黃江龍

【摘 要】隨著房地產行業(yè)不斷興起與發(fā)展，其逐漸成為我國社會經(jīng)濟的支柱型產業(yè)，房地產開發(fā)項目管理作為工程項目管理中的一個分支，主要是指房地產項目管理者采用系統(tǒng)工程管理方法，對開發(fā)項目建設與使用進行全方位管理，旨在優(yōu)化生產要素，為企業(yè)開發(fā)經(jīng)營帶來顯著的經(jīng)濟與社會效益?；诖?，本文就房地產開發(fā)項目管理進行分析與研究。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；項目管理

引言

房地產開發(fā)工程項目管理最終是以高效率的實現(xiàn)項目目標為根本目的的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產建筑的工期、質量以及后期服務。因此，在當前房地產競爭及其激烈的環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)必須要制定科學、規(guī)范、有效的管理模式，加強對于房地產開發(fā)建設工程的項目管理工作，從根本上確保建筑工程質量，保證其在要求的工期內高效完成，使房地產開發(fā)企業(yè)獲得適當?shù)慕?jīng)濟效益【1】。而作為央企的中交集團下控股公司淮安中交盛業(yè)房地產開發(fā)有限公司，在落實集團“五商中交”的戰(zhàn)略部署的同時，其對維持社會安定、服務社會的社會責任也是重要組成部分。

一、房地產開發(fā)項目管理概述

（一）房地產開發(fā)項目管理內涵。針對房地產開發(fā)項目內涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發(fā)。在房地產開發(fā)項目建設過程中，涉及的單位和部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復雜工程。針對房地產開發(fā)項目管理來講，主要以房地產開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。

（二）房地產開發(fā)項目管理現(xiàn)狀。在現(xiàn)階段，房地產開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面：

1.開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務與技術經(jīng)濟分析法，對項目技術與經(jīng)濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟效益與社會效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一，同質化競爭嚴重。2.融資能力有待提高。房地產貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導致開發(fā)項目管理效率不高；目前房地產行業(yè)發(fā)展不景氣，房地產項目開發(fā)貸款融資困難。3.項目監(jiān)理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現(xiàn)場存在安全隱患【3】。尤其是個別監(jiān)理單位低價擾亂市場，監(jiān)理過程中難以發(fā)揮監(jiān)理作用。4.以邀請招標為工程發(fā)包主要方式，公開招標存在圍標、串標等現(xiàn)象，管理制度有待完善；5.項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴重影響了企業(yè)的整體形象。

二、房產開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

（一）全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房產開發(fā)投資方關注的重點。作為房產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。房產開發(fā)項目全過程管理包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營階段，在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制制的相關內容?？v觀整個項目全過程，決策階段和設計階段是控制的重中之重【5】。

（二）質量控制管理

工程項目的質量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質量控制是指開發(fā)項目管理機構以合同規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

1.對原材料的管理。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫，同時不允許在工程實體中使用。

2.對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設合同中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

3充分發(fā)揮監(jiān)理作用，各方共同監(jiān)督施工中控制質量，體系的落實，明確到責任人。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術要求實施。

（三）進度控制管理

房地產開發(fā)進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。對于項目設計階段進度控制來說，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總進度和設計準備，及初步設計、技術設計、施工圖設計等各階段的進度。同時，要及時提供給設計單位充分、完備的基礎資料（包括有關圖紙、證件，技術要求以及項目配套的征詢意見等）。在設計過程中，工程管理人員要對設計進度進行動態(tài)的控制，及時跟蹤并提出要求。要將設計進度與計劃編制的進度計劃進行比較，若發(fā)現(xiàn)拖延，及時分析原因，采取措施加以調整，把不利因素降到最低點，督促設計單位按時、按質、按量完成項目建設施工圖等設計文件。

對于項目實施階段的進度控制來說，要依據(jù)簽訂的監(jiān)理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內控，依靠監(jiān)理單位的監(jiān)督、反饋，加強溝通、協(xié)調力度，不斷地將實際進度信息收集、統(tǒng)計、整理，并對照公司的預控計劃（總進度計劃、月進度計劃等）進行比較、分析，確認進度執(zhí)行無偏差的，則繼續(xù)按計劃進行【2】。如發(fā)現(xiàn)實際進度與計劃進度有偏差時，要發(fā)揮管理人員調控職能，積極組織和協(xié)調監(jiān)理單位、施工單位分析偏差產生的原因及對后續(xù)工作和總工期的影響，提出糾正方案，落實措施（如對實際進度滯后的，要求施工單位說明原因，并上報趕工期的措施方案；對甲方指定分包單位、配套單位要同時安排好施工計劃節(jié)點等等），以減少對整體項目進度的影響，把好進度關，保證工程的順利竣工。

（四）安全管理

要求施工單位的各部門對于施工中的安全責任進行分解，落實到個人，這樣就把工程的好壞與個人的利益聯(lián)系到了一起，對于安全管理的實施可以起到很大的促進作用；其次要按照建筑領域相關的法律法規(guī)，辦理相關的申領手續(xù)，將施工項目中所用到的各種證照辦理相關的手續(xù)；如果條件允許還應辦理相關的手續(xù)，確保工程的萬無一失；另外，項目經(jīng)理組織相應有關專業(yè)人員到施工現(xiàn)場進行實地的檢查，嚴格按照圖紙進行施工，對于出現(xiàn)的安全隱患應該及時地進行排查，防患于未然；施工中如果已經(jīng)出現(xiàn)了安全問題，應及時地進行改正，并針對施工風險提供可行的解決措施，將安全風險系數(shù)降到最低。

（五）加強房地產開發(fā)工程的項目風險管理

1.風險規(guī)避

在房地產開發(fā)企業(yè)進行各種決策時，采用放棄投資的決策等一系列措施來對相關風險進行規(guī)避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰(zhàn)法，因為如果不采取任何措施只是放棄投資的話，不僅會使房地產開發(fā)企業(yè)得不到應有的經(jīng)濟效益，而且還會為自身企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

2.風險轉移。風險轉移就是采用科學、合理、規(guī)范的預防措施，在還未受到風險的時候，以某種特定、有效的方式將其進行轉化、化解。這種應對風險的方式在目前我國房地產開發(fā)工程的項目管理中有非常普遍的應用【4】。其中，風險轉移的常見形式主要有以下幾種：（1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉移相關產生的風險，也就是說，在簽訂合同時，將一切風險責任都歸屬到執(zhí)行方身上，這樣今后在工程項目管理中發(fā)生了何種風險，都是由合同執(zhí)行方來承擔的。（2）利用購買保險的方式，也就是通過為開發(fā)的建設工程購買保險，將還未發(fā)生的、不可預知的風險轉移到保險公司的頭上，這樣做的弊端就是會在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預知風險帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點則可以完全忽略不計。

結束語

要想提高房地產開發(fā)項目的整體管理水平，必須要做好建設過程中合同、成本、質量等管理工作，在各個階段優(yōu)化物力、人力、財力配置，從而為房地產開發(fā)商獲取更多的投資效益與社會效益，實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張慧.房地產工程項目質量控制系統(tǒng)設計與研究[D].電子科技大學，2010.

[2]楊寶棟.時代國際中心施工建設項目管理研究[D].中國海洋大學，2008.

[3]陳祖.關于房地產開發(fā)項目管理難點的探討與分析[J].四川建材，2006，02：142-144.

[4]趙琳.基于全生命周期的房地產開發(fā)項目風險評價與控制研究[D].哈爾濱工程大學，2012.

[5]王俊博.基于掙值法的房地產項目施工階段成本進度控制研究[D].北京工業(yè)大學，2013.