石麗萍 李楊 王繼輝

[摘 要] 本文簡要介紹了地理信息系統(tǒng)，分析了運用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)產(chǎn)生的問題，并提出運用地理信息系統(tǒng)于房地產(chǎn)信息管理的主要情況，旨在提高房地產(chǎn)信息管理水平，促進城市化建設。

[關鍵詞] 地理信息系統(tǒng)；GIS；房地產(chǎn)地籍；產(chǎn)權產(chǎn)籍管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 08. 062

[中圖分類號] P208 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）08- 0104- 02

1 地理信息系統(tǒng)

地理信息系統(tǒng)是一門集合了計算機科學、管理科學、地理學、地圖學等多門學科的綜合性技術。它可以采集地理數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行存儲、管理、分析，模擬相關的數(shù)據(jù)圖形，進而輔助必要決策的計算機系統(tǒng)。它主要通過系統(tǒng)中各種數(shù)學模型、多要素空間數(shù)據(jù)庫及應用軟件來實現(xiàn)對屬性、圖像的分析處理。

GIS具有以下3方面特征：

（1）能夠深入處理各類地理空間信息，除了對地理空間信息進行采集，還具備精細化管理、分析和輸出信息的能力。

（2）在空間分析和多要素綜合分析以及動態(tài)預測方面，具有顯著的優(yōu)勢，在處理常規(guī)屬性、圖像基礎上，可以產(chǎn)生較高層次的地理信息。

（3）能夠依托計算機系統(tǒng)，對各類繁雜的地理信息能夠進行既快捷又準確的空間定位和動態(tài)分析，完成一般工作人員難以完成的工作。

2 房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理

房地產(chǎn)地籍管理的主要內(nèi)容包括對土地的調(diào)查、登記、數(shù)據(jù)統(tǒng)計以及地籍檔案管理。

地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍是指房地產(chǎn)的所有權。它是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權所有人在我國法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使權力，包括對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權力。在房地產(chǎn)信息管理中，地籍管理的基本內(nèi)容包括土地權屬調(diào)查和地籍測量。地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理的內(nèi)容主要包括4方面：①明確房屋所有權及其占有國有土地的使用權，辦理產(chǎn)權登記；②掌握房屋、土地的占有及變動狀況；③房地產(chǎn)測繪；④產(chǎn)籍建檔。

房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理是房地產(chǎn)信息管理的重要內(nèi)容，完善地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，明確產(chǎn)權歸屬，建立產(chǎn)籍檔案，對于保護產(chǎn)權人合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)信息管理，促進城市發(fā)展建設具有重要的現(xiàn)實意義。

3 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在的問題

對房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍的管理主要依托于計算機管理系統(tǒng)。它是以通過計算機，用系統(tǒng)思想、信息理論等建立起來，能夠為房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理決策提供依據(jù)，便捷管理業(yè)務服務的信息系統(tǒng)。在地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理方面，具有“高效率、高質(zhì)量、高收益”的強大優(yōu)勢，但隨著房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理工作內(nèi)容、方式以及計算機軟硬件技術的發(fā)展，傳統(tǒng)管理系統(tǒng)已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)信息管理需要，就目前C/S模式系統(tǒng)、單機單用戶系統(tǒng)、B/S模式系統(tǒng)這些早期地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統(tǒng)在實踐中的表現(xiàn)而言，主要存在以下問題：

（1）應用范圍狹窄。一般地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理系統(tǒng)僅僅能夠滿足簡單文本信息的處理，但對于地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理中經(jīng)常涉及的圖形信息卻是鞭長莫及，成為目前管理木桶上的一大短板。

（2）資金投入巨大。市場上的諸多軟件開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向基于GIS的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，但所研發(fā)的技術多為在ArcInfo等GIS低端工具軟件的二次研發(fā)，這就增加了整個系統(tǒng)的資本輸入，間接增加了房地產(chǎn)行業(yè)建立管理系統(tǒng)的資金投入。

（3）重要功能欠缺。房地產(chǎn)地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理中，涉及到許多復雜的面積計算，但目前的各類管理系統(tǒng)多數(shù)面積計算模型設計簡陋，程序運行不夠合理，進而造成計算結(jié)果或大或小的偏差，給地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的科學性和準確性造成一定影響。

由此可見，傳統(tǒng)的地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理模式注定將要被行業(yè)發(fā)展所淘汰，將地理信息系統(tǒng)運用于現(xiàn)代房地產(chǎn)信息的管理，即是當前形勢下行業(yè)發(fā)展的必要途徑，也是提高房地產(chǎn)信息管理的必要手段。

4 地理信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)信息管理中的具體應用

（1）利用GIS建立信息數(shù)據(jù)庫。通過土地、房產(chǎn)測繪，根據(jù)統(tǒng)一數(shù)據(jù)標準的CAD制圖軟件，對測繪成果數(shù)據(jù)進行符合GIS要求的質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)編輯，然后將編輯完成的CAD格式文件，通過GIS平臺提供的空間數(shù)據(jù)引擎功能轉(zhuǎn)換存儲到GIS數(shù)據(jù)庫中，并確定GIS設置的精度值、坐標平移值以及空間網(wǎng)格索引的大小，形成房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)（GIS）的空間信息數(shù)據(jù)庫。

（2）利用GIS建立房屋信息關聯(lián)。每幢房屋在二維的數(shù)字圖里表示為一個閉合的幾何圖形，并通過房屋要素關聯(lián)一條房屋的自然屬性信息，假如該房屋為一個產(chǎn)權人問題就比較簡單，形成一對一的數(shù)據(jù)關系，可是在實際管理中這種現(xiàn)象只是少數(shù)。在進行大面積房產(chǎn)測繪和初次建立房產(chǎn)信息系統(tǒng)時，只要人力、物力、財力和時間等條件允許，或者在中小城市進行此項工作，由于測繪面積相對較小，就完全可以達到上述目標。然而由于分層分戶圖的測繪工作量大，對先前記的房產(chǎn)進行分層分戶圖的測繪會涉及到較強的政策性，則在大面積房產(chǎn)測繪時難以同步進行。在分層分戶圖測繪不能及時完成的情況下，造成建設周期冗長，甚至無法按照上述方法將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息實現(xiàn)一一對應的關聯(lián)。

5 地理信息系統(tǒng)（GIS）對于房地產(chǎn)信息管理的實際意義

將GIS運用于目前的房地產(chǎn)信息管理具有十分重要的現(xiàn)實意義。

（1）管理更加智能。能夠?qū)⑥k證的房屋與房產(chǎn)分幅平面圖緊密關聯(lián)，通過GIS技術，可滿足房產(chǎn)管理對制做和輸出土地、房產(chǎn)分幅平面圖等圖形的需要。通過平面圖的準確坐標來確定土地、房產(chǎn)地理坐標，以平面圖及其信息作為重要管理依據(jù)。

（2）工作更加高效。能夠兼顧好產(chǎn)權和產(chǎn)籍的關系，雙管齊下，建立房產(chǎn)空間信息與屬性信息的歷史演變關系，提高工作效率，節(jié)省產(chǎn)商的管理開支，達到地籍、產(chǎn)權產(chǎn)籍管理上的事半功倍。

（3）決策更加可靠。能夠更好地掌握房屋狀況，對系統(tǒng)覆蓋內(nèi)的所有房屋進行數(shù)據(jù)分析，了解房產(chǎn)容積率，明晰房產(chǎn)密度，方便按產(chǎn)別進行的分類統(tǒng)計，提高房產(chǎn)管理統(tǒng)計的科學性和準確性，保證信息準確性，提高決策可靠性。

主要參考文獻

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