摘 要：近幾十年來，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越大。房地產(chǎn)行業(yè)要想快速的發(fā)展在資本的運(yùn)行方式方面不僅要合理還要恰當(dāng)，這也是房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。文章針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不僅討論了資本營運(yùn)方面的理論知識(shí)還分析了為什么要加強(qiáng)資本運(yùn)營。鑒于文章所分析的理論知識(shí)和必要性，以某公司為例提出了在運(yùn)營方面的合理規(guī)劃以及一些建設(shè)性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資本運(yùn)營模式；模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越大，近幾年更是起著支柱作用。由于最近幾十年的突飛猛進(jìn)，我國房地產(chǎn)的投資額也越來越大。然而快速發(fā)展的背后也隱藏著問題，比較明顯的是從2003年至今，都存在的一個(gè)現(xiàn)象就是個(gè)別地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的投資過熱和房?jī)r(jià)高且持續(xù)上漲。而這種現(xiàn)象在一些大中城市較為明顯，像北、上、廣這些一線城市，房?jī)r(jià)大幅度的升高，隨之中國的房勢(shì)也出現(xiàn)了各種各樣的問題。例如：由于房?jī)r(jià)的快速上漲，房?jī)r(jià)上漲迅猛，導(dǎo)致住房供不應(yīng)求；有些人購房?jī)H僅是為了投資，造成了很多房屋都無人居??；還有部分人對(duì)地皮進(jìn)行投資，致使地價(jià)一路飆升；雖然對(duì)房地產(chǎn)的投資越來越多，但是這些資金均來源于銀行貸款等。政府部門為了能夠更好地操控房地產(chǎn)行業(yè)、控制好房地產(chǎn)的規(guī)模、使房勢(shì)的價(jià)格處于穩(wěn)定狀態(tài)，制定了一系列的規(guī)定和政策，以便于政府能夠好好的調(diào)控市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)企圖利用加強(qiáng)資本運(yùn)營來打破現(xiàn)在的局面，以求跨過這次危機(jī)，取得長遠(yuǎn)快速的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營理論分析

1.1 資本運(yùn)營的概念。所謂資本運(yùn)營是指以利潤最大化和資本增值為目的，以價(jià)值管理為特征，將企業(yè)的各類資本，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間，或與其他企業(yè)之間進(jìn)行流動(dòng)與重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)重組，以使本企業(yè)的價(jià)值最大化。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營方式。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，資本運(yùn)營這個(gè)環(huán)節(jié)是很重要的，而資本運(yùn)營又包括了幾個(gè)方面，主要有融資過程、投資過程以及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程。

1.2.1 融資過程。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有很多，主要有商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)抵押融資、債券融資、房地產(chǎn)信托融資以及股權(quán)融資等方式。

1.2.2 投資活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)主要涉及投資方向、投資方式以及項(xiàng)目投資所處區(qū)域等。

1.2.3 資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化是指相關(guān)企業(yè)通過兼并收購、資產(chǎn)重組等方式，對(duì)企業(yè)的資本重新組合，達(dá)到優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的過程。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資本運(yùn)營的必要性

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)最近幾十年發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越大，而國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展干預(yù)措施較少，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資本運(yùn)營方面要給予加強(qiáng)。2003年8月出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在這份文件中政府確定把房地產(chǎn)加入到能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)行列中。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)隨著土地政策的變化而變化，而關(guān)于土地的這些政策也是資本運(yùn)營得以正常運(yùn)營的基礎(chǔ)。2004年國土資源部的71號(hào)文件終止了經(jīng)營性土地協(xié)議出讓這一方式。到目前為止，以“招拍掛”為主要方式的土地公開出讓成為土地供應(yīng)的主要渠道。之后，閑置土地的管理成為了國家管理的重點(diǎn)之一。隨著國家關(guān)于土地政策的頒布，使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地儲(chǔ)備方面有了一定的困難，一定程度上遏制了炒房企業(yè)的發(fā)展，與之相反的是，對(duì)于那些資本運(yùn)行能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)，有利于提高其競(jìng)爭(zhēng)力。

2.3 資本運(yùn)營的主要來源就是信貸政策，而目前的資本運(yùn)營處于收緊狀態(tài)，這也是影響資本運(yùn)營的關(guān)鍵所在。2003年，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，把房地產(chǎn)行業(yè)的信貸要求提高了，因此國內(nèi)的很多銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款要求也越來越嚴(yán)。2004年，國務(wù)院13號(hào)文件將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例提高到35%以上。信貸政策的收緊扼住了房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的命脈，資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)面臨被淘汰的危險(xiǎn)。

3 北京正陽恒瑞置業(yè)公司資本運(yùn)營規(guī)劃

由于文章在上面所作出的關(guān)于資本運(yùn)營的論述，根據(jù)這些理論，文章對(duì)資本運(yùn)營做出了一個(gè)規(guī)劃。

3.1 市場(chǎng)運(yùn)作上市?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很迅速，科技的更新?lián)Q代也越來越快，市場(chǎng)更像是一場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，要想做出來成就就必須要有資本，以此作為平臺(tái)，使產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。從現(xiàn)在的情況來看，企業(yè)市場(chǎng)能夠不依賴其他機(jī)構(gòu)且規(guī)范的進(jìn)行，而且有自己的財(cái)務(wù)。而這些條件是一個(gè)能否上市的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的一個(gè)重要發(fā)展方向。

3.2 發(fā)行企業(yè)債券?，F(xiàn)在的公司都面臨著一個(gè)共同的問題那就是資金不足，而這個(gè)壓力不僅會(huì)使項(xiàng)目工程款的資金不充足還會(huì)帶來一個(gè)更大的壓力，那就是還貸。鑒于這種種原因，現(xiàn)在的融資渠道不再局限于過去的方式，申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，以籌集項(xiàng)目開發(fā)資金和補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金。

在與中信建投證券股份有限公司就公司發(fā)行企業(yè)債券展開充分的論證后，筆者起草了公司發(fā)行企業(yè)債券方案，推進(jìn)公司發(fā)債前期工作。在政府等部門的支持下，通過國資系統(tǒng)企業(yè)資源整合、資產(chǎn)劃撥，某公司發(fā)行企業(yè)債券的基本條件已具備。下一步工作是確定募集資金投向及發(fā)行規(guī)模，確定中介機(jī)構(gòu)和債券發(fā)行方案，然后向國家發(fā)改委申報(bào)，最后獲得批文公開發(fā)行。

3.3 整合下屬物業(yè)公司。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，有很多下屬公司是一種常見的現(xiàn)象，如果對(duì)這些下屬的物業(yè)公司進(jìn)行整合，推動(dòng)其建立現(xiàn)代化物業(yè)管理運(yùn)營模式，就能形成區(qū)域物業(yè)管理核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)公司整合的首要工作是推動(dòng)其建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善其法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理。

3.4 提高房產(chǎn)經(jīng)營效率。某房地產(chǎn)公司在日常運(yùn)行中公司收入最大的來源是租戶所繳納的租金，而這一項(xiàng)收入還是可以再提高的。一旦把這些房產(chǎn)重新整頓，就可以連鎖出租，這種方式可以用最低的成本獲得最高的房屋租金。

根據(jù)文章中以上所討論，房地產(chǎn)雖然現(xiàn)在發(fā)展得很好，但能否發(fā)展的長遠(yuǎn)主要依賴它的運(yùn)營能力，這也是房地產(chǎn)能否擴(kuò)張的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。由于每個(gè)企業(yè)的情況不盡相同，因此我們制定的每一個(gè)運(yùn)營模式都要從企業(yè)的自身情況出發(fā)，而不能套用。

鑒于以上的種種情況，文章給出了幾個(gè)觀點(diǎn)：對(duì)公司的賬戶進(jìn)行嚴(yán)格的管理，多釋放些現(xiàn)金以保障公司的正常運(yùn)營；積極開發(fā)其它的籌集資金的方法，進(jìn)行融資方式的改革；學(xué)習(xí)國際跨國集團(tuán)的融資方式，與國際社會(huì)接軌；和其它的企業(yè)進(jìn)行相互合作，引入資金來幫助公司的發(fā)展。只要能夠很好地運(yùn)用以上的方法來進(jìn)行資本的運(yùn)作，使企業(yè)一直擁有充足的資金，這樣就使企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大潮中屹立不倒，從而幫助企業(yè)向國際化的大集團(tuán)靠攏，為公司以后的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：李曉暉（1975，4-），女，漢，河北秦皇島市撫寧縣，干部，單位：撫寧縣房地產(chǎn)業(yè)管理處，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。