余衛(wèi)明

不動產登記作為物權制度的一個組成部分，與一國的政治、經濟、文化、歷史傳統(tǒng)等因素密切相關，因此，各國的不動產登記制度往往具有自己的特點。從世界范圍看，不動產登記制度歸納起來大致有三種模式，即權利登記模式、契據登記模式和托倫斯登記模式。

權利登記模式

權利登記模式，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。這一模式為德國、瑞士、瑞典、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用。

權利登記模式因起源于中世紀的日爾曼，故又稱日爾曼模式。在中世紀的日爾曼法庭上，法官為確認土地轉讓的地點和位置，要求當事人提供土地轉讓的相關證據，而這些東西往往記載于土地登記簿中。在此情形下，這種登記簿就具有公信力，其記載的事項也有了設權效力，現代意義上的土地登記制度遂由此產生。后來的《德國民法典》則將這一不動產登記模式以法律形式確立下來。

與其他登記模式相比，權利登記模式具有下述特點：一是采用這一模式的國家大多實行強制登記制度，如德國、瑞士、瑞典等。我國臺灣地區(qū)亦實行不動產變動強制登記制度，例外的情形是建筑物的初始登記與否由權利人自由決定。二是規(guī)定登記為生效要件。在此模式下，將登記作為不動產物權變動的生效要件，不動產物權變動未經登記，就不產生相應的物權變動效力。三是登記機關應對登記的內容進行實質審查。四是登記具有公信力。在此模式下，登記簿上登記之事實，縱使在實體法上不成立或無效，也可以其對抗善意第三人。五是登記簿的編成采“物之編成主義”，登記簿主要以不動產標示為構成內容，依土地地籍進行編成。六是登記以不動產權利的靜態(tài)為主，只記入不動產的權利狀態(tài)，而不記入不動產權利變動的事實。

契據登記模式

契據登記模式，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經登記，不得對抗第三人。登記的內容主要是當事人之間所訂立的關于不動產物權轉讓的契據，而不是頒發(fā)權利證書。法國、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美國的部分州以及我國香港、澳門均采用這種模式。

契據登記模式起源于法國，故又稱法蘭西模式。法國民法關于不動產變動采用的是意思主義，登記為物權變動的對抗要件。

與其他登記模式相比，契據登記模式具有下述特點：一是采用這一模式的國家除法律有特別規(guī)定外，均為任意登記，亦即不動產權利的變動，當事人可申請登記，也可不申請登記。二是登記一般只是對抗要件，而非生效要件。在契據登記模式下，當事人登記與否都不影響不動產物權變動的效力，其登記行為主要是產生對抗第三人的效力。三是登記實行形式審查主義，登記機關對不動產物權變動無實質審查的權利。四是登記無公信力，當登記事項實質上不成立或無效時，不得以其對抗善意第三人。五是登記簿“采人之編成主義”，即登記簿主要以權利人為標準編成。六是登記以不動產權利的動態(tài)為主，不僅記入不動產的權利狀態(tài)，而且記入不動產權利變動的事實。

托倫斯登記模式

托倫斯登記模式，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發(fā)放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。澳大利亞昆士蘭州、英國、愛爾蘭、新西蘭、美國夏威夷州與明尼蘇達州等采用這種模式。

托倫斯登記模式由羅伯特·托倫斯爵士于1858年在澳大利亞創(chuàng)設。托倫斯原為海關稅務員，當他來到南澳大利亞一個契據登記機關工作的時候，深感傳統(tǒng)產權轉讓程序的復雜，于是將借鑒船舶登記中的產權登記制度引入到不動產登記制度中。托倫斯登記的具體做法是：不動產在初次登記時，由登記機關按法定程序做成地券；轉移不動產物權時，當事人先做成讓予證書，再連同地券一起交予登記機關，經登記機關審查后，在不動產登記簿上記載權利變動，向新權利人交付新地券，或在原地券上記載該不動產的權利變動事項。

與其他登記模式相比，托倫斯登記模式與權利登記模式較為接近，如登記采用實質審查主義、登記具有公信力等。但除此之外仍具有自己的一些特點，這些特點表現在：一是強制登記與任意登記并存，如澳大利亞昆士蘭州、新西蘭、美國夏威夷州與明尼蘇達州為強制登記，英國和愛爾蘭則強制登記和任意登記并存，并通過立法分別規(guī)定了強制登記和任意登記的范圍；二是交付權利證書，如不動產權利轉移之時，登記人員除將相關事項記入登記簿外，還會將相應的權利證書交付給權利人；三是在登記時收取的費用中提取一部分設立一項保險基金，以賠償因錯誤登記而導致權利人所蒙受的損失。

國外不動產登記模式的啟示

啟示之一：在立法上，各國的不動產登記制度一般都以本國的民事法律為基礎，輔之以單行的不動產登記法。不動產登記立法在各國的法律體系中，一般都是在作為私法的民法中加以體現。這一做法表明，不動產登記制度是一項民事法律制度，其意義主要在于權利公示和保障交易安全。

在我國現有的不動產登記體系中，不同類型的不動產分由不同的機構負責登記，表現在立法上就是行政法中加以體現，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》等?？上驳氖?，作為我國民法組成部分的《物權法》首次明確規(guī)定“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度”，這就意味著我國的不動產登記制度已從一項行政管理制度轉變?yōu)橐豁椕袷路芍贫取?/p>

啟示之二：各國不動產登記實行房地合一的登記體制并由統(tǒng)一的登記機關辦理登記。1949年以來，我國將不動產登記作為行政機關的一項職權和管理方式，從而形成了不動產登記機關和行政管理機關的職能對應關系，造成了分散登記的格局。這一登記格局的不合理性顯而易見，其弊端至少有以下幾個方面：一是容易導致物權登記上的矛盾；二是加重了當事人的不合理負擔；三是不利于公示查詢；四是增加了政府財政支出；五是容易造成國家稅費的流失。

但2007年的《物權法》規(guī)定建立統(tǒng)一的不動產登記制度，2013年國務院常務會議更是為不動產統(tǒng)一登記列出了時間表。可見，我們在建立統(tǒng)一的不動產登記制度和設立統(tǒng)一的不動產登記機構方面已邁出了重要的一步，接下來要做的就是如何有效落實相關法律、法規(guī)的規(guī)定。

啟示之三：我國的不動產登記制度應考慮到我國的歷史和文化傳統(tǒng)，不應拘泥于哪種具體模式。國外不動產登記雖然大體上可分為三種模式，但各國在具體設計本國的登記模式時，也可能是以其中一種為主，兼采其他模式。

比較而言，我國目前采用的不動產登記制度與托倫斯模式較為相近。如登記機關制作并頒發(fā)不動產權利證書，因錯誤登記致人損害給予賠償等。由登記機關制作并頒發(fā)不動產權利證書，是我國不動產登記機關的一貫做法。在因錯誤登記致人損害的法律責任上，我國《物權法》第21條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。”當然，在因錯誤登記致人損害法律責任的制度設計上，我們可參考托倫斯模式，在登記時收取的費用中提取一部分設立一項保險基金，以備因錯誤登記而致人損害時的賠償之用。

（作者系中南大學法學院教授）