摘要：本文以對(duì)棚戶區(qū)改造進(jìn)程中的難點(diǎn)探究及綜合分析作為研究主題，首先，從四個(gè)方面簡(jiǎn)單分析了國(guó)家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義；其次，從三個(gè)維度對(duì)棚戶區(qū)改造中常見的難點(diǎn)進(jìn)行了分析；再次，從三個(gè)方面對(duì)提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量提出了新舉措和新想法。期望本文的研究能夠?yàn)闃I(yè)內(nèi)人士及相關(guān)專家學(xué)者提供積極有益的啟發(fā)和思考。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；房地產(chǎn)開發(fā)

引言

隨著對(duì)棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區(qū)都建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶區(qū)的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。

一、國(guó)家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義

（一）有利于推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)

國(guó)家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造的工作確實(shí)縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧，對(duì)社會(huì)整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)進(jìn)程，而棚戶區(qū)改造確實(shí)對(duì)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)有著深遠(yuǎn)的影響。

（二）有利于縮小住房差距

通過舊城改造計(jì)劃，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區(qū)居民從沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房的周圍環(huán)境還要好。通過整體政府的調(diào)控和規(guī)劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進(jìn)而消除了很多社會(huì)矛盾。

（三）有利于提升城市整體形象

結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)棚戶區(qū)的集中改造，以往破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設(shè)施配套都達(dá)到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結(jié)合舊城改造計(jì)劃的不斷推進(jìn)，各地區(qū)積極籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)的動(dòng)作越來(lái)越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。

（四）有利于提高居民生活水平

當(dāng)前，國(guó)家推進(jìn)的棚戶區(qū)改造計(jì)劃確實(shí)深得民心，因?yàn)檫@一工程項(xiàng)目和民生建設(shè)緊密相關(guān)。改造前，這些待改地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，有的小區(qū)居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重加上市政配套設(shè)施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境，不但營(yíng)造了良好的輿論氛圍，更進(jìn)一步提升了居民的生活水平。

二、棚戶區(qū)改造中常見的難點(diǎn)分析

（一）監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程

棚戶區(qū)項(xiàng)目改造工程一直以來(lái)都備受關(guān)注，監(jiān)管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創(chuàng)新的運(yùn)用了很多方法，但是，監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程。以鋼鐵企業(yè)的棚戶區(qū)的改造為例：從項(xiàng)目論證階段開始，歷經(jīng)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、調(diào)整、檢核等環(huán)節(jié)，直到項(xiàng)目交付為止，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和弊端的流程較多，所以如果出現(xiàn)執(zhí)法的懈怠，就會(huì)滋生出不必要的麻煩。因此，監(jiān)管過程中一定要實(shí)現(xiàn)程序的公開、公平、公正，通過接受社會(huì)公眾、新聞媒體的監(jiān)督，保證資金到位、按照規(guī)劃改造，避免出現(xiàn)以調(diào)高容積率來(lái)?yè)Q取私利的做法。

（二）客觀上容易出現(xiàn)借機(jī)囤地的問題

借機(jī)囤地的問題主要是針對(duì)在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺(tái)，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)，拿地可以以較低成本獲得土地儲(chǔ)備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。

（三）容易產(chǎn)生“新三舊”的問題

在解決問題的時(shí)候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時(shí)從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會(huì)演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會(huì)陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。

三、提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的幾點(diǎn)想法

（一）確立改造進(jìn)程的原則是項(xiàng)目順利推進(jìn)的前提

提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的首要因素就是要確立改造進(jìn)程的原則，結(jié)合多地多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，筆者提出了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的幾點(diǎn)建設(shè)原則，一是項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區(qū)域的民眾的根本利益和切身感受作為重點(diǎn)，探索溫和的、有序的、有效的改進(jìn)方案，營(yíng)造積極的、順暢的改造環(huán)境；二是項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費(fèi)用的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先、公平公正，各相關(guān)部門要相互銜接搭配做好各項(xiàng)工作；三是要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則：保證項(xiàng)目前、項(xiàng)目中、項(xiàng)目后的前后連接和推進(jìn)；四是要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。

（二）明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)

明確規(guī)劃目標(biāo)就是要明確整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)原則，即高綠化、低密度、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全、戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格等等。之所以說(shuō)明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)歸根結(jié)底還是由棚戶區(qū)改造工程本身的特點(diǎn)和性質(zhì)決定的。棚戶區(qū)改造在各地區(qū)呈現(xiàn)出不同的歷史遺留問題，比如說(shuō)鋼鐵類企業(yè)的棚戶區(qū)改造：有的地區(qū)在改造前參雜著復(fù)雜的情感紐帶和產(chǎn)權(quán)問題，有的地區(qū)在改造中遇到了規(guī)劃方案的變動(dòng)和調(diào)整造成工期拖延，還有的地區(qū)在改造后偏離預(yù)期目標(biāo)等。所以，規(guī)劃目標(biāo)的重要性體現(xiàn)在棚戶區(qū)改造的各個(gè)階段，不容忽視。

（三）做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵

縱觀國(guó)內(nèi)外的舊房改造計(jì)劃，其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得我們警醒，做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵所在，因此改造工程要具備三個(gè)基本功能，即居住安置功能、房產(chǎn)開發(fā)功能和商業(yè)貿(mào)易功能，使改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)功能齊備定位。

結(jié)束語(yǔ)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是國(guó)家重點(diǎn)改善民生問題的一項(xiàng)重要舉措，在全國(guó)各地實(shí)施之后，取得了較好的社會(huì)反響，但是，也折射出了很多社會(huì)深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項(xiàng)目進(jìn)程的具體操作問題，還有的問題是社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)問題。隨著棚戶區(qū)改造不斷深化和調(diào)整，只要能夠措施得當(dāng)、執(zhí)行有力、統(tǒng)籌兼顧，就一定可以實(shí)現(xiàn)這一項(xiàng)目的又好又快發(fā)展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)管理部）

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